Когда жилье перестает быть единственным?

Денис Ковалев: «Стремление иметь собственное жилье является частью российского менталитета»

Когда жилье перестает быть единственным?

Как продать ипотечную квартиру, зачем нужны созаемщики и что будет с ценами на квартиры, в интервью журналу «Ипотека и Кредит» рассказал руководитель «Росбанк Дом» Денис Ковалев.

— Денис, когда лучше арендовать квартиру, а не брать ипотеку на ее покупку?

— Стремление иметь собственное жилье является частью российского менталитета. Ипотека в данном случае — один из самых распространенных инструментов: в настоящее время в России с использованием ипотеки приобретается более 50 % недвижимости. Кроме того, инфраструктура арендного жилья у нас не так развита, как, например, в европейских странах.

Сейчас на российском рынке недвижимости сложилась ситуация, когда покупка квартиры с использованием средств ипотечного кредита является более выгодной, чем ее аренда. Цены на недвижимость после длительного периода стагнации пошли вверх, а процентные ставки по ипотечным кредитам вернулись к снижению. Ипотеке также уделяется большое внимание со стороны государства. Есть много преимуществ, доступных для ипотечных заемщиков. Например, предоставление налогового вычета, льготные ставки для многодетных семей, возможность использовать материнский капитал в качестве первоначального взноса или для погашения ипотечного кредита. Конечно, бывают ситуации, когда вопрос выбора не стоит, — например, при отсутствии первоначального взноса или при невозможности подтверждения дохода. В этом случае аренда может быть единственным способом решения жилищного вопроса.

— Есть ли какие-то ограничения по распоряжению квартирой, которая находится в залоге у банка?

— В соответствии с законом об ипотеке есть ограничения, связанные с отчуждением имущества, заложенного по договору. Продажа, дарение, обмен возможны только с согласия залогодержателя, которое может содержаться в договоре об ипотеке или закладной. Сдача заложенной квартиры в аренду не запрещена законом, но на период, не превышающий срок действия обязательства. Регистрация третьих лиц также возможна, и для этого не требуется согласие банка. Другое дело, что на практике некоторые паспортные столы продолжают запрашивать согласие, и банки его предоставляют.

— Нужны ли при получении ипотеки созаемщики?

— Это необязательное условие, но клиенты часто привлекают созаемщиков для увеличения совокупного дохода, который учитывает банк при определении максимальной суммы кредита. В нашем банке созаемщиками могут быть не только родственники, но и другие лица. При этом в большинстве случаев созаемщиком или солидарным поручителем становится супруг или супруга основного заемщика (если между ними не заключен брачный договор). Ведь в этом случае приобретаемая с помощью ипотеки недвижимость является общей совместной собственностью, и банк требует солидарную ответственность со стороны всех владельцев недвижимости.

— Можно не покупать страховку при получении ипотечного кредита? Все-таки она стоит дорого.

— При ипотеке — в условиях длительных сроков и больших сумм кредитов — страхование для клиентов является важным фактором снижения собственных рисков в непредвиденной ситуации. Обязательным в соответствии с законом является страхование утраты и повреждения недвижимого имущества. Но зачастую заемщики выбирают программы с комплексным ипотечным страхованием, включающие страхование жизни и утраты права собственности на недвижимость, так как их наличие предусматривает пониженную процентную ставку по кредитному договору.

— Если заемщик застраховался, получил кредит по сниженной ставке, а на следующий год перестал платить страховку. Что будет в таком случае?

— Тогда в соответствии с условиями кредитного договора может быть повышена процентная ставка по кредиту.

— К каким заемщикам банки более лояльны? Кому выдадут ипотеку по более низким ставкам?

— Наличие положительной кредитной истории, достаточного уровня официально подтвержденного дохода, продолжительного трудового стажа, надежного работодателя и предоставление достоверных персональных данных повышают шансы заемщика на положительное решение о выдаче банком ипотечного кредита. Наличие значительного первоначального взноса и активов также будут преимуществом. Важен и тот объект, который приобретается. Например, ставка по кредитам на покупку квартиры будет ниже, чем ставка по ипотеке на строящийся дом.

— Часто сейчас рефинансируют кредиты?

— Банк рефинансирует кредиты сторонних банков, но доля таких кредитов в общем объеме выдач в этом году существенно снизилась и не превышает 5 %. Эта тенденция наблюдается по всему рынку в целом: доля рефинансирования снизилась с 13 % в первом полугодии 2018 года до 4 % в 2019 году. Изменение существенных условий по уже выданному портфелю у нас происходит через заключение дополнительного соглашения, новый кредит не выдается.

— Почему рефинансирование перестает быть востребованным?

— Дело в том, что в начале текущего года наблюдался рост ставок по ипотеке — это сократило спрос на рефинансирование.

— Какая сейчас средняя ставка по ипотечным кредитам?

— Средняя ставка по итогам июня составила 10,28 %.

— Что будет со стоимостью ипотеки к концу года?

— На наш взгляд, ставки продолжат снижаться. Думаю, к концу года они могут составить 9,5 %. Этому способствуют, в том числе, снижение Центральным банком ключевой ставки и традиционно усиливающаяся активность игроков к концу года.

— С 31 июля вступил в силу закон, позволяющий заемщикам, которые оказались в сложной жизненной ситуации, обратиться в банк с требованием об отсрочке регулярных платежей. Расскажите подробнее про эти «ипотечные каникулы».

— Эта программа предусматривает снижение размера или отсрочку регулярных платежей на срок до 6 месяцев. Для того, чтобы воспользоваться «ипотечными каникулами», заемщик должен соответствовать определенным критериям, которые сформулированы в Федеральном законе № 76-ФЗ. К ним относятся потеря работы, снижение дохода, потеря трудоспособности на срок больше двух месяцев, получение инвалидности I или II группы, появление новых иждивенцев в семье при одновременном уменьшении заработка. Кроме того, есть требования к кредиту: до утверждения региональных требований его размер не должен превышать 15 млн руб. Также ипотечная квартира должна быть единственным жильем заемщика.

— Можно получить вторую ипотеку человеку, у которого уже есть действующий жилищный кредит?

— Здесь нет каких-то ограничений. Главное, чтобы доход заемщика позволял обслуживать несколько кредитов. Хотя в некоторых банках могут использоваться ограничения на общее количество кредитных продуктов.

— Кроме ипотеки, есть потребительские кредиты. Ставки по ним выше, зато получить их можно быстрее, и квартира в залог банку в этом случае не переходит. Когда советуете пользоваться потребкредитами, а не ипотекой?

— В большинстве случаев предпочтительным является оформление ипотечного, а не потребительского кредита, так как процентные ставки по такому виду займа ниже, сроки выше, и как результат — ежемесячный платеж меньше. В редких случаях при небольшой сумме кредита на короткий срок и нежелании тратить время на сопутствующие ипотеке процедуры (сбор документов на недвижимость, оценка, страховка, регистрация ипотеки и т. д.) клиенты предпочитают воспользоваться потребительским кредитом.

— Как думаете, что будет с ценами на недвижимость?

— После долгого периода стагнации мы наблюдаем некоторое увеличение стоимости жилья. Отчасти это связано с изменениями на строительном рынке, в соответствии с которыми введен механизм проектного финансирования, а застройщики должны использовать эскроу-счета при расчетах с дольщиками. С другой стороны, спрос не увеличивается, реально располагаемые доходы людей в лучшем случае стагнируют, что ограничивает возможности застройщиков увеличивать цены.

— С появлением эскроу-счетов риски покупателей новостроек сильно снизились?

— Теперь четко регламентировано, что средства покупателей должны быть размещены на специальных эскроу-счетах в уполномоченных банках, и застройщик может получить доступ к этим средствам только после сдачи объекта в эксплуатацию и регистрации первого права собственности. При этом сумма до 10 млн руб. застрахована Агентством по страхованию вкладов по аналогу с банковскими вкладами. 99 % всех покупателей при приобретении недвижимости оперируют именно такими суммами. А это значит, что в случае отзыва лицензии у банка клиентам средства будут возвращены в полном объеме. Так что риски покупателей существенно снизились.

Источник: http://www.ipocred.ru/columns/76-issue-online/4404-stremlenie-imet-sobstvennoe-zhilie-chast-rossiyskogo-mentaliteta

Банкротство и ипотека, как сохранить квартиру и избавиться от долгов?

Когда жилье перестает быть единственным?

Многие слышали, что в октябре 2015 года вступил в законную силу Закон о внесении поправок в ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)». Стало возможно банкротство физических лиц. 

Достаточно много людей, имеющие ипотеку, оказались в следующей ситуации: 

  1. Потеряв заработок, человек оказался в долгах, выплатить которые возможности нет. 
  2. Найти работу, позволяющую оплатить всю задолженность разом, не представляется возможным.
  3. Погашение задолженности по частям никакого эффекта не дает, поскольку скорость увеличения размера процентов значительно выше скорости выплаты задолженности.
  4. Пройти процедуру банкротства человек не хочет, поскольку боится лишиться единственного жилья, которое находится в ипотеке. 

Что делать в такой ситуации? Как сохранить квартиру (жилье) и избавится от долгов?

Рассмотрим два варианта возможного развития событий. 

Запись передачи на радио с Крыловой Вероникой на темы:

1) ипотека и банкротство 2) наследство и банкротство

Your browser does not support the audio element.

Ситуация 1. Есть текущая задолженность 500 000р. Задолженности по ипотеки нет. 

Наиболее часто встречающийся случай в нашей практике. 

Предположим, у человека достаточно много кредитов и есть ипотека. 

Чаще всего если средств перестает хватать на выплату всех платежей, гражданин перестает платить по всем платежам кроме ипотеки, так как хочет сохранить жилье.

В таком случае, по оставшимся обязательствам сумма задолженности достаточно быстро достигнет 500 000 рублей, но при этом по ипотеке задолженность будет отсутствовать. 

Очень часто юристы не рекомендуют начинать процедуру банкротства из опасения потерять единственное жилье. Но так ли это на самом деле? Мы оспариваем данный миф.

Если не интересно как мы пришли к нашим выводам, можете сразу перейти к итогам.

Обратимся к положениям ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)».

Согласно п.п. 1,3 ст. 213.25 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» все имущество гражданина, имеющееся на дату принятия решения арбитражного суда о признании гражданина банкротом и введении реализации имущества гражданина и выявленное или приобретенное после даты принятия указанного решения, составляет конкурсную массу, за исключением имущества, определенного пунктом 3 настоящей статьи.

Из конкурсной массы исключается имущество, на которое не может быть обращено взыскание в соответствии с гражданским процессуальным законодательством.

Согласно ч 1 ст.

446 Гражданского процессуального кодекса взыскание по исполнительным документам не может быть обращено на принадлежащее гражданину-должнику на праве собственности жилое помещение (его части), если для гражданина-должника и членов его семьи, совместно проживающих в принадлежащем помещении, оно является единственным пригодным для постоянного проживания помещением, за исключением указанного в настоящем абзаце имущества, если оно является предметом ипотеки и на него в соответствии с законодательством об ипотеке может быть обращено взыскание.

Из совокупности указанных норм следует, что в деле о банкротстве гражданина не может быть наложено взыскание на единственное жилье гражданина. 

Единственным исключением из данного правила является предмет ипотеки.

Между тем, законодатель делает оговорку: «если оно является предметом ипотеки и на него в соответствии с законодательством об ипотеке может быть обращено взыскание»

Таким образом, мы имеем два обязательных основания, при наличии которых можно наложить взыскание на квартиру: 

  1. Наличие ипотеки
  2. Если согласно законодательству об ипотеке на такое имущество может быть наложено взыскание.

Тем самым Законодатель отсылает нас к ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

Согласно п. 1 ст.

50 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» Залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества названных в статьях 3 и 4 настоящего Федерального закона требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное. 

Залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества требований, указанных в настоящем пункте и вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства должником, в отношении которого введены процедуры, применяемые в деле о банкротстве.

Между тем, если гражданин исполняет свои обязательства по Договору, обеспеченному ипотекой в полном объеме, на дату рассмотрения дела о банкротстве просрочек в платежах не имеется, у Кредитора не возникает ни права обратиться в суд с требованием о включении в реестр кредиторов, ни с требованием о наложении взыскания на квартиру. 

Для всех остальных Кредиторов само по себе наличие залога ничего не меняет, для них такое имущество по-прежнему остается единственным жильем, а значит, наложить взыскание на такое имущество нельзя. 

Вывод

Если нет задолженности по ипотеке, но есть долги больше 500 000р., то можно обратиться в суд с заявление о банкротстве. И в результате процедуры банкротства физического лица Вы будете освобождены от долгов и сможете спокойно продолжить выплату по Кредитному договору за квартиру.

Так Ваше единственное жилье останется с Вами. 

Услуги по банкротству физических лиц

Мы готовы бесплатно проконсультировать по вопросам банкротства физического лица именно по Вашей ситуации

Ситуация 2. Есть задолженность по ипотеке. 

Если доход снизился настолько, что Вы не можете оплачивать свои обязательства по кредиту, или исполнение обязательств стало невозможным по обстоятельствам, независящим от вас (например, вы в числе пострадавших валютных ипотечников), что делать в таком случае? 

Выходом из ситуации по-прежнему может стать ФЗ «о несостоятельности (банкротстве)». Однако, в данном случае процедура будет несколько сложнее. 

Если у Вас имеется доход, однако, его не достаточно для того, чтобы продолжить исполнение обязательств, но вы хотите сохранить жилье, есть возможность начать процедуру реструктуризации задолженности. 

Суть процедуры реструктуризации задолженности заключается в следующем. 

Арбитражный суд проверяет Вашу платежеспособность на сегодняшний день и устанавливает признаки банкротства. 

Должник предоставляет в суд план реструктуризации

Главное требование к плану финансового оздоровления – погашение задолженности в течение трех лет (речь о текущей, т.е. уже возникшей задолженности). 

В процедуре реструктуризации задолженности есть возможность не только восстановится в графике платежей, но и поменять невыгодные условия Договора, снизить штрафные санкции.

Как правило, банки не имеют прямой цели отобрать у Вас квартиру, но в результате большого бюрократического взаимодействия звеньев банковской системы вопросы реструктуризации задолженности во внесудебном порядке решаются достаточно долго и сложно. 

Пока банковские сотрудники направляют Ваши документы в Москву для рассмотрения вопроса о реструктуризации (практически у всех банков юридический отдел находится в Москве) Вы теряете самое ценное – время, за которое начисляются проценты и штрафные санкции. Ко времени принятия решения, как правило, что – то исправить уже достаточно сложно. 

В процедуре банкротства данная процедура сокращается до времени рассмотрения дела в суде – не более трех месяцев. 

Таким образом, Вы сможете остановить начисление штрафных санкций, процентов, сохранить жилье и вероятно, даже улучшить условия Договора. 

Удачи Вам! 

ОБНОВЛЕНИЕ 1.02.2019

К сожалению, вынуждены констатировать, что изменилась ситуация по вопросу ипотеки в банкротстве.

Наша практика потеряла актуальность в связи с вынесением Постановления Пленума Верховного Суда России от 25 декабря 2018 г. № 48 “О некоторых вопросах, связанных с особенностями формирования и распределения конкурсной массы в делах о банкротстве граждан”

В частности, согласно п. 5 названного Постановления Исходя из особенностей правового статуса единственного пригодного для постоянного проживания жилого помещения, находящегося в залоге, судам необходимо учитывать следующее. Если кредитор по требованию, обеспеченному залогом единственного пригодного для постоянного проживания должника и членов его семьи жилого помещения, не предъявил это требование должнику в рамках дела о банкротстве либо обратился за установлением статуса залогового кредитора с пропуском срока, определенного пунктом 1 статьи 142 Закона о банкротстве, и судом было отказано в восстановлении пропущенного срока, такой кредитор не вправе рассчитывать на удовлетворение своего требования за счет предмета залога, в том числе посредством обращения взыскания на данное имущество вне рамок дела о банкротстве. Соответствующее требование учитывается в реестре требований кредиторов как не обеспеченное залогом. В этом случае жилое помещение считается не вошедшим в конкурсную массу в силу пункта 3 статьи 213.25 Закона о банкротстве, право залога на него прекращается после завершения процедуры реализации имущества при условии освобождения должника от дальнейшего исполнения обязательств (пункт 3 статьи 213.28 Закона о банкротстве, статья 352 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ).

Таким образом, до вынесения указанного Постановления можно было продолжать производить платежи по ипотеке. Банки получали выплаты и не включались в реестр кредиторов должников.

В случае, когда банк все-таки включался, можно было говорить об отсутствии нарушения прав банка, т.к.

выплаты по ипотеке производятся, а банк в случае прекращения выплат сможет наложить взыскание на квартиру в любое время вне зависимости от процедуры банкротства.

После принятия указанного Постановления ситуация изменилась полностью. Теперь, если банк не включается в реестр кредиторов в деле о банкротстве, залог на квартиру прекращается, соответственно, банк несет большие риски.

Теперь банк в любом случае включается в реестр кредиторов и просит наложить взыскание на квартиру.

В случае необходимости банкротства и наличии ипотеки мы рекомендуем рассмотреть варианты:

  1. раздел имущества супругов перед банкротством, в т.ч. ипотечного жилья
  2. перезаключение ипотечного договора на другое лицо (выкуп предмета ипотеки, выкуп долга, либо договориться с банком о замене заемщика)

В нашей практике появились и иные варианты разрешения вопроса, но они более индивидуальны. 

В любом случае мы рекомендуем перед началом любых действий обратиться к опытному юристу с практикой не только банкротных дел. В данном случае должна быть обширная практика ведения семейных споров, кредитных и залоговых споров, договорных правоотношений.

Источник: https://krylovy.com/blog/bankrotstvo-fiz-lits/98-bankrotstvo-i-ipoteka-kak-sokhranit-kvartiru-i-izbavitsya-ot-dolgov

Верховный Суд РФ о включении единственного жилья должника в конкурсную массу. Из первых уст

Когда жилье перестает быть единственным?

Вчера, 22.11.2018г. Верховный Суд Российской Федерации направил на новое рассмотрение обособленный банкротный спор по вопросу исключения из конкурсной массы жилого помещения, являющегося для гражданина-банкрота единственным (№ 305-ЭС18-15724 (1)).

Корреспондент Интерфакс, присутствующая в зале заседания, в статье «ВС РФ допустил изъятие у граждан-банкротов единственного жилья» не раскрыла всех, существенно важных обстоятельств дела, которые стали основанием для отмены ранее вынесенных судебных актов.

В данной статье раскроем подробности обстоятельств дела, позволивших пересмотреть сложившуюся судебную практику по делам об исключении из конкурсной массы банкротов единственного жилья.

По своей сути, данное дело является уникальным, исключением из общего правила о безусловном имущественном (исполнительском) иммунитете на единственное жилье, который предусмотрел законодатель как в исполнительном производстве, так и в банкротном процессе.

Так, при принудительном исполнении судебных актов в отношении должника, судебные приставы-исполнители руководствуются статьей 79 Федерального закона «Об исполнительном производстве», исключающей имущество, на которое не может быть обращено взыскание.

В банкротном законодательстве предусмотрена аналогичная статья – пункт 3 статьи 213.25 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)», которая также содержит ссылку на имущество, которое не подлежит включению в конкурсную массу гражданина-должника и не подлежит реализации на торгах.

В свою очередь, оба федеральных закона отсылают к одной норме, содержащей перечень имущества, на который распространяется безусловный имущественный (исполнительский) иммунитет, – к статье 446 Гражданского процессуального кодекса РФ.

Согласно положениям части 1 статьи 446 ГПК РФ, помимо прочего закрытого перечня, упоминается и жилое помещение (его части), если для гражданина-должника и членов его семьи, совместно проживающих в принадлежащем помещении, оно является единственным пригодным для постоянного проживания помещением, за исключением указанного в настоящем абзаце имущества, если оно является предметом ипотеки и на него в соответствии с законодательством об ипотеке может быть обращено взыскание.

В настоящем споре кредитор в кассационной жалобе в Верховный Суд Российской Федерации обращал внимание судей на недопустимость применения к спорной квартире, принадлежащей гражданину-банкроту Фрущаку А. В., имущественного (исполнительского) иммунитета, поскольку имеет место злоупотребление правом.

При этом, в судебной практике отсутствуют разъяснения относительно применения положений статьи 213.

25 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» при рассмотрении арбитражными судами ходатайств должников об исключении из конкурсной массы единственного жилья при наличии в их действиях, предшествовавших банкротству и в процессе банкротства, признаков злоупотребления правом, выраженных в выводе единственного ликвидного актива из конкурсной массы с целью недопущения его последующей реализации для удовлетворения требований кредиторов.

Также, представители кредитора ссылались на то, что не могут положения двух федеральных законов, отсылающих к единому процессуальному исключению, противоречить друг другу.

При невозможности применения части 1 статьи 446 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в исполнительном производстве по причине установленного судами злоупотребления должником правом и отказе в защите прав на общих основаниях, суды в банкротстве того же должника по его же заявлению при решении вопроса о применении пункта 3 статьи 213.25 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» должны оценивать действия должника в призме статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации.

К проверке добросовестности должника отсылают выводы, изложенные в Определении Верховного Суда Российской Федерации № 305-ЭС17-15813 (2) от 08.06.2018г.

Так, институт банкротства граждан предусматривает исключительный механизм освобождения лиц, попавших в тяжелое финансовое положение, от погашения требований кредиторов, – списание долгов, который позволяет гражданину заново выстроить экономические отношения, законно избавившись от необходимости отвечать по старым обязательствам, но при этом в определенной степени ущемляет права кредиторов, рассчитывавших на получение причитающегося им удовлетворения. В связи с этим к гражданину-должнику законодателем предъявляются повышенные требования в части добросовестности, подразумевающие помимо прочего честное сотрудничество с финансовым управляющим и кредиторами, открытое взаимодействие с Судом.

В данном же случае спорная квартира ранее проверялась судами общей юрисдикции на соответствие признакам единственного жилья должника при попытке передачи ее судебным приставом-исполнителем на реализацию в рамках исполнительного производства, не завершенного как раз по причине подачи Фрущаком А.В. в Арбитражный суд города Москвы заявления о признании его банкротом.

Источник: https://zakon.ru/blog/2018/11/23/verhovnyj_sud_rf_o_vklyuchenii_edinstvennogo_zhilya_dolzhnika_v_konkursnuyu_massu_iz_pervyh_ust

Рынок аренды жилья скоро активизируется: какие нюансы обычно забывают владельцы и арендаторы, из-за чего попадают в неприятности

Когда жилье перестает быть единственным?

31.07.2019, 08:10

 (8)
ÜürilepingFoto: Karin Kaljuläte

В Эстонии десятки тысяч людей снимают квартиру, и постоянно в редакцию приходят вопросы от них и арендодателей.

Можно ли требовать ремонта в общем коридоре, если есть доверенность от хозяина недвижимости? Надо ли представлять потенциальному арендодателю выписку со счета, если он ее требует? Сколько месяцев наймодатель может не возвращать нанимателю залог? Что делать, если жильцы забрали ключи от арендованной квартиры и не возвращают их после окончания договора? И что нужно знать, если вы решили сдавать квартиру студентам? На эти и другие вопросы ”МК-Эстония” узнала ответы у специалистов.

На рынке аренды жилья оживление всегда наступает ближе к осени. Одна из причин — студенты, которые ищут квартиру. Как раз сейчас идет пора приема в вузы, а когда тебя зачисляют, встает вопрос о том, где жить.

Но вопросы, связанные с арендой, актуальны круглый год. И меньше их не становится. Как не становится меньше и тех, кто снимает жилье или сдает его. Сейчас очень много строится, и, как говорят маклеры, многие покупают именно так называемые инвестиционные квартиры — чтобы сдавать их в аренду и зарабатывать на этом.

История с коридором

”Я живу на Линнамяэ, 14, — жалуется жительница Таллинна, Надежда. — Коридор — в ужасном состоянии: линолеум местами оторван, плинтуса не прикреплены, краска на двери слезла, провода торчат.

У меня есть доверенность от хозяйки, я хожу на собрания, но как только прошу привести в порядок наш коридор, слышу от председателя: ”Вы здесь всего лишь арендатор!” Но я прописана, плачу исправно в ремонтный фонд.

Неужели я не имею права требовать, чтобы привели наш коридор в порядок? Неужели доверенность ничего не значит? Остальные коридоры в норме, один наш такой”.

В этом девятиэтажном доме при выходе из лифта в обе стороны уходит по коридору. В каждом коридоре — по пять квартир. Все отделены железной дверью.

Надежда утверждает, что все остальные коридоры в порядке, и хочет, чтобы ее коридор тоже привели в порядок. Однако председатель, по ее словам, отмахивается от нее годами со словами ”Вы здесь никто и звать вас никак”.

”Поймите, — говорит председатель КТ Линнамяэ, 14, Тамара Будникова, — у нас кредит. Мы его должны выплатить сначала.

На ремонт коридоров денег сейчас просто нет! Есть проблемы поважнее: например, менять систему отопления. Коридоры — нам делали на них ценовое предложение — во всем доме будут стоить 20 тысяч евро.

По тысяче на каждый коридор. В коридоре — по пять квартир. Она согласна платить 200 евро?”

Надежда отвечает, что не согласна. Тем не менее, ей неприятно ходить по такому страшному коридору, и страдает ее чувство прекрасного. Председатель же парирует, что во всем доме, после того, как коридоры отделили от лестничной площадки дверьми, все пять собственников ухаживают за своим коридором и дверью сами.

”Тут же одни владельцы живут сейчас на даче, вторые уже лет 15 не общаются ни с кем ни по телефону, ни лично, с остальными у вас плохие отношения. Ладно, я поговорю с сыном, — смягчается председатель.

— Он скоро приедет, может быть возьмет инструмент и сам закрепит плинтуса, где они есть, бесплатно. Это деревянные плинтуса, они дорогие, поэтому сейчас мы купить новые не можем.

Насчет висящих из щита проводов я спрошу у электриков, если можно убрать, пусть уберут”.

По поводу двери Тамара Будникова стала звонить кому-то и спрашивать, может ли он посмотреть дверь в одном из коридоров, может быть, купить банку краски и самим покрасить?

”Спасибо вам большое!” — говорит тем временем Надежда, у которой спустя много лет появилась надежда, что к ней прислушались и помогут.

Кто должен ремонтировать?

Присяжный адвокат Евгений Твердохлебов из Advokaadibüroo Vindex отмечает, что если у нанимателя есть доверенность от собственника квартиры, то он может действовать от имени этого собственника.

”Коридор, окна, балконы, трубопроводы и так далее, принадлежат всем собственникам квартир в этом доме, — подчеркивает присяжный адвокат. — И находятся в долевой собственности.

Поэтому если правление КТ не желает приводить в порядок общее имущество, то каждый из собственников дома или жильцов, если у них есть доверенность от собственника квартиры, может сам привести его в порядок и потом предъявить требование КТ или остальным собственникам квартир в этом доме пропорционально размеру их долей”.

Он добавляет, что в подобных случаях возмещаются только те расходы, которые нужны для сохранения вещи. Например, в доме выбито окно, зимой может замерзнуть и лопнуть труба отопления, затопив весь дом, поэтому окно нужно обязательно вставить, чтобы весь дом не начал портиться.

”Эти расходы, если КТ не согласно платить, потом можно востребовать через суд, — подчеркивает Евгений Твердохлебов. — Те же расходы, которые обусловлены стремлением к роскоши, через суд востребовать не удастся, но можно забрать свое улучшение, если оно не испортит общую вещь”.

Так что, считает он, ремонт в коридоре, где истерся линолеум, нет плинтусов и есть прочие повреждения от времени, вряд ли будет возмещен, так как если эти работы не делать, то общая вещь не испортится.

”Женщина, действуя в интересах сособственников без их поручения, может сама сделать ремонт и потом выставить счет КТ или всем собственникам квартир в этом доме, — советует присяжный адвокат. — Например, если дом небольшой, то можно отправить письма каждому собственнику квартиры в нем.

Если же это большой многоквартирный дом, то проще адресовать требование правлению КТ. И поговорить с соседям тоже. Если товарищество не возместит расходы, то всегда остаётся возможность разделить требование на доли и потребовать от каждого собственника приходящуюся на него часть расходов”.

Например, был случай, когда в одном небольшом доме на несколько квартир один из жильцов был убежден: нужно обязательно поставить калитку. Это и безопасность, потому что чужие тогда ходить по их земле не будут, и приватность.

Но правление было против. Человек пытался и так, и сяк, и в итоге заказал и установил калитку за свой счет, а потом предъявил требование каждому собственнику квартиры в этом доме. Половина из них заплатила, половина — нет.

Тогда против не заплативших он обратился в суд, и суд обязал их тоже компенсировать человеку расходы на калитку, поскольку это не являлось роскошью, а действительно было полезными и необходимыми расходами для улучшения и сохранения общего имущества.

История с ключами

”Я сдала квартиру молодой паре, — рассказывает жительница Таллинна Татьяна. — Они заплатили залог за один месяц вперед. В мае они сказали, что съезжают, дата прекращения договора была в середине июня. Когда я пришла принимать квартиру, они стали требовать обратно залог.

Я ответила, что полмесяца они прожили в этой квартире, дождемся, когда придут счета за июнь, вычтем из залога коммуналку, остаток я им верну. Они стали психовать и требовать деньги сейчас же, а потом схватили лежавшие на столе ключи от квартиры и заявили, что тогда они их мне не отдадут, и пусть я меняю замки за счет залога.

Зажали ключи в кулаках и ушли. И что мне делать?”

”Когда заканчивается договор найма жилого помещения, залог нужно вернуть в течение трех месяцев, — комментирует присяжный адвокат. — Этот срок дается на то, чтобы пришли все счета, чтобы арендодатель мог изучить состояние своего имущества — а вдруг что-то наниматели сломали? Или, может, заселятся новые наниматели, которые в ходе эксплуатации вещей вдруг обнаружат, что что-то сломано”.

При этом наниматель должен передать собственнику ключи и квартиру сразу же, как расторгнут договор.

”Если наниматель не отдает ключи, то можно расценивать это по-разному. Например, воспринимать это так, что квартира еще не возвращена, и требовать дальше плату за пользование, ее покроет залог, — говорит Евгений Твердохлебов. — А можно считать это лишь нарушением обязанности вернуть ключи.

При этом, если ключи были забраны силой, или тайно, или иным способом вопреки воле хозяина, то можно написать заявление в полицию. И, конечно, если наниматель говорит: ”Меняйте замки из залога”, и забирает с собой ключи, значит, стоимость замков и работы по их замене стоит вычесть из залога”.

Он отмечает, что были случаи, когда ущерб, нанесенный бывшим нанимателем, выяснился только спустя год (!) после расторжения договора. Оказалось, жильцы затопили соседей снизу, но ничего хозяйке квартиры не сказали.

Квартира снизу была застрахована, страховка сделала ремонт и потом предъявила требование о возмещении ущерба виновнику.

У хозяйки затопившей квартиры тоже был договор страховки, но страховая фирма, если им вовремя о случившемся не сообщить, уже не хочет покрывать ущерб.

”А наниматели стали отрицать свою вину и вообще причастность к случившемуся, — рассказывает присяжный адвокат. — Поэтому при расторжении договора следует пообщаться также с соседями — не было ли каких инцидентов? И для тех, кто любит 100-процентную гарантию, может быть, даже собрать у них письменные свидетельства, что они не имеют и не имели к жильцам никаких претензий”.

История с выпиской

”Я хотел снять квартиру в аренду, но собственник недвижимости потребовал у меня выписку со счета за последние полгода, — рассказывает Алексей. — Меня это так возмутило! Разве данное требование не является вмешательством в мою личную жизнь? У меня даже жена выписку с моего счета не требует, а тут — совершенно посторонний человек интересуется моими денежными потоками!”

”Принудительных договоров найма жилого помещения для нанимателей в Эстонии нет, — констатирует присяжный адвокат, — так что если человеку не нравится требование потенциального наймодателя, то его никто не неволит. Он вполне может подыскать себе другую квартиру, при сдаче внаем которой выписку спрашивать не будут.

А хозяина квартиры можно понять — он хочет убедиться в платежеспособности человека и отсутствии у него таких вредных привычек, которые ставят эту платежеспособность под угрозу.

То есть, что у данного гражданина есть в Эстонии легальный доход, достаточный для того, чтобы в срок платить за квартиру, покупать себе еду, лекарства и так далее”.

Посещение казино, получение быстрых кредитов и прочих дорогих займов, перечисляет Евгений Твердохлебов, относятся к обстоятельствам, которые говорят о том, что человек явно безответственно или неумело ведет свои финансовые дела и нерачительно обращается с деньгами. И будущий наймодатель должен, на самом деле, о таких вещах знать, чтобы правильно оценивать риски.

”Это называется ”преддоговорные обязанности сторон”, — поясняет присяжный адвокат. — То есть договор еще не заключен, но стороны уже обязаны сообщить друг другу всю информацию, которая важна для для принятия решения о заключении договора.

Например, если шумят соседи, если по вечерам в доме пропадает вода, если из квартиры рядом при определенном направлении ветра распространяется вонь, нужно обязательно об этом будущему нанимателю сообщить, иначе тот может применять средства правовой защиты”.

Так что, подытоживает Евгений Твердохлебов, будущий арендодатель вполне может выписку со счета потенциального нанимателя попросить. И тот может ее предоставить, но совершенно не обязан это делать.

А хозяин квартиры, в свою очередь, совершенно не обязан в таком случае, если нет оснований доверять кандидату в наниматели, эту квартиру ему сдавать.

Естественно, что полученную в ходе подготовки к заключению договора информацию нужно держать в тайне, а в случае разглашения нужно быть готовым возместить ущерб.

И о студентах

Не за горами уже сентябрь, и наступает особенно золотая пора для тех, кто владеет недвижимостью в Таллинне и Тарту. Тем, кто планирует сдавать свою недвижимость студентам, присяжный адвокат советует изучить, что за люди потенциальные наниматели?

”Например, если это иностранцы, то нужно помнить, что у них есть разные привычки, отличающиеся от наших, — говорит Евгений Твердохлебов. — И разные народы ведут себя в быту по-разному.

Есть такие, которые любят жарить еду в большом количестве масла с языками пламени, и тогда вся кухня при каждом приготовлении пищи — в синем дыму, так, что на расстоянии вытянутой руки ничего не видно.

Это масло оседает на стенах, мебели и даже порой переливается туда-сюда в плафонах светильников в соседних помещениях”.

Так что, советует присяжный адвокат, следует будущих нанимателей подробно расспросить, как они обычно готовят еду, где курят, как сушат белье, каких животных содержат или разводят, и договориться, что если их некоторые привычки вас не устраивают, то они от них на время договора откажутся.

https://www.youtube.com/watch?v=p6xZRyuGY0g

Можно также договориться, какие нарушения будут основанием для немедленного прекращения договра. А вот о неустойке, которую бы платил наниматель жилого помещения, договориться невозможно — соглашение будет недействительным, поясняет адвокат.

”Но можно взять побольше залог, — предлагает еще один вариант специалист. — Пояснить, что это — на ремонт квартиры, если он потребуется, после того, как они съедут.

Также вообще рекомендуется, если вы сдаете квартиру иностранцам, брать побольше залог — на случай, если они уедут и не заплатят, ключи не вернут и вдобавок еще что-то испортят.

Ищи их потом… И арендодатель может и не знать, уехали они на время или насовсем, может он сдать свою квартиру кому-то другому или нет?”

Для таких случаев присяжный адвокат советует отдельно указывать в договоре, в каких случаях, если наниматель не выходит на связь, можно расценивать это как согласие с немедленным прекращением договора.

Например, если он не отвечает на письма и звонки и не платит в течение месяца за квартиру.

Можно также указать, на сколько писем и звонков и в течение какого времени должен не ответить наниматель, чтобы договор считался прекращенным.

”Если же это студенты из местных, то рекомендую обзавестись контактами их родителей, которых тоже внести в договор в качестве нанимателей, — делится присяжный адвокат. — Молодежь — зачастую люди ненадежные, но родители на них умеют воздействовать.

И, например, если наниматель портит ваше имущество или плохо с ним обращается, то прямой разговор с ним может не возыметь действия.

А звонок родителям со словами: ”Ваше чадо тут портит мое имущество и ухудшает состояние моей квартиры, и, возможно, вам придется нести потом за это ответственность” может быстро это все безобразие прекратить”.

Источник: https://rus.delfi.ee/press/mk_estonia/rynok-arendy-zhilya-skoro-aktiviziruetsya-kakie-nyuansy-obychno-zabyvayut-vladelcy-i-arendatory-iz-za-chego-popadayut-v-nepriyatnosti?id=86998583

Экономкласс повышает стандарты

Когда жилье перестает быть единственным?

Жилью экономкласса становится все сложнее конкурировать с объектами в комфортном и среднем сегментах: цена постепенно перестает быть единственным фактором при выборе.

Для того чтобы выиграть в конкурентной борьбе, застройщики обеспечивают свои объекты характеристиками, ранее присущими только объектам более высокого сегмента, такими как, например, ландшафтный дизайн, охрана территории, более качественные отделочные материалы и так далее.

Найти свое место

После непростых для строительной отрасли лет ситуация в сфере строительства жилья стабилизировалась, отмечает управляющий партнер компании «Манн, Черемных и Партнеры» Иван Черемных. За первое полугодие 2017 года в стране было введено в строй более 27,9 млн кв. м жилья, что составляет 88,7% от показателя за аналогичный период прошлого года.

Долгое время лидером по объемам ввода оставался экономкласс, однако сейчас он постепенно теряет свои позиции.

«Жилье экономкласса уже не является самым большим сегментом первичного рынка жилой недвижимости, по объемам строительства лидирует средний класс,— отмечает владелец и генеральный директор консалтинговой компании Macon Realty Group Илья Володько.— Доля экономичного класса в общем объеме строительства, например, в Краснодаре составляет 35%, а в Ростове-на-Дону — 39,5%».

Как отмечает Илья Володько, цены на жилье экономкласса за последний год стабилизировались. Так, в Краснодаре 1 кв. м такого жилья стоит 38 тыс. руб., в Ростове-на-Дону — 44,6 тыс. руб., в небольших городах юга России — 25–28 тыс. руб.

Грани стираются

Из наиболее значимых тенденций в сегменте экономкласса можно отметить, как выразился Иван Черемных, тенденцию «улучшения эконома»: «Появилось большое количество объектов комплексного освоения территории даже в сегменте „эконом“, которые наполняются всей инфраструктурой нового микрорайона и достаточно комфортны для жизни».

«Застройщикам приходится разрушать сложившийся годами стереотип о том, будто экономкласс — это всегда минимальная инфраструктура,— говорит исполнительный директор УК «Фонд Юг» Эдуард Жучков.

— Потребительские предпочтения изменились, и девелоперские компании взяли курс на повышение качества строящегося жилья.

Сегодня потенциальный покупатель интересуется наличием парковки, благоустроенной территорией, охраной и другими позициями, которые раньше не ассоциировались с дешевым жильем».

«Конкуренция между объектами экономичного и среднего классов усиливается,— отмечает также Илья Володько.— Это вынуждает девелоперов экономкласса максимально перенимать характеристики проектов среднего класса.

Строители доступного жилья стараются уделять внимание обустройству мест общего пользования, создавать расширенный состав инфраструктуры для отдыха взрослых и детей, придумывать интересные детали в архитектуре проектов.

Качественные характеристики экономкласса все более приближаются к комфортному жилью».

Выбор покупателя

По словам Эдуарда Жучкова, самые востребованные объекты недвижимости в городах южного региона — это одно- и двухкомнатные квартиры. Кроме того, те, кто рассматривает покупку в курортных городах, часто обращают внимание на студии, апартаменты и квартиры с европланировкой.

https://www.youtube.com/watch?v=–XQAK7NhUs

Одной из самых заметных тенденций в сегменте экономкласса Илья Володько называет рост доли квартир-студий в последние годы. «Например, в Краснодаре сейчас на рынке возводится 14,5 тыс. студий, что составляет почти 14% от общего числа строящихся квартир.

Больше всего студий представлено в экономичном классе (9500 единиц), однако такие предложения существуют в рамках среднего и бизнес-класса. Средняя площадь квартиры-студии в экономклассе составляет 25 кв. м, в среднем и бизнес-классе — 26 и 31 кв. м соответственно. Площадь студии в 25–27 кв.

м позволяет существенно сэкономить на покупке жилья, при этом обеспечить минимальный комфорт проживания»,— отмечает Илья Володько.

О том, что спрос смещается в сторону компактных квартир, говорит и гендиректор АО «ЮИТ Дон» Андрей Шумеев. По его словам, тенденция последних лет — строительство компактных квартир: студии 28–30 кв. м, однокомнатные — 36–40 кв. м, двухкомнатные — 48–50 кв. м, трехкомнатные — 65–70 кв. м.

Пользуются спросом квартиры-студии, «евродвушки», состоящие из одной кухни-гостиной и одной изолированной комнаты, «евротрешки», состоящие из одной кухни-гостиной и двух изолированных комнат.

При общей небольшой площади квартир в сегменте экономкласса большое значение для покупателей имеют грамотные планировки, считает Иван Черемных.

Девелопер может предложить интересные планировки, в которых не будет лишних квадратных метров.

Например, коридор не будет большим, и в нем будет гардероб, в санузле можно разместить стиральную машину, при этом общая площадь квартиры будет несколько меньше, чем типовая квартира.

Логичной тенденцией последних лет в развитии сегмента жилья экономкласса стало улучшение его качественных характеристик за счет использования новых технологий.

«Потребитель сегодня хорошо подкован, и его интересуют не только видимые характеристики дома. С большой скрупулезностью люди расспрашивают о качестве насосного оборудования, отоплении и энергоэффективности применяемых материалов,— сообщает генеральный директор СК «Славяне» Алексей Костин.

— Покупатели понимают, что от энергосберегающих характеристик в дальнейшем зависит стоимость ежемесячных платежей за потребление ресурсов.

Поэтому вопросам энергоэффективности жилого здания сегодня, во время стабильного роста цены на коммунальные услуги, застройщики тоже уделяют большое внимание».

Одним из главных критериев выбора при покупке квартиры была и остается локация будущего жилья. Особенно это касается крупных городов. К примеру, в Москве, как говорит Эдуард Жучков, из-за большого количества предложений вопрос цены сдвигается на второй план, покупателя интересует локация, возможность быстро добраться до работы и наличие инфраструктуры, которая обеспечит его потребности.

То же самое актуально и для крупных городов Юга. Как отмечают в компании «Патриот-Девелопмент Юг», еще совсем недавно даже покупатели доступного жилья чуть ли не с линейкой мерили расстояние от новостройки до центра города. Но тренд меняется, город становится полицентричным, то есть в каждом районе есть (или должно быть) не только

жилье, но и точки приложения труда, места для досуга и культурного отдыха и т. п. Поэтому сегодня для покупателя квартиры важнее не близость локации к центру, а насколько просто и сколькими способами можно до него добраться. И порой даже важнее инфраструктурное наполнение, или, говоря проще, что важного и интересного есть на территории нового ЖК и вокруг него.

С этой точки зрения, по мнению экспертов, преимуществом на рынке пользуются проекты комплексного освоения территорий.

То есть не тех, где просто выполнили минимальные требования законодательства по обеспечению социальной инфраструктуры, а где архитекторы и проектировщики как следует продумали все аспекты жизни: где гулять с ребенком, куда отправиться на пробежку, как удобнее добираться до поликлиники или остановки автобуса, какое место лучше всего подходит для культмассовых мероприятий и т. д.

Лучшие жилые проекты сегодня возводятся по принципу «живи, работай, отдыхай», отмечают в «Патриот-Девелопмент Юг», и именно они чаще всего оказываются в приоритете у покупателей, даже если их стоимость немного выше, чем средняя цена по рынку в этом сегменте.

Ремонтный вопрос

Одной из ключевых тенденций на рынке новостроек в 2016–2017 году эксперты считают растущую долю предложений квартир с готовой отделкой. Эта тенденция связана с увеличением популярности ипотечных сделок, комментирует аналитик компании «Открытие Брокер» Тимур Нигматуллин.

Те покупатели, которые снимают жилье, обычно хотят как можно скорее переехать в новую квартиру. Отделка от застройщика фактически позволяет взять ремонт в ипотеку и даже получить на него налоговые вычеты.

«Эти предложения востребованы для тех, кто рассматривает покупку квартиры как инвестицию, особенно это актуально при приобретении курортной недвижимости и для сезонного проживания,— считает также Эдуард Жучков.

— Для покупателя из другого региона, в условиях ограниченного времени пребывания в своей квартире, к примеру, в период отпусков, организовать и проконтролировать ремонтные работы нет возможности».

«Вселившись в новую квартиру, человек хочет сразу ощутить комфорт. Но если в этом доме квартиры сдаются без отделки, то в нем сразу же начинается ремонт. Он может длиться непредсказуемо долго, а обладателям новых квартир придется смириться со строительным мусором в лифте и на лестничных пролетах, с непрекращающимся шумом»,— делится мнением Алексей Костин. По словам Андрея Шумеева,

сейчас застройщикам необходимо сосредоточиться не только на качестве отделки, но и на проработке дизайнерских решений, даже при типовой отделке. Иван Черемных считает целесообразным предлагать несколько вариантов: более дешевых, несколько дорогих и в нескольких типах стилистики.

«Например, один из девелоперов предложил несколько вариантов отделки: чистая отделка, японская тематика, средиземноморская тематика и несколько вариантов по стоимости»,— рассказал эксперт.

«Патриот-Девелопмент Юг» сейчас активно расширяет ассортимент и объем предложения квартир с отделкой, в настоящее время предлагается два типа отделки на выбор.

Как отмечает Илья Володько, в разных городах доля квартир с отделкой сильно различается. Если в Екатеринбурге таких предложений более 60%, то в Краснодаре и Ростове-на-Дону пока всего около 15%. Однако, по мнению эксперта, это долгосрочный тренд, и, скорее всего, в течение пяти-семи лет все квартиры, строящиеся в экономклассе, будут продаваться уже с готовой отделкой.

В расчете на будущее

В условиях продолжающегося снижения ипотечных ставок покупка квартиры становится доступной для все большего количества граждан. «В ближайшие пять лет количество семей, которые смогут приобрести жилье,

на Юге вырастет в три раза,— подчеркивает руководитель объединения застройщиков Юга «ВКБ-Новостройки» Сергей Геращенко.— То есть и спрос на жилье, и возможность его удовлетворения в ближайшую пятилетку будет повышаться».

Вместе с тем в условиях пока еще «слабого» рынка для застройщиков важно учитывать реальный спрос на квартиры и в зависимости от этого регулировать объемы ввода. «Что касается объемов ввода, то согласно инвестиционно-строительной программе мы предполагаем ввести в эксплуатацию порядка 88,2 тыс. кв. м.

Это соответствует нашим планам вводить не более 100 тыс. „квадратов“ в год, чтобы избежать затоваривания рынка», — комментируют в ООО «Патриот-Девелопмент Юг».

Как отмечает Тимур Нигматуллин, по мере дальнейшего удешевления ипотеки спрос из экономкласса будет частично перетекать в комфорт-класс. Это приведет к снижению общей доли жилья экономкласса на рынке. По оценкам Ильи Володько, в ближайшие годы экономкласс сохранит свои позиции при доле около 35% в общей структуре возводимого жилья.

Наталья Горова, Марина Коренец

Источник: https://www.kommersant.ru/doc/3428597

Всё о кредитах
Добавить комментарий