Нужно ли платить налог за продажу единственной недвижимости?

Подоходный налог на продажу недвижимости — возможность или необходимость? — Торговля на vc.ru

Нужно ли платить налог за продажу единственной недвижимости?

В данной статье автор описывает сущность налога на продажу недвижимости, а также возможные пути его оптимизации

Налог на продажу недвижимости Иванов Александр

Данная статья рассказывает об обязательствах резидентов Российской Федерации, получивших доход от продажи своей недвижимости на территории России и поможет любому человеку по предстоящей сделке по продаже недвижимости, а также кредитным брокерам, риэлторам и агентам по недвижимости.

Во-первых что же такое налог? Согласно Налоговому кодексу РФ, под налогом понимается обязательный, индивидуально безвозмездный платеж, взимаемый с организаций и физических лиц в форме отчуждения принадлежащих им на праве собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления денежных средств в целях финансового обеспечения деятельности государства и (или) муниципальных образований.

В теории существует классификация налогов по их объекту и согласно научной литературе налоги можно разделить на два вида — это прямые и косвенные налоги. К прямым налогам можно отнести налог на прибыль, подоходный налог на продажу недвижимости. О втором виде налога и пойдет речь в данной статье.

Подоходный налог на продажу недвижимости является одним из основных и «ходовых» разновидностей налога в наши дни по той причине, что сделки по приобретению и отчуждению недвижимости происходят в буквальном смысле каждый «час». Особенно это касается огромных мегаполисов, где объём застройки и количество состоятельных людей выше, чем в остальных регионах России.

Ставка для подоходного налога на продажу недвижимости составляет 13 %. Однако данное правило не является «абсолютным» и как и везде в нём также есть исключения. Давайте разбираться по порядку.

Начнём с самого простого вопроса «Когда гражданам не нужно платить подоходного налога при продаже недвижимости?».

Согласно последним нововведениям Министерства финансов РФ в случае если текущий Продавец владеет продаваемой комнатой/квартирой/домом/земельным участком более 5 лет он освобождается от уплаты такого налога и при этом право собственности на продаваемый ОН возникло после 1 января 2016 года.

Если же право собственности на комнату/квартиру/дом/земельный участок возникло у Продавца до 1 января 2016 года по договору дарения, ренты или получена по наследству, в таком случае он также освобождается от уплаты подоходного налога но срок составит 3 года с даты соответствующей регистрации права собственности Продавца в Росреестре.

Таким образом существует всего два варианта, когда гражданин не уплачивает налог при продаже недвижимости и не подаёт никаких налоговых деклараций.

Отчуждаемую квартиру можно не продавать, а подарить, однако данный способ является не самым лучшим вариантом, ведь если вы подарите свою квартиру совершенно незнакомому человеку, то вам лишь останется надеяться на его добропорядочность и на то, что он передаст вам деньги. Лично я не советую так рисковать и использовать данный метод 🙂

Если же рассмотреть не «фиктивную», а реальную сделку по дарению, то отчуждающий недвижимость собственник действительно не будет платить никаких налогов, однако и здесь есть небольшая «изюминка» со стороны налоговых органов. Согласно логике налоговых служб одаряемое лицо будет обязано уплатить налог 13 %, ввиду того, что оно получает прибыль в натуральной форме — в виде недвижимости.

Здесь также есть свои исключения, в случае если даритель и одаряемый являются близкими родственниками, то каждый из них освобождается от уплаты соответствующего налога. При этом отношения дядя — племянница не подойдут, потому что по закону, они не являются близкими родственниками. Но и данное ограничение можно обойти.

Для того, чтобы племяннице не платить налог, её дяде необходимо заключить договор дарения со своей сестрой (матерью племянницы) и после этого в свою очередь мать также по договору дарения передаст своей дочери недвижимость, при этом ни в одной из сделок не нужно будет платить налог.

Однако при проведении такого рода сделок необходимо помнить, что вам необходимо будет выждать некоторое время между сделками, так как если вы подарите квартиру своей сестре, и в этот же день или на следующий день ваша сестра составит еще один договор дарения, в таком случае налоговые органы смогут оспорить ваши сделки и признать их мнимыми и как следствие недействительными.

Излюбленный способ граждан по обходу подоходного налога на недвижимость — это занижение её реальной стоимости. К сожалению, мне придётся разочаровать вас, но данный способ уже потерял всякий смысл его использования.

После 1 января 2016 года в случае если вы продаёте квартиру и стоимость вашей квартиры по договору будет составлять менее 70% кадастровой стоимости указанной квартиры, то налог будет высчитан с 70% от кадастровой стоимости квартиры. Поэтому хоть занижай, хоть нет, но и на данный способ налоговые органы нашли со временем управу.

Теперь поговорим о законных способах уменьшения налога. В нашей стране существует два законных инструмента по уменьшению налога (налоговых вычетов) при продаже недвижимости, но применить можно что-то одно, одновременно не выйдет.

Итак, первый вариант подойдет для тех продавцов, которые случайно потеряли подтверждающие расходные документы, либо же недвижимость досталась текущему продавцу по безвозмездной сделке.

Формула для данного способа следующая «Доход или 70% от кадастровой стоимости из того, что будет больше будет уменьшено на имущественный налоговый вычет на 1 миллион рублей. От данной суммы необходимо будет взять 13 % и уплатить в бюджет государства.

Второй вариант при котором доход уменьшается на расход на покупку на этой же квартиры. К примеру вы купили квартиру за 6 миллионов рублей, а хотите продать за 8 миллионов. Тогда налог вам нужно будет платить не с 8 миллионов, а с разницы между 8 и 6 миллионами, то есть 13 % от 2 миллионов рублей или же 260 000 рублей.

Я надеюсь, что данная статья внесла некоторую ясность для моих дорогих читателей, поможет сохранить им свои деньги а также была полезна, если же у вас возникнут вопросы, вы можете написать их в комментарии на которые я обязательно отвечу.

Материал опубликован пользователем.
Нажмите кнопку «Написать», чтобы поделиться мнением или рассказать о своём проекте.

Написать

Источник: https://vc.ru/trade/62496-podohodnyy-nalog-na-prodazhu-nedvizhimosti-vozmozhnost-ili-neobhodimost

Как рассчитать и оптимизировать налог от продажи недвижимости (обновлено и дополнено)…

Нужно ли платить налог за продажу единственной недвижимости?

03.12.2019

Начиная с 2010 года, закон устанавливает обязанность жителей платить налог от продажи недвижимости, если образуется доход от продажи как разница между ценой приобретения и ценой продажи. В рамках налоговой реформы с 1 января 2018 года вступило в силу несколько изменений в законе «О подоходном налоге с населения».

Одно из них связано с налогообложением доходов от продажи недвижимости, а именно с изменением ставки налога. С 1 января 2018 года ставка налога составляет 20% от разницы продажи и приобретения недвижимости. Если нет разницы между продажной ценой и ценой приобретения или она отрицательна, то налог платить не нужно.

Начиная с 2010 года, закон устанавливает обязанность жителей платить налог от продажи недвижимости, если образуется доход от продажи как разница между ценой приобретения и ценой продажи. В рамках налоговой реформы с 1 января 2018 года вступило в силу несколько изменений в законе «О подоходном налоге с населения».

Одно из них связано с налогообложением доходов от продажи недвижимости, а именно с изменением ставки налога. С 1 января 2018 года ставка налога составляет 20% от разницы продажи и приобретения недвижимости. Если нет разницы между продажной ценой и ценой приобретения или она отрицательна, то налог платить не нужно.

Еще раз заострим внимание на ситуациях, когда не нужно платить налог от отчуждения недвижимости.

Налог не платится, если:

— недвижимость с момента регистрации в земельной книге на имя владельца была в собственности 5 лет (60 месяцев), и

— хотя бы 12 месяцев подряд в любом промежутке этих 5 лет является декларированным местом жительства физического лица, которое не декларировано как дополнительный адрес.

Очень важный аспект – это регистрация недвижимости в земельной книге. При отчуждении отправной точкой определения срока, в котором недвижимость находилась в собственности продавца, является дата регистрации в земельной книге.

Если недвижимость, которая отчуждается, унаследована по договору, по завещанию или иным законным путем от физического лица, которого с налогоплательщиком связывает брак или родство до третьей степени в толковании Гражданского закона Латвийской Республики, то считается, что недвижимость находится в собственности налогоплательщика со дня, когда соответствующая недвижимость зарегистрирована в земельной книге как собственность оставившего наследство лица.

Например, дедушка в 2017 году завещал внуку квартиру, которую приобрел путем покупки в 2002 году, и в этом же году она была зарегистрирована в земельной книге.

С 2017 года в этой квартире были задекларированы дедушка и внук. А в 2019 году 21 января внук продает данную недвижимость. Доход, полученный от продажи, не облагается налогом, т.к.

датой приобретения квартиры считается 2002 год и имеется декларирование в течении 12 месяцев.

Налогом не облагается доход от отчуждения такой недвижимости, которая в собственности налогоплательщика (со дня, когда соответствующая недвижимость зарегистрирована в земельной книге) находится дольше 60 месяцев и последние 60 месяцев до дня отчуждения недвижимости была единственной недвижимой собственностью физического лица.

Например, физическое лицо купило участок земли в 2010 году за 5000 евро. В 2018 году оно решило продать земельный участок за 30 000 евро. В земельной книге на имя этого физического лица не было зарегистрировано других объектов недвижимости. В этом случае не нужно платить налог от продажи земельного участка, поскольку выдержан срок 60 месяцев, и в этом периоде это единственная недвижимость.

Налогом не облагается доход от отчуждения недвижимости (соответствующая недвижимость зарегистрирована в земельной книге как единственная недвижимость налогоплательщика), если этот доход снова вкладывается в функционально схожую недвижимость в течение 12 месяцев после отчуждения недвижимости или же до отчуждения недвижимости.

Если снова вкладывается меньшая сумма, чем полученный доход, то разница, возникающая при вычитании из цены отчуждения недвижимости стоимости ее приобретения и суммы осуществленного вложения, облагается налогом как доход от прироста капитала.

Что такое функционально схожая недвижимость? Функционально похожей недвижимостью в понимании закона считается объект, который можно использовать для схожих целей. Например, можно заменить частный дом квартирой в многоквартирном доме и наоборот.

Если отчуждается земля для застройки, вместо нее можно купить квартиру и наоборот. Для применения этой нормы закона необходимо, чтобы доход, который человек вкладывает в покупку функционально похожей недвижимости, был не меньше разницы между стоимостью старого дома или квартиры при покупке и стоимостью, по которой объект был продан.

Если человек вложил в функционально похожую недвижимость меньшую сумму, чем облагаемая разница, то разницу между вложенными средствами и суммой, которая подлежит обложению налогом, считают облагаемым доходом.

Налогом не облагается доход от отчуждения недвижимости, который возник в связи с разделом имущества в случае расторжения брака, если как минимум 12 месяцев подряд до дня заключения договора отчуждения она была декларированным местом жительства обоих супругов, которое не декларировано как дополнительный адрес.

Если отчуждается недвижимость, которую образует земля и позднее построенное на этой земле здание или сооружение (право собственности на землю получено и в земельной книге закреплено раньше, чем на здание или сооружение), моментом приобретения недвижимости считается день, когда здание или сооружение занесено в земельную книгу.

Например, физическое лицо в 2003 году приобрело земельный участок под постройку и занесло его в земельную книгу. Затем был построен дом и в 2017 году сдан в эксплуатацию и занесен в земельную книгу. В 2018 году появилась необходимость продать дом вместе с землей. Доход от продажи будет облагаться налогом, поскольку от момента занесения дома в земельную книгу не прошло 5 лет.

Как определяется первоначальная стоимость недвижимости и уменьшение налогооблагаемого дохода.

Если все-таки при отчуждении недвижимости образуется доход и по всем признакам надо платить налог, нужно понимать, что налог платится только с разницы от полученного дохода от цены продажи и первоначальной стоимости. Под первоначальной стоимостью понимается сумма, за которую была приобретена недвижимость (сумма, которая указана в акте земельной книги, свидетельстве о наследстве, в договоре дарения).

Также облагаемый доход можно уменьшить за счет:

— суммы ремонтов и реконструкций, которые были произведены в этой недвижимости, если это можно подтвердить документами (замена дверей, окон, сантехники и т.д.);

— суммы расходов по приобретению и оформлению недвижимости (государственные пошлины, комиссионные платежи, нотариальные и другие похожие расходы).

В качестве доказательств должны быть предоставлены документы, по которым можно определить, что ремонтные работы и улучшения были произведены в конкретной недвижимости.

Если недвижимость была приобретена в кредит, то процентные платежи по кредиту также можно включить в уменьшение налогооблагаемого дохода при условии, что кредит выдан для приобретения данной недвижимости.

Продажа недвижимости в рассрочку

При заключении договоров купли-продажи недвижимости в рассрочку на несколько лет, надо иметь в виду, что в понимании закона доход от отчуждения недвижимости получен в течение трех таксационных периодов с года, когда заключен договор. Это означает, что, декларируя доход в третьем периоде, указывается вся оставшаяся сумма дохода от отчуждения, несмотря на то, что деньги еще не получены.

Сроки подачи декларации в Службу Государственных доходов ЛР и уплата налогов.

Срок представления декларации зависит от размера полученного за квартал дохода:

— если общие доходы от сделок с отчуждением недвижимости в квартал превышают 1000 евро, декларация должна представляться раз в квартал до 15 числа того месяца, который следует за кварталом, когда получены доходы от прироста капитала;

— если общие доходы от сделок с отчуждением недвижимости в квартал не превышают 1000 евро, декларация должна представляться до 15 января следующего года.

После подачи декларации в 15-ти дневный срок необходимо заплатить налог в государственный бюджет.

На практике встречается еще много различных ситуаций, которые связаны с разделом имущества (например, при разводе), продажа недвижимости, которая состоит из земельного участка и зданий, строений, продажа приватизируемых квартир, которые по объективным причинам не внесены в земельную книгу.

При определении налогооблагаемого дохода играют большую роль периоды декларирования места жительства тех, кто долгое время находится за границей и т.д.

В таких «нестандартных» ситуациях нужно руководствоваться не только пунктами закона, но и правилами Кабинета Министров, данными Статистического управления, знаниями Гражданского кодекса и другими юридическими аспектами.

/ Мая Гераскина, налоговый специалист Юридического бюро INLAT PLUS /

Понравилась информация?

Источник: http://www.inlatplus.lv/rus/news/index.php?6881

На недвижимости не заработать

Нужно ли платить налог за продажу единственной недвижимости?

Министерство финансов России в проекте «Основных направлений налоговой политики на 2015 год и на плановый период 2016–2017 годы» предлагает внести серьезные изменения в принципы взимания 13-процентного налога на доходы физических лиц (НДФЛ) от продажи имущества.

Сейчас доходы от продажи любого имущества, которое находится в собственности более трех лет, не облагаются налогом. Исключение составляют лишь ценные бумаги и имущество, непосредственно используемое в предпринимательской деятельности.

Если же человек хочет продать имущество, которым владеет менее трех лет, придется заплатить налог.

Закон предлагает в этом случае два варианта определения налоговой базы: либо заплатить налог с разницы между доходами от продажи и расходами на приобретение, либо уменьшить доходы от продажи на налоговый вычет (1 млн руб. для жилого имущества и 250 тыс. руб. для нежилого) и заплатить налог с оставшейся суммы.

«Действующий порядок приводит к освобождению крупных доходов, тем самым повышая регрессивность налогообложения, а также ставит в неравные налоговые условия инвестиции физических лиц в ценные бумаги и иное имущество», — считают в Минфине.

Эксперты при этом обращают внимание на то, что сравнивать инвестиции в недвижимость с ценными бумагами довольно трудно.

Налог россиян на принадлежащую им недвижимость может вырасти в десятки раз уже в ближайшие годы. Минфин предлагает регионам с 2015 года начать взимать… →

«Недвижимость является, с одной стороны, более гарантированной инвестицией, так как это материальный актив, но в то же время и менее ликвидным активом, с точки зрения скорости продажи. Акции — наоборот. Везде свои особенности, выбирай на вкус», — отмечает руководитель отдела городских продаж департамента элитной жилой недвижимости компании Knight Frank Ольга Тараканова.

Министерство, говоря о «недостатках действующего режима налогообложения», также подчеркивает, что от налога сейчас освобождаются доходы от продажи нежилой, а также коммерческой недвижимости физических лиц, не зарегистрированных в качестве индивидуальных предпринимателей.

Кроме этого, власти обращают внимание на то, что сейчас, если человек меняет место жительства, то есть продает единственную квартиру и покупает новую, и при этом она принадлежала ему менее трех лет, ему все равно придется заплатить налог с дохода. В таком случае люди часто прибегают к искусственному занижению цен.

Минфин предлагает полностью освобождать от налогов доходы, если человек продает единственное жилье, вне зависимости от того, сколько лет он им владеет.

«Из поправок не понятно, что подразумевается под единственным жильем: что, если у физического лица несколько объектов, которыми он владеет только частично, например, когда речь идет об общей долевой собственности супругов. То есть, если у человека доли в нескольких объектах, что тогда будет считаться единственным жильем?» — задается вопросом ведущий юрист налоговой практики «Яковлев и партнеры» Андрей Фелюст.

Если же человек получает доходы от продажи жилого помещения, которое не является его единственной жилой собственностью, то освобождение от налогов будет происходить только при соблюдении сразу двух условий.

Во-первых, доходы от продажи объекта не должны превышать 5 млн руб. (при этом субъект имеет право уменьшать эту величину) или же продаваемое имущество — это жилое или хозяйственное строение площадью до 50 кв. м, находящееся на участках в садоводческих и дачных некоммерческих объединениях. Во-вторых, срок владения таким объектом должен составлять опять же не менее трех лет.

При этом субъектам хотят дать право увеличивать срок владения вплоть до десяти лет.

Это может создать трудности, но не серьезные, считает руководитель отдела анализа и мониторинга рынка IntermarkSavills Анатолий Довгань. «Увеличение срока владения до десяти лет и критерий владения только одной квартирой или домом в принципе не меняют сути налога.

Ключевым аспектом остается реальное желание владельца продать объект. По существующему законодательству инвесторы или платят налог, или уклоняются от него, используя различные схемы.

В случае увеличения срока владения создается только помеха, но не реальная проблема «выйти» из этого актива», — говорит он.

В отношении прочего имущества предлагается сохранить действующий порядок.

«Существенно сокращаются льготы в отношении нежилой недвижимости: доходы от ее продажи будут подлежать налогообложению вне зависимости от срока владения.

По логике Минфина, новые правила направлены на то, чтобы предотвратить неуплату налога с крупных доходов и уравнять налоговые условия для инвестиций физических лиц в ценные бумаги и иное имущество», — объясняет ведущий юрист «Пепеляев Групп» Анна Крыгина.

Поправки в таком виде вызовут больше новых проблем, чем решат старые, говорит Андрей Фелюст.

«Сегодня, если ты продал квартиру практически по той же стоимости, по которой купил, налог будет небольшим, а если владел квартирой более трех лет, то налог не уплачивается вовсе. Схема простая и логичная, и нет смысла ее менять или усложнять.

Нововведения будут излишним нагромождением, от чего наша налоговая система и так страдает: есть общее правило и из него десяток исключений, часть которых несет двоякий смысл, и зачастую государство и налогоплательщики трактуют их по-разному», — констатирует эксперт.

Он отмечает, что

может понадобиться около десяти лет для того, чтобы благодаря судебной практике и внесению дополнительных поправок новая система начала нормально работать.

Если Минфин преследует цель обложить налогом граждан, профессионально торгующих недвижимостью, то для этого достаточно было бы просто увеличить необходимый для освобождения от налога срок владения имуществом, считает Фелюст.

«Я думаю, что более практично было бы просто увеличить срок владения с трех до пяти-семи лет. Мало кто может безболезненно вложить деньги в несколько квартир и ждать, пока они вернуться, около семи лет», — говорит эксперт.

Налоговые изменения такого плана вполне могут крайне негативно отразиться на рынке недвижимости в целом и на рынке жилой недвижимости в частности, особенно учитывая снижение притока инвестиций.

«Относительно первого и единственного жилья, не облагающегося налогом или облагающегося по льготной ставке, есть мнение, что это может вызвать некоторые затруднения, во-первых, у частных инвесторов, которые выкупают блоки квартир на стадии строительства, тем самым финансируя застройщика, а потом перепродают их на более поздних стадиях, получая свой доход, — рассказывает Ольга Тараканова из Knight Frank.

Кроме этого, с проблемами могут столкнуться покупатели, которые приобретают жилье на перспективу, например для детей, оформляя квартиру на себя. Пока ребенок растет, может возникнуть необходимость продать квартиру, говорит эксперт. Большинство родителей оформляют недвижимость на себя, чтобы не получать разрешения от органов опеки.

Тараканова добавляет, что налоговые изменения могут повлиять и на инвесторов, покупающих квартиры в качестве арендного бизнеса, поскольку при покупке многие думают, как они будут их продавать в случае необходимости.

В проекте также предусматривается, что если доходы от продажи недвижимости оказываются ниже кадастровой стоимости, умноженной на 0,7, то НДФЛ все равно будет взиматься с дохода именно такой величины.

Субъект, в свою очередь, сможет снижать этот коэффициент.

Такое предложение Минфин выдвигает для «предотвращения занижения налоговой базы», то есть когда продавец и покупатель договариваются вписать в документы заниженные цифры.

В недавнем интервью «Российской газете» министр строительства и ЖКХ России Михаил Мень сказал, что большая злостных неплательщиков по ЖКХ приходится именно на владельцев инвестиционных квартир.

«В России порядка 94% населения платят за ЖКУ вовремя. Остальные являются злостными неплательщиками. Причем существенная их доля — это так называемые владельцы инвестиционных квартир, которые покупают жилье и «замораживают» его для будущего — либо сдать, либо продать позже, это не самые бедные жители страны», — подчеркнул министр.

Источник: https://www.gazeta.ru/realty/2014/05/14_a_6033585.shtml

Власть хочет повысить налог с продажи недвижимости: Чем это опасно и как отразится на ценах

Нужно ли платить налог за продажу единственной недвижимости?

Власть хочет повысить налог с продажи недвижимости: Чем это опасно и как отразится на ценах

Фото из открытых источников

За полмесяца работы новой Верховной Рады был принят ряд положительных для страны экономических законов, инициированных президентом Украины Владимиром Зеленским.

Однако не все реформаторские намерения властной команды выглядят столь однозначными для экономики шагами. Некоторые из них, к сожалению, могут привести к сомнительным методам наполнения бюджета любой ценой и стать серьезным демотиватором для отечественного бизнеса.

В частности – и для строительной сферы как одного из «бенефициаров» планируемых налоговых изменений.

Вместо экономических стимулов – фискальное давление?

В данное время команда президента Зеленского анонсировала, а председатель Комитета ВР Украины по вопросам финансов, налоговой и таможенной политики Даниил Гетманцев зарегистрировал в Раде законопроект № 1210 от 30.08.2109.

Документ имеет несколько абстрактное название – «О внесении изменений в Налоговый кодекс Украины относительно усовершенствования администрирования налогов, устранения технических и логических несогласованностей в налоговом законодательстве».

Однако за якобы нейтральным фасадом скрывается весьма сомнительный конструкт из фискальных инструментов.

Против ряда положений законопроекта уже выступила Федерация работодателей Украины (в частности против норм, касающихся увеличения штрафных санкций за нарушения по регистрации налоговых накладных, ограничения на учет в расходах процентов по всем долговым обязательствам и т. д.

). Было отмечено, что указанный законопроект создает значительные риски относительно ухудшения условий как для субъектов ведения хозяйства, так и для экономики в целом.

В то же время, анализируя законопроект № 1210, в Федерации металлургов Украины подчеркнули, что увеличение рентных платежей на добычу железной руды и одновременное расширение базы налогообложения на продукцию технологической обработки (по сути – продукция с добавленной стоимостью!) является экономически вредным. Эту оценку поддержали и в Европейской бизнес ассоциации.

Впрочем, почти никто не оценил «красоту игры» относительно проталкивания, на первый взгляд, «невинной» нормы о значительном увеличении налога на доходы физлиц (НДФЛ) с продажи недвижимости и авто.

Соответствующее изменение в Налоговый кодекс Украины предусматривает: доход от продажи третьего и последующего объектов недвижимости в течение отчетного налогового года подлежит налогообложению в 18% (плюс 1,5% военного сбора).

Одновременно предлагается освободить от налога физлицо, если оно продает в течение года одну квартиру, пусть она и находится в собственности менее 3 лет. Все это так же касается автомобилей.

И хотя последнее смягчение является в целом либеральным (поскольку не ограничивает право человека распоряжаться собственностью на свое усмотрение), сам законопроект в этой части выглядит отнюдь не либеральным и рыночным.

Фактически предлагается увеличить налог на прибыль от продажи дополнительной недвижимости более, чем втрое! На сегодня же действует более-менее вменяемая норма: если гражданин продает более одного жилого дома или квартиры на год, или если объект находится в его собственности менее 3 лет, – то продавец должен с полученного дохода уплатить в бюджет НДФЛ по ставке 5% и 1,5% военного сбора.

Кто-то скажет, что увеличение налога на продажу дополнительных объектов недвижимости никак не повлияет на экономическую ситуацию: мол, физлицо слишком редко продает несколько квартир или домов.

И на самом деле, если законопроект № 1210 примут в предложенном релизе, то это мощно ударит по строительной сфере (а она у нас является одним из драйверов экономики – наряду с сельским хозяйством, металлургией и IT-индустрией). Объясню, почему. 

В течение прошлого года в Украине на первичном рынке жилой недвижимости принято в эксплуатацию 8,68 млн квадратных метров нового жилья.

В то же время, по данным Государственной фискальной службы, у нас насчитывается 2,5 тысячи предпринимателей-физлиц, которые так же являются застройщиками. На сегодня они уже построили и продали около 3,5 млн кв. м жилья.

Это – более 12 тысяч объектов, в которых – более 40 тысяч квартир. Как видим, данный сегмент является весьма мощным на рынке первичной недвижимости, формируя взвешенные ценовые предложения и влияя на стабилизацию общих цен в девелоперской сфере.

В то же время законодатели почему-то решили, что именно за счет этой категории необходимо наполнять латаный-перелатаный госбюджет, приняв соответствующую фискальную норму и повысив налоги в три раза – с 5% до 18%!

В этом контексте хочется узнать, как именно новое правительство собирается выполнять обещание относительно доступности ипотечных кредитов (прежде всего для молодежи), если цена на новое жилье сразу же вырастет на одну пятую часть? Ведь стопроцентно сегмент девелоперов-физлиц вынужден будет, по крайней мере частично, переносить эту нагрузку на конечного потребителя. Что, кстати, повлияет и на общее повышение цен на недвижимость на всем первичном рынке! И кто выигрывает в конечном итоге – молодежь, которая останется без доступных квартир, строительный бизнес или все же государство-фискал и его ненасытные чиновники? И в целом способно ли ускорить экономику любое усиление налогового бремени на ее отрасли-драйверы? 

Может, рынок первичной недвижимости стремительно вырос и себестоимость строительства уменьшилась настолько, что уже можно повышать налоги в этой сфере? Вместе с тем, цифры свидетельствуют об обратном. Так, в 2018 году показатель ввода в эксплуатацию нового жилья сократился на 5,7% по сравнению с 2017 годом. В то же время в Киеве эта цифра снизилась почти на четверть!

Вызывает беспокойство и рост себестоимости строительства (за прошлый год — на 70-80 долларов США за квадратный метр) – в основном из-за подорожания стройматериалов, цен на строительно-монтажные работы и роста зарплат строителей (из-за недостатка квалифицированной рабочей силы). К тому же экспертами прогнозируется, что по результатам текущего года себестоимость девелоперских проектов возрастет еще на 15%. Конечно, все это влияет на рост конечной цены на жилье.

И тут проблема заключается не столько в разнице между себестоимостью строительства и ценой продажи жилья (это так или иначе регулирует рынок), как в масштабе значения для отечественной экономики жилищно-строительной отрасли. Ведь от нее зависят и налоги в госбюджет, и рабочие места, и развитие инфраструктуры. Все это можно потерять, если данная сфера рухнет под непосильным фискальным бременем.

Тем более, что с недавних пор украинский девелоперский бизнес сталкивается со сверхжесткой конкуренцией за строительные кадры с соседней Польшей. Конечно, там и зарплаты у строителей выше, и цена за квадратный метр жилья – даже на окраинах небольших городов – начинается от 1 200 евро.

В Украине же на рынке коттеджного жилья или пригородных новостроек-многоэтажек цена за квадратный метр составляет 500-600 долларов. Заработки здесь невысокие, однако это – весомый  сегмент национального строительного рынка.

Что же касается жилищного строительства в крупных городах, то и здесь девелоперы вряд ли могут похвастаться высокими доходами: значительную «маржу» в цене составляют коррупционная составляющая (сумма поборов — 10-30% от стоимости строительства!) и высокая цена на землю.

Поэтому очевидно, что отрасль нуждается в регуляторно-институциональной поддержке со стороны государства и снижении налогов, а не наоборот.

Тем более, что ситуация на украинском первичном рынке недвижимости находится сегодня на уровне посткризисного 2010 года, переживая стагнацию. А это уже является тревожным сигналом для всей украинской экономики.

Поэтому стоит ли при таких обстоятельствах добавлять опасной турбулентности, набрасывая на застройщиков-физлиц целых 13 лишних процентов совершенно немотивированного налога? Смогут ли украинцы приобрести недвижимость, если она еще больше подорожает, а молодежь – оформить вменяемую ипотеку на квартиру или дом? 

Сейчас при средней зарплате в Киеве в 10 650 гривен средняя стоимость 1 квадратного метра составляет 23 500 грн. Поэтому, как можно покупать новое жилье, если месячного дохода не хватит даже на 1 кв. м? Да и из-за призрачной вероятности, что объемы строительства существенно возрастут, новые квартиры и дома никто покупать не будет, они просто зависнут «мертвым грузом»».

Тем более, что сегодня уже более трети готового жилья не продается. И эта пропорция однозначно увеличится в худшую сторону, если законопроект № 1210 будет принят в нынешнем релизе, и налог на продажу квартир увеличится в разы. Большинство в ВР и Кабмин должны бы, наоборот, подумать о снижении налогов в строительной сфере – чтобы сделать жилье доступным для миллионов украинцев?

Какие изменения нужны на самом деле?

Во-первых, власть должна провести открытое обсуждение законопроекта № 1210 – и не только в профильном Комитете ВР, а прежде всего – в широком экспертном кругу, с представителями бизнес-среды (девелоперской, металлургической, финансовой, инвестиционной и тому подобное). Необходимо изъять из законопроекта противоречивые нормы и положения, особенно те, которые негативно будут влиять и оказывать фискальное давление на украинский бизнес и на экономику в целом.

Во-вторых,  необходимо принять цивилизованное налогообложение в отрасли жилищного строительства, когда налог для застройщиков (как физических, так и юридических лиц) взимается именно с прибыли, что составляет разницу между валовым доходом и фактическими расходами.

Кстати, к последним должны быть отнесены и проценты по всем долговым обязательствам. Средневзвешенной ставкой налога в такой формуле может быть 4-6%.

Кстати, в этом контексте не лишним будет обратить внимание на пример Испании, где в 2011 году – в рамках национального плана действий по борьбе с кризисом на рынке жилищного строительства был снижен налог на продажу нового дома или квартиры с 8% до 4%.

Как следствие, девелоперская сфера буквально поднялась из руин, вдвое сократилась безработица, был на 2 процента снижен дефицит госбюджета! Не стоит ли здесь позаимствовать успешный испанский опыт?

В-третьих, необходимо восстановить свободное ценообразование на рынке недвижимости.

Для этого нужно отменить крайне сомнительный порядок, по которому при продаже квартиры физлицо обязано сверять цену с единственной базой оценки имущества («услуга» стоит 800 гривен) и не выходить за «средневзвешенную» стоимость в сторону снижения.

Тем более, что монопольно администрирует эту схему частная структура «Ви Ай Пи департамент», которая и снимает все «сливки» и делает это крайне непрозрачно и с явным коррупционным «душком». Ведь сам Бог велел новой властной команде избавляться от сомнительных схем предшественников.

Более того, не лишним было бы использовать опыт Польши. В соответствии с тамошним законом, если гражданин продает недвижимость и покупает себе новое жилье, то на него не распространяется налог на прибыль с продажи.

И, наконец, в-четвертых, если физлицо намеревается стать застройщиком, то государство его должно буквально «носить на руках», создавая для инвестора все необходимые условия (конечно, при полном соблюдении им Государственно-строительных норм). Речь идет прежде всего о быстром и удобном оформлении всех необходимых разрешений и землеотводе в режиме «государства в смартфоне», взвешенном налогообложении, упрощенном механизме в онлайне по подключению к коммунальным сетям и тому подобное.

В то же время властная команда должна была бы полностью отказаться от фискального давления на бизнес, поскольку это – путь в никуда.

Олег Титамир, президент ОО «Украинская организация защиты потребителей услуг«

Редакция может не соглашаться с мнением автора. Если вы хотите написать в рубрику «Мнение», ознакомьтесь с правилами публикаций и пишите на blog@112.ua.

Источник: https://112.ua/mnenie/vlast-hochet-povysit-nalog-s-prodazhi-nedvizhimosti-chem-eto-opasno-i-kak-otrazitsya-na-cenah-507508.html

Продажа или покупка квартиры: когда эти сделки могут заинтересовать налоговую

Нужно ли платить налог за продажу единственной недвижимости?

Купили квартиру — в некоторых случаях налоговая может спросить, откуда деньги? Продали квартиру — в некоторых случаях нужно платить налог. Специалисты Министерства по налогам и сборам ответили на вопросы читателей FINANCE.TUT.BY о том, кому нужно подавать декларацию при продаже недвижимости.

Дарья Бурякина, TUT.BY

Деньги от детей-эмигрантов и заграничная зарплата: кому нужно отчитаться о доходах из-за рубежа

Если продали одну квартиру раз в 5 лет, налоги платить не нужно

Вопрос: Здравствуйте! Я госслужащий, подаю в соответствии со ст. 29, 30 и 32 Закона РБ от 15.07.2015 «О борьбе с коррупцией» ежегодно декларацию в своей организации. В конце 2017 года продал подаренную мне моей матерью квартиру в г. Минске. Больше сделок по продаже и купле недвижимости никогда не совершал. Необходимо ли мне подавать декларацию в налоговую инспекцию?

Ответ МНС: Нет, представление налоговой декларации (расчета) по подоходному налогу и уплата налога не требуется. По закону (подпункт 1.

33 пункта 1 статьи 163 Налогового кодекса) от подоходного налога освобождаются доходы (кроме доходов, полученных плательщиками от возмездного отчуждения имущества в связи с осуществлением ими предпринимательской деятельности), полученные физическими лицами — налоговыми резидентами РБ от возмездного отчуждения в течение пяти лет (в том числе путем продажи, мены, ренты) одной квартиры.

Вопрос: Я 18 декабря 2013 года продал построенную однокомнатную квартиру (долевое строительство), после чего 15 января 2014 года приобрел двухкомнатную квартиру на вторичном рынке, собираюсь продать двухкомнатную квартиру после 15 января 2019 года и купить трехкомнатную. Нужно ли мне подавать декларацию в таком случае?

Ответ МНС: Нет, представление налоговой декларации (расчета) по подоходному налогу и уплата налога не требуется. Как уже было сказано выше, если раз в 5 лет была продана одна квартира, то налог платить не нужно.

При этом датой возмездного отчуждения имущества признается дата подписания договора отчуждения имущества. Налоговым кодексом определено, что срок, исчисляемый годами, истекает в соответствующие месяц и число последнего года срока.

При этом годом (за исключением календарного года) признается любой период времени, состоящий из двенадцати календарных месяцев, следующих подряд.

Таким образом, исчисление пятилетнего срока производится от даты подписания договора продажи однокомнатной квартиры.

Если вторую квартиру продали дешевле, чем купили, налога не будет, но декларацию заполнить придется

Вопрос: Если одну квартиру продал в 2016 году, а вторую — в январе 2018-го, то когда подавать декларацию, в 2019-м?

Ответ МНС: Да, налоговая декларация (расчет) по подоходному налогу предоставляется по окончании 2018 года в срок не позднее 1 марта 2019 года (пункт 1−1 статьи 180 Налогового кодекса).

Вопрос: В 2016 году я продала квартиру, которую ранее приватизировала. Купила меньшую по площади за 33 тысячи рублей и в январе 2018 года продала ее за 30 тысяч рублей. Нужно ли мне подавать декларацию и какую сумму налога я заплачу?

Ответ МНС: Да, налоговая декларация (расчет) по подоходному налогу предоставляется по окончании 2018 года в срок не позднее 1 марта 2019 года (пункт 1−1 статьи 180 Налогового кодекса).

При этом при расчете подоходного налога учитываются фактически произведенные физическим лицом и документально подтвержденные расходы, связанные с приобретением проданной квартиры.

Таким образом, если квартира продана дешевле, чем приобретена, то налог к доплате будет отсутствовать. Вместе с тем, несмотря на отсутствие налога к доплате, налоговая декларация (расчет) по подоходному налогу в данной ситуации подлежит обязательному представлению.

Заполнять ли декларацию, если купил квартиру?

Вопрос: Моя мама — пенсионерка. В прошлом году она, участвуя в долевом строительстве, приобрела двухкомнатную квартиру. Это единственная недвижимость, оформленная на нее. Скажите, пожалуйста, нужно ли ей подавать декларацию в налоговую.

Вопрос: На протяжении нескольких лет строил жилой дом в Минской области. Сам проживаю в Минске. В 2017 году ввел в эксплуатацию данный жилой дом. Получил техпаспорт. Необходимо ли мне подавать декларацию?

Ответ МНС: Поскольку налоговая декларация (расчет) по подоходному налогу представляется в отношении полученных доходов, то в случае приобретения квартиры (а не ее продажи) представление налоговой декларации не требуется. То же самое касается и строительства жилого дома.

Если же идет речь о декларации о доходах и имуществе, представляемой по требованию налогового органа, то следует пояснить следующее. Налоговые органы наделены правом истребовать декларацию о доходах и имуществе и осуществить контроль за соответствием доходов и расходов гражданина.

Такая декларация может быть истребована у гражданина по письменному требованию налогового органа при наличии в налоговом органе информации о превышении стоимости имущества, принадлежащего физическому лицу, и расходов этого лица над его доходами, полученными из законных источников, в размере не менее 250 базовых величин исходя из размера базовой величины, установленной на день установления такого превышения.

TUT.BY

Вопрос: За много лет мы с семьей скопили достаточно большую сумму денег и в ближайшем будущем хотим приобрести недвижимость. Но суть в том, что дорогостоящие покупки явно нужно обосновать, а часть компаний, в которых наша семья работала раньше — распались и юрлица ликвидировались, т.е. взять справку о доходах явно не получится.

От какой суммы покупок налоговая запросит подачу декларации? И как быть, если работодатели ликвидировали свои компании? Может ли налоговая запросить у всех банков информацию о наличии денежных средств на картах всех членов семей? Либо можно ли принести распечатку из всех банков, где были ранее счета, как подтверждение доходов? И возможно ли указать значительную сумму как подарок (например, на свадьбу или юбилей и как это обосновать)?

Ответ МНС: Как уже было сказано выше, налоговые органы могут истребовать декларацию о доходах и имуществе, если расходы превысят доходы, полученные из законных источников, на сумму не менее 250 базовых величин, исходя из размера базовой величины, установленной на день установления такого превышения.

Сопоставление сумм расходов и доходов физического лица осуществляется на основании сведений, указанных физическим лицом в декларации о доходах и имуществе, и информации, имеющейся в налоговом органе.

Если налоговым органом на основании вышеуказанных данных установлено, что расходы физического лица превышают его доходы, то налоговый орган истребует у физического лица пояснения об источниках доходов.

Представляемые физическим лицом пояснения об источниках доходов должны содержать сведения об источнике дохода (фамилия, собственное имя, отчество (если таковое имеется) физического лица, место его жительства (если сведения о месте жительства имеются), наименование юридического лица, место его нахождения), о размере и дате (периоде) получения дохода, а также при наличии иные сведения об источнике дохода.

Соответственно, физическое лицо должно указать данные об источнике дохода, его размере и дате получения, но при этом не обязано документально (какими-либо справками) подтверждать размер полученного им дохода. В свою очередь, налоговый орган осуществит проверку достоверности указанных пояснений, по итогам которой будет принято соответствующее решение.

Если физическим лицом не будут представлены пояснения об источниках доходов в порядке, срок и объеме, установленных законодательством, или если представленные пояснения об источниках доходов не позволяют установить источник доходов, то суммы превышения расходов над доходами подлежат налогообложению.

«Жена в декрете сдает коммерческую недвижимость»

Дмитрий Брушко, TUT.BY

Вопрос: Подскажите жена в декрете, но при этом сдает коммерческую недвижимость в аренду и платит с этого налог. При этом сдает как физлицо без оформления ИП. Нужно ли подавать ей декларацию?

Ответ МНС: Налогообложение дохода зависит от источника его выплаты (физическое лицо либо организация) и наличия в действиях физического лица признаков предпринимательской деятельности.

Так, статьей 1 Гражданского кодекса Республики Беларусь установлено, что предпринимательская деятельность — это самостоятельная деятельность юридических и физических лиц, осуществляемая ими в гражданском обороте от своего имени, на свой риск и под свою имущественную ответственность и направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи вещей, произведенных, переработанных или приобретенных указанными лицами для продажи, а также от выполнения работ или оказания услуг, если эти работы или услуги предназначаются для реализации другим лицам и не используются для собственного потребления.

Таким образом, если сдача имущества в аренду направлена на систематическое получение прибыли, т.е. физическое лицо предоставляет недвижимое имущество одновременно нескольким юридическим лицам по нескольким гражданско-правовым договорам, такая деятельность содержит признаки предпринимательской.

Соответственно, нужна регистрация в качестве индивидуального предпринимателя и уплата налогов по соответствующей системе налогообложения. (аналогичная позиция о предпринимательской деятельности физического лица содержится в разъяснении Высшего Хозяйственного Суда Республики Беларусь от 24 мая 2006 г. № 03−29/1013 «О сдаче нежилого помещения в аренду, принадлежащего физическому лицу»).

Если же ваша супруга предоставляет недвижимое имущество одному субъекту в рамках одного гражданско-правового договора, то налогообложение осуществляется в зависимости от источника его выплаты (физическое лицо либо организация):

1. Если арендатором является белорусская организация, то согласно статье 175 Налогового кодекса такая организация обязана исчислить, удержать у физического лица и перечислить в бюджет исчисленную сумму подоходного налога. В этом случае представление налоговой декларации (расчета) по подоходному налогу и доплата налога не требуются.

2.

Если арендатором является иной гражданин, то арендодатель обязан самостоятельно в течение года уплачивать подоходный налог в фиксированных суммах, и только при условии превышения дохода от аренды за 2017 год предела в размере 5555 рублей арендодатель обязан представить налоговую декларацию (расчет) по подоходному налогу. В данном случае весь годовой доход облагается по ставке 13 процентов, при этом рассчитанная таким образом и подлежащая доплате сумма налога уменьшается на сумму уплаченного в течение года подоходного налога в фиксированных суммах.

На следующей неделе мы расскажем о том, нужно ли платить налоги, если совершали операции с криптовалютами или получили выигрыш в иностранном казино.

Источник: https://finance.tut.by/news580762.html

Всё о кредитах
Добавить комментарий