Бесплатная юридическая консультация

8 (800) 511-38-09 — вся Россия

Бесплатная юридическая консультация

8 (800) 511-38-09 — Вся Россия

Определение рыночной стоимости жилья для оформления ипотеки

Добрый день, уважаемый читатель!

Среди моих знакомых часто возникает вопрос приобретения жилья. А так как совсем немногие могут позволить себе купить квартиру или дом за наличные, большинству приходится прибегать к ипотеке. Не удалось остаться в стороне и мне. Поэтому сегодня я хочу поведать вам о всех тонкостях и подводных камнях оформления ипотеки, о которых мне удалось узнать.

Содержание

Оценка стоимости недвижимости для ипотеки

Несмотря на то, что проведение оценочной экспертизы стоимости квартиры для оформления ипотечного кредита необязательная процедура, но выдача кредита с ней значительно упростится для кредитозаемщика.

Оценивание жилья для ипотеки оказывает влияние на многие важные моменты: от нее зависит, на какую сумму банк одобрит кредит, какой размер первоначального взноса будет установлен и насколько большим будет ежемесячный платеж по кредиту, включая обязательное страхование.

Более того, экспертиза стоимости квартиры выявит возможные риски и для банка, и для заемщика в случае возникновения проблем на рынке жилья, а также корректировки разброса цен на жилье.

Кредитные подсчеты: зачем нужна экспертиза при ипотеке?

При выдаче кредита, подразумевающим передачу жилья под залог банку на весь срок кредитования, кредитно-финансовой организацией выставляется обязательное условие определения рыночной цены объекта.

Причем оценку стоимости может проводить только независимый эксперт.
Какой бы бесполезной и чисто формальной ни казалась эта процедура, именно она определяет решение банка о выдаче ипотечного кредита.
Для большинства покупателей одобрение кредитором заявки на получение ипотеки является практически стопроцентной гарантией успеха совершения сделки.
Тем не менее, в действительности ситуация обстоит немного иначе. Казалось бы, если банк одобрил определенную сумму для выдачи кредита, остается только найти квартиру. Но нет, в действительности общий размер средств, доступных для использования, может оказаться значительно меньше, так как банк рассчитывает эту цифру на основании данных о степени платежеспособности клиента.

Ключевым фактором при определении суммы кредита по-прежнему остается оценочная экспертиза стоимости объекта

Обусловлено это тем, что какая бы ни была  стоимость жилья, указанная продавцом, для банка приоритетной является реальная рыночная стоимость объекта залога по расчетам независимого эксперта.
В проведении независимой экспертизы нуждается также и заёмщик – ведь полученных от банка средств должно хватить на совершение сделки. Именно по этой причине проведение оценки стоимости залогового жилья – неизменное условие оформления ипотечного кредита, о чем гласит закон No 102-ФЗ «Об ипотеке».
Не стоит откладывать экспертизу до совершения сделки, лучше сделать ее сразу после выбора квартиры.
Так как банк одобряет займ только в пределах суммы, зафиксированной экспертизой, то в случае, если итоговая стоимость окажется существенно меньше указанной продающей стороной цены, заемщику может банально не хватить средств на совершение сделки.
Услуги по проведению экспертизы оплачиваются покупателем. Средняя стоимость проведения оценки городской квартиры колеблется в пределах пяти-шести тысяч рублей.

Но если клиенту приглянулась загородная недвижимость, нужно быть готовым выложить около тридцати тысяч рублей. Стоимость экспертизы зависит от типа жилья и его удаленности от города. Безусловно, данные усреднены, так как на рынке экспертизы большой диапазон цен на оказываемые услуги. Тем не менее, клиенту не стоит полагаться исключительно на ценник экспертизы. Дешево – не значит качественно, к тому же фирмы-однодневки постоянно демпингуют рынок, но при этом не несут никакой ответственности за осуществляемую деятельность.

Необходимо ориентироваться на репутацию фирмы, в которой планируется проведение оценки, а так же важно убедиться в том, что данная организация включена в состав СРО и застрахована от гражданской ответственности.

Не будет лишним уточнить количество штатных сотрудников фирмы, а также наличие профильного образования, а также опыта работы каждого из них.
Все ипотечные банки имеют рекомендованный список оценочных компаний, прошедших тщательную проверку.
Как правило, довериться выбору кредитора – самое разумное решение. Тем не менее, предложенный ассортимент компаний не всегда удовлетворяет все требования заемщика: его может не устроить аффилированность оценщика или неоправданно высокая стоимость услуг. В такой ситуации клиент имеет право выбрать компанию для проведения экспертизы на свое усмотрение. Главное условие – компания должна отвечать требованиям кредитора. Вопрос только в том, как много времени займет согласование кандидатуры компании на роль независимого эксперта.
Хочется отметить, что далеко не каждый оценщик готов тратить собственные силы и время на предоставление банку полного пакета документов, ведь сама экспертиза занимает совсем немного времени.
Для проведения оценки заемщик должен предоставить оценочной компании запрашиваемые документы.

  • копию свидетельства о регистрации права собственности на жилье;
  • техпаспорт с планом каждого этажа понадобится для приобретения вторичного жилья;
  • для покупки строящегося объекта вместо свидетельства о праве собственности необходимо предоставить договор о долевом участии и копию паспорта покупателя.

После сбора всех документов эксперт во время личного визита производит осмотр объекта, проводя его анализ и попутно делая фотографии, которые впоследствии будут прикреплены к отчету как обоснование оценки недвижимости. Как правило, для типовой квартиры подготовка отчета занимает до трех дней, а для загородного объекта – до пяти.
В любой оценочной компании есть услуга срочной экспертизы.
Занимает такая процедура до 24 часов, но и заплатить за нее придется вдвое больше.
В отчете об экспертизе указываются два показателя стоимости жилья – ликвидационная и рыночная. Первый показатель для банка наиболее важен, так как это цена объекта, на которую можно рассчитывать в случае экстренной вынужденной продажи. Как правило, данный показатель ниже рыночной цены в среднем на 15%.
При проведении оценки эксперт обязан ориентироваться не только на федеральные стандарты проведения экспертизы и стандарты АИЖК, но и на требования конкретной ипотечной организации. Нередки ситуации, когда кредитор тщательно проверяет все отчеты оценщиков и отправляет их на доработку в случае обнаружения недочетов.
В таком случае заемщику необходимо обратиться к оценщику с просьбой внести требуемые исправления. Как правило, эксперты без возражений вносят изменения в отчеты, но лучше обговаривать такую возможность еще на этапе подписания договора о предоставляемом перечне услуг.

Для того, чтобы установить среднерыночную стоимость объекта, оценщику требуется грамотно подобрать аналогичное жилье для проведения сравнительного метода анализа.

Аналоги выбираются по ряду следующих характеристик:
• местоположение;
• общая площадь;
• физические характеристики;
• материал стен;
• год постройки;
• этажность.
Полученные результаты продолжают быть актуальными в течение определенного промежутка времени, так как не в силах оценщика предугадать изменение цен на рынке, которым свойственно колебаться под влиянием различных показателей.
Бесполезно просить оценщика обозначить примерную стоимость жилья во время подписания договора, так как адекватная оценка возможна только после проведения досконального анализа объекта по ряду параметров, оказывающих прямое влияние на окончательный отчет.

Алгоритм оценки недвижимости для ипотеки в видео:


К основным ценообразующим показателям относятся:
• местоположение:
• площадь;
• тип здания;
• транспортная развязка.
Если квартира оснащена отдельными комнатами, выходящими на различные стороны здания, кухней от девяти квадратных метров, раздельным санитарным узлом и застекленным балконом, то стоимость ее автоматически становится выше квартиры, не обладающей этими достоинствами. Также оценщиком проводится анализ качества ремонта, благоустройства парадной и близлежащей территории. Зато расположение квартиры на крайних этажах, большой возраст постройки с сопутствующей степенью износа дома, а также малопривлекательный вид из окон и неблагоприятная обстановка в районе могут существенно снизить стоимость объекта. Неоформленные перепланировки и отсутствие ремонта также не самым лучшим образом сказываются на стоимости жилья.
Только после анализа всех вышеописанных характеристик оценщик способен подобрать в базе выставленных на продажу объектов наиболее близкие по описанию аналоги. Как правило, таких примеров находится не менее шести. После чего эксперт рассчитывает среднюю цену одного квадратного метра в найденных квартирах, и затем, применив повышающие или понижающие коэффициенты, определяет стоимость залогового жилья.

Стоимость каждого квадратного метра напрямую зависит от технического состояния здания, года постройки здания, категории земельного участка, обеспеченности коммуникациями и уровнем безопасности.
Более сложным является расчет рыночной цены загородного объекта, особенно построенного по индивидуальному проекту.

Не менее важны показатели расположения здания, близости к центру города, наличия качественной транспортной развязки, а также типа поселения, уровня развития инфраструктуры и экологической обстановки в районе.
В отличие от вторичного жилья, оценить строящееся здание гораздо сложнее, которое к тому же все чаще оказывается предметом залога по ипотеке. Ведь как можно адекватно оценить объект, существующий исключительно на бумаге, если нельзя быть абсолютно уверенным в том, что объект не окажется впоследствии «недостроем» и будет сдан?
При оценке строящегося жилья определяется непосредственно стоимость прав на данный объект, а не иллюзорные квадратные метры.
Стоимость таких объектов складывается на основании цены уже сданных домов со схожими показателями, с последующей корректировкой с учетом стадии возведения, возможных рисков, а также информации о портфеле имеющихся проектов застройщика.
Зачастую стоимость строящегося жилья существенно ниже вторичной недвижимости похожего плана.
Представим ситуацию: покупателю одобрена ипотека на пять с 5,5 миллиона рублей, но приобрести жилье он может за 6,5 миллиона, так как от продажи машины у него остался миллион собственных средств. Как раз заемщик нашел уже подходящий ему вариант за эту же сумму. Но в ходе проведения экспертизы выясняется, что рыночная стоимость найденного объекта 5,6 миллиона рублей. После чего банк принимает решение о корректировке суммы ипотеки за вычетом размера первоначального взноса в 15%. После всех манипуляций заемщик получит лишь 4,76 миллиона рублей.
По итогу сделка оказывается под угрозой срыва, так как договоренность с самим продавцом остается в силе, но покупателю фактически не хватает средств для погашения имеющейся задолженности. Периодически заемщики прибегают к попыткам «договориться» с оценщиками, чтобы в альбоме появились другие цифры.

Профессионал никогда не станет рисковать репутацией. Поэтому имеет смысл попробовать обратиться в другую контору.
Но если и на этот раз объект снова будет оценен на таком же уровне, то покупателю следует подумать над тем, так ли необходимо ему жилье, которое он не может оплатить. Как вариант, рекомендую попробовать договориться с продавцом о скидке, в противном случае не останется другого выхода, как просто искать более подходящий вариант.

Ожидать, что кредитор пожелает одобрить ипотеку на большую сумму, чем установленная стоимость объекта, не стоит – в таком случае риск для обеих сторон будет неоправданно велик.

Оценка стоимости квартиры

Стоимость есть у любого объекта жилой недвижимости, в том числе и у квартир. Для установления ее реальной стоимости необходимо определить действительную ценность квартиры как залогового объекта, вынужденно продав который, кредитно-финансовая организация сможет погасить задолженность собственного клиента.

Именно с помощью проведения оценочной экспертизы банки страхуют себя от возникновения возможных рисков касательно платежеспособности клиентов, имеющих ипотечный кредит. Как ни странно, но организация проведения оценки всегда лежит на плечах заемщика, несмотря на то, что кредитор гораздо более заинтересован в том, чтобы экспертиза была проведена. Во время подготовки ипотечного договора между банком и клиентом, покупателю требуется обратиться в оценочную компанию для проведения анализа фактической стоимости квартиры.

Экспертиза должна проводиться в строгом соответствии с законодательством.
Зачастую финансово-кредитные организации имеют одобренный список аккредитованных экспертов, у которых можно провести оценку и получить соответствующий отчет. Аккредитация оценщика означает, что банк лично убедился в его профессионализме и полностью доверяет его отчетам. Но это не значит, что у заемщика нет права найти подходящую компанию со стороны.

В итоговом отчете по проведению оценки появляются два показателя стоимости — рыночный и ликвидационный. Рыночная стоимость подразумевает сумму, которую продавец может получить в случае продажи на обычных условиях. Как правило, рыночная стоимость близка к среднему значению по рынку. Ликвидационная стоимость – это сумма, которую может выручить банк в случае экстренной продажи.
Львиная доля банков отдает предпочтение ликвидационной стоимости, и при установлении суммы ипотеки, подлежащей одобрению, ориентируются именно на нее, так как  этот показатель позволяет существенно минимизировать риски.

Риски ипотечных банков

Большинство банков ориентируется именно на ликвидационную стоимость, так как она чаще всего ниже рыночной. Согласно статистике, разница между ликвидационной и рыночной стоимостью может достигать  от двадцати до пятидесяти процентов.
На итоговый результат влияют: общее состояние рынка, район, качество и класс квартиры, а также многие другие факторы.
Таким образом, при ориентировании на ликвидационный показатель банк пытается подстраховаться, и по итогу выдает покупателю сумму, не превышающую 80% от реальной стоимости объекта на рынке недвижимости.

В качестве залога по ипотечному займу будет выступать вся квартира, то есть в случае ее продажи все 100% вырученных средств будут принадлежать банку.
Более того, банки часто выставляют условие оплатить минимум десятую часть суммы из собственных средств в качестве первоначального взноса, и в таком случае получается, что страховой запас банка находится в диапазоне от 30 до 60%. Такой расклад позволит банку с лихвой покрыть все долги и издержки. Кроме того, на фоне последствий финансового кризиса в 2008-2010 годах в виде обвала стоимости цен на недвижимость более чем на четверть, кредитные организации стали намного аккуратнее в своих действиях, и именно поэтому в подавляющем большинстве случаев ориентируются на ликвидационный показатель.
До того, как ипотечные портфели из прибыльных превратились в проблемные, банки занимали весьма агрессивную позицию в отношении выдачи ипотечных кредитов. В то время ипотеку мог получить практически любой желающий, не располагавший даже средствами на первоначальный взнос, а банки при определении суммы займа ориентировались на рыночную стоимость. По этой причине после обвала цен на жилье в первой половине 2008 года практически на треть многие банки попросту обанкротились. Даже продав необеспеченные платежами квартиры, организации не были в состоянии покрыть долги. Но заемщики пострадали не меньше – реальная стоимость квартир редко превышала 60% общей суммы долга.

Как оценить квартиру для ипотеки в видео:

Как узнать стоимость квартиры?

Приняв решение об ипотеке, покупатель сталкивается с требованием банка оценить реальную стоимость залогового объекта.

От этой суммы кредитор будет отталкиваться, принимая решение о размере выдаваемого займа.
Несколько лет назад потенциальные покупатели очень часто пытались договориться о том, чтобы оценочная компания изменила в своем отчете требуемые цифры в большую сторону – ведь такой манёвр обеспечивал большую сумму займа. И находилось много компаний, которые меняли стоимость квартиры в соответствии с интересами клиента – порой изменения достигали двадцати процентов.

Но сейчас таких организация практически не осталось – банки стали требовательней и строже относиться к предоставляемым отчетам.

Как проходит экспертиза

Экспертиза стоимости квартиры происходит перед выдачей ипотечного займа, так как в противном случае банк просто не одобрит кредит потенциальному покупателю. В львиной доле случаев организация оценки ложится на плечи заемщика, как, собственно, ложится и оплата услуг эксперта. Обычно стоимость услуг профессионала по оценке стоит от пяти тысяч рублей в случае приобретения городской типовой квартиры, и около сорока тысяч, если речь идет о покупке загородной недвижимости с участком.
Чисто формально ни одна кредитно-финансовая организация не имеет юридического права обязать заемщика обращаться в конкретную компанию по проведению оценки. Тем не менее, большинство банков имеет собственный список надежных аккредитованных оценщиков, чьим отчетам можно доверять.

Сама процедура оценки обычно состоит из двух частей. Сначала клиент оставляет заявку на проведение оценки и высылает необходимую документацию. А затем специалисты связываются с потенциальным заемщиком и согласовывают условия выезда на объект, где эксперты соберут всю необходимую информацию для подготовки отчета.

Для того, чтобы адекватно установить стоимость оцениваемого объекта, оценщику требуется прежде всего выстроить ряд из аналогичных предложений на рынке недвижимости, состоящих их квартир, максимально приближенных по условиям продажи.
После подготовки отчета, которая может занимать до пяти дней, компания предоставляет клиенту оценочный альбом в двух экземплярах.Затем кредитор гораздо больше времени потратит  на перепроверку полученной отчетности. Но если покупатель принимает решение о проведении оценки с помощью сторонней компании, сроки экспертизы вполне могут растянуться до месяца.

Значимая разница

В абсолютно каждом ипотечном банке функционируют отделы, проводящие собственную экспертизу оценочных отчетов. Такие отделы имеют полное право в одностороннем порядке корректировать установленную стоимость жилья в соответствии с собственными соображениями. Но, как показывает практика, банк и оценочные компании достаточно редко расходятся во мнениях, особенно если стоимость закладываемого объекта не превышает тридцати миллионов рублей.
Если же это все-таки произошло, при выдаче ипотечного займа банк будет ориентироваться на меньшую сумму, не придавая значения тому, кто ее установил – оценочная компания или банковский отдел. То есть если вдруг оценщики установят стоимость квартиры более высокую, чем сумма сделки, то банк выдаст займ, покрывающий цену из договора купли-продажи.

Если установленная оценщиками стоимость недвижимости окажется существенно ниже суммы покупки, банк с большой вероятностью выдаст займ в том же размере, и тогда сделка может попросту не состояться.

Такое может произойти, если при проведении анализа неверно учтено общее состояние объекта или неграмотно подобран ряд аналогов. В качестве решения проблемы рекомендую покупателю попробовать убедить экспертов в собственном видении ситуации или воспользоваться услугами других экспертов.
Случаи такого плана происходят крайне редко, и зачастую сумма продажи соизмерима с оценочной стоимостью.

Ошибки: случайны ли?

В начале нулевых, в то время как ипотечное кредитование только набирало обороты в России, популярными стали  разнообразные мошеннические схемы, основанные на махинациях при проведении экспертизы. Известно много случаев, когда оценщики намеренно завышали стоимость объекта в собственном отчете – порой на 20% — только на для того, чтобы потенциальному покупателю хватило средств на совершение сделки. Такой манёвр позволял заемщику взять в кредит большую сумму, часть которой можно было оставить на оплату задолженности перед банком.
За последние годы банки существенно ужесточили собственную политику по одобрению ипотечных кредитов, и теперь обязывают клиента документально подтверждать использование собственных средств в качестве первоначального взноса в полном размере. Покупателю необходимо внести его на счет продавца или отдать наличными, но в таком случае банк запросит расписку от продающей стороны о получении первоначального взноса в полном объеме. Поэтому количество мошеннических действий в настоящее время значительно уменьшилось.

Сегодня каждый уважающий себя банк имеет отдел, занимающийся проверкой отчетов и партнерских оценочных компаний.
Тем не менее, бывают случаи, когда оценочные компании совершают ошибки неумышленно.
Во время кризиса 2008 заемщики часто становились неплатежеспособны. Тогда банк продавал залоговый объект, но средств для погашения общей суммы долга не хватало, и оставшиеся деньги приходилось выплачивать покупателю. В итоге заемщик оставался без квартиры и с долгом перед банком. Такие ситуации происходили по двум причинам: или стоимость объекта существенном изменилась с момента подписания договора купли-продажи, или оценка стоимости жилья была проведена некорректно.
Так как контроль над оценщиками с того времени ужесточился, профессионализм компаний, оказывающих такие услуги, проявился в полной мере. Особенно это касается экспертов, аккредитованных лично банком. Но даже их оценочные альбомы тщательно проверяются.
Оценщик несет финансовую и уголовную ответственность за неверные итоги проводимых оценок.
Оценочные компании с хорошей репутацией страхуют своих сотрудников от гражданской ответственности, так как согласно законодательному акту «Об оценочной деятельности», специалист обязуется в случае проведения некорректной оценки возместить клиенту все убытки за счет собственных средств.

Пакет документов для оценки жилья

Потенциальные заемщики обычно много внимания уделяют сбору необходимой документации, но часто забывают о важности проведения оценки стоимости залогового объекта. А зря, ведь это одно из самых важных условий получения ипотеки. Ни один банк не сможет установить сумму займа, подлежащего выдаче, не получив отчет от экспертов.

Проведение оценки возможно оценочными компаниями или частными экспертами, основное условие – выдача корректно оформленного документа, содержащего все необходимые данные о параметрах жилья.

Во время проведения оценки экспертами в обязательном порядке учитывается цель и специфика назначения, ради которых проводится процедура.
Специфичность заключается в том, что кредитору может понадобиться продать залоговый объект в экстренном порядке для погашения всей суммы долга. Поэтому кредитор выясняет достаточно ли этих денег для выдачи займа на основании данных из оценочного отчета.

Какая документация необходима для процедуры?

Перед проведением оценки стоимости объекта представитель оценочной фирмы всегда запрашивает список документов согласно установленному перечню:

  • Правоустанавливающая документация: свидетельство о регистрации, наследстве или договор купли-продажи;
  • Кадастровый паспорт из БТИ;
  • Договор с застройщиком, если речь идет о строящемся жилье.
В случае, если объект еще не сдан, оцениваться будет не фантомное жилье, а право требования по данному контракту.

Естественно, данные из территориального БТИ для предоставления в оценочную компанию не требуют.
Все передаваемые документы должны быть заверены личной подписью заказчика оценки.

Кто имеет право оценивать недвижимость?

Прежде чем подавать документы в какую-либо компанию, кандидатуру оценщика необходимо прежде всего согласовать с ипотечным банком.

  • Такое требование обусловлено тем, что у всех кредиторов с надежной репутацией есть личный список аккредитованных экспертов, специализирующихся на оценке недвижимости. Это вовсе не означает, что клиент обязан проводить оценку через фирму, указанную в списке. Заемщик имеет право предоставить к согласованию фирму «со стороны».
    Главное, чтобы организация соответствовала следующим требованиям:
  • фирма должна входить в состав зарегистрированных организаций оценщиков;
  •  фирма должна   застраховать свою деятельность от гражданской ответственности с покрытием от трехсот тысяч рублей.
    Страховка необходима для исправления потенциальных ошибок, допущенных экспертами. Не имеет значения, будут эти ошибки следствием недостаточного профессионального уровня сотрудника или намеренным преследованием определенных корыстных целей – в любом случае оценочная фирма обязана возместить убытки своим клиентам.
    Средняя длительность процедуры оценки типового жилья редко занимает дольше трех дней, а стоимость процедуры колеблется в пределах 3-10 тысяч рублей.
    Если требуется провести экспертизу элитного жилья, стоимость процедуры может значительно возрасти.

Каким образом происходит оценка жилья для ипотечного кредита?

После того, как все документы собраны, корректно оформлены и предоставлены оценщику, одобренному банком, фирма связывается с клиентом для назначения даты и времени проведения экспертизы. Параллельно этому заключается договор на оказание услуг между оценочной фирмой и клиентом.
Во время посещения объекта эксперт проводит анализ жилья на соответствие определенным параметрам, а также совершает фотосъемку всех жилых помещений и объектов, имеющих отношение к данному жилью.
Анализируется строение оценщиком по следующим параметрам:

  • в каком состоянии находится объект;
  • как давно было возведено здание;
  • насколько близка транспортная развязка;
  •  насколько удачно развита инфраструктура района.
    После совершенного выезда на объект экспертом в течение нескольких дней подбирается ряд аналогичных предложений на рынке недвижимости для сопоставления с ними уже имеющегося задания. Кроме того, зачастую специалисты ориентируются еще и на уже существующую базу оценок похожих строений.
    Только после всех проделанных манипуляций у эксперта скапливается достаточное количество материала для предоставления итогового отчета.

Об ипотечной оценке недвижимости в видео:

Что указывается в итоговом отчете?

Как правило, оценочный альбом имеет достаточно внушительное содержание – редко когда профессиональный оценщик составит отчет менее, чем на тридцать страниц.

Обусловлено это тем, что информация должна быть максимально полной и содержать в себе документацию и фотографии недвижимости, а также в обязательном порядке документацию фирмы, проводящей данную экспертизу. Если процедура проводилась для ипотечного банка, то отчет будет содержать два показателя цены – ликвидационная и рыночная стоимость жилья.
Несмотря на вариативность цен, кредитора в подавляющем большинстве случаев интересует именно ликвидная стоимость объекта, ведь это та цена, за которую банк сможет продать недвижимость в случае вынужденной продажи.

Как быть, если оценочная стоимость оказалась ниже цены продавца?

Нередки случаи, когда эксперт при проведении процедуры оценивает стоимость квартиры ниже, чем оговоренная с продающей стороной цена. В таких случаях банк предпочитает ориентироваться на наименьшее значение, а значит на цену, указанную оценщиком. Тогда потенциальный заемщик рискует получить от банка сумму, недостаточную для совершения сделки. Причиной такого несоответствия могут являться непрофессионализм оценщика (если был неверно подобран ряд аналогов или не учтены все параметры жилья), или если продавец намеренно завысил стоимость жилья.

Если это произошло, советую провести переговоры с оценочной компанией насчет повторной проработки отчета.
Чаще всего эксперты идут навстречу и исправляют собственные ошибки, ведь в противном случае клиент просто обратится к сторонней компании для проведения параллельной оценки объекта. Но если даже эти действия не принесли желаемого результата, имеет смысл попробовать договориться с продавцом о необходимой скидке, приведя собственные доводы.

Зачем банку нужна повторная экспертиза?

Кредитор запрашивает переоценку стоимости квартиры из-за изменения формы собственности предмета залога.
Когда клиентом берется кредит на получение жилья, находящегося на стадии строительства, предметом залога выступает право на владение по договору долевого строительства. Иными словами, во время выдачи займа банк перенимает право на долю объекта.

После сдачи в эксплуатацию здания, юридически объект незавершенного строительства перестает существовать, и вместо этого появляется множество квартир, принадлежащих заемщикам кредитно-финансовой организации. Вследствие этого участникам долевого строительства предстоит регистрация в Росреестре и оформление права собственности путем получения свидетельства о регистрации.

В итоге право требования на недвижимость преобразуется в право частной собственности.

Но так как ипотечный кредит по-прежнему не выплачен, банк на время перенимает право собственности на квартиру в качестве залога.
Так как стоимость квартиры в уже сданном доме значительно отличается от стоимости права требования на квартиру, кредитор запрашивает переоценку объекта залога.

Получение ипотеки

Квартирный вопрос в наше время пока еще не коснулся, наверное, разве только детей. Практически каждый из нас сталкивался с необходимостью приобретения собственного жилья. Безусловно, первым вариантом на ум приходит аренда, как наиболее доступный способ. Но гораздо более эффективным способом свить собственное «гнездышко» является покупка квартиры в ипотеку.
Достоинства данного варианта очевидны – размер ежемесячного взноса по ипотеке сопоставим с ежемесячной арендной платой, с разницей в том, что при ипотеке вы оплачиваете собственное жилье, а при аренде – «чужому дяде». Одним из самых важных моментов получения ипотечного займа является рыночная оценка жилья.
Для получения кредита первым делом требуется обратиться в любой понравившийся банк. Как показывает практика, таким банком покупатели чаще всего выбирают «Сбербанк» по причине предоставления самых низких ставок на обслуживание ипотечного кредитования.

Для начала работы с оценщиками вам потребуется предоставить определенный пакет документов: правоудостоверяющий документ, техпаспорт и паспорт клиента.
Прежде чем одобрить выдачу займа, банк потребует провести оценку стоимости выбранного вами жилья. Для этого потребуется обратиться в оценочную компанию, специализирующуюся на оценке недвижимости.

Сколько стоит процедура оценки?

Средняя стоимость оценки типового залогового жилья варьируется в пределах двух-трех тысяч рублей.

Несколько выше стоимость услуги по оценке объектов, находящихся в отдалении от города, так как для проведения такой оценки экспертам потребуется больше временных и финансовых ресурсов.

Как проводится

В самом начале между фирмой и клиентом составляется контракт по оказанию услуг, содержащий в себе информацию о сроках, стоимости и условиях работ. Часто оценщики просят предоставить авансовый платеж еще до начала работ. В таком случае клиенту на руки выдается квитанция, подтверждающая проведение оплаты.
После аванса эксперт совершает выезд на объект, где собирает всю необходимую информацию, делает фотографии и проводит анализ помещения по важным для процедуры параметрам. Вся информация впоследствии будет в обязательном порядке прикреплена к итоговому отчету для банка.

Как правило, оценщики укладываются в три-пять рабочих дней, но, в случае необходимости, оценка может быть проведена в экстренном порядке при условии дополнительной оплаты по ускоренному тарифу.
Когда все оценочные работы будут окончены, клиент получает оценочный альбом, на основании которого кредитор примет решение об установлении размера займа. В тот же момент подписывается акт приема-передачи совершенных работ.

Актуальность оценки объекта для ипотеки

Полученный отчет будет актуален для банков на протяжении шести месяцев после его оформления.

Как выбрать оценщика?

Федеральный закон No102-ФЗ «О залоге недвижимости» гласит об обязательности проведения процедуры оценки стоимости жилья.

Обусловлено это необходимостью банка знать, какая сумма займа удовлетворит интересы покупателя и в то же время минимизирует риски самого банка.
Решение об одобрении ипотеки зависит не только от платежеспособности обратившегося заемщика, но и от стоимости залога по займу.
При получении ипотеки залогом выступает приобретаемое жилье, именно поэтому необходимо корректно оценить его рыночную стоимость.

За три года до кризиса 2008-го прокатилась волна мошеннических действий по искусственному завышению стоимости объекта, в результате которых обязательства не исполнялись.

Но когда банк пытался возместить собственные убытки путем экстренной продажи объекта, выяснялось, что о сумме, указанной в оценочном отчете можно даже и не мечтать.

В настоящее время банки тщательно проверяют каждый отчет, чтобы свести собственные риски к минимуму
По мнению экспертов в этой сфере, предпочтительнее для банка было бы ориентироваться на кадастровую стоимость жилья.
В последнее время правила установления такого типа стоимости несколько изменились, и порой она близка или даже превышает рыночную стоимость того же объекта. Активно прослеживается тенденция использования данного показателя в отношении объектов коммерческой и загородной недвижимости. В отношении квартир пока что применяется независимая экспертиза, так как кадастровый показатель подлежит изменению каждое пятилетие, тем более на фоне нестабильной ситуации на рынке.
Организация проведения оценки залогового объекта за редким исключением лежит на плечах заемщика.

Как выбрать эксперта?

Зачастую ипотечные банки предоставляют клиентам список надежных оценочных фирм, аккредитованных самими банками в индивидуальном порядке. Такие фирмы регулярно подвергаются проверкам со стороны кредиторов и, как правило, выигрывают по многим характеристикам на фоне непроверенных оценщиков. Безусловно, это предложение не обязывает клиента пользоваться услугами компаний в рамках списка от банка. Никакой банк не вправе лишить заемщика законного права привлечь стороннюю компанию к проведению процедуры оценки при соблюдении стандартных требований.

Практика показывает, что у кредиторов меньше замечаний к отчетам, представленным оценщиками из собственной подборки, за счет чего существенно сокращается время проверки проведенной процедуры.
Обусловлено это тем, что банк самостоятельно проверяет не только отчеты, представленные экспертами, но и оценочные компании.
Если все же к проведению экспертизы клиент привлек стороннюю компанию, то настоятельно рекомендую убедиться:

  • что в штате компании числится не менее двух профессиональных оценщиков, застрахованных от гражданской ответственности с покрытием от трехсот тысяч рублей;
  • а также что компания входит в СРО профессиональных оценщиков.

Если выбранная компания удовлетворяет всем указанным требованиям, с ней можно заключать контракт на оказание услуг. Средняя стоимость оценки составляет 2500 рублей, а сроки проведения процедуры не превышают 2 дня.

Какие документы нужны?

Список запрашиваемых для проведения оценки документов выдается компанией после подписания контракта. Как правило, в список входят:

  • паспорт клиента;
  • документ о государственной регистрации права;
  • выписка из техпаспорта, план здания;
  • описание наложенных обременений.

Так как каждый случай уникален, список может дополняться или сокращаться в зависимости от конкретной ситуации.

О стоимости ипотечного кредита в видео:

Проведение оценки для «Сбербанка»

Несмотря на то, что процедура проведения оценки стоимости объекта для «Сбербанка» не значительно отличается от оценки для любого другого банка, все же «Сбер» более требователен к предоставляемым отчетам.
Одним из требований к оценочному отчету «Сбербанк» выдвинул — указывать год сдачи дома в эксплуатацию и дату проведения капремонта здания. Только управляющая компания или товарищество собственников может предоставить такую информацию.
К получаемым отчетам «Сбербанк» имеет ряд специфичных требований, известных только сотрудникам банка и оценщикам из списка партнеров.

Потенциальные проблемы для клиента

При проведении оценки кредитор требует определить два вида стоимости – ликвидную и рыночную.
Рыночная стоимость – это цена конкретного объекта на рынке недвижимости при обычных условиях продажи. Этот показатель обычно мало интересует кредитора, в отличие от ликвидационной стоимости.

Ликвидность показывает стоимость, на которую может рассчитывать банк в качестве возмещения собственных потерь, если заемщик окажется неплатежеспособен и объект потребуется срочно продать.

Пример расчета ликвидационной и рыночной цены объекта

При определении стоимости квартиры применим корректировку на торг, подразумевающую возможность снижения стоимости в ходе проведения переговоров между сторонами.

В настоящее время типовая двухкомнатная квартира площадью 55 кв. метров, расположенная на третьем этаже кирпичной пятиэтажки стоит в среднем от 3,7 до 4 миллионов рублей.
Средняя рыночная стоимость в таком случае будет равна 3,85 миллиона (три миллиона восемьсот пятьдесят тысяч) рублей.
Ликвидационная стоимость объекта в виде двухкомнатной квартиры на третьем этаже кирпичного пятиэтажного дома будет составлять примерно 2,4 миллиона (два миллиона четыреста тысяч) рублей.
Нередки случаи, когда сделка находится под угрозой срыва по причине низкой стоимости квартиры, указанной в подготовленном отчете, так как на практике банки чаще всего ориентируются на наименьшее значение.
Для решения проблемы рекомендую попробовать провести с продавцом переговоры или найти другую оценочную компанию, так как во второй фирме могут оказаться более компетентные в данном вопросе сотрудники. Если проблема останется нерешенной после данных манипуляций, клиенту придется подыскивать другую квартиру.

Кто поможет кредитору?

Продавцы редко задаются вопросом оценки объекта. Какая сумма понадобилась – такую и выставил. Если никто не звонит, то цена снижается, если шквал звонков – цена увеличивается. Ведь какой продавец откажется от большего вознаграждения за объект?
В отношении банков ситуация обстоит несколько иначе.

Кредиторы не спешат выдавать займы, по сумме превышающие стоимость объекта просто потому, что в случае экстренной продажи банк сможет выручить гораздо меньшую сумму, которая даже не покроет понесенные убытки. Поэтому оценка стоимости жилья крайне важна.

Кто поможет узнать цену квартиры?

Существуют специализированные конторы, занимающиеся оценкой недвижимости. Сотрудники таких фирм проводят анализ и предоставляют по его окончании оценочный сертификат. Банки ориентируются не на ту сумму, которую клиент в итоге заплатит продавцу, а на ту, которую указали эксперты в своем отчете.
Важно понимать разницу между понятиями «стоимость» и «цена».
Определение «стоимость» применительно к объекту, как наиболее вероятная ее цена. Эти понятием оперируют в основном оценочные фирмы. Слово «цена» используется чаще в качестве конкретной величины в определенной сделке. Иными словами, цена конкретна, так как установлена продавцом и известна покупателю. А стоимость – понятие абстрактное, и объект может как стоить этих денег, так и не стоить.

Методы оценщиков при определении стоимости недвижимости

Чаще всего среди оценочных фирм в работе используются три метода определения стоимости квартир:

  • доходный;
  • затратный;
  • сравнительный.

Если оценка производится на основании потенциального дохода от объекта, то метод называется доходным. В отношении квартир данный способ не используется.
В случае, когда эксперт ориентируется на размер затрат, выделенных на строительство здания, то метод именуется затратным.
Когда объект оценивается на фоне аналогичных предложений, метод называют сравнительным.
Рассмотрим пример использования последнего способа.
Дана квартира, которую нужно оценить. В том же районе давно была продана квартира общей площадью 38 квадратных метров за 5 миллионов рублей. В соседнем здании выставлена на продажу квартира площадью в 40 квадратных метров за 5,4 миллиона рублей.
Исходя из данной выборки можно сделать вывод, что средняя стоимость данного объекта будет в районе 5,2 миллиона рублей.
Или, допустим, в нашем примере квартира без балкона, а в аналогичных вариантов балкон есть. Тогда можно посчитать площадь балкона и примерно посчитать, сколько к стоимости добавляет его наличие.
Легко рассчитать стоимость, когда есть с чем сравнивать.
На практике выставленная продавцом цена всегда пропорциональна спросу. Ведь основной закон экономики гласит, что чем выше спрос, тем больше предложение. Таким образом себестоимость учитывается лишь косвенно, так как найдется мало желающих продавать себе в убыток. Хотя, безусловно, не исключены ситуации экстренной продажи, когда необходимо получить хоть какую-то сумму в кратчайшие сроки.

Стоимость квартиры: рыночная или ликвидационная?

В своих отчетах для банка оценщики указывают два показателя стоимости – рыночный и ликвидационный.

Разница между ними состоит в том, что рыночная стоимость указывает на среднестатистическую стоимость квартиры, а ликвидационная – на сумму, на которую банк может рассчитывать в случае экстренной продажи.
Именно по этой причине кредиторы предпочитают ориентироваться на наименьшее значение, то есть на ликвидационную стоимость.

Как происходит оценка квартиры для банка в видео:

Похожие статьи
Поделиться:

Нет комментариев

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.