Как вернуть деньги за несуществующие метры?

Как не попасть на деньги с новостройкой Что делать, если площадь купленной квартиры оказалась меньше

Как вернуть деньги за несуществующие метры?

Мы получаем немало писем от читателей с просьбами помочь разобраться в том или ином спорном вопросе в сфере недвижимости. Сегодня мы рассматриваем одну из наиболее распространенных ситуаций, встречающихся в редакционной почте.

Классический капкан на покупателя

Человек покупает квартиру на первичном рынке на ранней стадии строительства дома по договору долевого участия (ДДУ), в срок вносит все положенные платежи в требуемом объеме.

А к моменту сдачи новостройки в эксплуатацию сталкивается с тем, что после обмера представителями бюро технической инвентаризации площадь приобретенного жилища оказывается меньше, чем указывалось в проектной документации.

Возмущение покупателя и его стремление получить с застройщика излишне уплаченные деньги вполне можно понять — он-то рассчитывал купить квартиру одной площади, а на деле получает совсем другую. Принимая во внимание размер стоимости квадратного метра в столичном регионе (подробности см. в материале «СП» от 10 февраля с.г.

«Подорожание „первички“: процесс пошел?»), а также тот факт, что расхождения между проектной и реальной площадью нередко достигают пары-тройки «квадратов» (а то и больше), переплата гражданина может исчисляться далеко не одной сотней тысяч рублей. А ведь это только в эконом-классе, где цены самые низкие.

Однако застройщики деньги возвращать отказываются.

У покупателя возникает резонный вопрос — а на чьей стороне здесь правда? И можно ли вообще вернуть деньги, уплаченные за несуществующие метры?

Для начала мы решили выяснить, а насколько распространена такая ситуация на рынке первичного жилья? Является ли она для рынка нормой, или же это, скорее, исключительные случаи?

Как рассказал нам директор департамента продаж ГК «Гранель» Рустам Арсланов, случаи, когда после обмера БТИ указанная в ДДУ площадь квартиры меняется, встречаются часто.

«Проектная площадь может отличаться от фактической в ту или иную сторону, — говорит он, — но ничего страшного в этом нет. В типовых сериях жилых домов отклонения фактической площади от проектной минимальны, погрешность в среднем может составлять от 0,1 до 2%.

А серьезные расхождения, как правило, встречаются в домах, возведенных по индивидуальному проекту».

Если после обмера БТИ площадь квартиры уменьшилась или увеличилась, продолжает Рустам Арсланов, то застройщик должен произвести перерасчет — вернуть деньги дольщику за недостающие квадратные метры или попросить доплаты за дополнительную площадь.

Перерасчет стоимости происходит по цене квадратного метра, указанной в ДДУ. Правда, по словам эксперта, покупатель не сможет рассчитывать на изменение цены договора, если квартира приобреталась в рамках «военной ипотеки».

Исключения также могут составлять случаи, когда погрешность является несущественной, в пределах 0,1−0,5%.

«Обычно в ДДУ, — дополняет коллегу Елена Валуева, директор по маркетингу Mirland Development, — присутствует соответствующий пункт об этом.

Например, в некоторых компаниях специально оговаривается разница площадей в 1 квадратный метр».

Если же разница больше, продолжает специалист, и составляет, например, 5−10 квадратов (тогда как общая площадь объекта — 50), это значит, что документация в процессе строительства претерпела существенные изменения.

Однако так гладко все выглядит только в теории. На деле же, отмечает директор одного из риелторских агентств восточного Подмосковья Светлана Блаженова, все, в конечном счете, естественно, упирается в деньги. Особенно в Москве, где стоимость квадратного метра достигает просто заоблачных высот.

Поэтому застройщики наловчились страховать себя от возвращения денег гражданам.

Например, они оперируют понятиями «конечная стоимость квартиры» и «конечная стоимость договора», указывая отдельным пунктом, что последняя является окончательной и изменению не подлежит даже после обмеров БТИ (один образец имеется в распоряжении «СП»), а разница рассматривается как законная прибыль застройщика.

«Хотя в нормальной компании, — подчеркивает Арсений Васильев, генеральный директор санкт-петербургской ГК „УНИСТО Петросталь“, — предусмотрен перерасчет стоимости квартир в случае уменьшения или увеличения площади квартиры после измерений БТИ.

Вряд ли можно считать нормой, если компания не делает перерасчет. Но, в любом случае, все условия сделки четко прописываются в заключаемом договоре. Так что прежде всего следует внимательно изучать документ, может, покупатель изначально проявляет невнимательность».

Если же вышеупомянутый пункт в договоре присутствует, и речь идет не о 5−10 метрах разницы, то, как правило, рассчитывать получить деньги с застройщика — дело заведомо безнадежное, отмечает подмосковный юрисконсульт Галина Волкова.

Потому что на практике, отмечают другие представители юридического сообщества, для вынесения судебного решения определяющим обстоятельством является факт добровольного подписания договора сторонами.

Особенно если автограф покупателя уже стоит под передаточным и дефектным актами.

Косвенно подтверждает это мнение и реальный пример, приведенный Светланой Блаженовой.

«Однажды мы покупали квартиру в одной из больших и красивых столичных новостроек, которые возводились еще при Лужкове фирмой под руководством его жены.

С менеджерами проекта беседовали очень серьезные и обеспеченные люди, решающие вопросы с нефтью, которые как раз собирались судиться по этому поводу с застройщиком. Так вот, информации о том, что излишне уплаченные деньги им вернули, у меня нет».

Пожалуй, резюмирует она, если речь идет не о 30−40 тысячах, а о миллионе-другом, то единственное, на что остается надеяться гражданину, так это на Федеральный закон № 214-ФЗ.

По логике вещей, после нескольких редакций в нем должны быть каким-то образом предусмотрены и такие варианты развития событий.

А поскольку он имеет статус федерального, то его нормы должны превалировать над любыми документами нижнего уровня, к каковым и относится ДДУ.

И действительно, в законе № 214-ФЗ (редакция от 13 июля 2015 года) имеется целая статья (№ 7), в которой, в частности, говорится, что застройщик обязан передать другому участнику ДДУ объект, точно соответствующий проектной документации, а в случае несоответствия — безвозмездно недостатки устранить или соразмерно уменьшить стоимость договора. При этом «условия договора об освобождении застройщика от ответственности за недостатки объекта долевого строительства являются ничтожными».

Значит, отвоевать свои кровные все-таки можно?

Как отмечают юристы, добиться своего все же можно. Только дело это хлопотное и накладное. Застройщики обычно очень активны, если речь идет о превышении проектной площади после обмеров БТИ, а в других случаях предпочитают медлить.

И если требовать разницу через суд, то гражданин должен быть готов как минимум к затратам на проведение независимой судебно-строительной экспертизы на предмет несоответствия жилья проектной документации. Это может обойтись участнику ДДУ в копеечку, да к тому же застройщик может выдвинуть кандидатуру своего эксперта.

И что в этом случае будет содержаться в заключении — большой вопрос. А именно эти выводы для суда становятся определяющими.

Источник: https://svpressa.ru/realty/article/142802/

Застройщики продают уральцам несуществующие квадратные метры

Как вернуть деньги за несуществующие метры?

Сразу несколько одинаковых жалоб поступило в редакцию “РГ”. Читатели обвиняют строителей в том, что те недодали им положенных метров в их новых квартирах.

Отделались ужимкой

Екатеринбурженка Екатерина С., поднакопив денег, по договору долевого участия оплатила и получила от застройщика свою долгожданную однокомнатную квартиру. Но счастье девушки-новосела тут же омрачилось: новая жилплощадь оказалась почти на три квадратных метра меньше, чем было прописано в проекте и договоре. А ведь она заплатила за каждый метр 55 тысяч рублей!

На ее недоуменный вопрос, почему квартира скукожилась на 2,62 квадрата, строители хитро отвечали: “Договор надо было внимательнее читать!”.

Екатерина перечитала документ и с горечью убедилась: обвели ее строители, взяли деньги за воздух. Но не зря же она сама юрист по профессии. Она вооружилась законом “О защите прав потребителей” и пошла в суд, где потребовала от недобросовестного застройщика компенсации за “испарившиеся” метры – 167 тысяч рублей.

В суде представитель застройщика объяснял метаморфозу с исчезнувшей квадратурой тем, что бывают, дескать, ошибки в расчетах и непредвиденные ситуации в виде поставки не того кирпича, скажем.

В этом конкретном случае, например, уменьшение площади произошло из-за утолщения внутренней стороны стен отделочными материалами (!). К тому же, пока строился дом, выросли цены на стройматериалы и рабочую силу.

Должен же как-то застройщик компенсировать себе эти потери…

Лучше бы он этого не говорил. Потому что судье сразу стало понятно: жульничают строители, наживаются за счет дольщиков-покупателей. Ведь все неизбежные издержки уже заложены в цене будущих квартир. А утолщение стен за счет отделки… Это сколько же слоев обоев нужно было наклеить, чтобы однокомнатная квартира сжалась почти на три метра!

И судья вынес решение в пользу Екатерины. Постановил взыскать со строителей сумму, на которую те недодали ей квадратные метры, и к тому же назначил штраф застройщику в размере 50 процентов от заявленной исковой суммы.

Сейчас Екатерина С. уже получила свою компенсацию, хотя к моменту ее взыскания на счетах компании, с которой она заключала договор, денег практически не было. Екатерина считает, что активы недобросовестными застройщиками сознательно выводятся на такие случаи.

А вот интересно, случился бы такой счастливый финал, если бы Екатерина не была юристом?

Метр – сюда и снова – сюда

Мы выяснили: этот случай с “дутой” жилой площадью совсем не единичный. Многие строительные компании указывают в договорах больше метров, чем их достается клиентам. “Усушка-утруска” в их исполнении – почти обычное дело, которое позволяет им на “воздухе” неплохо зарабатывать.

Совсем не юрист по профессии Константин П. оплатил 80 квадратных метров в своей будущей двухкомнатной квартире, а получил в итоге 73. Куда девались его законные целых семь “квадратов”, он сейчас пока миром пытается выяснить у строителей.

– Я по наивности и на радостях сразу подписал акт сдачи-приемки квартиры, – рассказывает Константин корреспонденту “РГ”. – А потом, когда БТИ сделало свой обмер, выяснилось, что меня обманули. Представитель застройщика убедительно толкует что-то про коэффициенты, которые надо умножать на что-то. Не на то они умножают!

Сейчас Константин вместе с юристами готовит претензионное письмо к застройщику, надеется получить от него компенсацию без суда. Но в этом новом доме продано уже около четверти квартир, и везде ситуация, похоже, одна и та же. На что рассчитывает застройщик? Скорее всего, только на безропотных и наивных покупателей.

Один на один с рулеткой

Самое печальное: никто всерьез не проверяет и не ревизует придуманные застройщиками хитроумные договоры. “Мы только регистрируем, ничего в договорах не изменяем, не исправляем”, – сообщили нам в Управлении Федеральной регистрационной службы.

Управление Госстройнадзора по Свердловской области, которое должно в том числе следить за соблюдением законности в этой сфере, начнет работать в этом направлении только с 1 января будущего года: здесь еще не утвержден штат таких специалистов.

Пока же на стороне новоселов стоит лишь закон “Об участии в долевом строительстве” да проверенная палочка-выручалочка – закон “О защите прав потребителей”. Это уж когда совсем прижало и правды хочется.

Этот закон гласит: потребитель имеет право на перерасчет стоимости товара, если товар ненадлежащего качества.

Недостающие метры качества квартиры не улучшают, следовательно, их стоимость жильцу должны вернуть.

В городском комитете по защите прав потребителей нам подтвердили: с такими жалобами дольщики обращаются довольно часто. Специалисты комитета сопровождают их иски в судах.

Но вот сами суды ведут себя очень странно – в одних случаях становятся на сторону истцов, в других – нет. Единой позиции областным судом не выработано.

Значит, все зависит от профессиональных способностей юристов, которые защищают интересы дольщиков в судах.

Хотя, отмечают в комитете по защите прав потребителей, в последнее время количество подобных жалоб сократилось. Возможно, застройщики поняли, что откровенно грабить дольщиков уже не получится.

Если в первых судебных процессах по поводу проданного “воздуха” их представители уверенно заявляли о свободе предпринимательства в стране и возможности заключать любые договоры на любых условиях, то теперь, после первых поражений, притихли.

Грамотно составленные иски дольщиков и профессиональная их защита доказывают: свобода предпринимательства не абсолютна и рамки любого договора все-таки ограничиваются требованиями закона.

Источник: https://rg.ru/2008/11/06/reg-ural/kvartiry.html

Невероятно, но факт: купленная квартира в Vega оказалась на несколько метров меньше оговоренного

Как вернуть деньги за несуществующие метры?

12.01.2019, 20:50

 (65)
“МК-Эстония”

В последние годы в Таллинне строят все больше нового жилья. Покупатели будущих квартир бронируют их, видя только лишь красивые макеты зданий, красочные презентации на компьютере и приблизительные цифры на бумаге.

Новоселы одной из столичных новостроек только после переезда обнаружили, что их квартира почти на пять метров меньше обещанного! Но чтобы добиться справедливости и получить компенсацию за недополученный метраж, им пришлось обратиться в суд.

Как обезопасить себя, чтобы не купить несуществующие квадратные метры, разбиралась ”МК-Эстония”.

Весной прошлого года Елена Попушина с мужем решили купить квартиру в новом доме. Выбор пал на проект фирмы Endover — перестроенный из бывшей Морской академии многоквартирный дом Vega.

В свое время везде была реклама этого объекта.

Он позиционировался как самый крупный в Эстонии многоквартирный дом, который предлагает квартиры с качественной отделкой, красивым видом из окон, а также эксклюзивным уровнем комфорта.

Пол ходуном и потолок с трещинами

Компьютерная визуализация будущих квартир, действительно, выглядит очень привлекательно. Да и цены на этапе стройки были гораздо ниже, чем в среднем в столичных новых домах. Однако на деле для Елены с супругом все оказалось не так безоблачно, как им обрисовывали при продаже недвижимости.

”Наша квартира стоила 102 000 евро, в цену уже входит парковочное место и кладовка. Когда мы заключали с OÜ Vega Residents договор бронирования, то в течение полугода должны были внести частями 20 процентов всей суммы.

Тогда еще дом был не построен, и квартиру мы видели только на плане, она должна была быть 77 кв.м, — рассказывает Елена.

— В договоре было указано, что конечная площадь может отличаться на 5% — это та погрешность, которую не компенсируют”.

Когда квартира была готова и дошло дело до подписания нотариального договора на покупку квартиры, площадь жилья изменилась и стала 76,2 кв.м. Это было, естественно, меньше 5%, так что договор был подписан.

Однако при приеме квартиры вскрылись недостатки, которые новые хозяева попросили продавца устранить. Елена рассказывает, что по потолку уже пошли трещины, на полу между покрытием и плинтусом были щели, обои были поклеены поверх плинтуса и т. п.

”Обещали за месяц все исправить. Когда срок истек и мы пришли в квартиру, ничего сделано не было. Я звонила, писала, и в итоге под пол подставили досочки, а щели засиликонили.

Когда мы снова пришли, пол проваливался, и силикон отставал. Сначала меня убеждали, что все нормально, проблемы не существует, но потом вызвали специалиста, который признал, что так быть не должно и пол надо переделать.

На это ушло три с половиной месяца”, — вспоминает девушка.

Куда делись метры?

Но на этом проблемы с новой квартирой не закончились. Когда Елена с мужем решили сами измерить площадь нового жилья, оказалось, что она даже не 76,2 кв.м, а всего лишь 72,6.

Хозяйка квартиры звонила и писала в Endover по этому поводу, но, по ее словам, никто не отвечал ей ни на письма, ни на звонки.

И только потом жильцы получили от юридического бюро, представляющего интересы продавца, ответ, что с квадратными метрами все в порядке, все в пределах допустимой нормы.

Если высчитать пять процентов от 77, то это 3,85 кв.м. Тогда допускается, что площадь квартиры может составлять не меньше 73,15 кв.м, согласно договору. Но кто согласился бы на такой договор, заранее зная, что точно платит за жилье, которое будет на 4 метра меньше? Естественно, покупатель в такой ситуации верит в лучшее и не думает, что его обманут на существенный кусок комнаты.

Елена с супругом пригласили независимого замерщика, и у того получилась площадь 72,56 кв.м, что все равно превышает погрешность в 5%. Так как продавец не желал урегулировать вопрос недополученной площади, Елена обратилась в суд. Как только она это сделала, то получила обратно от фирмы OÜ Vega Residents, которая теперь записала площадь квартиры как 73,1, чуть больше 750 евро.

Елена не понимает, как получилось, что их квартира меньше обещанного на целых 4,5 метра. В некоторых домах это площадь целой ванной комнаты! Да и почему вдруг именно 73,1, девушка тоже не может понять — с дополнительными замерами к ним никто не приходил.

”Сейчас мы живем в этой квартире, про дом ничего плохого не можем сказать, все тихо, спокойно. На потолок с трещинами плюнули, будем сами делать натяжной.

Но то, что три с половиной месяца мы не могли здесь жить, хотя уже должны были, и то, что нас обманули с площадью квартиры — это просто наглость, — возмущается Елена.

— Кстати, у других жильцов тоже были проблемы с недостающими метрами. Кому-то какие-то деньги вернули, кому-то нет”.

Воздух по цене 1300 евро

На страничке дома Vega все еще есть непроданные квартиры. Цены на них сейчас выше, так как дом уже сдан. У всех в цену уже входит парковочное место и подвальное помещение. Если считать, что они идут в подарок, то, согласно текущим ценам, квадратный метр в доме Vega стоит сегодня порядка 1600 евро. Недополученный кусочек в 4,5 метра — это 7300 евро.

Даже если считать, что стоимость квадратного метра около 1300 евро, как это было в случае Елены, то расхождение с обещанной площадью квартиры получается почти на 6000 евро. А если представить, что квартира Елены — не единственная с неправильным метражом, то из несуществующих, но проданных квадратных метров можно было бы собрать еще несколько квартир.

На вопросы ”МК-Эстонии”, как так получилось, что квартира Елены оказалась на несколько метров меньше обещанного, откуда взялись новые цифры, если замерщики к Елене домой повторно не приходили, и сколько еще таких ошибок в доме, в компании Endover не ответили.

”Дом был переизмерен, и корректные данные были внесены в Регистр построек совместно с мэрией Таллинна. Общаясь с клиентом, мы исходим из заключенных договоров.

Что касается дел наших клиентов и касающихся их вопросов, мы решаем их с клиентами в индивидуальном порядке.

Речь идет о конфиденциальной информации, касающейся покупателей квартиры, поэтому по этому вопросу я ничего добавить не могу”, — ответил Оливер Макко из компании Endover.

Сейчас Елена с мужем хотят добиться справедливости из-за всех проблем с квартирой и судятся с продавцом.

Оконные проемы не считаются

”Елена с мужем купили квартиру в доме, где раньше была Морская академия. В договоре было сказано, что разница в площади квартиры до 5% не компенсируется. После получения квартиры покупатели заказали обмер и обнаружили, что квартира меньше более чем на 5%.

Продавец утверждает, что тоже делал замеры всех квартир, и квартира Елены меньше только на 1% или что-то около этого, — комментирует представляющий Елену в суде присяжный адвокат Евгений Твердохлебов из Advokaadibüroo Vindex. — Когда у продавца, OÜ Vega Residents, спросили, когда именно они обмеряли квартиру Елены, те не смогли ничего ответить.

Если у них не было доступа в квартиру, то они не имели возможности проводить замеры”.

Присяжный адвокат отмечает, что продавец включил в площадь квартиры оконные и дверные проемы и ниши. А по правилам, площадь пола под арками и проемами ниже 2,2 метра не может быть включена в площадь квартиры.

”Также ключи от квартиры Елене передали у нотариуса. И тут же, в нотариальном бюро, ей дали на подпись акт, что квартира принята, все в порядке и препятствий к использованию квартиры нет, — рассказывает Евгений Твердохлебов. — Сказали, что если акт не подпишет, то ключи не получит, и могут возникнуть проблемы с банком.

Понятно, что в нотариальном бюро Елена не могла осмотреть состояние квартиры. Когда она пришла вселяться, то обнаружила массу недочетов. OÜ Vega Residents сразу принялась ”устранять” недостатки пола — забивать между полом и плинтусом клинья и замазывать силиконом щели, возникшие в результате этого. Этот метод помог не сильно.

Тогда они разобрали весь пол и залили его раствором. Эти работы они выполняли почти 3,5 месяца”.

Присяжный адвокат поясняет, что Елена с мужем требуют компенсацию за недополученную площадь и за обмер, а также неустойку за просрочку с передачей квартиры и пеню со всех сумм. Кроме того, возмещения всех затрат.

Проверяйте договор

Твердохлебов отмечает, что условия, сформулированные продавцом и содержащиеся в договоре (разница в площади до 5% не компенсируется) и в акте (нет претензий, нет препятствий к использованию квартиры и т. п. ), могут быть признаны судом типовыми. Это означает, что суд должен будет их контролировать, даже если стороны спора об этом не просят.

”Неясные условия не будут считаться включенными в договор, двусмысленные условия нужно будет толковать в пользу клиента, а условия, непропорционально ухудшающие положение клиента, должны будут признаны недействительными. Эти положения закона позволяют бороться с хитрыми или даже коварными договорами, заранее подготовленными одной стороной для использования в отношении своих клиентов”, — констатирует Евгений Твердохлебов.

Чтобы не попасть впросак, обращает внимание присяжный адвокат, всегда нужно при оформлении дорогих покупок пользоваться помощью специализирующегося в этих вопросах юриста. Ни в коем случае не стоит подписывать непонятные документы. Ведь их могли составить так, чтобы или избавиться от ответственности, или получить преимущество в случае спора.

Закон, по словам Твердохлебова, не предусматривает, насколько может расходиться фактическая площадь и номинальная.

В идеале они должны совпадать, а если не совпадают, и покупатель получил меньшую площадь, чем положено, то у него должно быть право получить компенсацию.

Иными словами, если вы решили после покупки перемерить квартиру и обнаружили обман со стороны продавца, нет четкой схемы решения проблемы — придется договариваться с продавцом или идти в суд.

Источник: https://rus.delfi.ee/press/mk_estonia/neveroyatno-no-fakt-kuplennaya-kvartira-v-vega-okazalas-na-neskolko-metrov-menshe-ogovorennogo?id=85005841

Квартира от застройщика оказалась больше, чем в договоре

Как вернуть деньги за несуществующие метры?

Мы купили квартиру, площадь около 63 м², скоро получаем ключи. На форуме покупателей квартир на этой стройке многие обсуждают, что уже были в своем жилье и у всех фактическое превышение площади, за которую потом нужно платить.

При каком превышении имеет смысл обращаться в суд?

Можно ли это сделать после получения ключей и выплаты денег за дополнительные квадратные метры?

Татьяна Е.

Судя по всему, речь идет о долевом участии в строительстве. Вы заплатили деньги, когда квартиры еще не было, а ее площадь была указана только на бумаге согласно проекту. Когда квартиру построили, ее измерили и посчитали фактическую площадь. Действительно, иногда бывает так, что площадь готовой квартиры оказывается больше, чем было указано в проекте.

Если в договоре долевого участия указана одна площадь и цена, а теперь застройщик требует доплату, вы не обязаны молча соглашаться. В законе нет такой нормы, на основании которой дольщик автоматически должен доплачивать, если застройщик попросил. Даже если квартира на самом деле оказалась большей площади.

Это не значит, что строители могут как угодно менять площадь дома, размеры комнат, толщину стен и высоту потолков. Но в процессе стройки могут быть погрешности, на которые сложно повлиять, даже если точно соблюдать все нормы.

Окончательные обмеры квартир проводятся после завершения строительства, и выполняет их государственное предприятие — Бюро технической инвентаризации (БТИ). Только на основании этих обмеров составляют акты приема-передачи квартиры. Именно эта площадь будет числиться в собственности у владельца, а не та, что указана в договоре.

Представьте стену длиной 6 м. Если сместить ее на 10 мм, то площадь комнаты изменится на 600 см², или 0,06 м². А если таких стен в комнате две, а в квартире четыре комнаты? Выходит уже 0,48 м². К доплате может получиться приличная сумма — несколько десятков тысяч рублей.

Бывают случаи, когда фактическая площадь отличается на несколько квадратных метров, а доплачивать требуют даже сотни тысяч. Строительными отклонениями такое расхождение объяснить нельзя. Это хитрость застройщика или вообще злоупотребление и мошенничество.

Цена квартиры или права на нее — это существенное условие договора. Без конкретной цены за квадратный метр и всю квартиру договора быть не может.

Юридически увеличение или уменьшение размера квартиры ведет к изменению цены договора. По закону изменение цены требует согласия сторон. Обычно застройщики включают в договор пункты об увеличении или уменьшении фактической площади в пределах 0,3—2 м² и о порядке доплаты или возврата денег.

Например, в договоре может быть написано, что если площадь изменилась на 0,3 м², то доплаты не будет. А если больше, то доплатить нужно только за превышение.

Иногда условие об изменении площади в договоре вообще не прописано. А когда приходит время принимать квартиру, дольщикам присылают дополнительное соглашение, документы из БТИ и требование о доплате. Многие теряются и соглашаются отдать деньги, хотя делать это не обязаны.

Дольщиков защищает не только закон о долевом строительстве, но и закон о защите прав потребителей. Но до суда в любом случае стоит попробовать решить проблему с доплатой мирно. Не соглашайтесь доплачивать по первому требованию. И тем более не доплачивайте только потому, что другие дольщики решили доплатить и обсуждают это на форуме.

Прочитайте, что в договоре написано по поводу изменения цены. А потом попросите точный расчет превышения. Разберитесь, за счет каких помещений изменилась площадь квартиры.

Например, площадь балкона считается с понижающим коэффициентом. За него не платят как за квадратный метр жилой комнаты.

А иногда площадь увеличивается именно за счет балкона и застройщики считают его по обычной цене. Но это неправильно.

Если в квартире есть балкон или лоджия, платят не за общую, а за приведенную площадь. За квадратный метр балкона нужно платить на 70% меньше, а за лоджию — на 50% меньше.

Кроме того, при расчете площади квартир инженеры БТИ могут пренебречь правилами. Например, провести замеры не каждой квартиры, хотя должны измерить каждую. Или замерить только две стены, хотя положено четыре. Иногда в площадь включают вентиляционные короба или меряют по внешнему периметру балкона.

Поэтому в любом случае нужно разобраться, как на самом деле изменилась цена, за что застройщик требует доплату и как он все это посчитал.

Если у вас есть сомнения в точности обмеров, которые делал застройщик, вы можете заказать независимый обмер. Но оплатить его придется самостоятельно, в Москве это стоит от 3500 рублей. Заказывать новые замеры нужно в БТИ. Экспертиза других организаций не подойдет, по крайней мере для суда.

Если изменилась цена, то есть существенное условие договора, и это не оговаривалось изначально, вы имеете право расторгнуть договор. То есть не доплачивать и потребовать назад всю сумму за квартиру.

Но не спешите принимать такое решение: застройщик может с радостью на него согласиться. Он ведь вернет вам ту сумму, которую вы заплатили при заключении договора.

А к моменту сдачи дома квартира уже подорожала — вы не купите такую же за эти деньги.

Учтите, что застройщик вправе требовать доплату исходя из цены квадратного метра на момент покупки квартиры, а не сегодняшней цены квартиры. Даже если сейчас она гораздо выше.

Если не хотите доплачивать, направьте застройщику претензию. Составлять ее лучше с юристом. Дождитесь официального ответа.

Даже если застройщик понимает, что вы имеете право отказаться и не доплачивать, он все равно попросит денег.

Кто-то не станет вникать и доплатит за превышение, а кто-то во всем разберется, откажется и отстоит свои права. Вполне возможно, в вашем случае до суда вообще не дойдет.

Вы можете не платить за превышение, если об этом не договаривались, и все равно получить квартиру в собственность. Но многое зависит от формулировок в договоре — изучите его и многое прояснится.

Можно заключить дополнительное соглашение к договору долевого участия, но это долгий и затратный способ. Можно просто передать квартиру по фактической площади в акте приема-передачи.

Обычно в акте приема-передачи квартиры застройщик указывает, что по договору площадь была такая, фактически она такая, поэтому дольщик должен доплатить столько-то рублей в определенный срок (или уже доплатил).

Это одновременно будет считаться и уведомлением об увеличении площади.

Если вы подпишете акт приема-передачи в таком виде, то до оплаты долга квартира целиком будет в залоге (ипотеке) у застройщика, даже если она уже в ипотеке у банка.

Если вам не хочется отдавать квартиру в залог, придется доплатить до подписания акта. Доплачивать вы должны из расчета той цены, которая была указана за 1 м² в основном договоре. Требования доплатить по цене метра на сегодняшний день незаконные.

Если у вас есть вопрос о личных финансах, дорогих покупках или семейном бюджете, пишите: ask@tinkoff.ru. На самые интересные вопросы ответим в журнале.

Источник: https://journal.tinkoff.ru/ask/zastroyshik-perestaralsa/

Доплата за квадратные метры: что делать, если при приемке квартиры появилась «лишняя» площадь

Как вернуть деньги за несуществующие метры?

При сдаче дома ваша квартира стала больше на несколько метров? Или наоборот – за время строительства жилая площадь уменьшилась? Novostroy-M.ru выяснил, откуда берутся «лишние» кв. метры и как доплатить или вернуть за них деньги.

После сдачи дома и обмера БТИ может выясниться, что фактическая площадь квартиры отличается от проектной, причем она может быть как больше, так и меньше заявленной. Это связано с тем, что в ходе строительства могут быть допущены технические погрешности, которые приводят к расхождениям площадей.

Таким образом, покупая квартиру в строящемся доме, каждый рискует столкнуться с необходимостью доплатить за «лишнюю» жилую площадь при получении ключей: если площадь больше, чем указано в ДДУ, застройщик выставит счет. Или же получить часть денег от застройщика, если площадь квартиры уменьшилась.

«Лишние» квадратные метры – это та площадь квартиры, которую покупатель не оплатил при заключении ДДУ.

Они возникают потому, что на этапе проектирования жилого дома застройщик не может рассчитать точную площадь квартир.

При расчете за основу берется проектная площадь жилья, а остальное считается «лишними» квадратными метрами. При этом площадь квартиры может как увеличиться, так и стать меньше.

Допустимые нормы такого расхождения законом не установлены, но на практике они весьма незначительны и выражаются, как правило, от 0,1 до 2 кв.

метров в зависимости от размера приобретаемой площади, объясняет генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки» Наталья Шаталина.

В панельных домах расхождения между проектной и фактической площадями встречаются реже и менее значительны, поскольку по технологии все элементы здания собираются на заводе и имеют жестко заданные размеры.

«Закон на этот счет молчит, никаких установленных нормативов не существует»

Вартан Погосян, директор по маркетингу Glorax Development

Поэтому для покупателя отклонения определяются цифрами, прописанными в договоре долевого участия.

Допуски при строительстве конечно есть, но относятся они не к площади помещений, а к несущей способности, то есть фактически – к толщине конструкций, комментирует Вартан Погосян, директор по маркетингу Glorax Development. Рассчитать вероятное изменение площади для конкретного помещения, исходя из этих допусков, достаточно сложно.

Почему возникают «лишние» кв. метры

Первая причина – те самые погрешности по толщине несущих конструкций, это незначительные величины, отмечает Вартан Погосян. А вот более существенные «перекосы» по площади могут возникать при пересмотре и изменении проектных решений.

В таких случаях застройщик обязан уведомить дольщиков о готовящихся изменениях и переподписать договор долевого участия. Есть еще один случай – это строительные ошибки, но это, скорее, исключение из правил, подобные случаи – большая редкость.

Технология монолитного строительства является более точной, но величина погрешности зависит также от опыта и мастерства исполнителя работ.

Менее всего площадь в ДДУ отличается от фактической в панельных домах. Здания собираются как конструктор из одинаковых по размеру готовых блоков. Это серийные дома с типовыми планировками, где разница в площади квартиры не превышает 1 кв. метра.

Технология строительства монолитных домов более сложная, она позволяет менять проект даже на стадии строительства. Такие дома строятся по индивидуальным проектам, поэтому площадь квартир может намного отличаться от указанной в договоре. Порой разница составляет 5-7 кв.

метров, хотя чаще всего она варьируется от 0,5 до 4 кв. метров.

Расхождение в кв. метрах зависит и от количества комнат: в трехкомнатной квартире разница будет больше, чем в «однушке». Иногда общая площадь квартиры может соответствовать указанной в ДДУ, но внутри нее происходит «перегруппировка»: кв. метры могут быть отрезаны от коридора и присоединены к комнате.

В домах, возведенных по монолитному типу домостроения, несовпадения по площадям встречаются почти всегда, рассказывает Наталья Шаталина. Дело в том, что монолитная технология весьма гибка, и проект монолитного дома может меняться на этапе строительства.

Возможные отклонения от площади, указанной в проекте, прописываются в ДДУ. При этом варианты договоренности сторон могут быть различны: отклонение на указанный процент будет или не будет оплачиваться сторонами.

  Соответственно, выгода покупателя будет поставлена в зависимость от договоренности и разницы между проектной и фактической приобретаемой площадью.

Многоквартирный дом технически невозможно построить сантиметр в сантиметр.

Даже СНИПы при строительстве предусматривают отклонения строительных конструкций в диапазоне 10-20 мм, комментирует директор по стратегическому развитию ФСК «Лидер» Павел Брызгалов.

В масштабе всей квартиры, в зависимости от ее площади, разница может составлять от 0,5 до 1,5 кв. метра. Погрешность есть даже в панельных домах, комплектующие детали которого изготавливаются на производстве.

Разница в размерах может возникнуть по нескольким причинам, рассказывает эксперт. Во-первых, все технико-экономические показатели квартиры и дома закладываются на стадии проекта, где вопросы инженерного обеспечения прорабатываются не так детально.

Далее идет проработка рабочей документации, в которой уже более детально и подробно рассчитываются все инженерные системы, находящиеся в площадях строящегося дома: уточнятся диаметры коммуникаций, сечение вентиляционных воздуховодов и шахт дымоудаления.

В связи с тем, что иногда возникает техническая потребность увеличить или уменьшить площади для прокладки инженерных коммуникаций, может возникнуть разница в площадях.

Кроме того, в процессе проработки рабочей документации идет более точный поэлементный расчет несущих конструкций (пилоны, колоны, монолитные стены), которые могут увеличиться или уменьшиться в сечениях. При детальных обмерах БТИ эти незначительные расхождения суммируются, и в итоге возникает разница по площадям. Вторая причина – строительная ошибка при возведении здания.

­Кто виноват, и кто платит

«В ДДУ обычно прописывается, что не будет производиться перерасчет в том случае, если проектная и фактическая площади отличаются незначительно, например, на 0,5-1 кв. м»

Наталья Шаталина, генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки»

Если разница между площадями больше прописанного в ДДУ, то покупателю придется доплатить за лишние квадратные метры по стоимости, которая была прописана в его ДДУ, комментирует Наталья Шаталина.

В случае значительной разницы (более 5% от указанной площади) и отказе покупателя оплачивать лишние квадратные метры, он имеет право на односторонний отказ от квартиры и возврат денежных средств.

Условия доплаты определяются договором долевого участия, но расчет должен быть произведен до подписания акта приема-передачи квартиры, добавляет Вартан Погосян.

Если разница значительна, но уже в сторону уменьшения фактической площади, то застройщик должен осуществить возврат денежных средств из расчета стоимости квадратного метра на момент покупки, отмечает Наталья Шаталина.

Дольщик также имеет право на расторжение договора в одностороннем порядке, если фактическая площадь на 5% меньше проектной.

В подобных случаях пишется письмо на имя застройщика и оформляется возврат средств за разницу в метраже.

Условия возврата денежных средств закрепляются в ДДУ и, как правило, все расчеты производятся также до подписания акта приема-передачи объекта недвижимости. Часто в ДДУ прописывают, что если изменения площади в квартире составили меньше 1 кв. метра, то застройщик не возвращает деньги, а дольщик всегда должен доплачивать.

Вообще-то это не очень справедливо, да и цифра завышена, отмечает Вартан Погосян. Подобная практика сегодня встречается редко. Обычно такие случаи предполагают симметричные условия, а величина погрешности равняется 0,5 метра.

То есть если площадь квартиры меньше заявленной на полметра, то застройщик ничего не компенсирует. Если на полметра больше – то клиент освобождается от доплаты.

В остальных случаях происходит взаиморасчет, подразумевающий как доплату, так и возврат части средств.

После сдачи дома в эксплуатацию застройщик обязан заключить договор со специализированной компанией, которая производит обмеры БТИ и составляет технический план дома.

На основании этих документов, а также в соответствии с ДДУ, где стороны согласовали соответствующий перерасчет стоимости объекта, застройщик направляет сообщения участникам долевого строительства об изменении площади квартиры, комментирует Павел Брызгалов.

Если площадь квартиры изменилась в большую сторону, то участник долевого строительства в соответствии с ДДУ обязан доплатить за увеличение площади.  В обратном случае застройщик возвращает соответствующую сумму за недостающие квадратные метры.

Размер доплат определяется исходя из стоимости метра, которая согласована и зафиксирована сторонами в ДДУ или дополнительным соглашением к нему.

В случае, когда застройщик должен вернуть деньги за недостающие метры, покупателю необходимо написать заявление о возврате уплаченных денежных средств с указанием счета, на который они будут перечислены, рассказывает Яна Сосорева, заместитель генерального директора ООО «Самолет Девелопмент» по продажам.

Обычно деньги возвращаются безналичным расчетом на счет, указанный в заявлении о возврате средств в срок не более пяти дней. Взаиморасчеты должны быть проведены до момента подписания акта приема-передачи квартиры.

Все расхождения в площади указаны в акте, и никакие дополнительные документы дольщику не понадобятся, только паспорт и сам договор долевого участия.

При решении вопросов о доплате за «лишние» кв. метры расчет будет вестись исходя из стоимости, установленной договором, а не от рыночной цены. То есть если вы купили квартиру на ранней стадии строительства по цене 100 000 рублей за «квадрат», то после обмеров БТИ разница доплачивается исходя из этой стоимости. Даже если за время строительства дома цена «квадрата» выросла на 30-40%.

По этой причине эксперты считают невыгодным расторгать ДДУ и требовать возмещения стоимости квартиры: за время строительства рыночная стоимость жилья выросла, а застройщик вернет вам за нее ту сумму, которая была уплачена при заключении ДДУ. На эти деньги аналогичную квартиру купить уже невозможно, даже в строящихся объектах.

Отдельное внимание «лишним» кв.

метрам стоит уделить ипотечникам, так как кроме первоначального взноса и ежемесячных выплат по ипотеке им может потребоваться сумма, которую нужно заплатить в случае возникновения дополнительной площади при сдаче квартиры.

Эти деньги придется копить, занимать или брать кредит, так как сумма может быть значительной. К примеру, при стоимости «квадрата» в 100 000 рублей за 5 «лишних» кв. метров придется выложить 500 000 рублей.

Дата публикации 13 марта 2017

Источник: https://www.novostroy-m.ru/statyi/doplata_za_kvadratnye_metry

Всё о кредитах
Добавить комментарий