Неполная стоимость в договоре купли продажи квартиры

Содержание
  1. Цена в договоре купли – продажи до 1 млн. рублей / риски продавца и покупателя
  2. Безопасный способ расчета за квартиру / Sibdom.ru
  3. Варианты расчета при сделке с недвижимостью
  4. Самый безопасный способ рассчитаться за квартиру
  5. Росреестр рекомендует порядок расчета
  6. Способ расчета, которому отдают предпочтение банки
  7. Какую цену указать в договоре при продаже
  8. Почему продавцы занижают цену
  9. Варианты указания цены
  10. Рекомендации Automama
  11. Договор купли-продажи квартиры: цена договора, риски при занижении
  12. Как оценить квартиру для продажи самостоятельно?
  13. На что влияет цена договора при покупке?
  14. Занижение — почему ставится меньшая стоимость?
  15. Завышение стоимости
  16. Риски при неполной стоимости
  17. Как обезопасить себя от рисков?
  18. Заключение
  19. Закон о банкротстве: риски покупателей возросли
  20. Занижение стоимости квартиры в договоре купли-продажи при ипотеке: стоит ли рисковать?
  21. Можно ли занизить цену в договоре при ипотеке?
  22. Каковы риски покупателя при занижении стоимости?
  23. Признание сделки недействительной
  24. Последствия недействительности для покупателя
  25. Какие банки дадут ипотеку?

Цена в договоре купли – продажи до 1 млн. рублей / риски продавца и покупателя

Неполная стоимость в договоре купли продажи квартиры
28.12.2017

В нашей практике я очень часто сталкиваюсь при сопровождении сделок купли-продажи недвижимости, когда продавец и покупатель по обоюдной договоренности заведомо занижают основную сумму в договоре и закрывая глаза на все риски которые могут произойти в последствии.

Текущая российская ставка налога на доходы физических лиц (НДФЛ) с продажи недвижимости составляет 13 % от суммы указанной в договоре купли продажи.

Много это или мало? Когда речь идёт о продаже недвижимости — а средняя стоимость квартиры в Ялте на вторичном ранке сегодня составляет около 5 миллионов рублей — налоговая нагрузка по сделке может составить сотни тысяч, а в некоторых случаях и миллионы рублей.

Неудивительно, что с первых лет работы вторичного рынка недвижимости продавцы квартир пытаются разными способами уклониться от уплаты НДФЛ — частично или полностью.

Покупатели в этой ситуации чаще всего входят в положение своего контрагента и готовы пойти ему навстречу, особенно если продавец предлагает скидку при условии, что в договоре будет прописана неполная стоимость квартиры. Иногда в объявлениях о продаже квартир прямо говорится о том, что договор будет заключаться не на всю цену, а только на часть суммы.

Расскажу, чем чревато занижение стоимости квартиры в договоре, как минимизируют НДФЛ продавцы квартир, какие риски в этих случаях берёт на себя покупатель, и каковы могут быть последствия таких сделок.

Чтобы их оценить, надо знать, какие возможности уменьшить подоходный налог или не платить его вообще предоставляет закон.

Статья 217 Налогового кодекса РФ освобождает от уплаты НДФЛ с выручки от продажи жилья, если на дату продажи собственник владеет квартирой не менее 3 лет. Те, кто купил недвижимость и зарегистрировал право собственности после 1 января 2016 года, продать квартиру без уплаты налога смогут только спустя 5 лет после вступления в право собственности.

Почему эту информацию важно знать покупателю? Если продавец владеет квартирой достаточно долго более 3 лет, чтобы получить освобождение от уплаты НДФЛ, но при этом предлагает занизить стоимость квартиры в официальном договоре, якобы чтобы заплатить меньше налогов — с большой вероятностью вы имеете дело с мошенником.

Предположим, что собственник продаёт квартиру раньше, чем истекли 3 или 5 лет владения, необходимые для освобождения от НДФЛ. Есть ли законные способы уменьшить налоги в этом случае? Безусловно. Сумма, за которую он купил квартиру, полностью засчитывается для уменьшения налогооблагаемой базы.

Рассмотрим первый пример: есть квартира в Ялте, купленная в 2014 году за 4 миллиона рублей, которую в 2016 году владелец решает продать за 5 миллионов.

Он уплачивает налог 13% со своего дохода от этой сделки, то есть с разницы между ценой покупки и ценой продажи — в данном случае это миллион рублей налогооблагаемой базы и 130 000 рублей налога к уплате. Если бы продавец продавал квартиру за те же 4 миллиона, которые ранее заплатил за неё, налоговая нагрузка для него была бы равна нулю.

Предположим, он просит вас, покупателя, указать в договоре сумму 4 миллиона, а пятый миллион заплатить ему неофициально. Что может произойти дальше, — расскажу после второго примера.

Есть и второй способ уменьшить налоги при продаже квартиры: при отсутствии подтверждённых расходов на её покупку, налогооблагаемую базу разрешено уменьшить на 1 миллион рублей.

Кто пользуется данным вычетом? Это люди (подчеркну только резиденты), получившие квартиру в наследство, в дар или по приватизации, и продающие её до истечения 3-летнего срока владения. И здесь предлагаю второй пример: наследственная квартира рыночной стоимостью 5 миллионов рублей выставлена на продажу.

При фиксации этой цены в договоре сумма налога с учётом вычета была бы равна 4 000 000 рублей. Больше полумиллиона ушло бы государству. Новые собственники считают, что их покойный родственник честно заработал свою квартиру, и они — его дети — в этой ситуации вовсе не обязаны делиться с бюджетом крупной суммой.

Они настаивают на том, чтобы в договоре была указана стоимость квартиры 1 миллион рублей — в этом случае НДФЛ с учётом вычета для них будет равен нулю.

Хорошо — скажете вы — продавец ищет возможность оставить себе несколько сотен тысяч рублей, и по-человечески его можно понять. Если в законодательстве есть лазейки, если при купле-продаже квартиры стороны могут по согласию указать в договоре любую стоимость без прямого нарушения закона — то в чём, собственно, проблема?

Говоря о последствиях занижения стоимости квартиры в договоре купли-продажи, в первую очередь нужно понимать, что государство борется с уходом от налогов, хотя прямого контроля за тем, какую именно сумму покупатель передал продавцу, у него пока нет. Однако есть способ наказать покупателя рублём за занижение цены, если тот решит продать новую квартиру до истечения пяти лет владения.

Возвращаясь к ялтинским квартирам из примеров: представим, что в 2017 году вам потребовалось продать их, и вы готовы сделать это за те же 5 миллионов, за которые купили ранее. Предъявить государству фактически уплаченные за квартиру 5 миллионов и выйти в ноль по налогу вы не можете.

В первом случае ваш НДФЛ составит 13% от 1 миллиона — разницы между текущей ценой продажи и заниженной суммой из договора покупки. Это 130 000 рублей.

При этом реально вы платите налог не за себя, а за того человека, который год назад уговорил вас пойти ему навстречу и скрыть от государства часть суммы по сделке.

В случае второй квартиры ситуация может оказаться ещё печальнее. Фактически вы заплатили за неё 5 миллионов, но для государства вы купили её за один миллион. С точки зрения налоговых органов ваш доход от сделки составляет 4 миллионов рублей, они ожидают от вас уплаты 520 000 рублей налога.

Эти два сценария — самые распространённые, когда речь идёт о потерях покупателя при занижении цены квартиры в договоре. Финансовые убытки в этих случаях болезненны, но с ними можно смириться.

Однако есть и третий негативный сценарий — и при его наступлении покупатель может потерять полностью всю сумму, которую он согласился вывести за рамки договора купли-продажи и передать продавцу неофициально. Я говорю о расторжении договора купли-продажи по суду.

Такое происходит, если сделка нарушила права третьих лиц, и они обратились в суд для защиты своих интересов. В этих случаях Гражданский кодекс РФ предусматривает реституцию — т.е. возврат сторонами друг другу того, что они получили по сделке. Квартира возвращается продавцу, уплаченные за неё средства — покупателю.

Если стоимость недвижимости в договоре была показана не полностью — покупатель может вернуть только часть фактически уплаченных средств.

Насколько часто возникают такие ситуации? Каждое пятое наследство оспаривается в суде, при отсутствии завещания или при наличии договора пожизненной ренты процент споров ещё выше. При каждой смене собственников квартиры, особенно если мы говорим о наследовании или о договоре ренты, могут быть нарушены чьи-то права.

Законодательство устанавливает стандартный срок исковой давности 3 года, но есть целый ряд случаев, когда иски принимаются и удовлетворяются и после истечения этого срока. Занижение стоимости в случае квартиры с “богатой” историей — это риск, даже если наследование происходило давно.

А уж в случае “свежего” наследства — это колоссальный риск для покупателя.

Наконец, помимо различных форс-мажорных ситуаций, и покупатели, и продавцы могут столкнуться с мошеннической схемой, построенной на занижении цены квартиры в договоре.

При обмане покупателя мошенники оформляют куплю-продажу с указанием в договоре заниженной стоимости (условно, миллион), затем сделка оспаривается, после чего покупателю возвращается миллион, а себе продавец в порядке реституции возвращает квартиру.

При обмане продавца мошенники закладывают в банковскую ячейку или передают нотариусу сумму денег, прописанную в договоре, без обещанной “неофициальной” части. Бывшему владельцу, который уже зарегистрировал переход права собственности, остаётся только пытаться доказать мошеннический характер сделки в суде.

Я призываю своих клиентов воздержаться от занижения стоимости квартир, даже когда это позволяет выиграть в деньгах. Если занижение официальной цены является обязательным условием со стороны продавца — обратитесь за помощью к специалисту-риэлтору, который изучит основания для возникновения прав собственности и сможет оценить риски такой сделки, и найти оптимальное решение вопроса.

Источник: http://ubk-yalta.ru/news/43-nepolnaya-tsena-v-dogovore-kupli-prodazhi-riski-prodavtsa-i-pokupatelya-kvartiry

Безопасный способ расчета за квартиру / Sibdom.ru

Неполная стоимость в договоре купли продажи квартиры

Передача денег — важная часть сделки. Казалось бы, отлично это осознавая, и покупатели, и продавцы должны проявить здесь разумную осмотрительность и выбирать наиболее безопасную форму расчета.

Однако самым распространенным способом до сих пор остается расчет наличными до регистрации в Росреестре. Другими словами, деньги передаются еще до того, как покупатель станет законным собственником квартиры. Между тем ежегодно Управление Росреестра по Красноярскому краю отказывает в регистрации права собственности на квартиру по нескольким сделкам.

Случаи отказа в регистрации, как пояснили в Управлении Росреестра Красноярского края, все же исключение и связаны с явным мошенничеством со стороны продавца.

Гораздо чаще происходит приостановка регистрации из-за того, что стороны сделки не подготовили все необходимые документы. К примеру, забыли предоставить согласие второго супруга на продажу квартиры.

Тогда регистрация приостанавливается на месяц, до того, пока это обстоятельство не будет устранено. И все это время покупатель, уже отдавший деньги, проводит в нервном ожидании.

«В 90 процентах сделок наличные передаются до регистрации перехода права собственности, — рассказывает руководитель отдела продаж компании «ГРАНТА-недвижимость» Марина Шведова.

— Основная масса сделок представляют собой цепочки альтернативных сделок, продавцы обычно стремятся сразу получить деньги, для того чтобы они сами смогли выйти на покупку новой квартиры, поэтому хотят видеть наличные».

Желание получить расчет наличными исходит от продавца, объясняют специалисты.

«В практике нашего агентства был случай, когда сделка сорвалась только из-за нежелания продавца использовать другой способ расчета, кроме передачи наличных до регистрации права собственности в Росреестре, деньги ему нужны были уже сегодня, — рассказывает директор АН «ИЖИ» Наталья Полянская. — По моим наблюдениям, схема расчетов наличными сохранилась только у нас. Жителям европейской части страны, которые приезжают в Красноярск и приобретают здесь квартиры, непонятно, как можно отдавать деньги перед сделкой. Там гораздо более распространены другие схемы расчета».

Готовых полностью рассчитываться еще до регистрации права на нового собственника красноярцев сегодня по-прежнему достаточно, при этом их не останавливает и то, что, если регистрация перехода права собственности не произошла, даже при наличии расписки сразу вернуть деньги покупатель сможет, только если сам продавец отдаст их добровольно. В противном случае возвращать переданную сумму придется через суд. После решения суда сумма будет вычитаться из доходов продавца, и насколько растянется этот процесс, сказать невозможно.

Варианты расчета при сделке с недвижимостью

Если вы пользуетесь услугами риелторской компании, сделки наличными происходят следующим образом.

При расчете наличными продавец и покупатель встречаются в офисе агентства (в сертифицированной компании, работающей в соответствии со стандартами, предусмотрены отдельные помещения, где может быть произведен расчет, кроме того, они имеют машинки для пересчета купюр и их проверки).

Стороны сделки подписывают договор купли-продажи, передаются деньги, покупатель выдает расписку о том, что расчет произведен. После чего обе стороны сделки обычно на одной машине и в сопровождении риелтора едут в Управление Росреестра, чтобы подать документы на регистрацию права собственности.

Через десять дней при положительном решении Управления Росреестра стороны забирают документы на квартиру. Этот способ более комфортный, чем самостоятельный расчет между сторонами в машине или в купленной квартире, но идеальным с точки зрения безопасности его назвать трудно.

Самый безопасный способ рассчитаться за квартиру

Более безопасными по сравнению с передачей наличных в офисе риелторской компании специалисты называют безналичный способ расчета и использование сейфовых ячеек. При безналичном расчете покупатель открывает на свое имя счет в банке, предоставляет реквизиты получателя (продавца) и заявление о переводе денежных средств на счет продавца.

В этом случае не нужно думать о том, каким образом организовать транспортировку денег.

В день сделки средства перечисляются со счета покупателя на счет продавца, транзакция осуществляется под контролем третьей стороны — банка, на руках у сторон остаются все платежные документы, из которых видно движение денежных средств по счетам. «Они являются доказательством получения денег. Но расписку о получении денег все равно нужно получить от продавца», — советует Наталья Полянская.

Минус этого способа заключается в том, что при безналичном расчете требуется, чтобы в договоре была указана полная стоимость квартиры, на что согласны пойти далеко не все продавцы, особенно если продаваемая недвижимость находится в их собственности менее трех лет.

Как и расчет наличными, безналичная оплата может также проводиться как до регистрации перехода права на объект, так и после нее.

Росреестр рекомендует порядок расчета

Когда безналичный расчет производится после регистрации, при регистрации перехода права на объект в Управлении Росреестра на квартиру накладывается обременение в пользу продавца. Чтобы его снять, сторонам придется еще раз возвращаться в Управление Росреестра, показывать расписку о том, что обязательства погашены, и снимать обременение.

«Несмотря на определенные неудобства, связанные с тем, что покупателю и продавцу предстоит совершить три совместных визита в Управление Росреестра (чтобы сдать документы на регистрацию, забрать их после нее и для того чтобы снять обременение), этот способ расчета дает покупателю гарантию, деньги он передает только после того, как в документах на квартиру появится его имя», — говорит Наталья Полянская.

Этот способ при расчете за сделку рекомендуют использовать и специалисты Росреестра. «Мы советуем не отдавать всю сумму продавцу до регистрации, указать в договоре, что расчет будет производиться после регистрации перехода права на объект, в связи с этим возникает обременение (ипотека).

После того как произошла регистрация, продавец и покупатель обращаются в Управление Росреестра с распиской о том, что расчет произведен полностью, и заявлением о снятии ипотеки, тогда ипотека снимается», — рассказывает начальник отдела регистрации прав на объекты недвижимости жилого назначения Управления Росреестра Елена Ященкова.

Еще одно преимущество, если до регистрации сделки происходит неполный расчет и на квартире лежит обременение продавца, регистрация перехода права происходит за пять дней. В противном случае покупателю предстоит ждать десять рабочих дней, до того как будет зарегистрировано право собственности.

По словам специалистов, многие этим обстоятельством пользуются и для того, чтобы ускорить сделку, производят расчет частично: до посещения Управления Росреестра при подписании договора передают часть суммы, оставшуюся часть — сразу после Росреестра под расписку. Приезжают на следующий день в Управление Росреестра с документами, подтверждающими, что обременение снято. При этом регистрация в любом случае занимает пять дней.

Способ расчета, которому отдают предпочтение банки

Еще одним безопасным способом передачи денег за квартиру является расчет через банковскую ячейку, когда продавец и покупатель арендуют ячейку в банке, заключается договор на ее обслуживание, в котором прописываются условия доступа к ячейке каждой из сторон. В день сделки производится закладка денег, на которой кроме покупателя и продавца присутствует представитель банка.

В договоре аренды ячейки прописываются условия и сроки доступа: продавец может забрать деньги, только предоставив зарегистрированный договор купли-продажи. Со своей стороны, покупатель вправе вернуться за деньгами, если Росреестр отказал в регистрации права собственности на квартиру.

Третья сторона — банк — при этом принимает участие в передаче (один ключ от ячейки находится у сотрудника банка) и служит гарантом целостности банковского сейфа. Стоимость аренды сейфовой ячейки составляет 700 рублей.

«Чем хороша эта схема расчета, так это тем, что в этом случае мы совершенно не зависим от покупателя, — рассказывает Наталья Полянская.

— Не нужно ждать, когда он появится с зарегистрированным договором и напишет наконец заявление о переводе со своего счета на счет продавца.

Если все прописанные в договоре аренды ячейки условия выполнены, продавец получает доступ к деньгам. Присутствие покупателя при этом не требуется».

Этот способ расчета главным образом применяется при ипотечных сделках, где использование банковской ячейки — обязательное требование ряда банков.

При ипотечной сделке покупатель передает первый взнос наличными продавцу, пишется расписка о получении этой суммы, одновременно сумма ипотечного кредита закладывается в банковскую ячейку, после чего документы подаются в Росреестр для регистрации сделки. Через пять рабочих дней (срок регистрации сделки с ипотечным обременением) при условии положительного решения Управления Росреестра и регистрации собственности на объект на нового владельца одна из сторон приезжает, забирает деньги.

«При ипотечной сделке существует наибольшая уверенность, что все пройдет хорошо, потому что расчеты по сделке контролирует не только риелтор, но и представители банка. Такая сделка дает наибольшую уверенность», — подчеркивает руководитель отдела продаж компании «ГРАНТА-недвижимость» Марина Шведова.   

© Использование материалов допускается, только при наличии активной ссылки на портал Sibdom.ru

Источник: https://www.sibdom.ru/journal/1552/

Какую цену указать в договоре при продаже

Неполная стоимость в договоре купли продажи квартиры

При оформлении договора купли-продажи у продавца возникает много вопросов, которые касаются цены автомобиля в договоре: какую сумму вписывать, какой налог придется заплатить, какие риски существуют при занижении цены и т.д. В этой статье Automama рассказывает об актуальных правилах налогообложения при продаже, о вариантах указания цен и дает рекомендации, как решить все вопросы быстро и законно.

Почему продавцы занижают цену

В 2016 году Drom.ru провел опрос, согласно которому у 57% респондентов в договоре купли-продажи (ДКП) указана реальная цена нового автомобиля или машины с пробегом.

У других 42% респондентов указана цена 10 000 рублей и более, но меньше реальной стоимости.

причина, по которой участники сделки указывают заниженную стоимость в договоре купли-продажи, состоит в том, что продавец не хочет платить подоходный налог (НДФЛ).

Налог платить не нужно только в трех случаях:

• если срок владения автомобилем составляет более трех лет;

• если сумма продажи ниже суммы покупки;

• если стоимость автомобиля не превышает 250 тысяч рублей (это сумма стандартного налогового вычета при продаже).

В остальных случаях в соответствии с главой 23 Налогового кодекса РФ сумма подоходного налога составляет 13% налоговой базы. Рассчитать налог необходимо самостоятельно, а после подать декларацию 3-НДФЛ и оплатить (подробная инструкция есть на официальном сайте Федеральной налоговой службы).

Помните, что она должна быть представлена, если проданный автомобиль находился в собственности менее трех лет. Декларация нужна в любом случае, даже если обязанности по уплате налога не возникает.

Рассчитать налог можно двумя способами:

•  с использованием цены при покупке авто: (цена продажи — цена покупки) × 13%;

Например, при продаже автомобиля за 500 000 рублей, который был приобретен за 300 000 рублей, налог составит 26 000 рублей (200 тысяч рублей × 13%).

• с использованием налогового вычета: (цена продажи — налоговый вычет 250 000 рублей) × 13%;

Например, при продаже автомобиля за 500 000 рублей, который был приобретен дешевле 250 000 рублей,налог составит 32 500 рублей (250 000 рублей × 13%).

В основном занижением цены в ДКП занимаются перекупщики, так как с большого оборота придется заплатить существенную сумму в бюджет. Но бывает и так, что сам покупатель настаивает на занижении стоимости, чтобы покупка не привлекала внимание налоговых органов: автомобиль дорогой, а официальный доход приобрести подобное ТС не позволяет.

Варианты указания цены

Существует три варианта оформления ДКП с указанием разной цены. Только один является наиболее правильным с точки зрения Налогового кодекса РФ и безопасным, остальные могут создать проблемы и продавцу, и покупателю. Рассмотрим их подробнее, выявим основные риски и расскажем о способах расчета в зависимости от указанной в договоре стоимости.

Вариант 1. ДКП с минимальной ценой

«Серый», но распространенный вариант. Еще несколько лет назад было массово принято в договоре купли-продажи указывать 10 000 рублей. Сегодня эта цифра может достигать 250 000 рублей, так как равняется налоговому вычету. Подобная цепочка может тянуться от продавца к продавцу долгое время. Таким способом в большинстве случаев пользуются физические лица и перекупщики.

Основные риски:

1. Продавцу сложно найти покупателя, который согласится подписать договор с минимальной ценой. Во-первых, если покупатель решит продать данный автомобиль менее чем через три года после покупки, то уже сам будет вынужден заплатить повышенный налог в бюджет.

Во-вторых, в случае если у машины обнаружатся серьезные проблемы (арест, залог, ограничения на регистрационные действия, значительные повреждения, перебитые номера) и придется обращаться в суд, покупатель не сможет предъявить иск на полную сумму.

Обратно он сможет получить только сумму, указанную в ДКП.

2.

В некоторых случаях у продавца теоретически могут возникнуть проблемы с налоговой, так как он нарушает закон, согласно статье 122 НК РФ «Неуплата или неполная уплата сумм налога (сбора, страховых взносов)». Если получится доказать, что продавец занизил цену без умысла, штраф составит 20% от неуплаченной суммы налога. И 40% — если есть доказательства об умышленном уклонении от уплаты налогов.

Расчет с продавцом обычно происходит с помощью наличных денежных средств, что крайне небезопасно: вас могут ограбить или расплатиться поддельными купюрами.

Вариант 2. ДКП с неполной ценой и договор на допоборудование

Следующий вариант является более цивилизованным по отношению к покупателю, но все еще не совсем «белым» по отношению к государству.

Продавец составляет обычный договор купли-продажи, в котором указывает заниженную стоимость авто, и договор на дополнительное оборудование, в котором указывает оставшуюся сумму.

Так как договор на дополнительное оборудование фактически нигде не фигурирует и не предоставляется в налоговую инспекцию, продавец может написать что угодно — от оказания услуг по подбору ТС до установки в автомобиль сигнализации. Таким способом в большинстве случаев пользуются «серые» автосалоны.

Основные риски:

1. Если возникла необходимость вернуть автомобиль продавцу, возврат денежных средств по договору на допоборудование маловероятен, так как договор фиктивный, а сам продавец, скорее всего, вовлечен в незаконные схемы по обналичиванию денежных средств.

2.

Как и в случае с указанием минимальной цены, теоретически сделку могут признать недействительной. Если налоговая инспекция постарается, то может также подвести сделку под ст. 122 НК РФ.

Совершая такую сделку, продавец в большинстве случаев получает все деньги наличными. Либо может договориться перевести сумму, указанную в ДКП, на расчетный счет, а оставшуюся «серую» часть забрать наличными.

Вариант 3. Договор с полной ценой

Это самый прозрачный вариант, при котором продавец делает все по закону и у него не возникнет дальнейших проблем с налоговой. Покупатель, в свою очередь, может «спать спокойно» и не волноваться о том, какую цену указывать в случае скорой продажи машины.

Основной недостаток в том, что продавцу, который ранее приобрел авто по заниженной цене и владел им менее трех лет, придется подать декларацию 3-НДФЛ и заплатить налог с налоговой базы.

Что касается передачи денежных средств, то это единственный вариант оформления сделки, при котором продавец может получить всю сумму на расчетный счет или на банковскую карту. Это наиболее безопасная форма сделки.

Кроме того, операция по безналичному переводу автоматически фиксируется банком и является дополнительной страховкой при возникновении споров между участниками сделки купли-продажи.

Обо всех особенностях безналичных расчетов Automama рассказывала в своем блоге.

Рекомендации Automama

1. При продаже не бойтесь указывать полную стоимость в ДКП, если вы владели автомобилем более трех лет или сами покупали его с указанием полной стоимости.

2.

Если вы владели машиной менее трех лет, вовремя подайте декларацию — вне зависимости от того, придется платить налог или нет.

3. Не забывайте про условия, при которых налог платить не нужно.

4. По возможности договоритесь с покупателем о переводе денежных средств за автомобиль безналичным способом.

5. При дальнейшей покупке не соглашайтесь указывать заниженную стоимость в ДКП.

6. Сохраняйте ДКП, чтобы при возникновении споров иметь возможность отстаивать свои интересы в суде, налоговой или ГИБДД.

Automama — розничная сеть автомобилей с пробегом, которая заботится о своих клиентах. Мы помогаем безопасно продавать машины и предоставляем возможность моментально получить деньги на банковскую карту.

Преимущества для клиентов:

• Никакого риска с наличными. Вы получаете денежные средства на свою банковскую карту.

•  Деньги за 15 минут. Не нужно ждать перевода на счет. Перевод денег с карты на карту через 15 минут после подписания договора.

• Бесплатно на любую карту. Нет комиссии за перевод денег. Automama берет все расходы на себя.

Продайте свой автомобиль уже сегодня! С Automama это просто!

Источник: https://autoreview.ru/articles/na-pravah-reklamy/automama-cena

Договор купли-продажи квартиры: цена договора, риски при занижении

Неполная стоимость в договоре купли продажи квартиры

В договоре купли-продажи продавец может указать цену на свою квартиру по своему желанию.

Но реальная ли она? Чаще всего, чтобы сократить выплаты по налогам и услугам нотариуса прибегают таким махинациям как указание заниженной или неполной стоимости в документе.

В итоге страдает покупатель, так как может потерять квартиру или часть денег. Чтобы этого не произошло, необходимо учитывать все риски при совершении сделки, чтобы можно было доказать свою правоту в суде.

Как оценить квартиру для продажи самостоятельно?

Перед тем, как совершать сделки касательно недвижимости, нужно учитывать тот факт, что у неё есть кадастровая, инвентаризационная и рыночная стоимость. В первом случае можно будет рассчитывать налоговые размеры при реализации имущества, так как в учёт берётся только техническая сторона. Как узнать инвентаризационную стоимость квартиры для расчёта налога подробнее тут.

При выведении рыночной стоимости расчёт производится по-другому, так как уже учитываются дополнительные опции: ремонт, общее состояние дома, район. Исходя из этих показателей цены, составляется договор, где прописывается стоимость недвижимости. И чем вернее она будет, тем больше выгоды получит покупатель, но не всегда продавец.

Перед продажей и оформлением договора проводится оценка. Эту процедуру делают самостоятельно или с привлечением специалиста.

При самостоятельном изучении этого вопроса нужно придерживаться таких этапов:

  1. Изучается база других объявлений по продаже похожей по статистике недвижимости;
  2. Обращается внимание на зарекомендовавшие себя фирмы, занимающиеся недвижимым имуществом;
  3. Изучаются актуальные журналы, газеты;
  4. Просматриваются и сравниваются несколько квартир или подобных домов. В процессе этого выделяются такие моменты: общие характеристики, состояние и конструкция многоэтажного дома, подъезда, района.
  5. В зависимости от ориентировочной цены, произведённой в ходе анализа, рассматривается возможность скидки. Нужно учесть и финансовое состояние в стране.
  6. Рассчитывается цена по каждому квадратному метру жилой площади аналогичных квартир или домов. Далее просчитывается среднее арифметическое этой суммы, которое умножается на площадь оцениваемого в данный момент объекта.

На что влияет цена договора при покупке?

Во время процедуры оценивания недвижимости учитываются моменты, влияющие на стоимость жилья в договоре:

  • Сроки владения, которые влияют на налог;
  • Сам налог, зависящий от себестоимости;
  • Услуги нотариуса.

Перед продажей и оформлением договора проводится оценка.

Не стоит забывать о юридических аспектах, так как на жилплощади одновременно может быть прописано несколько собственников разной возрастной категории, например, может иметь место продажа квартиры с прописанным несовершеннолетним ребёнком. Возможна продажа квартиры после приватизации квартиры, имеющая свои нюансы, возможно обременение, жильё заложено в финансовом учреждении и многие другие аспекты.

Занижение — почему ставится меньшая стоимость?

Разберёмся, почему ставится меньшая цена в договоре? В процессе заключения сделки купли-продажи, согласно действующему гражданскому законодательству, должна быть оплачена государственная пошлина и сбор ПФ Российской Федерации.

Данный эквивалент составляет всего 1% от цены недвижимого имущества. Если квартира или дом находятся менее 3-х лет в имении, то взимается 13% от общей суммы превышающей миллион рублей.

Поэтому продавец может прибегнуть к некоторым ухищрениям, и указать неполную сумму в договоре купли продажи квартиры.

Резюмируем, продавец занижение стоимости по таким причинам:

  • Во избежание подоходного налогообложения, который он должен будет выплатить от прироста стоимости на недвижимость;
  • Чтобы сэкономить на делении суммы с совладельцами, если продавец выступает от имени нескольких официальных владельцев;
  • Если недвижимость продаёт человек по доверенности, и выступает только от имени хозяина жилплощади. В таком случае он может, не извещая самого продавца, нажиться на сделке, забрав разницу в стоимости себе.

Завышение стоимости

Завышенная стоимость предлагается в большинстве случаев ипотечниками, покупателями, которые не имеют собственных финансов для первоначального взноса, при приобретении недвижимости. Обычно эта цена составляет около 20%. Продавец соглашается, так как планирует в наиболее сжатые сроки «избавиться» от своего имущества, но при этом получить хорошие деньги за неё.

Покупателю выгодно завышение цены в договоре в таких случаях:

  • Когда он собирается оформить в банковском учреждении ипотеку на сумму больше, чем реально стоит недвижимость;
  • Если в качестве покупателя выступает юридическое лицо или индивидуальный предприниматель, желающий остальную денежную сумму списать как расходы;
  • Если есть умысел на расторжение договорных отношений с полным возвратом обозначенной стоимости по договору.

В некоторых случаях необходима выписка из квартиры в отсутствие человека. Как действовать в такой ситуации, мы рассказали в отдельной статье.
Информация о том, как узнать рыночную стоимость своей квартиры вот тут. При продаже недвижимости лучше соблюдать правило «золотой середины» в цене.

Риски при неполной стоимости

Сегодня на рынке недвижимости складывается такая ситуация, когда хозяева не желают прописывать в договор купли-продажи открыто цену на продаваемое имущество. Находя выгоду в повышении или понижении стоимости, никто не просчитывает риски до конца.

Изменения в стоимости с целью понизить налог, считаются преступной схемой. В данном случае не будет учитываться, кто стал инициатором изменения стоимости жилья, так как и продавец, и покупатель соучастники.

Согласно статье 22 НК РФ за заключение сделки купли-продажи по неполной или завышенной стоимости объекта предполагается штраф в размере 20 % от невыплаченного налога.

Опасности для продавцов:

  • При согласии на подобные схемы, к примеру, на уменьшение суммы, продавца могут вовлечь в судебное разбирательство по гражданскому или по уголовному делу.
  • Завышенная стоимость увеличивает сумму отчислений.

Как пострадает покупатель:

  • Помимо судебного разбирательства, при котором сделка расторгается, и признаётся недействительной, покупателю отдается только та стоимость имущества, которую обозначили в договоре. Если стоимость была завышена по документу, то в убытке будет продавец.

Очевидным фактом является то, что в договоре лучше оговорить настоящую продажную цену квартиры.

Если покупатель столкнулся с недобросовестными хозяевами, желающими реализовать имущество с использованием «серых» схем, необходимо проводить анализ последствий разницы между ценами, обозначенными в договоре, и реально переданными за жилплощадь.
В суде эту разницу никто не увидит, а доказать что-либо нельзя, так как цена указана в подписанном обеими сторонами официальном документе.

Как обезопасить себя от рисков?

Покупателями должны быть учтены все нюансы сделки в части её проведения и оплаты.

Наиболее действенные способы по предупреждению рисков:

  1. Обозначение в официальной сделке купли-продажи обязательства продавца предоставить в собственность аналогичное жильё для второй стороны, если последний потеряет право собственности по причине налоговых махинаций. Но в этом вопросе есть свои минусы. Если сделка признается недействительной, то и пункт потеряет юридическую силу, а покупателю будет выплачена только сумма, обозначенная в договоре. Но на основании даже аннулированного документа можно будет грамотно отстоять свои права в суде, чтобы получить оговоренную неустойку.
  2. Ещё одним вариантом будет заключение отдельной сделки, предмет которой станет обязательство продавца купить жилое имущество покупателю, если договор будет расторгнут или потеряет по решению суда юридическую силу. Может быть односторонним заявлением продающей стороны. Минус: достаточно свободное волеизъявление с сомнительным предметом договорных отношений. Существуют риски признания этих отношений мнимыми или притворными для сокрытия первоначальной сделки.
  3. Составляется дополнительно соглашение про изменение суммы, но так как оно не зарегистрировано, то не будет иметь юридической силы.
  4. Заключается на разницу отдельное соглашение, к примеру, проведение предпродажных подготовок или ремонтных работ в квартире (многие называют эту процедуру «неотделимым улучшением») с обозначением порядков возвращения этих средств. Важно не оформлять акт по приёму работ, чтобы была возможность взыскания.
  5. Оформление расписки. В данном случае просто даётся расписка на разницу, признающаяся займом. Но на подобную процедуру не всегда соглашаются продавцы.

Стоит ли занижать цену объекта недвижимости, рассказывает специалист:

Заключение

При самостоятельном оценивании продаваемого жилья, рекомендуется придерживаться рыночной цены на такую жилплощадь.

Если самостоятельно адекватно оценить жильё не получается, то рациональнее будет обращение к специалистам-оценщикам, которые качественно и с разъяснениями выполняют свои обязанности касательно оценки жилого имущества.

Важно учитывать соотношение реальной стоимости и заниженной или завышенной в договоре, чтобы исключить риски потери недвижимости или денег.

Как использовать материнский капитал при покупке вторичного жилья читайте в нашей статье здесь.

За дополнительной информацией по данному вопросу обращайтесь в рубрику «Покупка» по ссылке.

Источник: https://napravah.com/kvartira/pokupka/tsena-dogovora-kupli-prodazhi.html

Закон о банкротстве: риски покупателей возросли

Неполная стоимость в договоре купли продажи квартиры

24 марта 2016 в 14:03

— Данный закон опасен, в первую очередь, тем, что может возникнуть ситуация, когда сделки, совершенные гражданином, в отношении которого осуществляется процедура банкротства, могут быть признаны недействительными. А значит, покупая сегодня квартиру, нужно быть уверенным в том, что в ближайшее время продавец не станет банкротом.

Кто может стать банкротом?

Банкрот это тот, кто не может платить по своим обязательствам: кредитам, займам или долгам по коммунальным услугам. Объявить гражданина банкротом может только суд. При этом долги гражданина должны быть больше 500 тыс.

рублей, просрочка по долгам должна быть не менее трех месяцев. Кроме этого, нужно помнить, что Верховный суд РФ не так давно разъяснил, что если гражданин сам инициировал процедуру банкротства, размер неисполненных обязательств значения не имеет.

Суду достаточно установить одновременное наличие двух условий:

1) должник не в состоянии исполнить денежные обязательства в срок.

2) имеются признаки неплатежеспособности и (или) недостаточности имущества. Правда, гражданину придется доказывать свою несостоятельность.

Банкрот и продажа жилья

Согласно закона о банкротстве, сделка, которая заключена несостоятельным гражданином (банкротом) может быть признана недействительной.

Так, могут быть признаны недействительными сделки, которые заключены несостоятельным гражданином за год до принятия заявления о признании его банкротом или после принятия заявления, в тех случаях, когда стоимость сделки отличается от стоимости аналогичных сделок.

То есть суд может признать сделку недействительной в том случае, когда рыночная стоимость недвижимости выше, чем сумма по договору купли-продажи. Покупатель всегда рискует в таких сделках. Если что-то пойдет не так, то доказать, что вы заплатили больше, даже до закона было очень сложно. В случаях же с банкротством вероятность реализации этого риска возрастает многократно.

Или, как сказано в ст.61.2 Закона, что сделки «совершены с умышленным ущемлением имущественных прав кредитора, если они были совершены менее, чем за три года до принятия заявления о признании должника банкротом или после принятия указанного заявления».

В переводе на русский язык это значит, что квартира была продана, например, за 2 года до банкротства продавца квартиры, но продана намного дешевле рыночной стоимости. К примеру, он взял в банке 1,5 млн. рублей и не отдает.

Но у него есть объекты недвижимости. Он их продал, а деньги пустил не на погашение кредита. И если в договоре купли-продажи указана неполная стоимость объекта недвижимости, то его будут оспаривать в суде.

Продавец мог продать жилье дороже и погасить долги по кредиту, но не сделал этого.

Как же снизить риски при покупке жилья?

Перед заключением сделки по приобретению недвижимости на вторичном рынке, необходимо тщательно изучить историю не только квартиры, но и самого продавца.

Подозрительными являются сделки, в которых:

– стоимость в договоре значительно ниже фактической рыночной стоимости жилья; – продавец вступил в собственность путем дарения или сделки с родственниками; – продавец владеет недвижимостью непродолжительный период времени;

– предыдущий собственник квартиры продолжал жить в ней после передачи всех прав на нее.

Провести проверку продавца можно на следующих ресурсах:

– Служба судебных приставов — проверка на наличие исполнительных производств; – Единый Федеральный реестр сведений о банкротстве — проверка на наличие открытых или завершенных процедур банкротства;

– Арбитражный Суд г. Москвы — проверка на наличие открытых или завершенных процедур банкротства.

Желательно также проверить продавца на наличие просрочек по выплатам кредитов через Бюро кредитных историй (правда, тут необходимо письменное разрешение продавца на запрос информации).

Как спаси купленную недвижимость?

Покупать или не покупать жилье у продавца, имеющего долги, решать уже вам.

И в этом случае, чтобы обезопасить себя от дальнейших проблем, нужно застраховать купленную недвижимость от прав третьих лиц. Понятно, что это дополнительные траты. Но еще не известно, где они будут больше: при оформлении страхового полиса или хождения по судам и доказывания, что вы сделали все возможное для проверки покупаемого объекта.

Кроме того, если, не дай Бог, ваше дело попадет в суд, то вам в этом случае не придется нанимать адвоката. Вас будет защищать страховая компания. И это более лучшая и надежная защита.

Страховой же компании тоже не хочется делать выплаты, поэтому ее юристы будут биться за отстаивание чистоты совершенной сделки до победного конца. Вот чтобы я посоветовала всем покупателям недвижимости.

И особенно тем, кто попадает в альтернативную сделку с большим числом участников.

И последнее. Если выбранную вами квартиру, компания страховать не берется, то лучше от покупки этой недвижимости отказаться. Как говорится, от греха подальше.

Вениамин Вылегжанин

Источник: Квартирные истории

Источник: https://www.zelgorod.ru/news/zakon-o-bankrotstve-riski-pokupateley-vozrosli/

Занижение стоимости квартиры в договоре купли-продажи при ипотеке: стоит ли рисковать?

Неполная стоимость в договоре купли продажи квартиры

Обычно банк выдает ипотеку на сумму, которая указана в договоре купли-продажи квартиры или другой недвижимости. На эту стоимость договорились продавец и покупатель по время переговоров. Отчет независимого оценщика также совпадает с указанной ценой.

Но иногда продавец хочет занизить стоимость в договоре. Зачем? Чтобы избежать налога с продажи недвижимости в размере 13%. Его придется уплатить, если квартира была во владении менее 3 или 5 лет (в зависимости от оснований приобретения) и стоит более 1 млн рублей.

Пример. Продавец фактически продает квартиру за 3 млн рублей. Но в договоре купли-продажи продавец хочет указать сумму в 1 млн, чтобы уйти от налога. Ситуация осложняется, так как покупателю нужна ипотека.

У сторон возникает вопрос, можно ли занизить цену в договоре при ипотеке, и каковы будут последствия.

Можно ли занизить цену в договоре при ипотеке?

В договоре купли-продажи можно указать любую цену, о которой договорились продавец и покупатель. Вплоть до того, что квартира будет стоить 400 000 рублей. Это принцип свободы договора.

Когда у покупателя есть деньги, то нет никаких проблем. Оформить такую сделку легко. После соблюдения формальностей и регистрации в Росреестре продавец получает от покупателя деньги и сделка закрыта. Никто никогда не узнает, какую именно сумму покупатель передал продавцу.

Если покупателю нужен ипотечный кредит, то в дело включается банк. Задача продавца: получить ипотеку на сумму фактической покупки, а не на ту, что указана в договоре купли-продажи квартиры.

Для занижения стоимости квартиры при ипотеке риелторы придумали специальную схему. Используется 2 договора: купли-продажи квартиры и купли-продажи неотделимых улучшений. Банк учитывает оба договора и выдает кредит на их общую сумму.

Название договораОсобенности

Договор купли-продажи квартиры

Предмет договора: квартира 

Цена: 999 000 рублей 

Регистрируется в Росреестре

Договор купли-продажи неотделимых улучшений

Предмет договора: неотделимые улучшения – ремонт 

Цена: Сумма – это разница между фактической ценой и указанной в первом договоре

Не регистрируется в Росреестре

С юридической точки зрения схема сомнительная. Например, неотделимые улучшения нельзя признать самостоятельным предметом и продавать по отдельному договору. Помните, что такими схемами могут пользоваться мошенники.

Каковы риски покупателя при занижении стоимости?

Схема с двумя договорами может стать настоящей проблемой. Риски покупателя при занижении стоимости квартиры при ипотеке выше, чем риски продавца. Не ставьте себя в заведомо более слабое положение, соглашаясь на занижение.

Основной риск связан с возможным признанием сделки недействительной. То есть такая сделка не влечет юридических последствий и стороны, чаще всего, вынуждены вернуть друг другу все полученное по сделке.

Признание сделки недействительной

Признание и применение последствий недействительности происходит в суде. Из-за чего сделку придется «откатить назад»? Закон указывает на основания, в числе которых:

  • сделка нарушает закон;
  • сделка совершена с целью прикрыть другую сделку;
  • сделка совершена гражданином, который признан недееспособным;
  • сделка совершена гражданином, не способным понимать значение своих действий.

Риелтор, юрист или другой посредник должны максимально обезопасить продавца и покупателя. Для этого проводится проверка квартиры на юридическую чистоту, проверка сторон и их полномочий на совершение сделки.

К сожалению, всех рисков не предусмотреть. После сделки могут открыться новые обстоятельства, из-за которых сделка не могла состояться.

Последствия недействительности для покупателя

Итак, сделку признали несостоявшейся. Квартира должна вернуться продавцу, а покупателю – его деньги.

Квартира существует физически, ее вернуть проще. С деньгами ситуация во много раз сложнее. Еще больше она усложняется, когда используется схема с занижением стоимости. И уже суду предстоит оценить такую сделку и разбираться с договорами. Учитывая, что договор купли-продажи неотделимых улучшений спорный по своей природе, то последствия могут быть непредсказуемыми.

Процесс возврата даже небольших сумм денег может тянуться годами. Чаще всего денег у продавца нет, и тогда их будут «выбивать» приставы.

Какие банки дадут ипотеку?

Банки знают о схеме с указанием неполной стоимости в договоре при ипотеке. Иногда это называется «ипотекой с недофинансированием».

Мы узнали у нескольких банков Санкт-Петербурга, могут ли они выдать такой кредит.

Название банкаВозможна ли ипотека с недофинансированием

Сбербанк

+

ВТБ

Решается индивидуально

Банк «Санкт-Петербург»

+

Абсолют банк

АК Барс

Россельхозбанк

Уралсиб

Таким образом, сразу несколько крупных банков подтвердили, что ипотека с занижением цены квартиры возможна. Соглашаться ли на такую схему – решать покупателю. По поводу использования таких спорных юридических конструкций лучше консультироваться с грамотным юристом.

Источник: https://spbhomes.ru/science/zanizhenie-stoimosti-kvartiry-pri-ipoteke/

Всё о кредитах
Добавить комментарий