Общая долевая собственность соседей на недвижимость

Долевая собственность – ипотека | Советы юристов

Общая долевая собственность соседей на недвижимость

В некоторых случаях у заемщиков возникает желание оформить ипотеку на долевую собственность, например, когда необходимо выкупить последнюю долю или, напротив, войти во владение квартирой.

Но для банков такая операция является нежелательной, поэтому в большинстве кредитно-финансовых учреждениях откажут.

Вероятность одобрения будет зависеть от типа долевой собственности и намерений клиента.

1 Виды долевой собственности

2 Варианты приобретения доли в квартире

3 Нужно ли согласие других совладельцев

4 Почему банкам не нравится вариант с ипотекой на долевую собственность

5 В каких банках такую ипотеку выдадут

6 Порядок оформления ипотеки на долю

7 Как получить налоговый вычет

8 Нужно ли платить налог

9 Какие есть альтернативы

аконодательно различается несколько режимов собственности:

·         общая совестная – возникает, когда одной квартирой владеет несколько человек, при этом доли между ними не распределены, например, супруги, купившие жилье в ипотеку;

·         общая долевая – квартира принадлежит нескольким собственникам, при этом доли между ними распределены, например, мужу, жене и их сыну принадлежит по 1/3 жилища (распределение не обязательно может быть пропорциональным);

·         индивидуальная – характерна для коммунальных квартир (при этом некоторые коммуналки оформлены в рамках приватизации как общая долевая собственность).

Менее охотно банки одобряют ипотеку в общую долевую собственность и с большим желанием – в индивидуальную. Если доли в жилище не распределены, то получить ипотеку на выкуп своей части технически невозможно.

Необходимость прибегнуть к ипотечному займу при покупке доли в квартире возникает чаще всего в следующих случаях:

·         клиент владеет долей в жилье и выкупает остальные у прочих собственников (или только у одного владельца);

·         заемщик желает увеличить свой процент владения, выкупив одну из долей у одного из собственников;

·         заемщик хочет войти во владение квартирой, выкупив долю у одного из собственников.

Чаще всего речь идет о долевой собственности при покупке в ипотеку недостающей комнаты в коммунальной квартире. В этом случае вероятность одобрения будет гораздо выше, чем если заемщик хочет приобрести долю в обычной квартире.

Если же продажа осуществляется между родственниками, допустим, один брат продает свою долю другому, то банк вряд ли выдаст ипотеку из-за опасения, что такой кредит будет носить нецелевой характер. Подразумевается, что родственники могут провести фиктивную сделку, когда деньги будут потрачены не на покупку доли, а распределены внутри семьи.

Поэтому, если необходимо всё же оформить такую ипотеку, нужно обосновать, почему стороны не производят операцию дарения – например, находятся в ссоре и принципиально не общаются друг с другом.

Банки чаще всего одобряют ипотеку, если сделки производятся не между родственниками. Например, если производится выкуп доли в коммунальной квартире. Или бывший муж выкупает жилье у бывшей жены. Или если квартиру когда-то приобрели два друга, а потом один продал долю другому.

При продаже доли обязательно потребуется согласие прочих собственников. Например, если квартирой владеют трое людей, и один из них продает долю другому, без согласия третьего Регпалата откажется производить регистрацию перехода права собственности.

Согласие оформляется в письменном виде у нотариуса. Стоимость документа – от 1000 рублей.

Если речь идет о продаже доли в коммунальной квартире, то соседи также должны дать согласие на ее реализацию. Дело в том, что они по закону обладают приоритетным право выкупа. Если продажа доли осуществляется третьему лицу, то они должны подтвердить свое согласие на проведение операции.

Этот документ также оформляется у нотариуса. Согласие должен дать каждый собственник.

При дарении же доли согласия прочих совладельцев квартиры не требуется.

Выдавая ипотеку, банки налагают на объект недвижимости залог. В случае, если клиент не сможет выплатить кредит, то банк сможет через суд истребовать жилье себе, чтобы продать и получить денежные средства назад.

В случае с целой квартирой никаких проблем не возникает. Она полностью переходит под залог, и банк сможет без проблем продать ее.

Другое дело, если речь идет о комнате в коммунальной квартире. В таком случае вероятность одобрения займа будет гораздо выше, так как комната фактически является отдельным и гораздо более ликвидным имуществом по сравнению с абстрактной долей.

Кроме того, приобретение доли в залог со стороны банка сопряжено с дополнительными рисками.

Например, если доля была выделена с нарушением закона, то сделку могут признать ничтожной, и у банка вообще не окажется залога.

Или если права на собственность оспорят наследники и другие претенденты – на время судебного разбирательства недвижимость окажется «замороженной», и банк не сможет продать предмет залога.

Если же в залоге оказывается только доля, то такая недвижимость становится практически неликвидной. Действительно, желающих приобрести, например, только 1/4 квартиры и делить жилье с другими собственниками, очень мало.

Поэтому банки крайне редко соглашаются выдавать ипотеку на долю. Ведь в случае невыплаты кредита они смогут забрать долю, но продать ее и выручить деньги – нет.

Несмотря на то, что кредитование покупки доли в целом более рискованно, чем целого имущества, некоторые банки готовы выделить для этого средства. Но нужно быть готовым к более жестким условиям:

·         потребуется оплата минимального взноса в 20-50% от стоимости доли;

·         проценты по ипотеке при долевой собственности будут выше среднего значения на 2-3 пункта;

·         уменьшится срок кредитования до 10-15 лет;

·         сократится возможная минимальная сумма – обычно на покупку доли выделяют не более 1-1,5 млн рублей.

Банков, которые готовы выделить ипотеку на долю, не так уж и много:

·         ФК Открытие – по продукту «Квартира» можно оформить ипотеку под 9,3%;

·         ДельтаКредит предлагает ипотеку «Квартира или доля» под 10,25%;

·         Тинькофф банк готов предоставить деньги на выкуп последней доли по ставке от 8,5%;

·         Сбербанк кредитует покупателей долей по стандартной программе под 9,5%;

·         СКБ-Банк предлагает ипотеку для выкупа долей от 14% годовых;

·         Фора-Банк предоставляет сразу 2 программы ипотечного кредитования с общей ставкой от 10,25%;

·         Зенит Банк выдает специальный заем под 10,45%;

·         Восточный банк готовы выделить ссуду под 11%;

·         Эксперт Банк одобряет ипотеку по программе «Комната в кредит» для приобретения жилья в коммуналке с минимальной ставкой 13,5%.

Также можно обратиться в Транскапиталбанк, Российский Капитал, Московский Индустриальный банк, Уралсиб, Трансстройбанк, которые не предлагают специальных кредитов для покупки доли.

В целом составление договора ипотеки долевой собственности не отличается от стандартного. В нем указываются:

·         данные продавца доли и ее приобретателя;

·         детальное описание объекта недвижимости с указанием адреса, площади и других параметров;

·         количество передаваемых долей;

·         стоимость доли и алгоритм расчета;

·         права и обязанности сторон.

В конце договора ставятся подписи участников сделки. Так как доля приобретается в ипотеку, то к нему прикладывается закладная, в которой описаны условия передачи доли под залог банку.

Порядок приобретения доли в ипотеку таков:

·         стороны обращаются в банк и выясняют, вообще возможна ли подача такого заявления;

·         покупатель подает заявление-анкету на получения ипотеки;

·         в случае одобрения стороны готовят документы на квартиру, заручаются согласием оставшихся собственников (если они имеются);

·         пакет документации передается в банк для проверки;

·         если всё в порядке и банк одобряет ипотеку, стороны заключают и подписывают договор, передают его на регистрацию через МФЦ;

·         банк переводит деньги продавцу, а с покупателем заключается договор ипотечного кредитования.

Регистрация права собственности занимается порядка 5-7 рабочих дней. При ускоренной все документы будут готовы за 3 дня.

Покупатель может использовать налоговый вычет при ипотеке на долевую собственность – точно также, как и при покупке целой квартиры. Можно использовать такие типы вычета:

·         имущественный – возвращается 13% от стоимости доли, максимальная сумма возмещения рассчитывается с 2 млн рублей;

·         на проценты – можно вернуть часть уплаченных процентов по ипотеке, максимум – 13% от 3 млн рублей.

При этом если стоимость доли составила меньше 2 млн рублей, то остаток можно перенести на другие объекты недвижимости. А вот вычет на проценты по ипотеке используется один раз в жизни, даже если лимит не исчерпан.

Чтобы воспользоваться своим правом на вычет, необходимо заполнить декларацию 3-НДФЛ и подать ее налоговый орган. Оба типа вычета можно использовать вместе.

При продаже в ипотеку долевой собственности НДФЛ платится при выполнении следующих условий:

·         доля продана с выгодой для продавца (например, он покупал ее за 1 млн рублей, а продал за 1 млн 200 тысяч);

·         доля находилась в собственности менее 5 лет.

В таком случае нужно рассчитать свою прибыль с доли и уплатить в бюджет 13% от нее. Например, в указанном выше случае нужно перечислить в виде НДФЛ 26 тысяч рублей.

Так как банки в целом не очень охотно выделяют ипотеку на покупку доли, то можно прибегнуть к альтернативным методом купли-продажи недвижимости.

Другой вариант – взять ипотеку под залог уже имеющегося жилья. Например, под вторую квартиру. Размер ипотеки в этом случае будет ограничен 80% от стоимости залога. Минус способа заключается в том, что под обременением окажутся сразу два объекта недвижимости.

Третий вариант – оформить договор аренды с последующим выкупом. В этом случае вообще можно обойтись без банка. Покупатель просто вносит ежемесячные или еженедельные платежи владельцу жилья, а после того, как их сумма превысит заявленное значение, договор будет считаться исполненным.

Самый очевидный вариант – оформить кредит. Проценты по нему будут значительно выше, чем по ипотеке, как и итоговый платеж. Поэтому если речь идет о крупной сумме, то дохода заемщика может не хватить. С другой стороны, доли стоят намного меньше, чем целая квартира, так что можно найти подходящую программу. К тому же не нужно будет уплачивать первоначальный взнос и передавать в залог долю.

Источник: https://legum24.ru/sovetyi-yuristov/dolevaya-sobstvennost-ipoteka.html

Как продать половину (долю) дома в Украине

Общая долевая собственность соседей на недвижимость

В ряде случаев владение недвижимостью предполагает право собственности не на всю квартиру или дом, а только на определенную их часть.

Часть общей жилой площади могла достаться по наследству, в результате деления имущества при разводе, могла быть подарена или куплена. Таких владельцев естественно интересует вопрос, как продать часть дома или квартиры.

Разберем все варианты продажи доли в доме, предусмотренные украинским законодательством.

Какая именно у вас общая собственность?

Владение частью дома предполагает право общей собственности, которое может быть двух видов, от которых зависит порядок и возможности продажи части недвижимости.

Первый вариант – долевая собственность, второй – совместная. Долевая предполагает четкое определение долей и это плюс для того, кто интересуется, как продать долю в доме, поскольку статьей 361 Гражданского кодекса Украины предусмотрено право самостоятельно распоряжаться собственной долей в совместной долевой собственности.

В случае с совместной общей собственностью все сложнее, поскольку по закону вы совместно с совладельцами на равных правах владеете всем домом.

Бывает, что невозможно физически выделить части каждого владельца, но и в этом случае в документации указывается, какой именно долей владеет каждый собственник, и собственность становится долевой.

Возможно ли и как продать часть дома в Украине при такой форме собственности с соблюдением законодательства? Оказывается, это возможно только при согласии совладельцев. Подробнее – дальше.

Преобладающее право совладельца

В обоих случаях в законе предусмотрено преобладающее право совладельца на покупку продаваемой доли. Каждый совладелец должен быть извещен о намерении продажи и цене.

Часто это оформляется официально: риэлтор, продавец или сопровождающий сделку нотариус направляют всем совладельцам письма с объявлением о планируемой продаже. На рассмотрение предложения совершить покупку совладельцам дается месяц.

Если совладельцы изъявят желание купить, продавать нужно будет им, причем, поскольку за ними преимущество.

Если совладельцы отказались от покупки, они должны закрепить это заявлением, заверенным лично у нотариуса. Сложности возникают с тем, что совладельцы не всегда хотят посещать нотариуса для решения не своих проблем, это минус. Как видим, владея частью недвижимости лучше дружить с соседями и совладельцами, тогда будет больше шансов договориться.

Совместная собственность

Если собственность общая, необходимо сначала провести процедуру выделения в ней доли, иначе продать не получится.

Ведь для продажи нужна оценка недвижимости, а стоимость доли предполагает задокументированное определение этой доли.

Таким образом, прежде чем искать ответ на вопрос, как продать половину дома, у владельца должен быть документ о том, что он владеет ½ долей дома.

Как продать долю в доме без согласия совладельцев

Учитывая сложности с нотариально заверенным отказом совладельцев, а иногда и с разыскиванием их, у многих возникает вопрос, как продать часть дома без согласия соседей и возможно ли это.

Возможно, вариантов несколько и все они не идеальны.

Первый вариант – собрать информацию о совладельцах, разослать им письма с предложением приобрести долю, подождать месяц, и, если никто не откликнется, начать процедуру продажи.

Для этого нужно найти риэлторскую контору, которая согласится сопровождать такую сделку. На это не все соглашаются, так как существует риск обращения совладельцев в суд с попытками отменить сделку.

Второй вариант – оформить сделку договором дарения. Однако по законодательству, одариваемый должен уплатить налог в размере 5% от стоимости жилья и 1,5% военного сбора. Это может обернуться в серьезную сумму, даже если стоимость части дома довольно скромная.

Дело в том, что для сделки необходимо получить официальную оценку недвижимости, а она основана не на состоянии вашего дома и принятой между сторонами стоимостью, а на средней стоимости недвижимости в конкретном регионе, городе, районе.

Если, к примеру, средняя цена дома в Одессе миллион гривен, а в Одесской области 500 тысяч, то именно так будет оценен и дом, участвующий в сделке, даже если вы продаете его за 100 тысяч гривен. Именно от официальной стоимости и будет насчитываться налог.

Если продать часть дома важно, придется выбирать один из описанных вариантов. Надеемся, что со знанием всех нюансов ваш выбор будет осознанным и взвешенным.

Источник: http://1realty.ua/index.php/articles/186-kak-prodat-polovinu-doma-v-ukraine

Преимущественное право покупки доли в квартире

Общая долевая собственность соседей на недвижимость

Последнее обновление: 17.03.2018

Преимущественное право покупки доли квартиры – это право совладельцев (сособственников) выкупить долю в квартире у своего соседа, прежде чем он продаст ее кому-либо еще на стороне. То же самое относится и к отдельной комнате в составе коммунальной квартиры. Поясним подробнее.

Если квартирой владеют по праву собственности несколько человек, то такая собственность является общей, и она может быть двух видов:

  1. общая совместная собственность, или
  2. общая долевая собственность.

Подробнее об этих видах собственности на квартиру – смотри в отдельной статье Глоссария по ссылке.

Здесь же мы рассмотрим только случай с общей долевой собственностью, так как именно она позволяет продать долю в квартире, и именно здесь применяется право преимущественной покупки этой доли (или комнаты).

Выписка из Домовой книги – Кто? Где? Когда? Форма, вид и состав этого документа.

Доли в квартире могут быть либо «идеальными» (т.е. не выделенными в натуре, например – 1/3 или 3/25), либо «реальными» (т.е. выделенными в натуре, например – отдельная комната 15 кв.м.).

Каждый участник долевой собственности имеет право продать свою долю в квартире, как в виде отдельной комнаты, так и в виде «идеальной доли».

Но прежде, он в обязательном порядке должен предложить выкупить свою долю другим участникам долевой собственности (то есть другим собственникам квартиры, соседям).

Закон дает соседям то самое право приоритетной покупки доли в своей квартире, по отношению к любому другому покупателю «с улицы».

И только в случае отказа соседей от выкупа доли, Продавец этой доли имеет право продать ее на открытом рынке стороннему покупателю.

Важный момент! Предложение выкупа доли в квартире для совладельцев должно содержать те же условия (в первую очередь – цену), которые будут предлагаться всем остальным покупателям. Иначе, например, если совладельцам предложен выкуп доли, скажем, за 100 руб., а затем эта доля продана на рынке за 90 руб., то совладельцы могут оспорить эту сделку на законных основаниях.

Преимущественное право покупки доли квартиры регулируется статьей — ст. 250 ГК РФ. И если это право было нарушено (т.е. доля квартиры была продана стороннему покупателю без уведомления соседей), то любой из них в течение трех месяцев может потребовать через суд перевода на него всех прав и обязанностей покупателя (пункт 3 указанной статьи).

В каких случаях регистрация сделки с квартирой может не состояться? Причины приостановки и отказа в регистрации прав – смотри по ссылке.

Использовать свое приоритетное право выкупа доли может любой из соседей-сособственников по квартире. И если таких претендентов несколько, то Продавец доли сам выбирает, кому из них ее продать.

Но что делать, если соседи по квартире, имея такое приоритетное право покупки, не выкупают предложенную им долю? Тогда Продавцу надо зафиксировать отказ от права преимущественной покупки. Как это делается? Читаем ниже.

Какие документы остаются у Продавца и у Покупателя после покупки и продажи квартиры, и для чего они нужны?

Отказ от преимущественного права покупки доли квартиры

Оповещение других собственников о намерении продать долю в квартире, и об их преимущественном праве ее купить, нужно делать письменно, путем отправки им заказного письма с уведомлением о вручении. Это позволит Продавцу иметь документальное доказательство соблюдения закона.

Уведомление о выкупе доли в квартире пишется Продавцом в произвольной форме, примерно в таком виде (образец):

От кого (ФИО); Кому (ФИО).

Уведомление о продаже доли в квартире

Настоящим уведомляю, что я (ФИО, пасп. данные, проживающий по адресу…), продаю принадлежащую мне долю в размере 1/3, в праве общей долевой собственности на квартиру, расположенную по адресу … (адрес), за сумму в … (цена цифрами и прописью) рублей.

Предлагаю Вам воспользоваться преимущественным правом покупки доли в указанной квартире, в соответствии со ст. 250 ГК РФ, и выкупить мою долю по указанной цене в течение месяца со дня получения настоящего уведомления.

В случае Вашего отказа от выкупа доли, или неготовности совершить выкуп в указанный срок, моя доля в праве общей собственности на квартиру будет продана другому лицу.

Дата, ФИО владельца доли, подпись.

На раздумья соседям-совладельцам дается один месяц (по закону). Если совладельцы квартиры готовы выкупить долю, они должны это сделать в течение 30-ти дней с момента предложения. Отсутствие ответа в течение этого срока понимается как отказ от выкупа доли.

Но можно и не ждать положенный по закону месяц, а оформить отказ соседей (сособственников квартиры) от выкупа доли или комнаты сразу. Тогда закон позволяет продать эту долю в квартире любому постороннему лицу хоть в тот же день.

Как правильно оформить задаток при покупке-продаже квартиры – условия, срок и сумма. См. в заметке по ссылке.

Как оформляется отказ от выкупа доли в квартире?

Если другие собственники не хотят или не имеют возможности для выкупа, они могут письменно оформить отказ от своего права преимущественной покупки доли квартиры, и заверить его у Нотариуса (нотариальное удостоверение здесь необязательно, но желательно). Этот письменный отказ от выкупа доли затем понадобится Продавцу для регистрации сделки.

Если же соседи-собственники не дают своего отказа на выкуп доли в квартире, но и не выкупают ее (такое в практике случается), то Продавец просто ждет положенный по закону месяц, после чего автоматически получает право продавать свою долю кому угодно.

При этом, почтовый документ, свидетельствующий об отправке другим собственникам квартиры заказного письма с уведомлением, нужно, конечно, сохранить.

Какой будет налог при одновременной продаже и покупке квартиры (например, в альтернативной сделке)? Смотри по ссылке.

Регистрация продажи доли в квартире

Продажа доли квартиры постороннему лицу, равно как и продажа ее соседям-сособственникам, требует государственной регистрации в Росреестре.

В составе пакета документов, подаваемых на регистрацию продажи доли в квартире, должно быть подтверждение того, что Продавец оповестил всех остальных собственников о своем намерении. Для этого Продавец прилагает к документам копию того самого письма-уведомления о продаже доли в квартире с предложением выкупить ее по указанной цене.

Если от соседей-собственников получен письменный отказ от своего права преимущественной покупки доли в квартире, то эта бумага тоже прилагается к пакету документов. Тогда процесс регистрации начнется сразу.

Если же отказа от соседей-собственников нет (но письмо-уведомление приложено), то документы на регистрацию все равно примут, но сама регистрация начнется только через отведенный законом срок для преимущественного права выкупа – один месяц.

Сопровождение сделки опытным юристом снижает риски ВСЕГДА (особенно для Покупателя квартиры).
Услуги профильных юристов по недвижимости можно найти ЗДЕСЬ.

«СЕКРЕТЫ РИЭЛТОРА»:

Подробный алгоритм действий при покупке и продаже квартиры или ее доли – представлен в интерактивной карте ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ (откроется во всплывающем окне).

Источник: https://kvartira-bez-agenta.ru/glossarij-rieltora/preimushhestvennoe-pravo-pokupki-doli-kvartiry/

Нюансы и подводные камни общей долевой собственности

Общая долевая собственность соседей на недвижимость


Ключевые слова: продажа доли, покупка доли, недвижимое имущество, общая долевая собственность.

В наше время приобрел актуальность вопрос общей долевой собственности ввиду того, что существует множество тонкостей при оформлении сделки, когда мы захотим, например, в нашем случае, купить или же продать долю в имуществе. Как же нам не пострадать от мошенников и без проблем оформить право собственности на купленную долю в имуществе или же продать свою долю?

Давайте разберемся для начала в том, что же такое вообще доля и есть ли смысл ее покупать? При покупке имущества двумя и более лицами в большинстве своем происходит оформление в общую долевую собственность (за исключением приобретения жилья в браке, поскольку в данном случае оно оформляется в совместную). После того как произошла регистрация права собственности и Вам выдают на руки выписку из ЕГРН, то соответственно Вы становитесь собственниками каждый пропорционально своей доли, после чего Вы имеете право распоряжаться имуществом по своему усмотрению без нарушения правил действующего законодательства и также интересов иных владельцев. Сами же пропорции долей дольщики могут определить по соглашению, опираясь на тот факт сколько каждый из них вложил в данную общую покупку имущества. Не стоит забывать, что каждый собственник наделяется не только правами, но и обязанностями по содержанию имущества.

Сейчас на нашем рынке жилья отсутствует спрос на отдельно взятые доли, которые не были выдели в натуре, поэтому смысл в приобретении таковой возникает только в случае, если Вам необходимо получить прописку в области или же Вы намерены завладеть всей площадью квартиры, покупая оставшиеся доли.

На мой взгляд выгоднее покупать именно доли, а не все имущество целиком, поскольку реальная стоимость такого жилья в десятки раз ниже кадастровой.

Для наглядности вышесказанного приведем пример жизненной ситуации, когда две сестры Ирина и Альбина переехали в область на постоянное место жительства и решили приобрести совместное имущество для проживания. Сестры нашли объявление о продажи ½ доли в четырехкомнатной квартире.

По статистике выявленных на сайтах объявлений о продаже недвижимости в том же районе квартиры имели стоимость порядка 10 миллионов рублей, а ½ доля стоила 2,5 миллиона рублей, поэтому Ирина и Альбина решили произвести экономию собственных средств и приобрести долю в имуществе.

Спустя семь месяцев соседку, имеющею также ½ долю в жилье, повысили на работе, и она была вынуждена переехать в другой город на расстоянии 6531 км от нынешнего места работы, поэтому ей пришлось продать свою долю по стоимости в разы ниже кадастровой. Таким образом, квартира сестрам обошлась в 5 миллионов рублей, вместо 10.

Но стоит оговориться о том, что не всегда все так складывается благополучно, в связи с тем, что покупка имущества, находящегося в общей долевой собственности, считается очень важным жизненным этапом.

Ведь сейчас множеству людей приходиться работать на производстве много лет, чтобы приобрести жилье или же вообще всю жизнь расплачиваться за ипотеку.

Таким образом, необходимо перед заключением сделки по купле-продаже недвижимости очень тщательно проверить приобретаемый объект.

На что нужно обратить внимание? Первоочередное — это подлинность предоставляемых документов продавцом, если кто-то выписывался из квартиры узнать по какой причине это произошло, также потребовать справки о дееспособности существующих владельцев долей.

Перед приобретение доли в имуществе стоит быть очень осторожным, ведь такие сделки сопровождаются «подводными» камнями, такими как: 1) соседи могут впоследствии оказаться очень скандальными, ведущими чрезмерно разгульный образ жизни, соответственно проживать с ними будет мягко сказать сложно, а при попытке продать или же обменять свою долю быстро точно не получится. 2) если на момент сделки один из собственников недвижимости будет признан несовершеннолетним по инициативе органов опеки и попечительства, то соответственно и сделка по суду может быть признана недействительной. В таком случае при обнаружении факта о том, что один из владельцев является несовершеннолетним, следует потребовать от продавца разрешение органа опеки и попечительства. Но стоит отметить, что такую справку выдадут лишь в случае, если жилищные условия ребенка при продаже доли останутся прежними, либо улучшатся. Лицами, подающими заявление в суд о признании сделки недействительной могут быть как сотрудник органа опеки, так и любое заинтересованное лицо [1].

Что можно сказать о сторонах сделки купли-продажи доли в общем долевом имуществе? Итак, сторонами сделки могут выступать как физические лица, так и юридические. Последние могут являться продавцами такого имущества, если до этого оно было изъято за долги и впоследствии подлежит реализации.

Так кто же имеет преимущественное право на покупку? Конечно же владельцы остальных долей [2]. Стоить помнить о том, что только при письменной форме отказа этих владельцев, доля может быть продана иным лицам.

В случае, когда продавец не учел интересы владельцев остальных долей имущества, впоследствии любой из ваших соседей имеет право по суду признать сделку недействительной и Вы имеете риск оказаться на улице.

Если же Вы желаете избежать подобных неприятностей заблаговременно предупредите продавца о том, что Вам нужны письменные отказы в приобретении продаваемой доли в общем долевом имуществе всех совладельцев, список которых можно узнать в выписке из ЕГРН. Лишнем не будет лично переговорить с каждым из указанных в выписке людей и убедиться лично.

Рассмотрим подробнее порядок покупки доли в недвижимом имуществе. Стоит сказать, что особых отличий в приобретении долей в недвижимости от приобретения недвижимости в целом не имеется.

Алгоритм таков: 1) продавец передает письменные уведомления совладельцам недвижимости с оповещением о продажи доли (в уведомлении должно быть указана информация о стоимости доли и о предложении возможности ее приобрести).

Нецелесообразно не уведомлять, по причине того, что возможно в течении трех месяцев дольщики могут потребовать пересмотра сделки через суд, который будет на стороне именно дольщиков. Покупатель в свою очередь может потребовать от Вас возмещении расходов.

Данное решение принимается в течении одного календарного месяца, лучше всего уведомления отправлять заказным письмом, в случае того, чтобы у Вас имелись доказательства о таковом направлении. 2) составить и подписать, нотариально удостоверить документацию, а именно составить сам договор купли-продажи, акт приема-передачи и договор отчуждения.

Лучше всего за составлением данным документов обратиться к юристам. Услуги конечно же платные, но Вам удастся избежать проблем и ошибок при составлении и в дальнейшем при регистрации сделки в Росреестре. 3) процедура регистрации перехода прав от продавца к покупателю, которая осуществляется в Росреестре или же МФЦ «Мои документы». Итогом вышеуказанных действий будет получение выписки из ЕГРН, которая подтвердит переход прав собственности на долю.

После того, как имущество реализовано продавцу стоит уплатить налог в доход государства в размере 13 % с полученного дохода, но только в том случае если он владеет недвижимостью менее 5 лет и причем купил дешевле, чем продал.

Можно ли самому прописаться в квартиру, где есть своя доля и можно ли прописать кого-либо еще? Следует обратить внимание на тот момент, что когда Вы станете собственником доли без согласия соседей, Вы сможете зарегистрироваться сами и прописать жену, мужа и ребенка, который не достиг совершеннолетнего возраста.

А в остальных случаях такая регистрация может быть осуществлена только лишь после того как остальные владельцы дадут Вам согласие.

Таким образом, если Вы планируете в будущем прописать сестру, папу или маму, сразу регистрируйте сделку на нескольких собственников, чтобы в дальнейшем не возникало противоречий между соседями.

К покупке недвижимости, находящейся в общей долевой собственности, я бы не рекомендовала доли, переданные по наследству, когда с момента смерти наследодателя не прошло еще 3 лет, поскольку за это время могут появиться люди, которые имеют право на наследство. Обычно такого рода ситуации заканчиваются в зале суда, тратой своего личного времени и семейного бюджета.

Зачастую один из владельцев категорически отрицательно относиться к вопросу о продаже своей доли, в этом случае стоит прибегнуть к уведомлению иных собственников долей о том, что вы имеете желание продать свою часть. И уже если в течении 30 календарных дней ответа официального не поступает, то есть молчание — означает отказ от покупки, мы и можем прибегнуть к продаже своей доли.

Нередки случаи, при которых лицо, имеющее в собственности долю, которая значительно меньше других долей, отказывается продавать указанную. Данный вопрос можно решить принудительно путем обращения в суд.

Ранее упоминалось о проблеме для покупателя в случае, когда одна из долей принадлежит несовершеннолетнему ребенку, поскольку из-за своего возраста он не может дать свое согласие на продажу, поэтому нужно оформить на несовершеннолетнего долю, равную продаваемой, в другом недвижимом имуществе.

При покупке у покупателя следует также проверить на какие средства было приобретено жилье. В случае если недвижимость была приобретена за материнский капитал, и она находится в долевой собственности у супругов, то жилье должно быть поделено на всех членов семьи, иначе сделку могут признать недействительной.

В сделках купли-продажи жилья имеется немалый риск связаться с мошенниками. Какова же их схема обмана? Мошенники выкупают одну из долей, а затем пытаются выкупить все остальные, но по стоимости ниже рыночной.

Для данной цели они идут на все для того, чтобы сделать жизнь соседей невыносимой, в связи с чем рано или поздно собственники остальных долей соглашаются продать свои доли по цене, предложенной мошенниками, поскольку иного выхода у них не остается.

Покупка и продажа доли в недвижимости процесс очень осторожный и внимательный. При подписании документов стоит тщательно выверять каждую строку, чтобы в дальнейшем избежать вытекающих из-за невнимательности и неосторожности проблем. Двояко можно ответить на вопрос о целесообразности приобретения доли в общем долевом имуществе, поэтому приобретать такое имущество или нет решать только Вам.

Литература:

  1. Зинченко С. А., Тютюник П. Н. Общая долевая собственность в гражданском законодательстве России: проблемы, решения // Северо-Кавказский юридический вестник. № 1. 2012. С. 257.
  2. Кузнецова Л. В. Некоторые проблемы осуществления преимущественного права покупки доли в праве общей долевой собственности // Журнал российского права. № 4. 2014. С. 318.

Основные термины(генерируются автоматически): доля, общая долевая собственность, продажа доли, недвижимое имущество, общее долевое имущество, том, имущество, покупка имущества, владелец, жилье.

Источник: https://moluch.ru/archive/260/59707/

Проблемы продажи недвижимости из-за самовольного строительства соседа

Общая долевая собственность соседей на недвижимость

Казалось бы, сама по себе такая постановка вопроса абсурдна.

Сосед что-то там самовольно построил, а почему у меня должны быть из-за этого проблемы? Быть такого не может! Оказывается, может при условии, что ваша недвижимость и недвижимость соседа находятся в общей долевой собственности.

Если вы единоличный собственник недвижимости, вздохните облегченно – у вас все в порядке, эта статья будет интересна только тем, у кого есть доля в совместной собственности.

Чтобы понять источник проблемы, давайте разберемся, что такое долевая собственность.

Собственность двух или более лиц с определением долей каждого из них в праве собственности является совместной долевой собственностью (ч. 1. ст. 356 ГК Украины).

Чтобы было совсем понятно, то совладелец владеет не частью конкретного имущества, а только долей в праве собственности на это имущество.

Если есть дом, у которого три совладельца, каждый из которых владеет, например, 1/3 доли в совместной собственности, так он будет владеть 1/3 доли каждой комнаты, флигеля, сарая, погреба и т. д.

Совладельцы тут же могут возразить, мол это ерунда, я уже 20 лет владею конкретной частью дома и надворными постройками, которые огородил заборами!

Так вот, это называется владение «по понятиям», а по закону – все общее!

Если совладелец внимательно прочтет свой правоустанавливающий документ, то он поймет, что ему продали/подарили/признали право собственности/вступил в наследство на, например, 39/100 дома, состоящего из… далее будет идти перечисление всего того, что входит в состав дома, а вот какое конкретно имущество составляет 39/100 – об этом ни слова.

Если продолжаете сомневаться, посмотрите в свой техпаспорт. Там будет чертеж усадьбы со всеми надворными постройками, чертеж всего дома и таблицы с техническими параметрами строений, но вряд ли вы найдете там указание кому и что принадлежит конкретно.

Однако, несмотря ни на что, человек считает себя собственником определенной части дома и ему все равно, что его сосед делает за забором.

Теперь представьте, что сосед самовольно сделал пристройку к дому или поставил, как он считает, на своей земле сарай или туалет.

Наступает время, а оно обязательно наступит, когда один из совладельцев захочет распорядиться своей долей: продать/подарить/завещать.

Приходит техник БТИ, зарисовывает все, что видит и через какое-то время совладелец получит техпаспорт, в котором будет стоять штамп, что, например, строение «У» возведено самовольно. Посмотрев на схему, совладелец облегченно вздыхает, ведь строение «У» – это соседская баня и меня это не касается.

Так будет продолжаться до тех пор, пока он не покажет документы нотариусу, который попытается объяснить продавцу, что в самовольном строительстве соседа есть его доля, а, устав объяснять, просто откажется заверять договор отчуждения доли до тех пор, пока продавец не решит проблемы самовольного строительства.

Почему попытается? Потому что слова нотариуса будут тут же отвергнуты, и продавец уйдёт с твердым убеждением, что нотариус от него чего-то хочет.

И только после длительных поисков «правильного» нотариуса и консультаций с адвокатами перед продавцом станет вопрос «Что делать?».

Самый простой ответ – устранить самовольное строительство, но тут же последует второй вопрос «Как?» и «Кто это будет делать?».

На вопрос «Кто это будет делать?» у людей всегда готов ответ: кому надо, тот и сделает, но, в нашем случае, самострой ведь соседский, поэтому узаконивать его или сносить должен только сосед, а ему это не нужно, ведь он ничего не продает и собирается с этим жить вечно!

Конечно, сосед своим самовольным строительством нарушил закон, поскольку совладелец жилого дома, иного строения, сооружения может сделать только в определенном законом порядке за свой счет достройку (пристройку) без согласия других совладельцев, если это не нарушает их прав (ч. 4 ст. 357 ГК Украины), поэтому можно подавать в суд иск на соседа с требованием снести самовольную постройку.

Возможно, продавец получит нужное ему решение суда, но ему еще придется через государственных исполнителей за свой счет сносить это строение, так что, через год – два, может быть, дело дойдет до изготовления нового техпаспорта.

Есть советчики, предлагающие заключить между совладельцами и нотариально заверить договор о порядке владения и пользования имуществом, находящимся в их совместной долевой собственности (ст. 358 ГК Украины), однако, в нашем случае, такой договор бесполезен, поскольку он не делит в натуре имущество между его совладельцами, т. е. самострой, все равно, останется общим.

Идеальным способом решения проблемы будет раздел имущества, находящегося в совместной долевой собственности (ст. 367 ГК Украины), для чего совладельцы должны прийти к нотариусу и заверить договор о разделе имущества.

Но, для реализации этого способа нужно согласие всех совладельцев и государственная регистрация долей в госреестре недвижимого имущества, а вот тут начинаются проблемы, потому что, как правило, такая регистрация есть только у того, кто собрался отчуждать свою долю, поэтому поход к нотариусу исключается.

Продолжение следует…

24.08.2018.

Источник: https://alfadom.net/stati/171-problemy-prodazhi-nedvizhimosti-iz-za-samovolnogo-stroitelstva-soseda

Всё о кредитах
Добавить комментарий