Могу ли я не возвращать арендаторам стиральную машину, если они не оплатили 2 месяца проживания в квартире, договор не был составлен?

Аренда жилья: полезные советы от профессионалов

Могу ли я не возвращать арендаторам стиральную машину, если они не оплатили 2 месяца проживания в квартире, договор не был составлен?
04.10.2013
7995

На вопросы интернет-пользователей, касающиеся аренды жилья, ответили эксперты рынка недвижимости.

На что обратить внимание, арендуя жилье? Какие документы нужно проверить? Кто должен оплачивать ремонт съемной квартиры? Сколько стоит снять «однешку» в Новосибирске? На эти и другие вопросы интернет-пользователей ответили эксперты рынка недвижимости в рамках конференции, состоявшейся на портале «Новосибирская недвижимость.nn-baza.ru».

Александр: Оплачивать услуги агентства недвижимости я не готов, жилье нахожу сам. Таким образом снимаю уже третью квартиру, и все устраивает. Может, мне просто везет?

Андрей Петрович Силков

Отвечает основатель компании «Доктор Ключ» Андрей Петрович Силков:

– Процесс аренды квартиры или комнаты можно условно разделить на два этапа: первый – поиск варианта и обсуждений условий найма с владельцем, и второй – заселение и проживание на арендованной жилплощади.

Рынок недвижимости Новосибирска достаточно емкий и активный, и, как правило, на первом этапе с проблемами наниматель не сталкивается – он может найти подходящий вариант самостоятельно и быстро договориться с хозяином жилья, тем более что цели сторон здесь совпадают: арендатор хочет снять, а владелец недвижимости – сдать жилплощадь. Сложности бывают на втором этапе. «Подводных камней» – ситуаций, предвидеть которые квартирант не мог, – довольно много. Владелец жилья может неожиданно поднять стоимость аренды, обвинить вас в порче имущества или квартиры (хотя дефекты возникли уже давно), надоедать частыми проверками состояния помещений, запрещать перестановку мебели, монтаж бытового оборудования и прочее.

Конечно, еще на первом этапе (обсуждения условий. – Ред.

) можно обратиться к юристу и составить договор, защищающий интересы сторон, но где гарантия, что владелец жилплощади подпишет ваш вариант документа? Если же свою подпись под ним он все-таки поставит, то ничто не помешает ему нарушить условия.

Ведь юрист только составляет договор, но не может обязать стороны его выполнить. При этом услуги юриста стоят недешево. Предположим, в результате сделки по аренде вам придется обращаться в суд – тогда экономия на услугах агентства окажется мнимой и обернется серьезными убытками.

Солидное агентство недвижимости, помимо составления грамотных юридических документов, гарантирует клиентам сопровождение арендной сделки и бесплатную помощь, если обстоятельства вынуждают вас поменять жилье до истечения срока договора аренды. Резонный вопрос: почему Александру приходится снимать квартиру уже в третий раз? Может, не хватало помощи специалистов?

Ольга: Добрый день! Ищу квартиру самостоятельно. Скажите, на что обратить внимание, просматривая документы собственника? С какими проблемами я могу столкнуться?

Алексей Владимирович Панин

Отвечает риелтор по аренде агентства недвижимости «Огни Новосибирска» Алексей Владимирович Панин:

– Уважаемая Ольга! Перечень документов, необходимых для найма квартиры: паспорт арендодателя; свидетельство на право собственности; при отсутствии собственника – доверенность на право действовать от его имени.

При самостоятельном поиске жилья, после подписания договора или договорившись об аренде устно, наниматель рискует остаться без денег и жилья.

Максимально снизить риски вы можете, обратившись в агентство недвижимости, которое гарантирует чистоту сделки по найму жилого помещения. У агентств есть доступ к общей системе поиска объектов недвижимости, кроме того, они ведут учет всех недобросовестных арендодателей.

От редакции nn-baza.ru: Здравствуйте, уважаемые эксперты! Расскажите о средних ставках аренды жилья на однокомнатные и двухкомнатные квартиры в разных районах города.

Иван Иванович Бараненко

Отвечает директор отдела аренды АН «Грановит» Иван Иванович Бараненко:

– Расценки на рынке аренды квартир в Новосибирске примерно следующие:

Район Студии, однокомнатные квартиры Двухкомнатные квартиры
Первомайский 12-15 тысяч рублей 13-17 тысяч рублей
Октябрьский 14-20 тысяч рублей 17-25 тысяч рублей
Дзержинский 14-20 тысяч рублей 17-26 тысяч рублей
Железнодорожный 16-23 тысячи рублей 18-25 тысяч рублей
Кировский 12-18 тысяч рублей 15-23 тысячи рублей
Ленинский 15-23 тысячи рублей 16-30 тысяч рублей
Калининский 13-18 тысяч рублей 15-25 тысяч рублей
Советский 12-20 тысяч рублей 15-23 тысячи рублей
Центральный 18-30 тысяч рублей 20-35 тысяч рублей
Заельцовский 17-28 тысяч рублей 18-32 тысячи рублей

Стоимость аренды указана на обычные, стандартные квартиры. Если же говорить о квартирах в так называемых «элитных» домах, с хорошим ремонтом и дорогой мебелью, то цена будет значительно выше и, как правило, от нанимателя потребуется внести депозит (обычно в размере месячного платежа).

Наташа: Добрый день! Прошу экспертов рассказать, как защитить себя от соседей-алкоголиков. Оплатила аренду за четыре месяца, прожили в квартире почти месяц – это невыносимо, почти каждую ночь пьяные драки. Боимся и терпим, потому что денег за жилье нам никто не вернет. Посоветуйте, как можно решить нашу проблему?

Отвечает А. П. Силков:
– Конечно, владелец жилья должен рассказать потенциальным нанимателям о «нехороших» соседях, но, с другой стороны, и арендаторам было бы полезно собрать хотя бы минимальную информацию о предполагаемом месте проживания и социальном окружении.

Как правило, стороны этого не делают.

Обратившись в серьезное агентство недвижимости, вы могли бы избежать подобной ситуации: во-первых, квартиры и комнаты, которые находятся в его базе, имеют определенную историю – риелторы знакомы с хозяевами жилья и общей ситуацией в доме; во-вторых, владелец и наниматель квартиры заключают договор, в котором подробно перечислены все условия, которые могут привести к его расторжению, и, наконец, если обстоятельства меняются уже после вселения, специалисты агентства помогут защитить ваши интересы, подобрав другой вариант.

Анна: Добрый день, уважаемые эксперты! Подскажите, как защитить себя от досрочного выселения? Например, может ли собственник неожиданно заявить, что у нас есть всего две недели на сборы? Как нам быть в таком случае и возможно ли получить какую-то компенсацию?

Ирина Владимировна Вонарха

Отвечает руководитель офиса агентства недвижимости «Жилфонд» на ул. Фрунзе, 16, Ирина Владимировна Вонарха:

– Собственник, действительно, может попросить нанимателей освободить квартиру, но согласно российскому законодательству он должен предупредить об этом за месяц до предполагаемой даты выселения.

Если на тот момент договор аренды между нанимателем и собственником еще действует и данная ситуация не оговорена в нем отдельно, то наймодатель должен оплатить для арендатора услуги агентства недвижимости по поиску новой квартиры.

Это вполне справедливо, поскольку наниматель будет вынужден обращаться в АН по вине наймодателя, который попросил выехать из квартиры ранее положенного срока.

Лариса: Здравствуйте! Посоветуйте, пожалуйста, какие критерии использовать при выборе агентства недвижимости для заключения договора по аренде жилплощади и есть ли экономвариант по оплате услуг АН?

Павел Алексеевич Житаров

Отвечает представитель агентства недвижимости «Пирамида» Павел Алексеевич Житаров:

– Рекомендуем посоветоваться с родственниками, друзьями, коллегами по работе. Скорее всего, кто-то из них уже сталкивался с этим вопросом и имеет опыт общения с агентствами. Если же таких знакомых у вас нет – Интернет вам в помощь.

Обратите внимание на качество интернет-сайта агентства недвижимости, портфель объектов компании, перечень услуг и их стоимость. Экономвариантов как таковых нет, по Новосибирску стоимость услуг – от 50 % ежемесячной арендной платы и выше.

Андрей: Я снимал двухкомнатную квартиру, в которой одна комната была занята под склад имущества хозяев. Иногда собственники заходили в квартиру в мое отсутствие, открывая двери своим ключом, чтобы забрать какие-то вещи.

Со временем я начал замечать, что у меня стали пропадать вещи и деньги из карманов. Предъявил претензию – обиделись; сменил замок – вырезали его и вставили свой, в жилье мне отказали, деньги за месяц не вернули.

Как избежать подобных ситуаций?

Отвечает А. В. Панин:
– Уважаемый Андрей! В вашем случае нарушение условий найма жилого помещения было обоюдным. Вы сняли комнату в двухкомнатной квартире с правом использования общих помещений, при этом после неподтвержденных подозрений в адрес наймодателя (ведь заявления с вашей стороны о пропаже личных вещей не было) вы ограничили доступ наймодателя в жилое помещение, поменяв замки.

https://www.youtube.com/watch?v=-ciOpkr2Y7M

С другой стороны, визиты наймодателя в жилое помещение в отсутствие нанимателя, по договору нашего агентства, также можно расценить как нарушение.

Кроме того, договор, используемый нашим агентством, содержит формулировку о том, что, в случае возникновения препятствия для использования квартиры нанимателем, наймодатель обязуется вернуть нанимателю оплату за месяц и заплатить штраф в таком же размере.

Иван Сергеевич: Здравствуйте! Скажите, должен ли собственник платить какой-то налог, если он сдает свою квартиру? Могут ли оштрафовать за его неуплату?

Отвечает И. В. Вонарха:
– Получая доход от сдачи квартиры в аренду, как, впрочем, и доход от любой другой деятельности, гражданин РФ обязан платить налоги. Если налог не уплачен, это, безусловно, является нарушением законодательства, за которое предусмотрена ответственность.

Как агентство недвижимости, мы не отслеживаем, платят ли налоги наши клиенты, более того, мы не имеем на это полномочий. Поэтому нам достаточно сложно комментировать эту тему.

Основываясь на личном опыте, могу сказать, что основанием для взыскания со стороны налоговых органов в отношении наймодателя может быть доказанный факт коммерческой сдачи квартиры в аренду.

То есть наличие документов, подтверждающих факты оплаты, либо другие веские доводы в пользу того, что квартиру сдают посторонним людям за деньги, а наймодатель имеет с этого доход. Только на основании чьих-то слов применить к человеку наказание за неуплату налогов никто не вправе.

Татьяна Петровна: Добрый день! Как поступить, если хозяин неожиданно предлагает съехать из квартиры, при этом на то, чтобы собрать вещи и найти другое жилье, дает нам всего неделю?

Отвечает И. И. Бараненко:
– Условия, согласно которым наниматель вправе проживать в квартире, указаны в договоре найма. Условия досрочного расторжения договора, как правило, прописаны в пункте «Ответственность сторон».

В договоре же, помимо прочего, зафиксированы и сроки его расторжения, а также выселения, то есть передачи квартиры обратно наймодателю.

В случае, когда одна из сторон нарушает сроки, вторая, если придти к компромиссу путем переговоров все-таки не удается, вправе инициировать судебное разбирательство.

От редакции nn-baza.ru: Кто должен оплачивать ремонт при найме квартиры?

Отвечает И. В. Вонарха:
– Ремонт, как и все, что касается технического содержания квартиры, – зона ответственности наймодателя. В некоторых случаях он и наниматель договариваются о том, что арендатор делает ремонт в счет арендной платы.

Лариса: Здравствуйте! Как должна быть поделена ответственность за испорченное имущество (сантехника и стиральная машина) между жильцами, если трехкомнатная квартира сдана в аренду по комнатам? С каждым из трех жильцов заключен отдельный договор найма. Как взыскать ущерб с арендаторов? Как правильно оформить договор, чтобы избежать спорных ситуаций?

Отвечает А. П. Силков:
– Ущерб должен компенсировать жилец, действия которого привели к данному ущербу, или человек, в обязанности которого входит обеспечение безопасности имущества, то есть ответственное лицо.

Если в договорах найма не прописана ответственность арендаторов за действия друг друга, ведущие к порче имущества, то наймодатель сможет взыскать свои убытки только с непосредственно виновного нанимателя.

Решение таких вопросов находится в компетенции судов и правоохранительных органов (если сумма ущерба составила более 50 тысяч рублей).

Специалисты серьезного агентства недвижимости подготовят договор найма с учетом возможных рисков и в случае необходимости обязательно проконсультируют вас о порядке действий. Профессионально составленный и юридически выверенный договор во многих случаях позволяет решить конфликтные ситуации в досудебном порядке.

Анатолий: Приветствую! Объясните всем заинтересованным, какие гарантии может дать агентство и что предпринимает оно в случаях, когда хозяин квартиры нарушает пункты договора?

Отвечает И. И. Бараненко:
– Агентство недвижимости не является стороной по сделке (договор найма заключают между собой наймодатель и наниматель), следовательно, может оказывать только консультационные услуги либо помощь в судебном разбирательстве ущемленной в правах стороне, если вопрос не удалось решить путем переговоров.

Мария: Уважаемые эксперты! Я выезжаю из квартиры раньше срока на несколько месяцев, а хозяин отказывается вернуть деньги, которые были внесены по предоплате за месяц. Что делать?

Отвечает П. А. Житаров:
– Возникают встречные вопросы. Вы внесли предоплату за месяц вперед и выезжаете? Это авансовый платеж за последний месяц или это залоговая сумма? Все условия, в том числе и порядок расторжения договора найма, должны быть прописаны сторонами в договоре (если таковой был заключен). Необходимо понимать назначение вашего платежа.

В большинстве случаев сумму в размере месячной арендной платы вносят в качестве залога за сохранность имущества и исполнения обязательств по коммунальным платежам (электроэнергия, водоснабжение). Если имущество в сохранности и обязательства исполнены, залог должны вернуть. Рекомендуем вам внимательно читать договор, прежде чем поставить под ним свою подпись.

Источник: https://www.nn-baza.ru/article_view/arenda_zhilja_poleznye_sovety_ot_professionalov

Приключения арендатора в Москве – личный опыт

Могу ли я не возвращать арендаторам стиральную машину, если они не оплатили 2 месяца проживания в квартире, договор не был составлен?

Прежде чем купить жилье в Москве я, как и многие «понаехавшие», помыкалась по арендуемым квартирам.

У меня на это ушло целых 15 лет, причем арендовать жилье приходилось в суровые годы дефицита предложения и обилия спроса со стороны потенциальных квартиросъемщиков.

Это сейчас хозяева шелковые и сговорчивые, а в начале 2000-х вы почувствовали бы себя бедным родственником, которому с барского плеча и за немалую сумму милостиво дозволяется пожить в халупе на окраине Москвы.

Времена изменились, но человеческая натура остается прежней. И никто не застрахован от того, чтобы не попасть в те ситуации, в которые за долгие годы «съема» попадали я и мои знакомые. Надеюсь, мой опыт окажется кому-то полезен. Итак, перечисляю проблемы по пунктам.

1. «Убитые» квартиры и завышенные цены

Почему-то это характерно именно для Москвы. Поверьте, я сравнивала: у меня много друзей, которые живут в других городах и снимают квартиры с хорошим ремонтом. В Москве же вы можете обойти, скажем, 10 квартир, и только две из них окажутся пригодными для комфортной жизни.

Причем вряд ли у вас получится эти квартиры снять – они, скорее всего, «уйдут» после первого же просмотра.

Почему так? Потому что, возможно, в провинции люди более трепетно относятся к обстановке на своих квадратных метрах. И более уважительно – к арендаторам.

Все-таки региональный рынок не такой насыщенный, как столичный. В Москве подавляющее большинство сдаваемых квартир не доставались хозяевам «с потом и кровью».

Они их получали в наследство от бабушек, поэтому там такая спартанская обстановка и такая старая мебель.

Как ни печально, но состояние квартиры в Москве мало влияет на цену аренды. Зачем заморачиваться ремонтом и закупкой новой мебели, если все равно снимут? Неважно, что ремонт не делался «со дня смерти Сталина». По своему опыту сужу: 80% того, что я видела на просмотрах, мало походило на жилье. При этом цена запрашивалась вполне себе среднерыночная.

В итоге последние пять лет перед покупкой своей квартиры я жила в такой вот убогой «однушке» за 28 тысяч рублей в месяц. Там не было ни ремонта, ни мебели (пришлось докупать с рук). Кроме кухонного стола. Самое обидное – потом моя «сменщица» потребовала, чтобы хозяева и ремонт сделали, и сантехнику заменили, и стиральную машину поставили.

И они легко пошли на ее условия.

Отсюда совет: требуйте, не стесняясь, улучшения состояния квартиры. Или прописывайте в договоре, что вы сделаете косметический ремонт в счет арендной платы.

2. Чрезмерная подозрительность хозяев

Это выражается в их неадекватных требованиях, как то: «двум девушкам не сдадим, потому что мужиков будете водить»; «я не понимаю, что у вас за работа такая, за что на ней платят, подозреваю, что платят нерегулярно, раз вы в коммерческую структуру устроились»; «а расскажите, кто ваши родители – хотим послушать, насколько приличная семья»; «молодые – значит, детей нарожаете и будете с ними тут жить, а мы не сдаем с детьми»… И так далее.

Совет всего один: если вас так пытают еще на этапе предварительных переговоров, представьте, что будет после того, как вы снимете эту квартиру. Оно вам надо?

 3. Нарушение личного пространства

Третье из зол. С этим можно столкнуться и при аренде комнаты (в гораздо большей степени), и квартиры. Первое мое жилье было комнатой, в квартире также проживали хозяйка с дочерью. Поначалу все шло более-менее гладко, а потом начались проблемы бытового и психологического плана.

То хозяйка жаждет общения и отнимает у тебя весь вечер после работы. А куда ты денешься, пока готовишь ужин, ведь кухня общая? Ну а потом уже просто неудобно уйти к себе, поскольку это нескончаемое словоизвержение прервать никак не получается, да и невежливо.

То хозяйская дочь приносит в дом бездомную кошку, которая по утрам часов в пять предпочитает носиться по общему коридору и периодически выбивает лбом дверь в арендуемой мною комнате (да-да, комната еще и не запирается, к слову).

Потом, кстати, хозяева вообще повадились, уезжая в отпуск, оставлять кошку на мое попечение. При всей моей любви к животным я считаю, что нелишним было бы хотя бы заручиться моим согласием.

Потом хозяйка начинает «стрелять» деньги в долг каждый месяц, поскольку, как оказалось, она зависима от игровых автоматов (тогда этот бизнес процветал). Когда ты однажды ей отказываешь, она запрещает пользоваться стиральной машиной. Око за око, зуб за зуб.

В один прекрасный момент ты приходишь домой и обнаруживаешь: зарплата, которую ты хранила в словаре иностранной лексики, пропала. Деньги, разумеется, никто не нашел, но после визита участкового меня попытались выселить одним днем в 20-градусные морозы. 

Постарайтесь не снимать комнату, если в квартире проживают хозяева. Если вы ограничены в средствах, лучше рассмотрите вариант с подселением к таким же арендаторам. На рынке их немало. И конечно, ставьте замок и не храните деньги наличкой дома.

4. Нарушение условий договора

Я здесь немного изменю себе и сразу начну с совета.

Никогда – слышите – НИКОГДА не снимайте жилье у безобидных с виду старушек!

После пропажи денег мне пришлось искать новое жилье. Я умудрилась за пару дней найти соседку, хотя в то время это было нелегко.

И мы через агентов, которые решили «полевачить» и сдать квартиру, которой не было в базе, сняли на первый взгляд приличный вариант (приличный – не в плане внутреннего антуража, а близкий к метро). Да и хозяйка нам сначала приглянулась.

Она была на удивление любезна, на все согласна, поила чаем с вареньем и рассказывала о своем бурном прошлом. И было ей лет 70.

Мы въехали с радостью. Старушка пообещала нас не беспокоить, благо жила большую часть времени у дочери в Питере. Это нас и подкупило. По факту сняли комнату в 2-комнатной квартире, только без хозяйки.

Но в договоре прописали, что как бы сняли квартиру, и цена стояла как за квартиру, а не комнату. Вторую комнату мы не заселяли – там размещались хозяйские вещи. Рано радовались.

Первый тревожный звоночек прозвенел через пару недель, когда утром повернулся ключ в замке двери, а на пороге нарисовалась хозяйка с чемоданами. И сказала, что с недельку поживет во второй комнате. Вы понимаете, да? Платим как за квартиру, но живем с хозяйкой.

Прекрасный расклад! Выгнать ее у нас не хватило духу в силу природной интеллигентности (читай между строк – глупой безотказности), впрочем, нашего согласия никто и не спрашивал. 

Хозяйка нам действительно не особо докучала, правда, почему-то считала нормальным заходить в комнату в наше отсутствие, чтобы навести там порядок. Да – мне «везло» на комнаты без замков.

К слову, это очень частая проблема, когда люди, сдавая жилье, продолжают им распоряжаться, хотя по закону, оставаясь собственниками, они передают его в полное и безраздельное пользование арендаторам на время действия договора.

Через пять дней «безобидная» пенсионерка завела разговор о том, что планирует поднять арендную плату – с аргументацией, что «все на базаре очень подорожало».

Видимо, из этого вытекало, что работодатели нам автоматически подняли зарплаты.

На резонное замечание, что договор не предусматривает повышения платы в течение года, нам было заявлено: «Ну тогда и катитесь отсюда, я завтра замки поменяю».

Мы пообещали обратиться в суд, но хозяйка заявила, что у нее племянник – юрист, и ничего нам не светит, к тому же – какой спрос с пенсионерки? Последний довод удивил нас своей нелогичностью, но в глазах хозяйки была, как писали Ильф и Петров, «такая мартовская синева и пустота», что мы наконец поняли, что имеем дело с неадекватным человеком.

Агенты, которые сдали нам эту чудо-квартиру, разумеется, умыли руки и от всего открестились. Возможно, с хозяйкой они были в сговоре, и арендаторы там менялись каждый месяц, чтобы стабильно шли проценты. Кто знает?

К слову, еще одно неприятное воспоминание связано у меня с той квартирой. Район был не из лучших – по крайней мере, в те годы.

Возле дома и в подъезде обосновались гигантские крысы, и в подъезд я вечерами откровенно боялась заходить, потому что они чувствовали себя там хозяевами жизни.

Резонный вопрос: как про это узнать на стадии поиска квартиры, если, к примеру, крысы куда-то удалились и не попались вам на глаза? Только по косвенным признакам. Рядом с домом располагался полулегальный продуктовый рынок, антисанитария удручающая.

Поэтому совет – не принимайте решение с бухты-барахты, благо, повторюсь, выбор сейчас есть. Походите по району, посмотрите инфраструктуру вокруг, понаблюдайте за людьми: вам с ними жить по соседству. Лицезреть каждое утро мужиков с похмелья, которые у вас будут стрелять мелочь, – не самый приятный расклад.

Следующий вариант оказался одним из самых удачных в моей съемной карьере. Хотя бы потому, что хозяев мы видели крайне редко.

Да и квартира была хоть и не с евроремонтом, без мебели и техники (представляете, до какой степени я стала невзыскательной после первых двух вариантов?), но относительно «неубитая» и в пяти минутах от метро.

Минус там был всего один – пьющий хозяин, который тщательно скрывал свое пристрастие при первой встрече.

Спустя какое-то время, он часто звонил мне и рассказывал, какая у него скверная дочь, что он переедет жить к нам и квартиру мне отпишет. Периодически он предлагал мне стать его любовницей под предлогом того, что я ему снилась, а это – судьба.

В принципе, на это приходилось закрывать глаза, потому что в целом нас квартира устраивала, но я находилась в постоянном психологическом напряжении, потому что он вполне мог в невменяемом состоянии приехать и открыть дверь своим ключом.

Потом хозяина доконал этот нездоровый образ жизни. После его смерти мы стали иметь дело со «скверной» дочерью, которая по факту оказалась прекрасным человеком и совершенно не докучала. Немного подняла арендную плату разве что, но к тому моменту и так цены подросли. Съехать пришлось по причине того, что хозяйка вышла замуж, и ей самой понадобилось жилье.

Ну и наконец последний вариант перед покупкой собственного жилья. Квартира была откровенно «убитая». Хозяева были не против ее улучшения, но сами ничего не хотели делать. Предложили нам – в счет аренды. Что я могу сказать? На мой взгляд, арендное жилье должно быть полностью приспособленным под нужды арендатора.

А в итоге нам пришлось менять практически все – батареи, окна, ставить более надежную входную дверь, обновлять кое-какую сантехнику. Да, мы не тратили на это собственные средства, но потраченное время, когда приходилось, к примеру, бегать по магазинам и отпрашиваться с работы в ожидании мастера – тоже немало.

И это был далеко не полный ремонт: мы не трогали стены со страшными обоями и потолки с потеками, а также удручающую синюю плиточку на кухне, которая имела тенденцию осыпаться с ужасающим грохотом преимущественно по ночам. А ведь это был последний этаж панельного дома, и зимой мы люто мерзли, а летом не знали, куда деваться от жары.

Видимо, из-за крыши, которая то замерзала, то нагревалась. 

На такой убитый вариант имеет смысл соглашаться, если только вам его сдают по цене ниже рыночной. Но в Москве это тогда было редкостью, вот и нам не повезло. Пошли на него только потому, что вариант был найден через соцсети напрямую от хозяев, а платить еще одну сумму агентам мы не хотели.

Что в итоге?

Повторюсь: рынок уже не тот. Хозяева больше не диктуют свои условия безапелляционным тоном. Арендаторы стали куда более требовательными и взыскательными. Они не хотят сами делать ремонт, закупать мебель и технику. Но я прекрасно понимаю, что арендаторы тоже бывают разными и могут доставлять хозяевам не меньше головной боли. Давайте искать компромиссы, ведь нам друг без друга нельзя.   

Источник: https://www.cian.ru/stati-prikljuchenija-arendatora-v-moskve-lichnyj-opyt-292558/

Если жильцы нарушают правила аренды, помогут эти рекомендации :: Жилье :: РБК Недвижимость

Могу ли я не возвращать арендаторам стиральную машину, если они не оплатили 2 месяца проживания в квартире, договор не был составлен?

Привлечь к ответственности не всегда можно даже тех постояльцев, которые самовольно пересдают жилье третьим лицам

ТАСС/ Александр Рюмин

Найти порядочных квартирантов, которые будут соблюдать условия договора и вовремя платить деньги, — настоящая удача.

Даже потратив достаточное количество времени и сил на выбор потенциальных жильцов, нет гарантии, что после их отъезда квартира будет иметь первоначальный вид.

Испорченная мебель, сломанная бытовая техника и сорванные обои — далеко не единственные неприятности, с которыми могут столкнуться владельцы квартир.

Как быть тем собственникам, которые решили сдавать свою жилплощадь и столкнулись с недобросовестными квартиросъемщиками? Можно ли получить компенсацию и восстановить справедливость? Вместе с юристами по недвижимости разбираем семь непростых ситуаций, из которых можно найти выход.

Ситуация 1: если впустили жильцов по устной договоренности

Чтобы защитить права арендодателя, перед совершением сделки необходимо заключать договор найма жилого помещения. Это единственный залог того, что стороны будут соблюдать оговоренные условия.

Такой документ составляется в простой письменной форме с указанием паспортных данных арендатора и арендодателя, штрафных санкций за нарушение условий договора, стоимости и порядка оплаты.

В нем также важно отразить размер залоговой суммы и установить срок, за которой жильцы должны предупредить владельца о переезде.

При этом договор, заключенный на срок от одного года, в соответствии с п. 2 ст. 674 ГК РФ необходимо регистрировать в Росеестре. Кроме того, по закону собственник квартиры обязан ежегодно представлять декларацию о доходах от сдачи жилого помещения внаем и оплачивать налог в размере 13% от суммы аренды (как физическое лицо).

К слову, получать доход от сдачи квартиры в аренду можно как частный предприниматель (ЧП) или через покупку патента (в Москве). Если эти условия не соблюдены — договор может быть оспорен по правилам о недействительности сделок. По данным департамента региональной безопасности и противодействия коррупции города Москвы, в 2017 году было выявлено около 66 тыс.

квартир, сдаваемых в аренду с нарушениями законодательства.

Ситуация 2: если съехали, не заплатив деньги

Если недобросовестные квартиросъемщики покинули жилье без предупреждения, не заплатили за аренду и отказываются идти на контакт, юристы советуют обращаться в суд. Подать исковое заявление можно по месту нахождения квартиры, которую они арендовали.

«Невнесение нанимателем платы за жилое помещение является самостоятельным основанием для того, чтобы потребовать в судебном порядке расторжения договора.

Правда, даже при краткосрочном найме такая просрочка должна быть допущена более двух раз», — рассказывает партнер Независимой юридической группы «Стрижак и Партнеры» Эльдар Ахмеров.

При заключении сделок многие владельцы квартир берут депозит, который идет в счет оплаты проживания за последний месяц аренды. Не стоит забывать и о расписках в получении средств за аренду. Они пригодятся при возникновении разногласий и в случае необходимости будут приняты судом.

«Чтобы побудить квартиранта к надлежащему исполнению своих обязанностей, а также получить компенсацию в случае нарушения условий, в договоре найма, к примеру, следует прописать условия о денежном штрафе за несоблюдение квартирантом ст.

685 Гражданского кодекса России», — советует Эльдар Ахмеров.

Еще больше хлопот ждет владельца квартиры, если при переезде на новое место жильцы не оставили ключи. После окончания срока договора или его расторжения никаких законных прав находиться в квартире у бывших нанимателей нет. Это регламентируется п. 2 ст. 1 ЖК РФ. В подобном случае необходимо написать заявление в полицию, а еще лучше — сменить замки.

Ситуация 3: если затопили соседей или испортили общедомовое имущество

Другая неприятная ситуация — порча соседского имущества по вине арендатора. Например, если жильцы забыли закрыть кран и залили квартиру этажом ниже. Но не все квартиросъемщики готовы возмещать ущерб, причиненный из-за собственной халатности или по причине неправильной эксплуатации оборудования. При этом судебные иски о взыскании убытков чаще всего предъявляются к собственнику квартиры.

Выходом может стать добровольное возмещение соседям суммы ущерба и обращение в суд.

«К иску следует приложить как договор аренды, в котором прописаны обязанности, касающиеся ремонта помещения, так и документы, которые относятся непосредственно к затоплению — акты, оценка вреда, — рассказывает управляющий партнер коллегии адвокатов «Старинский, Корчаго и партнеры» Владимир Старинский. — Если собственник выплатил соседям возмещение за затопление, которое произошло по вине арендатора, он сохраняет право потребовать от него компенсации понесенных расходов в порядке регресса».

Чтобы подтвердить факт проживания жильцов в квартире на момент порчи имущества, можно предоставить также записи с камер видеонаблюдения и пригласить свидетелей для дачи показаний. Те же рекомендации применимы и к ситуации, когда квартиросъемщики повредили общедомовую собственность — разбили стекла на лестничной площадке, испортили тамбурные двери.

А вот если лопнула труба или сантехника пришла в негодность по причине естественного износа — отвечать за случившееся будет арендодатель. В соответствии со ст.

210 ГК РФ, собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором. Определить виновных поможет аварийная служба, которая будет ликвидировать затопление.

Ее сотрудники выдадут экспертное заключение о причинах ЧП.

Ситуация 4: если испортили технику или выбросили мебель

С еще большей вероятностью квартиранты могут повредить имущество в самой съемной квартире. Во время проживания жильцы часто портят обои, ломают мебель и технику.

Что-то без разрешения могут выбросить или вовсе прихватить с собой перед тем, как покинуть жилье. Чтобы свести возможные риски к минимуму, при аренде квартиры очень важно составлять акт приема-передачи.

В нем описывается все находящееся в жилом помещении ценное имущество.

Если после истечения срока аренды хозяин квартиры недосчитается каких-то вещей, то платить за это будут жильцы. «Правда, с техникой не все так просто — если поломка произошла по причинам, не зависящим от арендатора, отвечать за нее он не будет.

Потребуется заключение о причинах поломки или проведение экспертизы, — комментирует руководитель уголовной практики юридической компании BMS Law Firm Тимур Хутов. — Если описи не было, то конфликт также можно решать в судебном порядке. В таком случае оказать нанесение ущерба тяжелее, но возможно.

Для этого необходимо приложить переписку с арендатором, свидетельские показания, а также скриншоты объявления об аренде с фото, где видно обстановку квартиры».

Но даже если жилье сдается без мебели, пренебрегать таким документом не стоит. Юристы рекомендуют отразить в акте приема-передачи квартиры состояние стен, пола и потолков. Нелишним будет приложить к акту фотографии интерьера на момент сдачи квартиры в аренду и получить подпись арендатора.

Ситуация 5: если не соблюдают условия договора

Еще один нежелательный сюрприз — дополнительные жильцы и несогласованные животные. Гостеприимные квартиросъемщики нередко приглашают пожить в арендованной квартире куда больше людей, чем оговаривалось изначально.

А их любовь к домашним животным может оказаться сильнее договоренностей с хозяином квартиры. «Запрет на содержание в квартире домашних животных либо на нахождение посторонних лиц стоит прописывать в договоре найма жилого помещения.

Как и санкции за несоблюдение подобного запрета — вплоть до расторжения договора найма», — считает ведущий юрист Европейской Юридической Службы Орест Мацала.

Чтобы зафиксировать факт наличия лишних жильцов, следует пригласить представителя управляющей компании или участкового. Последний также проинформирует собственника квартиры о том, поступали ли обращения в адрес нанимателя и его гостей.

Вместе с тем Орест Мацала рекомендует опросить соседей. Кто-то из них может пожаловаться на дискомфорт из-за нахождения домашних животных в соседней квартире. Другим доказательством может стать фото- или видеосъемка.

Например, снимок нанимателей во время выгула собаки.

Член Совета по взаимодействию с институтами гражданского общества при Совете Федерации Евгений Корчаго советует также осмотреть квартиру на предмет причинения вреда имуществу. «Если животное испортило мебель или обои, взыскать компенсацию можно как в досудебном, так и в судебном порядке.

Если вред не был причинен, то вопрос взыскания компенсации зависит от условий договора, регулирующих санкции за его нарушение. Можно поставить и вопрос о расторжении договора. Но в судебном порядке расторгнуть договор получится, а взыскать компенсацию, если она не указана в соглашении, шансов мало.

Это касается и проживания в квартире большего числа людей — проще расторгнуть договор, чем получить компенсацию за его нарушение».

Ситуация 6: если сделали ремонт, перепланировку или поменяли замки

Производить капитальный ремонт и переустройство жилого помещения без письменного разрешения хозяина квартиры арендаторы не имеют права. Во время проживания они обязаны производить только мелкий текущий ремонт — поддерживать имущество в исправном состоянии и брать на себя расходы по его содержанию. Такая норма прописана в ч. 2 ст. 616 ГК РФ.

За самовольную перепланировку жилого помещения арендатору грозит административная ответственность по ст. 678 ГК РФ. Чтобы ее избежать, потребуется вернуть квартиру в исходное состояние.

В случае отказа жильцов выполнения законных требований устранять нарушения права собственности владельцу придется через суд. При этом важно позаботиться о доказательствах. Во-первых, засвидетельствовать свои права на недвижимость.

Во-вторых, подтвердить, что состояние квартиры отличается от того, каким оно было в момент оформления сделки.

Вместо восстановительных работ хозяин квартиры вправе потребовать выплату денежной компенсации: «Если арендатором произведены неотделимые улучшения без согласия арендодателя, их стоимость не подлежит возмещению.

В то же время, как следует из судебной практики, перепланировка помещения без согласия собственника является существенным нарушением договора найма по смыслу ст. 450 ГК РФ.

В суде можно требовать расторжения договора найма и возмещения убытков, причиненных перепланировкой», — рассказывает юрист КА «Юков и партнеры» Александра Воскресенская.

Если же квартиранты без согласования произвели смену замков, генеральный директор Юридического бюро № 1 Юлия Комбарова рекомендует вызывать МЧС.

«При предъявлении свидетельства о собственности на квартиру или паспорта с регистрацией по данному адресу сотрудники МЧС осуществят допуск в жилое помещение. Нелишним станет вызов участкового, который будет присутствовать при данном мероприятии.

Подобного рода расходы также можно взыскать с лица, которое нарушило права собственника», — говорит она.

Ситуация 7: если сдали жилье в субаренду

Взыскать материальный ущерб с жильцов, которые сдали квартиру третьим лицам, получится не у всех хозяев. В большинстве договоров отсутствует пункт, определяющий ответственность нанимателей за сдачу жилья в субаренду.

Если такого пункта нет, в судебном порядке владелец квартиры может рассчитывать только на расторжение договора найма в связи с существенными нарушениями его условий.

По словам Эльдара Ахмерова, эти выводы следуют из судебной практики.

В такой ситуации сложно говорить о получении денежной компенсации, если только имуществу арендодателя не был причинен ущерб. «Владелец квартиры вправе заявить о нанесении морального вреда, но суды весьма неохотно идут на взыскание по данной категории дел.

С одной стороны, закон на стороне владельца квартиры, поскольку ст. 685 ГК РФ содержит прямое указание на то, что сдать жилое помещение в пользование третьему лицу квартирант может только с согласия наймодателя.

С другой стороны, положения главы 35 ГК РФ не предусматривают последствий такого нарушения для квартиранта», — рассказывает Эльдар Ахмеров.

Формулировка может быть разной.

Например, «сдача в субаренду жилого помещения по такому-то адресу запрещена в отношении жильцов» или «передавать жилое помещение третьим лицам, а также сдавать помещение в поднаем категорически запрещается».

При условии, что договор зарегистрирован и содержит такой пункт, а собственник своевременно платит налоги, можно рассчитывать на взыскание полной или частичной компенсации. 

Источник: https://realty.rbc.ru/news/5b7e60f99a79473ee85ba54d

Правила расторжения договора аренды или найма квартиры

Могу ли я не возвращать арендаторам стиральную машину, если они не оплатили 2 месяца проживания в квартире, договор не был составлен?

Как правильно расторгнуть договор? Инструкция

Необходимость расторгнуть договор может возникнуть по разным причинам. Но так же как и заключение договора, расторжение его должно пройти в соответствии с законодательством. Причем с порядком расторжения договора лучше ознакомится еще до его заключения, чтобы потом не обнаружить для себя никаких неприятных сюрпризов.

Цель данной статьи – обратить ваше внимание на основные аспекты расторжения договора в целом и на особенности расторжения договора аренды и найма в частности.

Скачать дополнительное соглашение о досрочном расторжении договора найма

Общие положения по расторжению договоров описаны в гл. 29 ГК РФ.

Основания для прекращения договоров аренды (найма)

Статьей 450 ГК РФ предусмотрены следующие основания для расторжения договоров:

  1. Соглашение сторон
  2. Решение суда по требованию одной из сторон при существенном нарушении договора другой стороной
  3. Решение суда по требованию одной из сторон в случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или самим договором
  4. Односторонний отказ от исполнения договора одной из сторон, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон

Порядок расторжения договора аренды или найма жилья

В соответствии со ст. 452 ГК РФ соглашение о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор.

То есть если договор заключен в простой письменной форме, то для расторжения достаточно соглашения, подписанного сторонами. Но если договор был зарегистрирован в соответствии с требованиями законодательства, то его расторжение необходимо зарегистрировать в том же порядке.

Расторжение договора по решению суда

В случае, если вы на законном основании требуете от вашего нанимателя/арендатора расторгнуть договор, а он отказывается от данного требования или не предоставляет ответа в оговоренный срок, то вы имеете право обратиться для расторжения договора в суд (п. 2 ст. 452 ГК РФ).

А что будет после расторжения договора?

Действительно, а что же будет после расторжения договора аренды, для чего это нужно?

При расторжении договора обязательства сторон прекращаются (п. 2 ст. 453 ГК РФ). То есть после расторжения договора вы уже не должны предоставлять свою квартиру нанимателю/арендатору, соответственно, он должен освободить помещение. У него, в свою очередь, тоже больше нет никаких обязательств: ни по внесению арендной платы, ни по содержанию арендованного имущества.

Считаться расторгнутым договор будет с момента заключения соглашения о его расторжении или после государственной регистрации такого соглашения (если сам договор был зарегистрирован) (п. 3 ст. 453 ГК РФ).

Обращаем внимание, что при найме жилого помещения (по договору, заключенному на срок не менее одного года) регистрации подлежит не сам договор, а обременение права собственности, возникающее на основании такого договора.

Соответственно прекращение найма жилого помещения также должно быть зарегистрировано (п. 6 ст. 26.1 Федерального закона от 21 июня 1997г. “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним” № 122-ФЗ).

Если расторгнуть договор вас вынудило существенное нарушение условий договора другой стороны, то вы в праве потребовать возмещения убытков, причиненных вам таким расторжением (п. 4 ст. 454 ГК РФ).

Особенности расторжения договора аренды

Как мы и обещали, теперь перейдем к особенностям прекращения конкретных видов договоров. Начнем с договора аренды.

Как и любой гражданско-правовой договор, договор аренды может быть расторгнут по соглашению сторон на любых условиях, которые они друг с другом согласуют.

Что же касается расторжения договора по требованию сторон, то основания для такого расторжения закреплены в ст. 619 ГК РФ (Досрочное расторжение договора по требованию арендодателя) и ст. 620 ГК РФ (Досрочное расторжение договора по требованию арендатора).

Прежде, чем перейти к подробному рассмотрению данных статей, заметим: в обеих говорится о том, что стороны могут предусмотреть и другие основания для расторжения договора по требованию каждой из них.

В соответствии со ст. 619 ГК РФ, по требованию арендодателя договор аренды жилья может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

  1. пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества, либо с неоднократными нарушениями;
  2. существенно ухудшает имущество;
  3. более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;
  4. не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Основания, по которым досрочного расторжения договора в суде может потребовать арендатор, закреплены в ст. 620 ГК РФ. К ним относят случаи, когда:

  1. арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;
  2. переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;
  3. арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки;
  4. имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.

Уведомление о расторжении договора аренды

Как правильно расторгнуть договор? Инструкция

В случае возникновения необходимости расторжения договора по одному из вышеперечисленных оснований следует подготовить и направить соответствующее уведомление о расторжении договора аренды.

Данное уведомление должно быть составлено в письменной форме. Передавать его следует нанимателю лично или же по почте с уведомлением о вручении.

Как и все документы, письмо о расторжении договора аренды должна отражать следующую информацию:• Наименование документа;• Реквизиты стороны, направляющей уведомление, и получателя уведомления;• Реквизиты договора, к которому относится данное уведомление;• Основания, по которым направляется данное уведомление;

• требования, выражаемого в уведомлении.

Скачать образец уведомления о расторжении договора аренды можно по этой ссылке

Особенности расторжения договора найма жилого помещения

В отличие от договора аренды, договор найма может быть расторгнут только в порядке, предусмотренным законодательством. Сами стороны не могут включить в договор основания для расторжения, отличные от тех, которые содержатся в ГК РФ.

Наниматель может расторгнуть договор в любое время с согласия постоянно проживающих с ним граждан, письменно уведомив об этом наймодателя за 3 месяца (п. 1 ст. 687 ГК РФ).

Передавать такое уведомление следует лично или по почте с уведомлением о вручении. Список реквизитов уведомления в целом аналогичен уведомлению, применяемом при расторжении договора аренды. Основное отличие состоит в том, что в уведомлении договора найма нанимателю не нужно обосновывать причину уведомления, т.к. для него право на расторжение договора закреплено в законе.

Скачать образец уведомления о расторжении договора найма

Также наниматель может обратиться в суд с требованием расторгнуть договор в случае, если снимаемое помещение перестало быть пригодным для проживания или находится в аварийном состоянии (п. 3 ст. 687 ГК РФ).

Для наймодателя же возможности расторжения договора довольно жестко ограничены. В соответствии с п.2 ст. 687 ГК РФ, договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя в случаях:

  • невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа;
  • разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает.

При этом по решению суда нанимателю может быть предоставлен срок не более года для устранения нарушений, послуживших основанием для расторжения договора найма жилого помещения.

Если в течение определенного судом срока наниматель не устранит допущенных нарушений или не примет всех необходимых мер для их устранения, суд по повторному обращению наймодателя принимает решение о расторжении договора найма жилого помещения.

А по просьбе нанимателя суд в решении о расторжении договора может отсрочить исполнение решения на срок не более года.

Также у наймодателя есть право обратиться в суд с требованием о расторжении договора в случае, если наниматель или граждане, за действия которых он отвечает, используют жилое помещение не по назначению, систематически нарушают права и интересы соседей. Но прежде, чем обращаться в суд, в данном случае наймодателю необходимо предупредить нанимателя о необходимости устранения нарушений.

Подведем итоги

Как правильно расторгнуть договор? Инструкция

Для расторжения договора аренды сторонам предоставлено больше свободы, чем для расторжения договора найма.

Объясняется это тем, что по договору аренды квартира сдается юридическому лицу, а по договору найма – физическому лицу.

И в данном случае законодатель руководствовался тем, чтобы не допустить неправомерного выселения граждан из снимаемых квартир.

Еще раз напоминаем: прежде чем заключать договор, оцените, на каких условиях он сможет быть в случаях необходимости расторгнут, чтобы не оказаться беспомощным перед ушлым жильцом или просто остаться без оплаты с простаивающей квартирой.

Остались вопросы? – задайте их юристу Правильной Аренды

Источник: https://moskvarenta.ru/rentalagreements/pravila-rastorzheniya-dogovora-arendy-ili-najma-kvartiry/

Всё о кредитах
Добавить комментарий