Освобождение жилья или заключение Договора коммерческого найма

62. Договор коммерческого найма жилого помещения: понятие, виды, признаки, субъект, форма, порядок заключения, изменения и расторжения, цена, срок договора

Освобождение жилья или заключение Договора коммерческого найма

По договору наймажилого помещения одна сторона – собственникжилого помещения или управомоченноеим лицо (наймодатель) – обязуетсяпредоставить другой стороне (нанимателю)жилое помещение за плату во владение ипользование для проживания в нем.

В договорекоммерческого найма жилого помещениянаймодатель выступает как предприниматель,преследующий цель извлечения прибыли

Признаки:консенсуальный,возмездный,двусторонний.

Для заключениядоговора коммерческогонайма нетребуются предпосылки в виде решениякакого-либо органа, выдача ордера и т.п.

В условиях действия принципа свободыдоговора ни на одном из контрагентовне лежит обязанность вступить в договорныеотношения.

Не действует и предусмотренноезаконом исключение, относящееся кпубличным договорам, поскольку договоркоммерческого найма жилого помещенияне относится к числу публичных.

Существенным длярассматриваемого договора являетсяусловие о предмете, а также другиеусловия, относительно которых позаявлению одной из сторон должно бытьдостигнуто соглашение.

Договор коммерческогонайма должен заключаться вписьменной форме.

Договор коммерческогонаймазаключаетсяна срок,не превышающий пяти лет. Однако срок неявляется существенным условием данногодоговора, стороны могут вообще неупомянуть о нем. В этом случае договорсчитается заключенным на пять лет.

Если договорзаключен на срок до одного года, онсчитается краткосрочным и на него нераспространяются правила, относящиесяк договору со сроком более одного года.В частности, на краткосрочный договорне распространяется норма о преимущественномправе нанимателя на заключение договорана новый срок.

Преимущественноеправо назаключение договора коммерческогонайма на новый срок (по истечении сроказаключенного договора) закон признаетза нанимателем.

Объектом договоракоммерческого найма можетбыть квартира, жилой дом, часть квартирыили жилого дома независимо от их размера.Нормы жилой площади на эти отношенияне распространяются, размер сдаваемоговнаем помещения определяется толькосоглашением сторон.

Стороны.Наймодателемвыступаетсобственник жилого помещения илиуправомоченное им лицо.

В качестве нанимателяможет выступатьтолькогражданин, физическое лицо

Наймодатель обязанпередать нанимателю свободное жилоепомещение в состоянии, пригодном дляпроживания, осуществлять надлежащуюэксплуатацию жилого дома, в которомнаходится сданное внаем жилое помещение,предоставлять или обеспечиватьпредоставление нанимателю за платунеобходимых коммунальных услуг,обеспечивать проведение ремонта общегоимущества многоквартирного дома иустройств для оказания коммунальныхуслуг, находящихся в жилом помещении.

Наниматель обязаниспользовать жилое помещение толькодля проживания, обеспечивать сохранностьжилого помещения и поддерживать его внадлежащем состоянии, своевременновносить плату за жилое помещение. Еслидоговором не установлено иное, нанимательобязан самостоятельно вносить коммунальныеплатежи. Не вправе производитьпереустройство и реконструкцию жилогопомещения без согласия наймодателя.

Изменение жилищногоправоотношения наймаможет касаться таких его элементов, какпредмет, субъекты, права и обязанностисторон, и происходить по разным юридическимоснованиям: соглашению сторон,одностороннему волеизъявлению однойиз них и др. Изменение правоотношениянайма жилого помещения наиболее частовстречается при социальном найме.

Для изменениядоговора жилищного найма необходимосогласие всехлиц, на которых распространяется егодействие, — нанимателя,членов его семьи и наймодателя.

Понятие «расторжениедоговора найма жилого помещения»неразрывно связано с понятием «прекращениеправоотношения найма жилого помещения».

Прекращениеданного правоотношения означаетокончание правовой связи, котораясуществовала между его участниками,либо вследствие ее принудительногоразрыва, либо в результате события, независящего от воли участников, либо посоглашению между ними или по воле одногоиз них.

Расторжение договораможно определить как разрыв правоотношениянайма жилого помещения по одностороннемуволеизъявлению нанимателя, а в случаях,предусмотренных законом, — по искунаймодателя.

Выселение —принудительноеосвобождение жилого помещения отзанимающих его лиц и от их имущества,т. е. выдворение из жилого помещения.

При коммерческомнайме расторжение договора и выселениедопускаются в исключительных случаях.

63. Договор социальногонайма жилого помещения: понятие, признаки.Понятие жилого помещения. Субъекты(права и обязанности, ответственность).Форма, предпосылки заключения: порядокрасторжения и выселения. Цена

По договору наймажилого помещения одна сторона – собственникжилого помещения или управомоченноеим лицо (наймодатель) – обязуетсяпредоставить другой стороне (нанимателю)жилое помещение за плату во владение ипользование для проживания в нем.

Приведенное определение договора наймажилого помещения является универсальными охватывает две разновидности такогодоговора, одной из которых являетсядоговор социального найма, заключаемыйв отношении только тех объектов, которыевходят в состав государственного илимуниципального жилищного фонда иотносятся к жилищному фонду социальногоиспользования.

Признаки:консенсуальный, бессрочный, носитсоциальный характер, выражающийся вбесплатности предоставления, объективностиотбора субъекта, в очередности.

Договор социальногонайма можетбыть заключен только на жилое помещение,относящееся к фонду социальногоиспользования, и при наличии у гражданинаопределенных предпосылок для егозаключения: нуждаемость в улучшениижилищных условий, постоянное проживаниев данном населенном пункте, состояниена учете нуждающихся в улучшении жилищныхусловий, наличие решения соответствующегооргана о предоставлении жилого помещенияданному гражданину и его семье всоответствии с действующими нормами,выдача ордера на занятие указанного внем жилого помещения.

При этом такжепредусмотрено, что указанный договорзаключается в простой письменной формена основании решения о предоставлениижилого помещения социального использования(ордера).

По договорусоциального найма жилого помещениянаниматель обязан вносить ежемесячно,не позднее 10-го числа следующего запрожитым месяца, квартирную плату, атакже плату за коммунальные услуги(водоснабжение, газ, электрическая итепловая энергия и другие услуги) поутвержденным в установленном порядкетарифам.

Стороны.Наймодателем по договору социальногонайма может быть собственниксоответствующего жилого помещения, отимени которого стороной в договоревыступает уполномоченный государственныйорган либо орган местного самоуправленияили управомоченное собственником лицо.Этот перечень сформулирован какисчерпывающий.

Нанимателем являетсягражданин Российской Федерации,состоявший на жилищном учете.

Наймодатель вправе:

– требоватьсвоевременного внесения платы за жилоепомещение и коммунальные услуги

Наймодатель обязан:

– передать нанимателюсвободное от прав иных лиц жилоепомещение;

– принимать участиев надлежащем содержании и ремонте общегоимущества многоквартирного дома, вкотором находится сданное внаем жилоепомещение;

– осуществлятькапитальный ремонт жилого помещения;

– обеспечиватьпредоставление нанимателю необходимыхкоммунальных услуг надлежащего качества.

Наниматель вправе:

– вселять в занимаемоежилое помещение иных лиц;

– сдавать жилоепомещение в поднаем;

– разрешать проживаниев жилом помещении временных жильцов;

– производить обменили замену занимаемого жилого помещения;

– требовать отнаймодателя своевременного проведениякапитального ремонта жилого помещения,надлежащего участия в содержании общегоимущества многоквартирного дома, атакже предоставления коммунальныхуслуг.

Наниматель обязан:

– использоватьжилое помещение по назначению и впределах, установленных Кодексом;

– обеспечиватьсохранность жилого помещения;

– поддерживатьнадлежащее состояние жилого помещения;

– производитьтекущий ремонт жилого помещения;

– своевременновносить плату за жилое помещение икоммунальные услуги;

– информироватьнаймодателя в установленные договоромсроки об изменении оснований и условий,дающих право пользования жилым помещениемпо договору социального найма.

Договор наймажилого помещения может бытьрасторгнутв судебном порядке по требованию любойиз сторон в договоре:

– если помещениеперестает быть пригодным для постоянногопроживания, а также в случае его аварийногосостояния;

– в других случаях,предусмотренных жилищным законодательством.

В случае расторжениядоговора найма жилого помещениянаниматель и другие граждане, проживающиев жилом помещении к моменту расторжениядоговора, подлежат выселению из жилогопомещения на основании решения суда.

Источник: https://studfile.net/preview/1707502/page:9/

Расторжение и выселение граждан по договору коммерческого найма

Освобождение жилья или заключение Договора коммерческого найма
Договор коммерческого найма (ДКН) представляет собой двухстороннюю сделку, по которой одна сторона, за оговоренное участниками соглашения вознаграждение, передает во временное владение и использование другой стороне, жилое помещение.

Заключение договора

Порядок оформления, основания для расторжения, правила и обязанности сторон регламентируются гл. 35 ГК.

Для заключения нет необходимости в соблюдении каких-либо условий (наличие трудового соглашения с собственником жилья, признание малоимущим), нужно лишь желание обеих сторон и их обоюдное согласие по всем пунктам.

Обязательными пунктами являются:

  1. Указание участников (Ф. И. О., паспортные данные, документы подтверждающие право собственности, в случае юридического лица — регистрационные сведения, название).
  2. Предмет договора (ст. 432 ГК) (характеристики помещения, адрес расположения).
  3. Период, на который заключен ДКН.
  4. Размер и способ оплаты.
  5. Права и обязанности сторон.

Участники

При заключении соглашения стороной, предоставляющей собственное жилье (наймодатель), может быть любой субъект гражданского права или уполномоченный представитель (юридическое, физическое лицо, муниципальный орган).

Стороной, которой передается помещение для временного проживания (наниматель), может быть только физическое лицо, являющееся при этом гражданином РФ (ст. 677 п. 1 ГК).

Юридические лица ДКН заключить не могут. Жилое помещение для временного владения и использования, юрлица могут принять только по договору аренды, условия которого регламентируются гл. 34 ГК и имеют ряд существенных различий.

На практике бывают ситуации, когда собственник жилого помещения подписывает с квартирантом договор аренды, стараясь учесть все возможные нарушения и тем самым подстраховать себя от возможных неприятностей.

При этом он указывает себя как арендодателя, а нанимателя, как арендатора. Что, по сути, неверно. Если возникнут спорные ситуации, которые решаются только в судебном порядке, суд признает документ недействительным. А значит и вытекающие из него права и обязательства.

Предмет

Объектом ДКН является жилое помещение, которое должно быть:

  • изолированным (дом, часть дома, квартира, отдельная комната в квартире) ст. 673 ГК РФ;
  • отвечать нормам противопожарной, безопасности, соответствовать санитарно-гигиеническим, техническим, строительным и другим государственным требованиям;
  • иметь все условия для проживания (наличие электричества, газа, воды, отопление).

В соответствии с указанными требованиями, например, дачный домик или времянка без света и воды может быть сданы в наем только по договору аренды.

Сроки

Максимальный период в течение которого ДКН считается действительным, составляет пять лет. В этом случае он является долгосрочным (ст. 683 п 1 ГК РФ).

Соглашение является краткосрочным, если заключено на срок менее одного года.

Если срок действия не прописан, то документ признается долгосрочным.

При краткосрочном ДКН наниматель имеет меньше прав, чем при долгосрочном соглашении.

Например, при краткосрочном договоре арендатор не имеет преимуществ на его перезаключение на новый срок, а при долгосрочном имеет (ст. 684 ГК РФ).

Оплата за предоставление жилья

Размер вознаграждения за сдачу жилья, сроки и способ оплаты устанавливаются по соглашению сторон, что фиксируется в документе (ст. 682 ГК РФ). Если время оплаты не указано, деньги следует вносить ежемесячно (ст. 682 п. 3 ГК РФ). Изменять в одностороннем порядке величину вознаграждения законом запрещено.

Наниматель, если они с наймодателем не пришли к иному соглашению, самостоятельно оплачивает коммунальные услуги, осуществляет текущий ремонт.

Права и обязанности

Лицом ответственным перед наймодателем за соблюдение требований является квартирант, за исключением случаев, когда проживающие с ним граждане являются сонанимателями помещения (ответственность будет совместной). Причем решение стать сонанимателями, они могут принять самостоятельно, поставив наймодателя в известность.

Правила и обязанности стороны устанавливаются по обоюдному соглашению, их нарушение влечет расторжение договора и выселение нарушителя.

Расторжение

Закон разрешает жильцу в любое время разорвать ДКН, если решение будет одобрено проживающими вместе с ним лицами, и за три месяца он письменно предупредит об этом наймодателя (687 п. 1 ГК РФ).

Наймодатель не может самостоятельно расторгнуть договор, даже если со стороны нанимателя, будет наблюдаться злостное неисполнение условий.

Разорвать соглашение, возможно только по решению суда, представив доказательства нарушений и сделанных наймодателем предупреждений о необходимости исправления.

Основания, по которым собственник может обратиться в судебную инстанцию за расторжением, изложены в ст. 687 ГК РФ:

Лицо, получившее во временное владение жилое помещение и заключившее долгосрочный ДКН, в течение полугода не уплачивает вознаграждение, в случае краткосрочного договора этот срок составляет 2 месяца.Наймодателем были сделаны письменные предупреждения о нарушении, установлено время для исправления, но наниматель никак не отреагировал и не представил уважительных причин, которые могли бы объяснить сложившееся положение дел.
Действия квартиранта или лиц, совестно проживающих, ведут к разрушению жилого помещения, порче. В этом случае суд, как ни странно, может стать на сторону нанимателя, предоставив ему в течение не боле одного года возможность исправить причиненные повреждения.Если наймодатель, спустя определенное судом время, повторно обратится с этим же вопросом в судебную инстанцию, суд еще раз может продлить срок до одного года для устранения совершенных нарушений. В общей сложности, при таком положении дел, собственнику придется ждать около двух лет в надежде, что жилец, может быть, все же восстановит помещение.
Наниматель использует помещение не для проживания,а для иных целей (склад, торговля).
Своими поступками арендатор нарушает общественный порядок и права соседей,а сделанные владельцем предупреждения не находят адекватного отклика.

Освобождение помещения

У наймодателя есть несколько путей разрешения ситуации по выселению нанимателя.

1.Обратиться с иском в суд. Образец заявления можно скачать тут.

Но нужно иметь в виду, что наймодателю придется;

  • заплатить госпошлину;
  • понести судебные издержки;
  • собрать пакет документов, доказательную базу;
  • быть готовым к тому, что на вынесение судебного решения в его пользу может понадобиться до 2 лет. В случае благоприятного исхода суда, возбуждение исполнительного производства и принудительного выселения нанимателя также потребует определенного времени.

Конечно, и образовавшуюся задолженность и расходы по суду наймодатель может предъявить к возмещению, и скорее всего, требование будет удовлетворенно. Но как скоро и в каком объеме будут взысканы денежные средства с финансово-несостоятельного человека не известно.

2. Попытаться договориться с нанимателем о скорейшем добровольном выселении.

Как обезопасить коммерческий найм или выселение неизбежно?

Чтобы избежать негативных последствий от сдачи жилья наймодателю следует придерживаться следующих правил:

  • Заключать договор на срок менее чем на полгода. Если наниматель и проживающие с ним граждане зарекомендует себя с хорошей стороны документ можно продлить еще на полгода, но не более чем на 11 месяцев.
  • Перед тем как оформить обязательства и передать ключи от жилого помещения постараться узнать как можно больше о своем потенциальном квартиранте, степени платежеспособности, склонности к спиртным напиткам, образе жизни. На основании сделанных выводов принять решение о необходимости заключения договора.
  • Сразу же реагировать на малейшие нарушения условий. Узнавать причину их возникновения, жестко предъявлять требования по соблюдению прописаных пунктов.

Источник: https://provyselenie.ru/vyselenie-po-dogovoru-kommercheskogo-najma/

Научная электронная библиотека Монографии, изданные в издательстве Российской Академии Естествознания

Освобождение жилья или заключение Договора коммерческого найма

И договоры коммерческого, и договоры социального найма заключаются в письменной форме (ст. 674, п. 3 ст. 672 ГК). Несоблюдение данной формы договора не влечет его недействительности, кроме случаев, указанных в законе или в соглашении сторон (п. 1, 2 ст. 162 ГК).

Срок действия договора определяется по-разному для договоров коммерческого и социального найма, и в этом заключается одно из их основных различий.

В соответствии с п. 1 ст. 683 ГК договор коммерческого найма заключается на срок, не превышающий пяти лет. Однако срок не является существенным условием этого договора, поскольку если он в договоре не определен, то договор считается заключенным на пять лет.

Договор, заключенный на срок до одного года, признается краткосрочным, и на него не распространяются указанные в п. 2 ст. 683 ГК правила, относящиеся к договору со сроком более одного года. В частности, на такой договор не распространяется норма о преимущественном праве нанимателя на заключение договора на новый срок (ч. 1 ст. 684 ГК).

По истечении срока договора коммерческого найма жилого помещения, за исключением указанного выше случая, наниматель имеет преимущественное право на заключение договора на новый срок.

Не позднее чем за три месяца до истечения срока договора коммерческого найма жилого помещения наймодатель должен предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях либо предупредить нанимателя об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать в течение не менее одного года жилое помещение в наем.

Если наймодатель не выполнил этой обязанности, а наниматель не отказался от продления договора, договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок (ч. 2 ст. 684 ГК).

В отличие от договора коммерческого найма в отношении договора социального найма закон не ограничивает срока его действия, вследствие чего договор социального найма является бессрочным.

Сторонами в договоре найма жилого помещения являются наймодатель и наниматель. Наймодателем при найме обоих видов выступает собственник жилого помещения или управомоченное им лицо.

В качестве нанимателя может быть только гражданин, физическое лицо, поскольку жилое помещение, как указывается в п. 1 ст. 671 ГК, предоставляется «для проживания в нем».

Обычно в качестве нанимателя в договоре коммерческого найма выступает один гражданин (физическое лицо). Однако возможна и множественность лиц на стороне нанимателя.

Граждане, постоянно проживающие вместе с нанимателем, могут, известив наймодателя, заключить с нанимателем договор о том, что все они несут совместно с нанимателем солидарную ответственность перед наймодателем.

В этом случае такие граждане являются сонанимателями (п. 4 ст. 677 ГК).

При заключении договора коммерческого найма жилого помещения гражданин сам определяет, кто будет проживать совместно с ним в нанятом им помещении. Такими лицами могут быть и граждане, не являющиеся его супругом или родственниками.

Однако наниматель не вправе произвольно поселять в предоставленное ему жилое помещение всех, кого он пожелает. В соответствии с п. 2 ст. 677 ГК в договоре коммерческого найма должны быть указаны граждане, постоянно проживающие в жилом помещении вместе с нанимателем.

При отсутствии в договоре таких указаний вселение этих граждан производится лишь с согласия наймодателя.

После заключения договора коммерческого найма жилого помещения и первоначального определения лиц, которые будут проживать вместе с нанимателем, вселение других граждан в качестве постоянно проживающих с нанимателем возможно лишь с согласия наймодателя, нанимателя и граждан, постоянно с ним проживающих на данный момент. При вселении несовершеннолетних детей такого согласия не требуется (ст. 679 ГК).

Граждане, постоянно проживающие совместно с нанимателем, имеют равные с ним права по пользованию жилым помещением. Отношения между нанимателем и такими гражданами определяются не ими самими, а законом (абз. 2 п. 2 ст. 677 ГК).

Вместе с тем лица, постоянно проживающие вместе с нанимателем, не состоят непосредственно с наймодателем в правоотношениях по поводу пользования жилым помещением. В связи с этим за совершение ими действий, нарушающих условия договора, ответственность перед наймодателем несет наниматель (п. 3 ст. 677 ГК).

Исключение составляют случаи, когда данные граждане являются сонанимателями.

Если жилое помещение относится к муниципальному жилищному фонду, то в качестве наймодателя выступает орган местного самоуправления или муниципальная жилишно-эксплуатационная организация.

В случаях сдачи внаем жилого помещения, входящего в состав государственного жилищного фонда, наймодателем является государственное предприятие или учреждение, на балансе которых находится данное жилое помещение, либо созданная ими жилишно-эксплуатационная организация.

Нанимателем при заключении договора социального найма жилого помещения выступает гражданин, которому в установленном порядке было предоставлено жилое помещение. После заключения договора возможна замена нанимателя другим дееспособным членом семьи, например, в случае выбытия нанимателя изданного жилого помещения, его смерти (ст. 82 ЖК).

Правом постоянного пользования жилым помещением по договору социального найма, кроме нанимателя, обладают также члены его семьи. Все другие лица могут проживать с нанимателем только в качестве временных жильцов.

ЖК (ч. 1 ст. 69) определяет, во-первых, лиц, которые относятся к членам семьи, и, во-вторых, лиц, которые могут быть признаны членами семьи.

К членам семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма относятся проживающие совместно с ним его супруг, а также дети и родители данного нанимателя.

Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы признаются членами семьи нанимателя, если они вселены нанимателем в качестве членов его семьи и ведут с ним общее хозяйство (совместное расходование средств на питание, приобретение вещей, оплату пользования квартирой и т.п.).

В исключительных случаях иные лица могут быть признаны членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма в судебном порядке.

Если лицо перестало быть членом семьи, но продолжает проживать в занимаемом по договору социального найма жилом помещении, за ним сохраняются такие же права, какие имеют наниматель и члены его семьи.

Указанный гражданин самостоятельно отвечает по своим обязательствам, вытекающим из соответствующего договора социального найма (в частности, бывший супруг нанимателя или супруг члена семьи в случае расторжения брака).

Наниматель вправе вселить в занимаемое им жилое помещение по договору социального найма своего супруга, своих детей и родителей, получив на это письменное согласие всех совершеннолетних членов своей семьи, в том числе временно отсутствующих.

Для вселения нанимателем в такое жилое помещение других граждан в качестве проживающих совместно с ним членов его семьи необходимо также согласие в письменной форме наймодателя.

На вселение к родителям их несовершеннолетних детей не требуется согласие остальных членов семьи нанимателя и согласие наймодателя (ч. 1 ст. 70 ЖК).

Согласно п. 2 ст. 672 ГК проживающие по договору социального найма жилого помещения совместно с нанимателем члены его семьи пользуются всеми правами и несут все обязанности по договору найма жилого помещения наравне с нанимателем.

Изданной нормы вытекает, что все они являются сонанимателями по данному договору, в связи с чем возможно расторжение договора найма жилого помещения отдельно с каждым из них (например, в случае выезда кого-либо из членов семьи нанимателя на другое постоянное место жительства).

В отношениях с наймодателем при социальном найме наниматель выступает в качестве представителя членов его семьи в силу закона (п. 1 ст. 182 ГК).

Предметом договоров коммерческого и социального найма является изолированное жилое помещение.

Помещение признается жилым, если оно отвечает установленным санитарным, градостроительным, техническим и противопожарным требованиям и предназначено для проживания граждан во все сезоны года. Дом, в котором находится сдаваемое внаем помещение, должен быть зарегистрирован в качестве жилого в бюро технической инвентаризации или ином уполномоченном на это органе.

Сдаваемое внаем жилое помещение должно быть изолированным, т.е. представлять собой жилой дом, квартиру, часть дома или часть квартиры, имеющие отдельный вход.

Не могут быть самостоятельным предметом договора найма часть комнаты или комната, связанная с другой комнатой общим входом (смежная комната).

Смежные комнаты как единое целое могут быть объектом одного договора найма (смежно-изолированные комнаты).

Объектом договора коммерческого найма может быть жилое помещение независимо от его размера. Что касается качества сдаваемого внаем по такому договору жилого помещения, то оно должно соответствовать понятию «помещение, пригодное для постоянного проживания» (п. 1 ст. 673 ГК).

Пригодность жилого помещения для проживания определяется в порядке, предусмотренном жилищным законодательством (абз. 2 п. 1 ст. 673 ГК). К категории непригодных для проживания в настоящее время относятся подвальные и полуподвальные помещения, помещения, не имеющие естественного освещения, бараки, аварийные дома и т.п. Такие помещения не могут быть объектом договора найма.

Самостоятельным объектом договора коммерческого найма не могут быть подсобные помещения. Однако при найме квартиры, дома, части дома они входят в состав объекта договора.

Если же внаем сдается часть квартиры (комната или несколько комнат), подсобные помещения будут находиться в общем пользовании всех нанимателей, т.е. составлять общий объект.

Наймодатель по договору найма жилого помещения (как коммерческого, так и социального) обязан предоставить другой стороне-нанимателю жилое помещение для проживания в нем (п. 1 ст. 671 ГК).

Обязанности наймодателя по договору коммерческого найма определены в ст. 676 ГК. Наймодатель обязан передать нанимателю свободное жилое помещение в состоянии, пригодном для проживания.

Кроме того, на нем лежит обязанность осуществлять надлежащую эксплуатацию жилого дома, в котором находится сданное внаем жилое помещение, предоставлять или обеспечивать предоставление нанимателю за плату необходимых коммунальных услуг, обеспечивать проведение ремонта общего имущества многоквартирного дома и устройств для оказания коммунальных услуг, находящихся в жилом помещении.

Наймодатель жилого помещения по договору социального найма обязан:

● передать нанимателю свободное от прав иных лиц жилое помещение;

● принимать участие в надлежащем содержании и в ремонте общего имущества в многоквартирном доме, в котором находится сданное внаем жилое помещение;

● осуществлять капитальный ремонт жилого помещения (обязанность проведения текущего ремонта жилого помещения возлагается на нанимателя – п. 4 ч. 3 ст. 67 ЖК);

● обеспечивать предоставление нанимателю необходимых коммунальных услуг надлежащего качества.

Помимо указанных наймодатель несет иные обязанности, предусмотренные жилищным законодательством и договором социального найма жилого помещения (ст. 65 ЖК).

Специфическим признаком права на жилую площадь, отличающим его от других вещных прав, является его целевой характер. Жилое помещение предоставляется нанимателю для проживания в нем, т.е. для удовлетворения его потребности в жилье.

Соответственно, не допускается размещение в жилых помещениях торговых предприятий, офисов юридических лиц, использование их для производства промышленной или иной продукции, для складов и т.п.

Использование жилого помещения не по назначению может служить (при соблюдении предусмотренных законом условий) основанием для расторжения договора найма жилого помещения (абз. 2 п. 4 ст. 687 ГК, п. 4 ч. 4 ст. 83 ЖК).

Вместе с тем согласно ч. 1 ст. 17 ЖК допускается использование жилого помещения для осуществления профессиональной деятельности или индивидуальной предпринимательской деятельности проживающими в нем на законном основании гражданами, если это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение.

Наниматель обязан обеспечивать сохранность жилого помещения и поддерживать его в надлежащем состоянии.

Он не вправе производить переустройство и реконструкцию жилого помещения без согласия наймодателя.

Важнейшей обязанностью нанимателя является своевременное внесение платы за жилое помещение, а если договором не предусмотрено иное – самостоятельное внесение коммунальных платежей (ст. 678 ГК).

Одним из прав нанимателя, возникающих из договора найма жилого помещения, является право на сдачу нанятого жилого помещения в поднаем. По договору поднайма жилого помещения наниматель с согласия наймодателя передает на срок часть или все нанятое им помещение в пользование поднанимателю (п. 1 ст. 685 ГК).

Наниматель обладает правом вселять в жилое помещение не только поднанимателей, но и других лиц – временных жильцов (пользователей). В качестве последних могут вселяться родственники, знакомые нанимателя и членов его семьи и т.д. Правовое положение временных жильцов не зависит от вида найма жилого помещения.

Для вселения временного жильца необходимы разрешение нанимателя и граждан, постоянно с ним проживающих, а также предварительное уведомление наймодателя.

Временные жильцы не обладают самостоятельным правом пользования жилым помещением. Ответственность за их действия перед наймодателем несет наниматель.

Источник: https://www.monographies.ru/ru/book/section?id=8308

Примерный договор коммерческого найма

Освобождение жилья или заключение Договора коммерческого найма

Примерный договор коммерческого найма
ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ

г. Москва                                           “___” ______________ 199 __ г.

Дирекцияединого заказчика, действующая на основании ________________,
в лице _______________________________________________________________,

(ф.,и.,о.,занимаемая должность)

именуемая в дальнейшем“Наймодатель”, с одной стороны, и гражданин ___________________________________________________________________________,

(ф.,и.,о.,адрес места жительства, паспортные данные)

именуемый в дальнейшем“Наниматель”, с другой стороны, заключили настоящий договор о следующем.

1. Предмет договора

1.1. Наосновании __________________________________________________

(постановлениеправительства Москвы, выписка из решения органа

_____________________________________________________________________

исполнительнойвласти “___” __________ 199 __ г. № ________)

Наймодатель сдает, а Нанимательпринимает в срочное возмездное владение ипользование дом, квартиру (квартиры) (далее – жилое помещение (жилые помещения)), относя­щиеся к государственной и (или) муниципальнойсобственности, расположенные по адресу:

город _____________________________________, административныйокруг (муниципальный округ) ___________________________, дом № ____________,квартира(ы) № ______, состоящая из ___________________________ по улице _____________________________________________________________________.

Паспорт в БТИ №__________________________________________________

Для использования в целях проживания:

1.________________________________________________________________;

(Нанимателя)

2.________________________________________________________________;

(поднанимателя)

3.________________________________________________________________.

(граждан, проживающих постоянно)

1.2.Техническое состояние жилого помещения, его местонахождение, инвентаризационнаястоимость, степень износа и характеристики жилого помещения изложены втехническом паспорте на жилое помещение, который является неотъемлемымприложением договора.

1.3. Срокнайма жилого помещения устанавливается: на _______ лет,с “___” ____________ 199 __ г. по “___” ___________ 199 __ г.

2. Обязанности сторон

2.1. Наймодатель обязан:

2.1.1. Вмесячный срок после подписания договора предоставить указанное в п. 1.1 жилоепомещение Нанимателю (приложение).

2.1.2.Обеспечить в месячный срок свободный доступ Нанимателю в жилое помещение.

2.1.3.Производить капитальный ремонт жилого дома и уведомлять Нанимателя за 3 месяцао предстоящем ремонте и при необходимости предоставить иное жилое помещение,отвечающее санитарным и техническим нормам.

2.1.4. Вслучае аварий немедленно принимать все необходимые меры к их устранению.

2.1.5.Содержать места общего пользования, инженерного оборудования и придомовойтерритории дома, в состав которого входит жилое помещение, и обеспечиватьНанимателя необходимыми жилищно-коммунальными и прочими услугами.

2.2.Наниматель обязан:

2.2.1.Использовать жилое помещение по назначению, указанному в п. 1 настоящего договора,для проживания.

2.2.2.Содержать помещение в технически исправном и надлежащем санитарном состоянии.

2.2.3. Непроизводить перепланировок и переоборудования без письменного разрешения Наймодателя и межведомственной комиссии административногоокруга.

2.2.4.Своевременно производить за свой счет текущий ремонт жилого помещения.Обеспечивать Наймодателю и организациям,осуществляющим ремонт и эксплуатацию жилого дома, беспрепятственный доступ вжилое помещение для осмотра его технического состояния.

2.2.5.

Вслучае освобождения Нанимателем помещения до истечения срока найма или в связис окончанием срока договора он обязан оплатить Наймодателю стоимость непроизведенного им и входящего в его обязанности ремонта помещений илипроизвести его за свой счет, а также оплатить задолженность по всемдополнительным обязательствам, о которых он был извещен заранее. Нанимательобязан сдать жилое помещение.

2.2.6. Присдаче жилого помещения как в целом, так и частично с соблюдением требований(пп. 2.2.1 – 2.2.5) по договору поднайма согласовать договор с Наймодателем.

2.2.7. Вустановленные настоящим договором сроки вносить плату за жилое помещение.

2.2.8.Своевременно вносить платежи по оплате коммунальных услуг на расчетный счетНаймодателя, а также принимать долевое участие в расходах по содержанию дома ипридомовой территории.

2.2.9. Поистечении срока договора, а также при досрочном его прекращении передатьНаймодателю в течение месяца жилое помещение с улучшениями, составляющимипринадлежность жилого помещения и не отделимыми без вреда для конструкцийжилого помещения, если эти изменения произведены в нарушение п. 2.2.3.

ПроизведенныеНанимателем с письменного согласия Наймодателяулучшения за собственные средства Нанимателя подлежат возмещению Наймодателем по их сметной стоимости в ценах,действующих на момент производства работ, если иное  не было предусмотрено присогласовании разрешения на улучшение.

3. Размер платы за жилое помещение и расчеты по договору

3.1. Зауказанное в п.1 договора жилое помещение Наниматель выплачивает Наймодателю плату за пользование жилым помещениемежемесячно в размере _____________ тысяч __________ рублей с оплатой не позднее 10-го числаследующего за прожитым месяца, которая поступает на расчетный счет Наймодателя(р/с ______________________).

3.2. Нанимательоплачивает услуги по содержанию, эксплуатации и ремонту дома, его инженерныхсетей, придомовой территории, коммунальные и прочие услуги в установленномпорядке по платежному поручению не позднее 10-го числа следующего за прожитыммесяца, оплата поступает на расчетный счет Наймодателя.

3.3. Разницапо перерасчету доплачивается Нанимателем при очередном взносе платежей.Перерасчет производится исходя из требований действующих нормативных актов.

4. Ответственность сторон

4.1. Занепредоставление в месячный срок по вине Наймодателя жилого помещения онуплачивает Нанимателю 0,5% суммы годовой платы за жилое помещение за каждыйдень просрочки, начисляемой с первого дня следующего после истечения месяца.

4.2. Принеуплате Нанимателем платы за жилое помещение, коммунальных и прочих платежей вустановленные договором сроки начисляется пеня в размере 1% с просроченнойсуммы за каждый день просрочки.

4.3.Начисление пени, установленной настоящим договором, не освобождает стороны отвыполнения лежащих на них обязательств и устранения нарушений.

4.4. Принарушении Правил пользования жилым помещением и придомовой территорией всоответствии с действующим законодательством Наниматель обязан возместитьНаймодателю возникшие при этом убытки в установленном законом порядке.

4.5.Ликвидация последствий аварий, происшедших по вине Нанимателя, производится силами Наймодателя с последующей компенсацией Нанимателем.

4.6. Споры,возникающие при исполнении договора, рассматриваются в соответствии с действующимзаконодательством.

5. Порядок расторжения договора

5.1.Расторжение договора допускается по соглашению сторон.

5.2. Договорнайма подлежит досрочному расторжению по требованию Наймодателя,а Наниматель и граждане, за действия которых отвечает Наниматель, – выселению вследующих случаях:

5.2.1. Прииспользовании жилого помещения (в целом или части его) в нарушение п. 1.1настоящего договора найма.

5.2.2. ЕслиНаниматель и граждане, за действия которых он отвечает, умышленно портят или понеосторожности разрушают жилое помещение, а также систематически нарушают праваи интересы соседей.

5.2.3. ЕслиНаниматель не внес платежи, указанные в п. 2.2.7, 2.2.8, в течение шести месяцев.

5.2.4.Если  Наниматель  систематически  нарушает обязательства  по  договору.

5.3. Договорнайма может быть расторгнут по требованию любой из сторон.

5.3.1. Еслижилое помещение окажется в силу обстоятельств в состоянии, не пригодном дляиспользования по назначению, аварийном состоянии, а также подлежит сносу, Наймодатель обязан в течение 3 месяцев заключить сНанимателем договор найма на иное жилое помещение либо по желанию Нанимателярасторгнуть настоящий договор.

5.3.2.Возобновление расторгнутого договора не производится.

5.4.Наниматель, выполняющий принятые на себя по договору найма обязательства, имеетпреимущественное право на заключение договора на новый срок.

6. Особые условия

Риск случайнойгибели жилого помещения, предоставленного внаем,лежит на Наймодателе в соответствии с действующимзаконодательством.

7. Прочие условия

7.1. Все изменения, дополнения к настоящему договорудействительны, если они изложены в письменной форме и подписаны обеими сторонами.

7.2.Разногласия, возникающие в процессе заключения и исполнения договора, рассматриваютсяв судебном порядке.

7.3. Повопросам, не предусмотренным настоящим договором, стороны руководствуются законодательствомРоссийской Федерации и г. Москвы.

7.4. Договорвступает в законную силу с момента его регистрации.

7.5. Настоящийдоговор составлен в 3 экземплярах, из которых один хранится у Нанимателя, один– у Наймодателя, один экземпляр хранится в учреждении, осуществляющемрегистрацию в г. Москве. Все экземпляры имеют одинаковую юридическую силу.

8. Юридические адреса сторон

От лицаНаймодателя:                                              Отлица Нанимателя:

Дирекцияединого заказчика                  Физическоелицо

____________________________                       ______________________________

    (индекс, почтовый адрес, тел.)                                                (ф.,и.,о.полностью)

____________________________                    ______________________________

             (расчетный счет)                                                  (паспортныеданные:серия,номер,

                                                                                                                                       когда и кем выдан)

____________________________                    ______________________________

     (подпись руководителя, печать)                               (адрес места жительства,телефон)

                                                                          ______________________________

                                                                          (подпись)

С условиямидоговора ознакомлены:   От лицаподнанимателя:

Члены семьинанимателя                        Физическоелицо

1.__________________________           ______________________________

                      (ф.,и.,о.)                                                           (ф.,и.,о.

____________________________                    ______________________________

              (паспортные данные)                                           полностью)

2.__________________________                     ______________________________

                        (ф.,и.,о.)                                             (паспортные данные: серия,

____________________________            ______________________________

              (паспортные данные)                                 номер,когда и кем выдан)

3.__________________________                    ______________________________

                          (ф.,и.,о.)                                      (адрес места жительства, телефон)

____________________________                    ______________________________

                (паспортные данные)                                           (подпись)

Приложение

к договору социального

найма жилого помещения

АКТ ПЕРЕДАЧИ
ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ

Дом №___________________, квартира № ______________, корпус № __________________ поулице __________________________________________, округ________________________________________________, общей площадью______________________ кв. м, жилой площадью ____________ кв. м.

1. Годпостройки __________________________________________________.

2. Этажностьдома _________________________________________________.

3. Этаж размещенияквартиры (комнаты) ______________________________.

4. Планировкаи благоустройство квартиры ___________________________.

5. Материалстен __________________________________________________.

6. Физическийизнос _______________________________________________.

7.Инвентаризационная стоимость одного квадратного метра общей площади жилогопомещения на момент заключения договора коммерческого найма _____
_____________________________________________________________________.

8. Особыеусловия __________________________________________________
_____________________________________________________________________.

Наниматель                                                  Наймодатель

_________________________                               ______________________________

                (подпись)                                                          (подпись)

Источник: http://www.unioncom.ru/20_3.htm

Всё о кредитах
Добавить комментарий