Налог на продажу квартиры при проживании в Германии

Расходы на содержание недвижимости

Налог на продажу квартиры при проживании в Германии

Владение недвижимостью в любой стране предполагает некоторые расходы на ее содержание. В Германии к этим расходам можно отнести налоги и сборы, связанные с недвижимостью, страхование и непосредственно расходы на содержание Вашего жилья.

Кроме налога на приобретенное имущество, который уплачивается единоразово при совершении сделки купли-продажи, и расходов на регистрацию недвижимости, у вас появляется обязанность ежегодной оплаты налога на землю и находящегося на ней недвижимого имущества.

Налоги

Расчет налогов, связанных с недвижимостью, в Германии вправе осуществлять только налоговый консультант, который несет ответственность за правильность и достоверность подсчетов.

Налог на покупку жилья в Германии является небольшим, но высока ставка налога на доход от перепродажи недвижимости (Spekulationssteuer), которая не использовалось для личного проживания.

Так размер этого налога может достигать 45 % от дохода с перепродажи.

Это обусловлено тем, что немецкие власти пытаются контролировать стабильность цен и стремятся избежать возможных спекуляций на рынке недвижимости.

Между РФ и ФРГ подписано соглашение об избежании двойного налогообложения, согласно которому сумма налога уплаченного российским резидентом в Германии, вычитается из налога, взимаемого в РФ.

Единоразовый налог при приобретении недвижимости

Единоразовый налог при покупке недвижимости в ФРГ (Grunderwerbsteuer) составляет 3,5 — 5 % от стоимости объекта. Его размер зависит от конкретной земли (субъекта федерации), в которой находится объект.

Ежегодный налог

Базовая ставка ежегодного налога на недвижимость (Grundsteuer) равна 0,35 % от оценочной стоимости (Einheitswert) объекта, которая значительно ниже реальной рыночной.

Размер оценочной стоимости определяется налоговой инспекцией (Finanzamt) путем специальной сложной системы подсчета.

Для этого налоговая инспекция ежегодно присылает собственнику специальные бланки, в которых последний должен указать соответствующие данные, касающиеся его недвижимости.

Кроме того на размер ежегодного налога оказывают влияние местные муниципальные коэффициенты, размер которых различается и определяется непосредственно городскими властями.

Таким образом, приблизительный размер ежегодного налога на недвижимость равняется около
0,98 — 2,84 % от оценочной стоимости объекта. Например, сумма налога, подлежащего к оплате за однокомнатную квартиру в Берлине, составляет приблизительно 200 € в год.

Списание налогов

Для старых строений (возрастом 40-50 лет) предусмотрена возможность списания налога на основании износа здания. Для домов, построенных в 1925 г. и позже, ежегодно списываются налоги в размере 2 % от оценочной стоимости, а для домов старше 1924 г. в размере 2,5 %.

Налоги при сдаче объекта в аренду

Налоги для физических лиц:

Доходы от сдачи недвижимости в аренду облагаются подоходным налогом, который рассчитывается по прогрессивной шкале:

● годовой доход до 8.130 € (=zvE): 0 % для резидентов и 14 % для нерезидентов (иностранцев без права на ПМЖ); формула расчета: (912,17×Y + 1.400)×Y, где Y=(zvE — 8.130) :10.000● доход от 8.131 до 13.469 € (=zvE): 14 — 23,97 %; формула расчета: (912,17×Y + 1.400)×Y, где Y=(zvE – 8.

130) :10.000● доход от 13.470 до 52.881 € (=zvE): 23,97 — 42 %; формула расчета: (228,74×Y + 2.397)×Y + 1.038, где Y=(zvE – 13.469):10.000● доход от 52.882 до 250.730 € (=zvE): 42 %; формула расчета: 0,42×zvE – 8.172

● доход более 250.730 € (=zvE): 45 %; формула расчета: 0,45×zvE – 15.

694

Для супружеских пар действуют льготные ставки

Помимо подоходного налога физические лица обязаны также выплачивать так называемый «налог солидарности» (Solidaritätszuschlag), который составляет максимум 5,5 % от суммы подоходного налога. Этот налог был введен после объединения Германии с целью развития территорий бывшей ГДР.

Таким образом, общая ставка налога для физических лиц составляет около 14,5 — 47,5 % от суммы совокупного дохода.

Из налогооблагаемой базы вычитаются расходы на содержание объекта, его обновление, амортизационные отчисления, а также расходы владельца на поездку в Германию для инспектирования объекта, встречи с управляющим или налоговым консультантом. Стоит отметить, что списывание расходов на многоразовые поездки требует дополнительного обоснования. Как правило, расходы списываются единоразово за отчётный год.

Налоги для юридических лиц:

● Корпоративный налог (Köperschaftssteuer): 15 % (+ 5,5 % за «налог солидарности») = 15,5 %;● Промысловый налог (Gewerbesteuer): 7 — 17 %; размер процентной ставки зависит от региона, в котором зарегистрировано юридическое лицо, и она вычисляется по формуле: базовая ставка в размере 3,5 % × муниципальный коэффициент (200 — 490 %);

● Налог на добавленную стоимость (Mehrwertsteuer): 19 % для товаров и услуг, и 7 % для продуктов питания, печатных изданий и т.д.; расходы по выплате НДС включаются в цену конечного продукта или услуги; доходы от сдачи в аренду жилых помещений и земельных участков НДС не облагаются.

Налог с продаж, налог на наследство и дарение

Налог на прирост капитала при продаже недвижимости не взимается в том случае, если объект принадлежал владельцу в течение последних десяти лет или в течение последних двух лет служил местом его постоянного проживания. В иных случаях налог на доход с перепродажи подлежит к обязательной уплате. Его размер определяется по тем же правилам, что и размер подоходного налога (см. выше).

Доходы, полученные в результаты наследования или дарения, также облагаются налогом, размер которого составляет 7 — 50 % и зависит от степени родства между наследником и наследодателем.

Расходы на коммунальные услуги и иные затраты

Страхование недвижимости – процедура необязательная, но желательная. Страховые взносы зависят от выбранного типа страхования. Чаще всего недвижимость страхуют от пожара, затопления и других несчастных случаев. Размер страховых выплат составляет примерно 100 – 500 € в год.

Размер обязательных расходов на содержание недвижимости в Германии зависят от категории жилья.

Если собственник лично проживает в принадлежащей ему квартире, он платит в среднем 20-40 € в месяц за коммунальные услуги (уборка прилегающей территории и подъезда, освещение и вывоз мусора).

Коммунальные платежи включают в себя помимо этого затраты на электроэнергию, горячую и холодную воду, центральное или газовое отопление.

Оплата коммунальных услуг взимается только в том случае, если недвижимость эксплуатируется. Если же объект сдается в аренду, коммунальные услуги оплачивает арендатор.

Собственник, в свою очередь, несет расходы за услуги домоуправления, осуществляющего контроль за объектом (примерно 30 — 50 € в месяц), а также осуществляет выплаты в накопительный фонд, создаваемый в обязательном порядке с целью поддержания здания, в котором находится квартира, в надлежащем состоянии.

В том случае, если зданию требуется капитальный ремонт и размер бюджета накопительного фонда недостаточен для проведения такого ремонта, обязанность возмещения недостающих средств возлагается на собственников.

Поэтому перед приобретением объекта следует внимательно ознакомиться с документами, содержащими сведения о проводимых ранее в здании ремонтах или модернизациях, а также с содержанием протоколов собраний собственников, из которых можно узнать актуальный размер бюджета накопительного фонда.

Примерная статья расходов на содержание жилого объекта недвижимости:

Размер страховых выплат: 100 — 500 € в годРасходы на уборку подъезда и прилегающей территории, услуги садовника и вывоз мусора: 20 — 40 € в месяцУслуги домоуправления: 30 — 50 € в месяцВзносы в накопительный фонд: в среднем 2,70 €/м² в месяцЭлектроснабжение: 0,13 — 0,25 €/кВт*ч + абонентская плата от 4 € в месяц (от 35 € в месяц)Водоснабжение: 1,9 — 2,7 €/м³ (от 40 € в месяц)

Газоснабжение: 0,5 — 0,8 €/м³ (от 50 € в месяц)

Источник: https://ew-realestate.de/info/rate

Спекулятивный налог

Налог на продажу квартиры при проживании в Германии

Спекулятивный налог

Налогообложение продажи объектов недвижимости в Германии

Спекулятивный налог может возникнуть в первую очередь при продаже земельных участков в соответствии с § 23 EStG. Однако, продажа ценных бумаг или акций, произведений искусства, ювелирных изделий, драгоценных металлов, книг или иностранной валюты может также в принципе привести к налогообложению прибыли в рамках частной сделки купли-продажи.

Прибыль от продажи земельного участка подлежит в Германии спекулятивному налогу, если этот участок был продан в течение 10 лет после его приобретения. 10-ти летний период рассчитывается по датам между покупкой и продажей недвижимости. Важно, что для освобождения от налога, этот период должен быть превышен, по крайней мере, один день.

Налогообложение зданий

В соответствии с § 23 EStG налогообложению подлежит прибыль от продажи всех зданий (домов, квартир или их частей, комнат) и его частей, которые были построены, расширены или достроены в период владения, а также прибыль от продажи всех внешних сооружений (ограждений, дорог, площадей и укреплений), находящихся на земельном участке.

Судьба здания разделяет, так сказать, судьбу земельного участка.

Если земельный участок продан в течение 10-летнего периода, то спекулятивному налогу подлежит прибыль, полученная за земельный участок и за продажу сооружённого на нём за время владения здание.

Если прибыль от продажи земли не облагается налогом по истечению обозначенного срока владения, то и прибыль от продажи построенного здания освобождена.

Освобождения от налогообложения

От спекулятивного налога могут быть освобождены сделки купли-продажи объектов, которые:

— были в период между покупкой или сооружением объекта и его продажей использованы исключительно в целях проживания владельца объекта, или

— были в год продажи и в предыдущие два года исключительно использованы в целях собственного проживания владельца объекта.

В первом случае налоговое законодательство исходит из непрерывного собственного использования. Простой дома или квартиры в связи с необходимым ремонтом или реконструкцией до или после собственного пользования безвреден, если владелец может доказать его безусловное намерение на проживание или на продажу объекта.

Во втором случае достаточно, теоретически, если владелец использовал имущество, по крайней мере, один полный календарный год, один день в прошлом году и один день в году продажи жилого помещения.

Прилегающий к зданию земельный участок также подлежит освобождению, если этот участок используется соответственно в рамках личного проживания и имеет обычный для прилегающей местности размер. Обычно, садовые участки в размере до 1000м² принимаются без дополнительных подтверждений.

Не застроенный земельный участок соответственно не может быть освобождён, даже если используется исключительно для собственного отдыха, или если владелец, на пример, не смог реализовать запланированную постройку дома для проживания, и вынужден продать.

Использование для личного проживания

Дом, часть дома или квартира могут использоваться в целях проживания, если они предназначены и в состоянии, дать возможность постоянного проживания и приюта. Квартиры, которые предназначены только для временного проживания, например для отдыха, служат, таким образом, не для постоянного проживания. Пустые здания или квартиры также не соответствуют этим требованиям.

Дом, часть дома или квартира используются в целях личного проживания, если их хозяин сам фактически использует эту жилплощадь для собственного проживания в одиночестве, со своей семьей или с его партнером.

Здание, часть здания или квартира, которые сдаются в аренду третьим лицам или используются в профессиональных целях, таких, как работа по дому, не освобождены от налога.

Даже только временно сданная в аренду, а в другое время использованная в собственных целях квартира не попадает под освобождение от налога.

Безвредно, если часть дома или квартиры предоставлена третьему лицу бесплатно для проживания. Остальная часть должна, однако позволить владельцу вести самостоятельное домашнее хозяйство.

Если же вся квартира или весь дом предоставлены родственникам владельца или даже находящимся на законном иждивении владельца лицам (за исключением детей, за которых владелец получает семейное пособие) на бесплатное проживание, то этот объект не подлежит освобождению.

Использование для собственного проживания также возможно, если владелец проживает в его доме или в его квартире время от времени. В остальное время этот дом или квартира находятся в его исключительном распоряжении. Таким образом, можно даже использовать несколько домов или квартир, так как временные рамки использования не имеют конкретного значения.

 Определение налогооблагаемой прибыли

Прибыль или убыток от частной сделки купли-продажи определяется в соответствии с § 23 EStG по последующему расчёту:

цена, полученная от продажи объекта

—           покупная цена объекта

—           затраты на постройку, расширение, дополнение здания

+          учтённая при налогообложении других доходов амортизация здания

—           прочие расходы.

Цена, полученная от продажи объекта, включает в себя все, что владелец получает при продаже в виде денег или денежных эквивалентов.

Покупная цена включает в себя все издержки, которые владелец потратил, чтобы приобрести объект и приготовить его для использования. Также к цене покупки относятся прочие расходы, связанные с покупкой объекта: расходы на объявления по покупке, маклерские сборы, нотариальные сборы, судебные издержки, налог на приобретение земельного участка и т.д.

Затраты на постройку здания включают в себя все расходы, связанные с постройкой здания от начала строительства до его завершения (напр. разрешение на строительство, архитектурные и инженерные работы). Затраты на расширение или дополнения здания могут включать в себя например строительство дополнительного здания, дополнительного этажа, увеличение площади.

Расходы по финансированию приобретения объекта представляют собой затраты в рамках налогообложения доходов от сдачи объекта в аренду или лизинг.

При продаже объекта, который частично использовался для собственного проживания и частично в других целях, прибыль возможно разделить пропорционально соотношению общих площадей.

Вопросы налогообложение

Налогообложение проводится в рамках налогообложения физических лиц в виде подоходного налога. Налоговой базой является нетто-доход (прибыль) каждого физического лица от различных видов доходов в соответствующий календарный период.

Налоговые ставки подоходного налога имеют прогрессирующий характер. При налоговой базе до 8.004,00 евро в год доход не облагается налогом. При доходе от 8.004,00 евро до 52.882,00 евро ставка налога возрастает по прогрессивной шкале с 14% до 42%.

При доходе выше 250.731,00 евро применяется максимальная налоговая ставка в размере 45%. В случае супругов, проводящих налогообложение по совместному расчёту, все суммы удваиваются.

Дополнительно взымается надбавка на солидарность в размере 5,5% от подоходного налога.

Налогообложение прибыли от продажи объектов недвижимости проводиться не в период заключения сделки купли-продажи, а в период фактического поступления денежных средств (дата валютирования).

Если цена продажи выплачивается в рассрочку в течение нескольких календарных лет, то налогооблагаемая прибыль возникает в тот период, в котором поступившие денежные средства в сумме превышают совокупные расходы на покупку, постройку  и т.д.

Если сумма прибылей от сделок купли-продажи недвижимости в календарный год не превышают 600 евро, то спекулятивный налог не возникает. То есть в случае прибыли в размере 600 евро или более, эта прибыль полностью облагается налогом, а не только на сумму, превышающую 600 EUR.

Убытки от сделок купли-продажи недвижимости могут быть компенсированы только с прибылью от подобных сделок купли-продажи. Они не могут быть компенсированы с доходами от другой деятельности физического лица.

Настоящая статья представляет собой общий обзор темы и не может заменить личную консультацию.

Мы будем очень рады поддержать Вас, если у Вас возникнут дополнительные вопросы.

Berlin, 22. März 2013

Irina Karow

Diplom Kauffrau

Налоговый советник/ Steuerberaterin

STEUERBERATUNG KAROW

Schillerstraße 4-5

10625 Berlin

Tel.: +49 (0) 30 91 555 477

Fax: +49 (0) 30 91 555 476

info@steuerberatung-karow.de

www.steuerberatung-karow.de

Источник: http://steuerberatung-karow.com/pageID_15643997.html

Налоги в Германии при продаже квартиры в 2020 году для нерезидентов

Налог на продажу квартиры при проживании в Германии

Недвижимость в Германии – одна из наиболее стабильных ниш, куда иностранцы предпочитают вкладывать личные деньги.

Но, намереваясь сделать такое дорогостоящее приобретение, важно понимать, что при следующей перепродаже объекта налоги в Германии при продаже квартиры могут забрать до 45 % полученных средств.

При этом существенные дополнительные расходы по налогам несет не только продавец, но и покупатель, ведь ему придется оплатить налог на переход права собственности, а также ежегодно уплачивать имущественный налог на находящуюся в собственности недвижимость.

Налоги для продавцов и покупателей недвижимости

Единственный налог, который возлагается на продавца – это налог на полученную им прибыль или спекулятивный налог. Начнем с него.

Spekulationssteuer: налог на прибыль продавцов

Любой доход, по немецкому налоговому законодательству, подлежит налогообложению, и прибыль с продажи недвижимости не является исключением.

В соответствии с § 23 Закона о подоходном налоге (Einkommensteuergesetz, EStG), любая прибыль, которая получена в результате реализации земельного участка, если он находился в собственности продавца менее 10 лет с момента его приобретения, облагается налогом на прирост капитала или так называемым спекулятивным налогом (Spekulationssteuer).

Данный налог распространяется на случаи перепродажи в течение 10-летнего периода владения любого объекта недвижимости, хотя в законе речь идет непосредственно о земельном участке.

Дело в том, что любые здания, находящиеся на земельном участке, всегда передаются/продаются с ним: немецкое право не предусматривает возможности передачи права собственности лишь на какое-либо строение – речь всегда идет о переходе права собственности на землю.

Так, по факту, когда приобретается квартира в многоэтажном доме, в правоустанавливающих документах в первую очередь будет указана долевая часть земельного участка, на котором стоит такой многоквартирный дом (например, 20/1000), сама же квартира вообще может быть в них не указана.

Примечательно, что налогообложение по Spekulationssteuer в качестве налоговой базы использует не саму сумму сделки, а именно полученную в результате прибыль. Так, согласно ч. 3 § 23 EStG, размер полученной прибыли (или полученного убытка), рассчитывается по формуле:

Налоговая база = цена продажи по сделке – цена покупки – затраты на постройку строения или расширение его площади – другие расходы + амортизация здания, если она была учтена при уплате других налогов.

Обратим внимание на некоторые особенности данной формулы, а именно:

  • цена покупки объекта недвижимости включает все расходы, которые владельцу пришлось понести при покупке квартиры, начиная от расходов на объявления и нотариальной комиссии и заканчивая услугами адвоката и даже суммой уплаченного налога на покупку;
  • расходы на постройку или расширение площади жилья включают не только стоимость стройматериалов и проведенных работ, но и стоимость оформления техдокументации, работы инженеров и архитекторов;
  • к числу других расходов можно отнести расходы на продажу, в том числе комиссионные риелторов, стоимость рекламы и услуг маклеров и так далее.

Определив налоговую базу, необходимо определиться с налоговой ставкой. В отношении физлиц Spekulationssteuer действует в тех же размерах, что и обычный подоходный налог. Так, согласно § 32а EStG, ставка спекулятивного налога в 2019 году является прогрессивной и зависит от суммы полученной прибыли.

Налогооблагаемый доходФормулаОбозначения
˂ 9 000 € (базовый доход)Не облагается налогом
9001 – 13996 €997,8 * Y + 1400 €Y = 1/10000 от суммы превышающей базовый доход
13997 – 54949 €(220,13 * Z + 2 397) * Z + 948,49Z = 1/10000 от суммы, превышающей 13997 €
54950 – 260532 €0,42 * X – 8621,75 €X = сумма налогооблагаемого дохода
˃ 260533 €0,45 * Х – 16 437,7 €X = сумма налогооблагаемого дохода

Отметим, что маржинальная ставка спекулятивного налога увеличивается с ростом дохода от продажи недвижимости: от 14 до 45 %.

Обратим внимание, что налоговая обязанность возникает не в момент заключения сделки, а в момент получения фактической прибыли. То есть, если продавец реализует недвижимость, например, в рассрочку, он должен будет уплачивать Spekulationssteuer лишь тогда, когда поступившие средства в сумме превысят понесенные продавцом расходы, а сам доход при этом будет превышать 600 € в год.

Налоги для покупателей

Многих это удивит, но помимо понесенных на покупку квартиры расходов покупателю также придется уплатить и налог на приобретение недвижимости или, как его еще называют, налог на переход права собственности на недвижимость (Grunderwerbsteuer, GrESt).

Согласно § 1 Закона о налоге на передачу недвижимости (Grunderwerbsteuergesetz, GrEStG), обязанность по его уплате возникает всегда, когда покупатель приобретает землю для строительства, квартиру в многоквартирном доме, кондоминиум, и по любым другим сделкам с недвижимостью, оговоренным параграфом.

К слову, это может быть не только купля-продажа, хотя она и является самым распространенным основанием для возникновения налоговой обязанности.

Конкретная сумма Grunderwerbsteue, подлежащего уплате, будет зависеть от двух факторов: стоимость недвижимости и земля, к которой она относится.

Так, согласно § 11 GrEStG, общая федеральная налоговая ставка составляет 3,5 % от суммы покупки жилья, однако с 2016 года федеральным землям разрешили самостоятельно регулировать ставки, и поэтому в некоторых регионах (например, Schleswig-Holstein, Nordrhein-Westfalen, Saarland), она достигает 6,5 %.

В качестве налоговой базы, согласно § 8 GrEStG, используется сумма вознаграждения по договору. Налоговые органы осуществляют расчет налога самостоятельно, присылая новому владельцу лишь уведомление с суммой налога, подлежащей оплате.

Кроме налога на приобретение, новому обладателю недвижимости в ФРГ необходимо знать, что с момента приобретения объекта на владельца ежегодно возлагается обязанность по уплате имущественного налога.

Налог на имущество в Германии в отношении недвижимости, если быть точным, носит название поземельный налог (Grundsteuer).

Его правовое регулирование осуществляется Законом о налоге на имущество (Grundsteuergesetz, GrStG).

Такой земельный налог относится к разряду муниципальных и в среднем составляет около 2,5 €/м2 жилой площади. Более точная сумма определяется по сложной формуле и в три этапа:

  • определение универсальной оценочной стоимости (Einheitswert) налоговыми органами;
  • расчет налогооблагаемой стоимости (Steuermessbetrag) посредством умножения универсальной стоимости на базовый коэффициент, характерный для конкретного вида имущества;
  • умножение налогооблагаемой стоимости на муниципальный повышающий коэффициент.

Помимо указанного налога, покупателю придется нести расходы на управление, страхование, коммунальные платежи, оплату услуг нотариуса и адвоката. И при этом, в отличие от продавца, для него не предусмотрено какой-либо возможности избежать уплаты налога.

Освобождение продавца от спекулятивного налога

Как мы помним, под налог на прирост прибыли подпадают все продавцы недвижимости, в чьей собственности она находилась менее 10 лет. Однако в некоторых случаях налоговое законодательство позволяет исключить возникновение налоговой обязанности.

Согласно абз. 3 п. 1 ч. 1 § 23 EStG, продавец освобождается от спекулятивного налога, если:

  • объект недвижимости в течение всего срока владения использовался исключительно для проживания его владельца;
  • использовался для такого личного проживания в год его продажи и в течение двух предшествующих этому году лет.

В первом случае речь идет о непрерывном проживании на протяжении всего срока владения, а во втором – об использовании имущества как минимум полный календарный год, 1 день в прошедшем году и 1 день в году продажи.

Аналогичное освобождение будет иметь место и в отношении земельного участка, однако лишь при наличии на нем строений, пригодных для жизни: при продаже участка без строений освобождение невозможно.

В контексте этого целесообразно рассмотреть, что немцы понимают под таким «личным проживанием».

Так, под освобождение попадает лишь жилая недвижимость, пригодная для постоянного проживания, то есть не коммерческая недвижимость или курортные номера.

Аналогичным образом оценивается и неприспособленная для проживания жилая недвижимость, то есть квартира без мебели, без сантехники, отопления и так далее.

Касательно личного проживания: для получения такой квалификации собственник должен лично, с семьей или партнером проживать в доме или части такого дома, если помимо его семьи в помещении проживает еще кто-либо, однако лишь на безвозмездной основе.

Помещения, которые находятся в аренде, используются для профессиональных и иных целей, под освобождение не подпадают: даже если аренда была временной, а основную массу времени владелец использовал жилье для себя, освобождение не предоставляется.

Особенности для нерезидентов: доплата налога в России

Если в качестве продавца выступает нерезидент Германии, например, гражданин России, постоянно проживающий в РФ, у него может возникнуть немало вопросов.

Так, по логике вещей, получая доход от продажи недвижимости, он должен уплачивать налог и в стране своего резидентства, то есть в России. Однако между РФ и ФРГ заключено Соглашение об избежании двойного налогообложения от 29.05.1996.

Согласно ему, налог на недвижимость в Германии для россиян взыскивается в той же форме, в которой и для немцев, однако вторично в России в полном объеме не взимается.

В соответствии со ст. 23 Соглашения, сумма подоходного налога в РФ должна быть уменьшена на сумму спекулятивного налога, уплаченного в ФРГ.

Если сумма уплаченного в Германии налога окажется больше, чем нужно было заплатить в России, то НДФЛ в РФ с продажи квартиры в Германии взиматься не будет.

Если же сумма Spekulationssteuer окажется меньше, чем начисленный в России налог, российскому резиденту придется доплатить разницу.

Обратим внимание, что, несмотря на обязанность уплаты налога на территории его происхождения, налоговая декларация все равно подается россиянином в российские налоговые органы.

Заключение

Сделка купли-продажи недвижимости в ФРГ сопряжена с необходимостью уплат нескольких налогов для обеих сторон: продавец уплачивает подоходный налог, а покупатель – налог на переход права собственности и ежегодный налог на недвижимость.

В каждом случае размер налога зависит от стоимости объекта недвижимости, а в случае со спекулятивным налогом от нее зависит еще и применяемая прогрессивная ставка, которая растет по мере роста стоимости.

Продавцов спасает лишь то, что в качестве налогооблагаемой базы применяется не сумма сделки, а сумма чистого дохода, полученного в результате.

Покупка недвижимости в Германии:

Источник: https://zagranportal.ru/germaniya/biznes/nalogi-germanii-pri-prodazhe-kvartiry.html

Налоги на недвижимость в Германии

Налог на продажу квартиры при проживании в Германии

  • Информация
  • Налоги на недвижимость в Германии

Мы постараемся вкратце рассказать Вам о налогах, но помните: в Германии правильно рассчитать налоги может только специалист! Если Вас интересует, Вы можете почитать подробнее как экономно жить в Германии. Между Россией и Германией подписано соглашение об избежании двойного налогообложения. Сумма налога, уплаченного резидентом России в Германии, вычитается из налога, взимаемого в Российской Федерации.

Покупка недвижимости

Покупатель недвижимости в Германии оплачивает налог на приобретение недвижимости. И хотя он называется налогом на приобретение земли (Grunderwerbsteuer), его платят при покупке как домов, так и апартаментов. Ставка налога колеблется от 3,5% до 6,5% от стоимости объекта в зависимости от того, в какой федеральной земле он находится.

В течение последних одного-двух лет разные земли повышают ставку этого налога. Так, в конце 2011-го — начале 2012 г. Grunderwerbsteuer поднялся до 5% в землях Северный Рейн – Вестфалия, Шлезвиг-Гольштейн и Рейнланд-Пфальц, затем еще раз в 2015 году в Землях  Северный Рейн – Вестфалия и Саарланд — до 6,5%.

Владение недвижимостью

Базовая федеральная ставка ежегодного налога на недвижимость (Grundsteuer) в Германии – 0,35% от оценочной стоимости (Einheitswert) объекта. Однако существует муниципальный коэффициент, и в итоге владельцы платят от 0,98% до 2,84% от оценочной стоимости недвижимости в год.

На практике налог на двухкомнатную квартиру составляет в среднем около 200 евро в год.

В Германии действует схема списания налога на основании износа здания (в случае если зданию более 40-50 лет). Для старых домов, построенных в 1925 г. и позже, ежегодно списываются налоги на 2% от оценочной стоимости объекта, для домов старше 1924 г. – 2,5% от оценочной стоимости.

Сдача недвижимости в аренду

Доходы от сдачи недвижимости в аренду в Германии облагаются налогом по той же ставке, как и другие доходы. Налог прогрессивный и рассчитывается следующим образом (по состоянию на 2018 год):

— годовой доход до 9 000 евро: 0% для резидентов и 14% для иностранных граждан;

— доход от 9 001 до 13 996 евро: 14%;

— доход от 13 997 до 54 949 евро: 24%;

— доход от 54 950 до 260 532 евро: 42%;

— доход более 260 533 евро: 45%.

Для супругов используются более низкие ставки, чем для людей, не состоящих в браке.

Кроме того, существует «на солидарность» (налог был введен после объединения Германии и идет на развитие восточных «новых» земель Германии) — 5,5% от вычисленной суммы подоходного налога.

Из налогооблагаемой базы вычитаются расходы на содержание и обновление жилья и амортизационные отчисления. Доходы от сдачи в аренду освобождены от НДС. Также есть возможность списать Ваши расходы на поездку в Германию. Фактически сумма налога на двухкомнатную квартиру составит 150-200 евро.

Если при покупке жилья привлекается банковское финансирование, во время выплаты кредита налоговое бремя существенно сокращается.

Указанные величины налогов могут рассматриваться, как ориентировочные, так как в Германии правильно рассчитать налоги может только специалист – налоговый советник, который несет ответственность за правильность расчетов и работает в тесном контакте с клиентами.

Продажа, наследство и дарение недвижимости

Налог на прирост капитала (так называемый спекулятивный налог Spekulationssteuer) при продаже недвижимости не начисляется, если она принадлежала владельцу в течение последних десяти лет или в течение последних двух лет служила местом постоянного проживания владельца. В ином случае налог на доход с перепродажи начисляется по ставкам подоходного налога.

Передача прав собственности на основании наследства облагается налогом от 7% до 50% в зависимости от степени родства. При этом их налогооблагаемой базы вычитается определенная сумма.

При первой степени родства (супруги, дети, внуки, родители, бабушки и дедушки) ставка – от 7% до 30%, не облагаются налогом первые 100 000 — 500 000 евро.

При второй степени родства ставка – от 15% до 43%, не облагаются налогом первые 20 000 евро. При третьей степени родства ставка – от 30% до 50%, не облагаются налогом 20 000 евро.

В некоторых случаях грамотно составленное завещание помогает избежать уплаты налога.

Источник: https://demgroup.ru/informatsiia/nalogi-na-nedvizhimost-v-germanii/

Блоги профессионалов на «Ведомостях»

Налог на продажу квартиры при проживании в Германии

После решения Великобритании о выходе из Еврозоны риэлторы отмечают, что в Германии увеличилось число инвесторов, ориентированных на вложения в европейские рынки недвижимости. Покупателей привлекают прежде всего низкие кредитные ставки, постоянно растущие цены и спрос на жилье.

В итоге рынок недвижимости в Германии в последние годы растет непрерывно. Если объем инвестиций в 2010 г. составлял 19,4 млрд евро, то в 2015 г. он превысил 55 млрд. Согласно данным аналитической компании Real Capital Analytics в III квартале 2016 г.

впервые за четыре года Германия опередила Великобританию по объему инвестиций. Если в немецкую недвижимость было вложено 13,6 млрд евро, то английская недвижимость получила только 10 млрд евро инвестиционных средств. При этом около половины из инвестиций — иностранные.

Число россиян, желающих вложиться в немецкую недвижимость, также растет. Об этом можно судить по увеличивающимся в последнее время обращениям к нам от российских клиентов.

К сожалению, часто некоторые из клиентов недооценивают особенности немецкого законодательства и попадают в сложные ситуации, а иногда просто не могут извлечь правильно выгоду из особенностей нашего закона.

Не так давно к нам обратился бизнесмен, владеющий в России успешной торговой сетью. Он хотел купить в Германии отель и просил подготовить сделку. При этом он не хотел, чтобы его имя значилось в регистрационных документах, а просил зарегистрировать собственником отеля холдинг, на который были заведены его другие активы, находившиеся в доверительном управлении.

В конце управленческой цепочки этого холдинга в качестве генерального директора значился гражданин третьего государства. Этот иностранный гендиректор был в доверительных договорных отношениях с нашим российским клиентом-инвестором.

А согласно немецкому законодательству в госреестре регистрируется в качестве собственника не доверитель, который по факту оплачивает цену, а его компания, которую он подключает для того, чтобы не фигурировать в реестре.

Однако директор этой компании может распоряжаться ее имуществом, в том числе и продать недвижимость третьему лицу, которое может и не знать о существовании российского доверителя. В итоге российский инвестор все же купил отель, который хотел, но на это пришлось потратить много времени, за которое в иных условиях объект мог быть продан другому покупателю.

В крупных городах Германии продолжается рост цен на жилую недвижимость, начавшийся в 2010 г., свидетельствуют результаты исследования отраслевого объединения Immobilienverband Deutschland (IVD), передает «Интерфакс».Среди основных причин повышения стоимости домов и квартир — низкие ставки ипотечных кредитов, нехватка жилья в крупных городах и приток беженцев.

В среднем по стране квартиры подорожали на 6% за 12 месяцев, завершившихся в августе 2016 г. Средняя стоимость дома на одну семью выросла на 4,2%.В городах с населением более полумиллиона человек рост цен на квартиры составил 9,4%, сообщается в отчете IVD.Самые высокие темпы роста отмечены во Франкфурте-на-Майне (на 18,9% до 2200 евро за кв. м), Кельне (на 15% до 2300 евро за кв.

м) и Штутгарте (на 11,3% до 2950 евро за кв. м). При этом самое дорогое жилье в стране — в Мюнхене, где 1 кв. м стоит в среднем 4200 евро (повышение на 7,7%), а в новом здании — 5900 евро.

В настоящее время в Германии спрос на жилье значительно превышает предложение ежегодно примерно на 350 000-400 000 квартир, полагает эксперт земельного банка Helaba Штефан Митропулос (Stefan Mitropoulos). Ожидается, что к концу 2017 г. будет сдано всего около 300 000 новых квартир, поэтому недостаток жилья сохранится, сообщает Deutsche Welle.

Дополнительную нагрузку на рынок жилья оказал резкий приток беженцев в Германию, большая часть которых пытается осесть в крупных городах. Только за прошлый год число жителей Берлина выросло на 50 000 человек, Гамбурга — на 25 000 человек, Франкфурта-на-Майне — на 15 000 человек.

Много подводных камней существует и при покупке жилой недвижимости с целью сдачи в аренду. Тут, например, необходимо осведомиться, находится ли желаемый объект в зоне, в которой действует закон об ограничении роста платы за наем.

Немецкий рынок в этом плане отличается от многих других европейских стран, так как у нас процент собственников жилья намного ниже, чем, например, в Италии, Франции, Испании или Греции. Но при этом очень высок спрос на жилье в университетских городах и мегаполисах.

Про эти особенности, очевидно, не рассказал другой нашей клиентке — российской предпринимательнице из Поволжского региона — ее посредник. Клиентка купила три квартиры в Берлине. А между тем в Берлине с прошлого года действуют ограничения на повышение цен на сдачу жилья. Согласно этим нормам цену можно поднять максимум на 10% от среднего размера квартплаты.

Клиентка планировала сдачу квартир внаем, пока жилье не понадобится ее еще пока несовершеннолетним детям. Так, договорная стоимость квартплаты за «квадрат» одного из ее объектов составляла 7,50 евро, а средняя квартплата — около 8,00 евро.

Таким образом, клиентка могла повысить плату за аренду только до 8,80 евро, что не было учтено при составлении бизнес-плана и планировании инвестиций. В то же время в других городах она могла бы повышать тарифы без ограничений в связи с огромным спросом на рынке. Эти ограничения касаются, однако, только вторичного жилья, новостройки исключены из запрета.

Также при сдаче объектов недвижимости в аренду стоит изучить все льготы, которые предоставляет собственникам налоговое законодательство Германии. Здесь также таится много сюрпризов.

Весьма приятно были удивлены некоторые наши клиенты, узнав о широкой трактовке понятия «расходы», их списании и уменьшении налогооблагаемой базы.

Коротко перечислю расходы, которые могут быть списаны при начислении налога:

— расходы на приобретение жилого здания могут быть списаны по амортизации по ставке 2-2,5% в год;

— расходы за некоторые ремонтные работы, затраты на приобретение техники или мебели для сданной в аренду квартиры и даже затраты на поездку и деловой ужин в целях встречи с арендатором;

— расходы по содержанию объекта, на вознаграждение управляющей компании, модернизацию системы отопления, электрооборудования, окон и др., на оплату услуг налоговых консультантов при оформлении декларации, вознаграждение адвокату при оказании юридической помощи в связи со сданным в аренду объектом;

— побочные расходы при приобретении объекта, например расходы на регистрацию в госреестре, нотариальные расходы;

— проценты по кредиту, полученному собственником в целях приобретения объекта для последующей сдачи в аренду (актуально в связи с рекордно низкими процентными ставками — в размере уже от 1-1,5% финансирование заемными средствами может послужить эффективным инструментом).

Также стоит обращать внимание на налоговые последствия наличия недвижимости в Германии при сделках с ними, даже если эти сделки заключаются в России на основании российских договоров.

Например, налог на покупку недвижимого имущества, ставка которого устанавливается федеральными землями (3,5 – 6,5%), рассчитывается исходя из цены объекта и оплачивается покупателем.

Данный налог возникает также при приобретении долей участия в немецком ООО, которое является собственником объекта недвижимости, при условии, что «в одних руках» объединяются минимум 95% долей этого ООО. Несведущие инвесторы рискуют дважды заплатить один и тот же налог.

Так, случайно избежал дополнительной уплаты этого налога один из наших клиентов — инвестор из Москвы, который обратился к нам, еще не успев закончить сделку в Москве по приобретению его российской компанией доли от его партнера и участника немецкого ООО, и смог вовремя изменить структуру сделки.

Источник: https://www.vedomosti.ru/realty/blogs/2016/12/02/667755-ne-podozrevayut-rossiyane-pokupaya-nedvizhimost-germanii

Всё о кредитах
Добавить комментарий