При переселении из ветхого жилья предлагают квартиру на окраине города, но мы не согласны

Содержание
  1. Устали ждать
  2. Услуги для тех, чье жилье сносят. На что могут рассчитывать собственники жилья при сносе их домов
  3. Когда снос жилых домов происходит из-за внешних факторов?
  4. Итак, подведем итог. Если Ваш дом подлежит сносу, Вам обязаны предоставить равнозначное по площади и качеству благоустроенное помещение в черте города. И никакие отписки, типа «квартир в городе нет, можем предоставить за пределами…» не пройдут. Другое же дело – если Вы дадите на то свое добровольное согласие. То же касается и метража. Никто не может Вас ущемить в Ваших законных метрах и дать маленькую избушку на курьих ножках
  5. По реновации больше не обязаны переселять в своем же районе
  6. Выкупная цена аварийного жилья: определение рыночной стоимости и оценка квартиры на момент выселения
  7. Что такое выкупная цена аварийного жилья?
  8. Как рассчитать выкупную стоимость квартиры?
  9. Что возмещают собственнику?
  10. Формула расчетов
  11. Как происходит выкуп аварийного жилья администрацией?
  12. Оценка жилого помещения
  13. Порядок выкупа
  14. Какие нужны документы?
  15. Что делать, если администрация занижает выкупную цену?
  16. Судебная практика
  17. Расселение авариек: кто виноват и что делать?

Устали ждать

При переселении из ветхого жилья предлагают квартиру на окраине города, но мы не согласны
Устали ждать

Пока Госдума готовится к рассмотрению во втором и третьем чтениях законопроекта о переселении жителей аварийных домов, в обществе продолжают бурно обсуждать острую проблему.

Всего в рамках нацпроекта «Жилье и городская среда» в стране предстоит расселить из аварийного жилья более полумиллиона человек.

Председатель Комитета Совета Федерации по Регламенту и организации парламентской деятельности Вячеслав Тимченко так прокомментировал данную ситуацию:

– Проблема старая. Меры, которые принимаются, ждут своего результата. По моим оценкам, для решения этой задачи нам понадобится не меньше десяти лет. Дело в том, что реальную картину состояния жилого фонда мы начали видеть не так давно. Существовавшая система оценки и учета аварийного жилья давала сбои, поскольку регионы были незаинтересованы показывать реальные цифры.

Законопроект принят только в первом чтении. На вопрос же корреспондентов, когда могут состояться второе и третье (окончательное) чтения, мы так и не получили внятного ответа в здании на Моховой. Некоторые эксперты не исключают, что это может случиться уже в весеннюю сессию.

Тем временем страна полнится всякими слухами, главный из которых, несмотря на прозвучавшее из Минстроя опровержение, продолжает муссировать в обществе. Речь идет о том, что якобы ремонт ветхих домов жильцы оплатят из своего кармана.

И хотя эта информация, повторяем, не подтвердилась, остается много других спорных моментов.

Многие, например, не согласны переезжать в те квартиры, которые им предлагают взамен ветхого жилья, в связи с уменьшением количества квадратных метров.

Глава наблюдательного совета Фонда содействия реформирования ЖКХ Сергей Степашин заявил:

– Критерии разработал Минстрой примерно 5-6 лет назад. Они по-прежнему действуют, это целый перечень, в котором порядка 20 позиций. Сейчас речь ведется о том, чтобы их уточнить. Причем вопрос не в том, какие дома аварийные, а какие – нет, это ясно и так. Речь идет о том, чтобы уточнить критерии ветхого жилья.

Вызывают недовольство граждан и такие поправки: если у человека в собственности находится несколько жилых помещений в аварийном фонде, субсидия на переселение будет выделена только на одно.

Кроме того, по закону, если у людей нет другого жилья, им после выплаты компенсации должны помочь купить новые метры через льготную ипотеку, субсидии, рассрочку и другие формы.

Но это не должно касаться тех, кто, по мнению Степашина, приобрел жилье в качестве инвестиций после признания его аварийным, например, когда покупают квартиру по дешевке, а потом пытаются получить новое жилье.

Именно по этой причине нужно четкое представление о том, какое жилье называть предаварийным. Если никакой ремонт не поможет восстановить дом, то не следует тратить на это средства, а нужно просто перевести это жилье в категорию аварийного.

Позиция господина Степашина, некогда возглавлявшего Счетную палату РФ, вступает в противоречие с тем, что заявила на днях заместитель главы Минстроя Татьяна Костырева. Она считает, что регионы должны сами устанавливать дополнительные гарантии для собственников, у которых нет иного помещения для проживания, кроме как аварийного.

Помимо льготной ипотеки могут быть представлены субсидии в качестве меры поддержки таких граждан. Минстрой предлагает ремонтировать ветхое жилье со степенью износа более 70% до тех пор, пока оно не получит статус аварийного.

По некоторым оценкам, в таком статусе на сегодняшний день нуждается жилье, в котором проживает примерно 1 млн человек. Хотя еще летом называлась цифра – 560 тыс. То ли жилье так быстро изнашивается, то ли растут аппетиты региональных чиновников, которые очень хотят погреть руки на этой программе.

Если в Москве это еще решаемая ситуация, то в регионах особенно остро реагируют на условия расселения из аварийного жилья. Депутат Законодательного собрания Иркутской области Антон Романов считает несправедливым переселение иркутян из аварийных домов на окраины города.

– Ко мне обратились жители нескольких домов по улицам Мухиной, Захарова и других, из которых людей планируется расселять, – говорит Романов.

– Их квартиры предлагают выкупить по цене 40 тысяч рублей за один квадратный метр, тогда как в этом районе стоимость квадратного метра в новостройке варьируется от 80 до 100 тысяч рублей.

Это значит – приобрести себе жилье люди смогут только в отдаленных от привычного им места районах.

Одинокой маме троих детей Наталье Ш. власти города Зеленодольска (Республика Татарстан) предложили 542282,4 рубля при рыночной стоимости этой квартиры площадью 49,2 кв. м 1,248 млн рублей. Именно в такую залоговую стоимость ее оценил банк, выдавая женщине ипотеку в августе 2012 года. Это при том, что по документам аварийным дом признали еще в 2009 году.

Председатель комиссии Мосгордумы по государственному строительству и местному самоуправлению Александр Козлов сообщил, что положение законопроекта помешает сносить дома ради передачи земли под исключительно коммерческую застройку. Для этого закрепляется принцип целевого использования земли – только под жилищную застройку или под строительство социальной инфраструктуры, что станет дополнительной защитой для жителей, подчеркнул он.

В общем, от законопроекта ждут много полезного, но не так скоро, как хотелось бы. Тем временем количество аварийного жилья продолжает расти.

Андрей Князев,

Сергей Леви.

Еженедельник «Новой вторник»

Н. Пантелеева

Источник: https://mirnov.ru/obshchestvo/vlast-i-zakon/ustali-zhdat.html

Услуги для тех, чье жилье сносят. На что могут рассчитывать собственники жилья при сносе их домов

При переселении из ветхого жилья предлагают квартиру на окраине города, но мы не согласны
01.03.2018 В практике снос бывает двух типов — по решению муниципалитета или при освоении территории частным застройщиком. Соответственно, в процессе есть отличия. Рассмотрим их подробнее.
Снос для муниципальных и государственных нужд.


Действующее законодательство разрешает государственным и местным органам изымать принадлежащие гражданам на праве собственности жилые помещения с целью последующего сноса строений и освобождения земельных участков для государственных или муниципальных нужд. Но при этом закон обязывает компенсировать такое изъятие жилой площади у граждан.

Законодатель предусмотрел способы (виды) компенсации, процедуру изъятия жилья и предоставления взамен его равноценного обеспечения.   Закон, в частности, указывает на такое основание освобождения собственниками своих жилых помещений, как новое строительство на данной территории, развитие территорий в соответствии с генеральным планом города и реализацией других программ города.

Органы, принявшие решения об изъятии жилых помещений у их собственников, должны иметь в виду, что такое изъятие допустимо, если невозможно дальнейшее использование земельного участка для новых целей. Например, нельзя построить новую трассу без сноса ряда домов, стоящих вдоль ее прокладки.

Обязанность доказывания этого обстоятельства возлагается на соответствующий орган, принявший решение о сносе строений. Правда, мало кто вникает в этот пункт и пытается его оспорить.   Далее, чтобы изъятие жилых помещений у их собственников было признано законным, соответствующие органы, производящие такое изъятие, должны:   – зарегистрировать свое решение в ЕГРП (ч. 3 ст.

32 ЖК РФ); – письменно уведомить собственников подлежащих изъятию жилых помещений не менее чем за год о предстоящем освобождении ими своих помещений. При этом, исходя из правила ч. 4 ст. 32 ЖК РФ, юридически значимым обстоятельством является факт получения данного уведомления собственниками жилых помещений.

  До изъятия жилых помещений их собственникам должно быть предложено взамен другое благоустроенное жилое помещение, куда граждане могут въехать сразу без предварительного проведения необходимых ремонтных работ. То есть предлагаемое жилье должно отвечать всем требованиям, необходимым для проживания.

Однако, если собственник не согласен принять предложение о предоставлении ему другого жилого помещения, компенсация изымаемого жилья производится путем выкупа, то есть выплатой денежной суммы. Выкупная цена в этом случае включает рыночную стоимость выкупаемого помещения и убытки, причиненные собственнику от изъятия у него жилья, в том числе и упущенную выгоду. Теоретически.

Вместе с тем в выкупную цену жилого помещения не могут входить затраты, произведенные собственником после вручения ему уведомления об изъятии жилого помещения, значительно удорожающие рыночную стоимость жилья и не являющиеся необходимыми для нормального проживания в них граждан.

Иными словами, на практике эта цена не учитывает никаких убытков, стоимости вашего ремонта, минимальна и оспаривать ее сложно Денежная компенсация собственнику жилья выплачивается в случае, если он вообще отказался принять предложение о предоставлении ему другого жилого помещения взамен изымаемого жилья.

В практике бывают случаи, когда собственники отказываются принимать конкретно предложенные им квартиры, ссылаясь на брак в строительных работах или неудобное для них месторасположения нового жилья, хотя в принципе они и согласны поменять сдаваемую ими жилую площадь на новое благоустроенное жилье.

В таком случае орган, сделавший предложение собственнику о предоставлении нового жилья, может в судебном порядке заставить собственника освободить свое жилье и переселиться в новое. Но если собственник не согласен поменять свою жилую площадь на новую, ему должна быть выплачена денежная компенсация в размере рыночной стоимости изымаемой жилой площади.

Практика показывает, что если снос производит муниципалитет, по судом вопросы выселения решаются быстро. Поэтому стоит внимательно рассматривать предлагаемые варианты. При замене жилой площади, когда собственник согласился принять новое жилье, также определяется рыночная стоимость изымаемого и вновь предоставляемого жилья.

Это делается для решения вопроса, кто и кому должен производить доплату. Пленум ВС РФ указал, что, если стоимость вновь предоставляемого жилого помещения ниже рыночной стоимости изымаемого жилья, собственнику выплачивается разница между стоимостью прежнего и нового жилого помещения.

Когда стоимость предоставляемого жилого помещения выше рыночной стоимости прежнего жилья, по соглашению сторон обязанность по выплате разницы возлагается на собственника. Таково разъяснение Верховного Суда. Теперь давайте посмотрим, насколько оно выполнимо реально.

Известно, что стоимость квартиры в так называемом хрущевском доме, подлежащем сносу, гораздо меньше стоимости такой же по площади квартиры, но уже в новом доме. Представим себе, у собственника нет средств для доплаты разницы нового жилья.

Значит, либо он должен отказаться от сделанного ему предложения по переезду на новое жилье, либо принять новое жилье по стоимости, равной или даже меньше изымаемого у него жилья. Но в последнем случае нетрудно представить: это будет такое же или даже хуже существующего жилье. На практике — это предоставленная взамен квартиры комната, или несколько комнат в многокомнатной квартире.

Правда, есть третий вариант, когда собственник принимает денежную компенсацию за свою жилую площадь. А где тогда ему проживать? Вот так и появляются лица без определенного места жительства. На те деньги, которые получит собственник в обмен на сданное жилье, он может приобрести только часть квартиры в новостройке. Либо, если это снос ветхого домишки с низкой стоимостью, на эти деньги вообще ничего не купить.
Это не совсем справедливо. Ведь выселение собственников делается все-таки не по их воле. Но таков закон. Собственнику сносимого жилого помещения новое жилье может быть предоставлено в собственность. Вместе с тем не исключена возможность предоставления собственнику с его согласия нового жилого помещения на других условиях, например по договору социального найма или на иных условиях.  Конституционный Суд РФ признал ст. 32 ЖК РФ соответствующей Конституции РФ и не нарушающей права граждан и собственников жилых помещений на обеспечение их жильем.

Инвесторы и строительные компании, которые по контракту с городскими властями занимаются обновлением жилищного фонда, должны начать расселение жильцов за полгода до сноса зданий.

Жильцы домов, подлежащих сносу, имеют также право на получение материальной компенсации взамен предоставления новых квартир. Такая компенсация может выдаваться при возникающих спорах, когда жильцы не желают переезжать в другой район города и хотят сами купить себе жилье взамен сносимого, если им удобно оставаться жить в данном районе из-за близости работы, больниц, школ и т.д. Если старое жилье сносит частный застройщик, то ситуация для граждан проще. Особенно, если они собственники земельных участков, на которых расположены их дома. Тогда застройщик должен добиться согласия переселенца. Не секрет, что часто граждане предъявляют в таких случаях завышенные запросы, требуя вместо одного ветхого домишки несколько квартир и т.д. Но практика показывает также и случаи таинственных пожаров в сносимых районах.

О правах собственников и нанимателей

Собственники, которые приобрели квартиру, подлежащую расселению, путем наследования, дарения, купли-продажи, обмена могут по соглашению сторон обменять ее на новую равной стоимости. Если владелец квартиры не согласен с результатом оценки, он может потребовать привлечения специалистов независимой оценки.

При оценке жилья учитывают район, место расположения дома, внутреннее благоустройство. Новая квартира может быть меньше, но в более престижном районе, или больше, но на окраине. Так как она является собственностью, урезать “лишние”, “ненормированные” метры никто не в праве.

По желанию владельца ему могут выплатить стоимость квартиры без предоставления другого помещения.

Для нанимателей жилья порядок немного иной. Если у вас обнаружат излишек площади, – можете с ним распрощаться, ведь нанимателю предоставляется бесплатно лишь определенная норма.

Но во всех случаях можно и даже нужно отстаивать свои права собственника и “торговаться”. Если переселение ведет государственная организация – будет сложнее, вас просто выселят судом, а вот инвестор, который заинтересован в быстром расселении дома, как правило, готов пойти на уступки.

В каком случае принимается решение о сносе жилых домов?

Все мы на протяжении последних лет являемся свидетелями реализации государственной программы по обновлению жилищного фонда страны. В некоторых городах начинается снос старых хрущевок. Граждане обеспокоены вопросами, связанными с расселением сносимых домов и целых микрорайонов в рамках данной программы.

Даже когда принято решение о сносе дома, его жильцы имеют право пройти процедуру приватизации жилой площади. Это допускается законодательством РФ согласно договору по социальному найму. Однако прописаться в дома, подлежащие сносу, довольно трудно, даже если речь идет о ближайших родственниках жильцов.

Ограничения на прописку снимаются лишь с несовершеннолетних детей, а взрослые граждане могут быть прописаны на спорную территорию по индивидуальному рассмотрению заявлений представителями городской власти.

«Добро» на прописку дается с учетом всех требований норм жилья (квадратных метров).

Покинуть свои дома и переехать по новому месту жительства на предоставленные жилые площади гражданам предлагается в случаях:

  • Если комиссий принято решение, что жилой дом находится в аварийном состоянии, непригоден для нормальной жизни и норм бытового проживания, зданию грозит обвал стен или несущих конструкций. Дом не подлежит восстановлению, капитальному ремонту или реконструкции.
  • Если снос жилых домов предусмотрен программой реконструкции районов города.
  • Дом подлежит сносу, потому что стоит на территории, которая необходима городу по каким-либо муниципальным нуждам. Например, это может быть связано с благоустройством города, когда на месте старого жилого дома будет разбит городской парк или в этом месте планом предусмотрена укладка новой скоростной трассы.

Когда снос жилых домов происходит из-за внешних факторов?

  1. Жилое здание может быть признано комиссией аварийным, если оно расположено на месте возможных оползней, грязевых (селевых) потоков, лавин снега и других природных катаклизм.
  2. Если после осмотра специалистами выявлены дефекты несущих конструкций или фундамента здания.

    Такие дефекты могут возникнуть не только из-за старости жилого строения, но и вследствие пожаров, взрывов, просадки грунтов, землетрясений и других аварий.

  3. Снос жилых домов также предусмотрен в случае зарегистрированных факторов и жалоб жильцов, если рядом с домом находятся производственные или другие объекты, деятельность которых связана с постоянными шумами, мешающими нормальной жизни жильцов.

    Согласно нормам допустимого уровня шума в жилых районах, показатели не должны превышать 45 дБ (ночью) и 55 дБ (в дневное время). Но по этому пункту в мегаполисах добиться чего-то весьма сложно.

Итак, подведем итог. Если Ваш дом подлежит сносу, Вам обязаны предоставить равнозначное по площади и качеству благоустроенное помещение в черте города. И никакие отписки, типа «квартир в городе нет, можем предоставить за пределами…» не пройдут. Другое же дело – если Вы дадите на то свое добровольное согласие. То же касается и метража. Никто не может Вас ущемить в Ваших законных метрах и дать маленькую избушку на курьих ножках

А самое главное – знать свои права и иметь желание бороться за своё благополучие.

Последний же вопрос, а что делать, если сносить вас должны, но пока непонятно когда, и эти сроки затягиваются. Многие ждут сноса годами, в то время как планы властей и строителей меняются. Но даже это время можно использовать себе на пользу.

А именно.

Узаконить ранее построенные, но неузаконенные пристрои. Оформить в собственность земельный участок, или собрать все документы для надлежащего оформления аренды земли. Так как права собственника при переселении и расселении закон защищает лучше, чем права арендатора, в том числе по социальному найму

Если это квартира, которая может быть в малоэтажном старом доме — вам надо успеть ее приватизировать. Так как сроки бесплатной приватизации заканчиваются совсем скоро – в марте этого года.

Поскольку такие действия занимают время, не стоит думать и упускать будущие возможности. Вспомните, может быть какое-то ваше имущество пока еще не оформлено соответствующим образом? Тогда надо это сделать, так как после получения уведомления о сносе вы либо не успеете, либо некоторые действия уже будут невозможны.

Мы предлагаем вам услуги:

  • приватизация квартир
  • узаконение жилых домов, построек и пристроев
  • оформление в собственность земельных участков, надлежащее оформление аренды земли
  • представление интересов переселенцев в судах, составление исковых заявлений
  • сбор необходимых документов и составление договоров.

Обращайтесь:

Корпоративный юрист Сети Агентств Недвижимости ЭКСПЕРТ. Работаю с юридическими и физическими лицами, предприятиями и частными клиентами.

Если вы сомневаетесь в необходимости каких-то действий, мы готовы проконсультировать вас по телефону.

 

Евгения Огурцова  Тел. (347)298-58-13, 8-963-136-58-13

Уфа, ул. Кирова, 31

Отвечу, помогу, пойму и решу вашу проблему!

При написании статьи использованы материалы открытых источников интернет.

Источник: http://www.expert-russia.ru/m/services/yuridicheskie-uslugi/uslugi-dlya-tekh-che-zhile-snosyat-na-chto-mogut-rasschityvat-sobstvenniki-zhilya-pri-snose-ikh-domo/

По реновации больше не обязаны переселять в своем же районе

При переселении из ветхого жилья предлагают квартиру на окраине города, но мы не согласны

11 марта в Москве без лишней огласки вышло крайне важное постановление: теперь столичные власти могут предоставлять участникам реновации квартиры не в то, что не в обещанных программой тех же кварталах, а даже не в районах. ЦИАН.Журнал разбирался, как это произошло, и чем опасно.

Поправки были внесены в постановление правительства Москвы от 8 августа 2017 г. N 517-ПП «Об учреждении Московского фонда реновации жилой застройки».

В частности, нормативный акт был дополнен пунктами 2.15 и 2.16 (полностью с ними можно ознакомиться на сайте столичного стройкомплекса stroi.mos.ru). И если пункт 2.16 говорит о предоставлении 10%-ной скидки на докупку дополнительных метров, то пункт 2.15 куда более значителен:

«2.15. Фонд вправе при наличии согласия собственника заключить с ним договор мены жилого помещения в многоквартирном доме, включенном в программу реновации, по которому Фонд передает собственнику находящееся в собственности Фонда и расположенное в городе Москве в многоквартирном доме вне района города Москвы, в котором расположен многоквартирный дом, включенный в программу реновации…».

Активисты недоумевают, как же вышло, что закон о реновации проходил все необходимые думские чтения, проработку отдельных недочетов и ание, а столь критичные поправки стали всего-навсего постановлением, которое даже обсуждать никто не стал.

Принятый ранее закон о реновации обязывал власти предоставлять жилье в районе, где живёт собственник (а лучше, не в районе, а даже в квартале, следовало из документа), но постановление лихо перевернуло утвержденный порядок.

Критичным в данном случае выглядит и слово «согласие», которым тихонько подменилось слово «желание»: нужно ли объяснять разницу между согласием и желанием собственника жить в другом районе?

«Согласие» будет таким же, как и компенсация за меньшую жилую – добровольно-принудительное», – опасаются пользователи соцсетей.

Важно и то, что поправки упоминают только собственников. Как при этом быть нанимателям, чиновники умалчивают.

Возможности или ограничения?  

Мнения самих участников программы реновации по поводу нововведения разделились.

«Я думаю, многим эта возможность понравится: есть люди, которые хотят в другой район, теперь у них появилась такая возможность. Или какой-нибудь бабульке трёшка не нужна, она хочет однушку с доплатой. Так что считаю дополнения положительными изменениями». 

Людмила

По поводу доплаты, кстати, закон говорит буквально следующее:

«2.14. Собственнику, заключившему указанный в пункте 2.

13 настоящего постановления договор мены жилого помещения, в порядке, установленном советом Фонда, предоставляется компенсация в денежной форме за счет средств Фонда, размер которой определяется как произведение разницы между жилой площадью жилого помещения в многоквартирном доме, включенном в программу реновации, и жилой площадью жилого помещения, находящегося в собственности Фонда и переданного по такому договору мены жилого помещения, на рыночную стоимость одного квадратного метра общей площади жилого помещения, находящегося в собственности Фонда и переданного по такому договору мены жилого помещения».

Проще говоря, собственнику, получающему более аскетичный вариант жилплощади, вернут разницу в цене между его квартирой в пятиэтажке и предоставляемой в рамках правил программы новостройкой. Для этого посчитают, сколько метров «недополучит» новосел и умножат количество этих метров на рыночную стоимость одного «квадрата» реновационного жилья.

«У кого район хороший, выгодней продать, ещё и денежка останется». 

Катеринка П.

Кроме как заработать на нововведении, есть у сторонников программы и еще одна возможность для маневров.

«Я бы сменила свой район, хорошая возможность», – говорит жительница района Западное Дегунино Светлана.

Но даже среди сторонников реновации нашлись такие, которые отнеслись к поправкам настороженно. Так, например, в группе «Засносцы Москвы, все о реновации» один из участников выражает сомнение, что поправка направлена на благо людей.

«Это направлено на скорейшее расселение однушек, для которых нет равнозначных квартир», – пишет Андрей Любимов.

«Этого следовало ожидать. Но обидно. Механизм отработают. В лучшем случае предложат квартиру получше, но подальше. А насчёт желания…. Эх, страна наша». 

Марина З.

В чем подвох? 

По словам известной активистки Кари Гуггенбергер, выступающей против программы реновации, введение поправки, позволяющей предоставлять жилье в другом районе, привело к тому, с чего начиналась ее борьба.

«Теперь властям будет проще надавить, чтобы человек уехал в дальний район. Например, власти смогут сказать, что в районе, где находится сносимая пятиэтажка, нет нужных планировок, придется искать в другом. Это вполне себе способ давления, хотя по закону его быть не должно! По закону предоставление квартиры в другом районе должно производиться только в случае желания собственника, а не каких-то сторонних обстоятельств!». 

Кари Гуггенбергер активистка “Москвичи против сноса” 

По мнению москвички Екатерины, вероятность законодательных реформ не должна была стать сюрпризом: «Как только примут закон, тут же начнут вносить поправки, подзаконные акты, разъяснительные письма и т.д. – всё, что еще более ухудшит положение собственников и сделает их еще более бесправными».

 

Участники группы «Москвичи против сноса» считают принятые поправки шагом в сторону принудительного выселения в Новую Москву.

А по мнению одного из них, нововведение следует расценивать как способ реализовать неликвидные для продажи на рынке объекты. В контексте этого мнения, кстати, как нельзя актуальнее выглядит недавняя аналитика от «Инкома», согласно которой доля низколиквидных квартир на рынке новостроек в московском регионе за 2 года увеличилась с 8% до 20% общего объема предложения.

 

Реновация: что обещали и что получили

Глас закона

Юридически, конечно, московское постановление по приоритету  проигрывает федеральному закону о реновации. «Поправки не соответствуют закону о статусе столицы (так называемый закон о реновации)», – говорит Станислав Станкевич, адвокат коллегии «Домбровицкий и партнеры». Впрочем, эксперт не считает, что московские суды будут всерьез принимать это в расчет или вдруг забеспокоится прокуратура.

«На практике же людей будут переселять в бетонные коробки заведомо невысокого качества, независимо от района. Зачем строить хорошо, если деньги застройщиком от властей получены, а из недовольных мало кто идет до конца в борьбе за адекватные условия сделки?!». 

Станислав Станкевич, адвокат

Если вас не устраивает предложенный дом или адрес – судиться, советует адвокат. «Вступая в сделку мены, необходимо, чтобы вас устраивало всё, а не только район или метраж.

Переселение по суду – это лучше, чем добровольный переезд в дом, который простоит лет 25 (поскольку в результате судебного процесса есть возможность получить другую квартиру в другом доме – прим. ред.). Намекну, что есть не только московские и российские суды…

Массовость таких дел обратит на себя внимание. Ведь не пошли бы люди судиться, если бы чувствовали, что реновация для них благо!».

 

Снос пятиэтажек: что должны дать взамен?

В качестве примера Станислав Станкевич приводит историю с переселением в проблемный дом на Карамышевской набережной, 60. Кто боролся за свои права, получил квартиры в другом месте, отмечает адвокат. По его словам, сменив район, они только выиграли.

советы юриста 

Позиция собственника должна быть такова: если программа принята, то власти должны обеспечивать такой вариант, который бы собственника действительно устроил. 

При этом оценивать можно было бы все – месторасположение дома, его качество (не только квартира, но и общее имущество дома), планировки и даже этаж.

 

Право собственности на жилье дает трещину?

Юлия Судакова

Источник: https://www.cian.ru/stati-po-renovatsii-bolshe-ne-objazany-pereseljat-v-svoem-zhe-rajone-291748/

Выкупная цена аварийного жилья: определение рыночной стоимости и оценка квартиры на момент выселения

При переселении из ветхого жилья предлагают квартиру на окраине города, но мы не согласны

/ Жилищные споры / Аварийное жилье / Выкупная цена аварийного жилья

Просмотров 147

Ежегодно в России пополняется список аварийного жилья под снос. Жильцы таких домов не остаются без крыши над головой. Администрация предлагает собственникам жилья два варианта: переселение в новые квартиры или получение выкупной цены за аварийный объект. Бывает, что компенсация – это единственный вариант, поскольку выселять граждан попросту некуда.

Многие жильцы не знают, положена ли им выкупная стоимость аварийного жилья.

И если да, то можно ли рассчитывать на серьезные деньги? Что делать, если вы не согласны с предложенным властями вариантом? Не стоит лукавить — муниципалитету выгоднее занизить выкупную цену и не выплачивать собственникам всю сумму. Поэтому, жильцам нужно знать, как рассчитать компенсацию, а также из чего она состоит. Этот вопрос мы рассмотрим далее.

Что такое выкупная цена аварийного жилья?

Проще сказать, что выкупная цена – это альтернатива новому жилью взамен аварийного. Однако есть более точное определение.

Выкупная цена – это рыночная стоимость жилого объекта в аварийном доме под снос. Выплаты осуществляются местными властями на основании оценки квартир и вспомогательных коэффициентов.

Получателем выступают все правообладатели жилых помещений, при условии, что жилье принадлежит им на праве собственности. Принцип в том, что с каждым собственником заключается договор – на переселение или на выплату компенсации, кому что предпочтительнее.

Но нужно сделать оговорку – законным собственникам, а не нанимателям по договору соц найма с муниципалитетом.

Если жилье не принадлежит гражданину, он может рассчитывать лишь на равнозначное по площади в новом доме (ст. 86 ЖК РФ).

Переселением будет заниматься местная администрация, с которой придется заключить новый договор социального найма. О денежной компенсации для нанимателей речи не идет.

Как рассчитать выкупную стоимость квартиры?

Нормативы и критерии расчетов установлены на уровне субъектов РФ. Однако есть общие рекомендации, которые нужно учитывать.

Что возмещают собственнику?

Включение дома в состав аварийных объектов обязывает власти обеспечить безопасность проживающих в нем людей. Для тех, кто выбрал денежную компенсацию и самостоятельный поиск нового жилья – обязательное возмещение расходов в соответствии с п. 7 ст. 32 ЖК РФ.

Что включает выкупная цена аварийного жилья:

  • текущую рыночную стоимость квартиры – на момент расселения дома;
  • стоимость доли в общем имуществе – куда входит общедомовое имущество (чердачные помещения, лестницы, лифтовые шахты, крыши);
  • стоимость доли на землю под домом;
  • убытки собственника в связи с вынужденной арендой другого жилого помещения до выселения из аварийной жилплощади;
  • убытки в связи с поиском нового жилья, например – оплатой риелтора, агентов по недвижимости (АН);
  • затраты на переезд, услуги грузчиков и транспорта;
  • расходы в связи с оплатой госпошлин на переоформление документов на новую квартиру, например – выписку из ЕГРН;
  • возмещение упущенной выгоды от сдачи жилья в аренду (найм) или исполнения обязательств перед третьими лицами (арендаторами);
  • компенсация за непроизведенный капитальный ремонт – собственникам, которые приватизировали жилые помещения, но ремонт не проводился.

Перечисленные расходы нужно доказать с помощью документов – накладных, чеков, квитанций, актов, расписок и т.д.

Пример:

Семья Пафнутьевых проживала в ветхом многоквартирном доме, а вскоре жилье признали аварийным. Жильцам предложили переселение на окраину города или компенсацию за изъятые квартиры. Пафнутьевы выбрали денежную компенсацию.

За месяц до этого они съехали из дома, обратились к риелтору, нашли новую квартиру, договорились о найме жилья и перевезли личные вещи. Риелтор взял 3 500 рублей, арендная плата обошлась в 12 000 рублей/мес.

, услуги грузчиков и транспорта – 2 000 рублей. Семья также подсчитала, что экстренный переезд из аварийного жилья обошелся им в 10 000 рублей от упущенной выгоды.

Итоговая сумма составила 27 000 рублей без учета рыночной стоимости квартиры.

Пафнутьевы предоставили чеки, квитанции и договор с риелтором – администрация обязалась включить эти расходы в выкупную цену аварийного жилья.

Формула расчетов

Цена, которую возмещает государство, состоит из нескольких статей расходов. Причем, не имеет значения – аварийное жилье, ветхое или нормальное. Выплата компенсации производится по стандартному рыночному показателю.

Формула выкупной стоимости:

РСК + ЦОИ + Уб = ВС

откуда следует, что:

РСК – рыночная стоимость квартиры;

ЦОИ – цена общего имущества в доме;

Уб – убытки и упущенная выгода;

ВС – выкупная стоимость.

Соотношение показателей можно представить как 80-10-10, где 80% – это рыночная цена выкупаемой квартиры. За долю в праве общей собственности на домовое имущество и убытки можно выручить немного. Зачастую администрация и вовсе не учитывает эти критерии, что приводит к судебным разбирательствам.

Как происходит выкуп аварийного жилья администрацией?

Адресность программы по расселению аварийных домов не содержит отдельных нюансов по выплате компенсации за снос жилья. Обычно власти используют свои регламенты. Оценка, расчеты, договор и выплаты жильцам сложились уже давно – с учетом региональных особенностей и величины бюджета. Посмотрим, как это происходит на практике.

Оценка жилого помещения

Прежде чем определять рыночную стоимость квартиры, нужно оценить ее по всем имеющимся параметрам. Для этой цели муниципалитет оформляет договор с бюро рыночной оценки недвижимости – на конкурсной основе. Эксперты выбранной компании готовят отчет о стоимости квартир в аварийном доме.

Проводя оценку жилых помещений, специалисты учитывают:

  • характеристику квартир;
  • район, где располагается жилой дом;
  • развитость инфраструктуры – школы, садики, магазины, парки, спортивные объекты, парковки и др.
  • наличие дорог, подъездов, выездов с территории;
  • рыночный спрос на жилье в данном районе…

Оценщики отдают предпочтение следующему алгоритму:

  1. Выбор сравнительного метода оценки (так называемый метод аналогов).
  2. Подбор схожих по характеристикам объектов.
  3. Определение цены за 1 м² на каждый из объектов.
  4. Скорректировать среднее значение за 1 м² жилого пространства.
  5. Умножение этого показателя на площадь аварийной квартиры.
  6. Применение понижающего коэффициента – 10-20%, а в ряде случаев до 50%, в зависимости от состояния квартиры.

Кроме того, в стоимость включают цену м² на земельный участок и домовое имущество – в соответствии с долей собственности. Правда, в большинстве случаев оценке подлежат «хрущевки». Общее домовое имущество и так войдет в выкупную цену жилья.

Закончив работу, оценщики оформляют подробный отчет. Далее, бумаги направляют в департамент городского хозяйства при местной администрации. Отчет содержит информацию о максимальной и минимальной цене объекта. Разумеется, муниципалитет выплатит по наименьшему показателю. Аварийное жилье гораздо дешевле, чем квартиры в пригодных для проживания домах этого же района.

Порядок выкупа

Обозначим действия для получения компенсации за снос изношенного и непригодного жилья:

  1. Определить аварийность здания.

Регионы формируют список аварийных объектов. Если ваш дом уже в него включен, значит нужно лишь ждать переселения. Узнать о том, есть ли дом в списке объектов под снос можно на сайте «Реформа ЖКХ» или на официальном ресурсе местной администрации города.

Если жильцы видят, что дом находится в плачевном состоянии, но еще не учтен как аварийный, они могут сообщить об этом властям.

Делается это с помощью заявления в межведомственную комиссию – орган, который занимается признанием домов аварийными и ветхими. Обычно власти сами приглашают экспертов для проверки.

Но жильцы могут не ждать их визита, а заказать независимую оценку и передать отчет в жилищный орган.

  1. Ожидать извещения от местных органов власти.
  2. Выбрать вариант с компенсацией – уведомить об этом муниципалитет, приложив документы о расходах на переезд, аренду жилья, услуги риелтора и т.д.
  3. Получить проект выкупной цены на квартиру.
  4. Согласиться или отказаться от предложенного властями варианта.
  5. Ждать очереди и денежного перевода.

Последующие расчеты будут зависеть от политики местных властей. Однако по закону все собственники жилья в аварийном доме, если они отказались от переселения, обязаны получить компенсацию.

Какие нужны документы?

Обращаясь к администрации, жильцам квартир нужно подготовить документы в следующем составе:

  • паспорта или свидетельства о рождении на детей;
  • акт об оценке аварийности – при наличии возможности;
  • документы о праве собственности – свидетельство о наследстве, приватизации, договор купли-продажи и т.д.
  • правоутверждающие документы – в форме свидетельства о госрегистрации или выписки из ЕГРН;
  • техпаспорт;
  • копию выписки из домовой книги;
  • заявления на получение выкупной цены за квартиру.

Оценщики могут запросить и другие документы – с целью определить точную рыночную стоимость аварийного объекта.

Что делать, если администрация занижает выкупную цену?

Размер выкупной цены устанавливают представители муниципалитета. Зачастую цифра настолько далека от реальности, что собственник аварийного жилья с ней несогласен. Он имеет право оспорить выкупную цену.

Один из способов – заказать новую независимую оценку, а затем предоставить ее данные на рассмотрение суду.

Если окажется, что стоимость и вправду занижена, суд обяжет исполком выплатить правообладателю в соответствии с экспертным заключением. Но как показывает практика, такие дела затягиваются не на один месяц.

Важно не просто провести экспертизу, но и доказать законность предоставленных данных. Без грамотного юриста это будет сделать крайне сложно.

Судебная практика

Суды рассматривают тяжбы между правообладателями аварийных квартир и чиновниками местных администраций. Разбирая споры, суды акцентируют внимание на ФЗ №135 «Об оценочной деятельности в РФ», а также опираются на Обзор судебной практики, утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 29 апреля 2014 г.

Подавляющее большинство споров из-за низкой выкупной цены от государства. Оценщики не берут во внимание дополнительные критерии, опускают доли в общедомовой собственности, земельный участок и капитальный ремонт. Особенно остро стоит последняя проблема. Истцы требуют, чтобы им возместили платежи в счет капитального ремонта ветхого дома.

Пример:

Суд рассматривал иск гражданина Юдина с требованием произвести пересчет выкупной цены за квартиру в аварийном доме. Истец настаивал, что администрация г. Волжска предложила неактуальную сумму без учета многих факторов. Юдин также приложил заключение экспертов.

Отчет сообщал, что дом действительно признан аварийным, оценщики применяли понижающий коэффициент в размере 40% от итоговой цены. Но вместо 1 300 000 рублей власти предложили почему-то лишь 870 000 рублей.

Истина была установлена, суд обязал местную администрацию выплатить Юдину 1 300 000 рублей.

Никто не знает, почему выплата компенсации за снос дома длится так долго. Жильцам квартир нужно правильно оценивать убытки, знать свои права и уметь настаивать на правоте. Ошибки могут привести к потере денег и финансовой кабале.

Зачастую власти просто пугают людей, склоняя тех к подписанию невыгодного договора о выкупе жилых помещений.

Называемые суммы не имеют ничего общего с реальностью – от безысходности и страха остаться вообще без денег собственники вынуждены соглашаться.

Если вы столкнулись с проблемами, напишите нашим юристам. Эксперты сайта помогут рассчитать справедливую компенсацию, оспорить действия властей и получить сумму в указанные сроки.

Смотрите ответы юристов о том, какую цену просить у властей за аварийное жилье:

Источник: http://law-divorce.ru/vykupnaya-tsena-avarijnogo-zhilya/

Расселение авариек: кто виноват и что делать?

При переселении из ветхого жилья предлагают квартиру на окраине города, но мы не согласны

Журналистам сайта Ufa1.ru в течение нескольких лет приходилось сталкиваться с проблемами людей, чьи дома попали в программу расселения аварийного и ветхого жилья.

Почти каждый такой случай – непростая жизненная ситуация, острый больной вопрос для всех сторон: граждан, застройщика, чиновника службы расселения.

Этот материал – попытка объективно, без эмоций и обвинений, обозначить проблему и показать недостатки безусловно нужной городу и людям программы.

Программа расселения аварийного и ветхого жилья в Уфе на самом деле не решает проблему. Устранить недостатки документа помогли бы уточняющие законодательные нормы. Однако даже при всех этих недочетах программа могла бы снять большинство острых вопросов.

Цель, заявленная программой расселения аварийного и ветхого жилого фонда, – переселить граждан из домов, которые представляют угрозу для жизни и здоровья, в безопасные и комфортные условия.

При этом нуждаемость в квадратных метрах не учитывается: в новых домах люди получат ровно столько площади, сколько у них было. И в этот момент программа, которая должна работать как удобный рабочий инструмент, призванный разрешить сложные вопросы, дает сбой.

Потому что на самом деле при расселении возникает множество других проблем и вопросов.

Смена района

На расселение одного квадратного метра в аварийном и ветхом доме Фонд содействия реформированию ЖКХ выделяет в 2016 году 34 000 руб. Жилье по такой стоимости можно приобрести лишь на окраинах города.

И это, скорее всего, будут самые невостребованные у покупателей квартиры, то есть и не самые удобные.

В программе прописано, что расселение аварийного фонда финансируется также за счет средств республиканского и муниципального бюджетов.

В Уфе большинство аварийных домов находятся в центре, районе с самой дорогой недвижимостью. Муниципалитет, ссылаясь на норму, по которой обязан предоставить расселяемым равнозначную площадь в любом районе города, выдает гражданам квартиры и комнаты в других, более дешевых районах Уфы, в том числе и в самых отдаленных: Шакше, Деме.

Уфимцы не согласны переезжать с Карла Маркса в Баланово, с Коммунистической и Комсомольской – в Шакшу. И приводят вполне разумные доводы, ссылаясь, например, на отсутствие детских садов и школ в поселке, который сравнительно недавно стал считаться городом. Согласиться на переезд – значит полностью поменять жизнь.

В муниципальном бюджетном учреждении «Служба сноса и расселения», которое занимается вопросами расселения жильцов аварийных домов, корреспонденту сайта Ufa1.ru сообщили, что работа с людьми «осуществляется в соответствии с программой Фонда содействия реформированию ЖКХ».

«Федеральный закон (185-ФЗ о Фонде содействия реформированию ЖКХ) ставит целью обеспечение безопасного проживания граждан и не предусматривает улучшение жилищных условий.

Поэтому жилье выделяется по принципу “квадратный метр аварийного жилья на квадратный метр нового благоустроенного”», – сообщили в учреждении. При этом расселение происходит в рамках финансовых лимитов, выделенных Фондом ЖКХ.

Если сотрудники службы превысят планку, они превысят и свои должностные полномочия. Другие нуждающиеся семьи при этом могут остаться без поддержки, подчеркнули в ведомстве.

В 2010 году Верховный суд России вынес определение, которое, казалось бы, должно помочь судам установить истину в спорах граждан и муниципалитетов. Семья Шкляр из Благовещенска (Амурская область) отказалась выезжать из аварийной квартиры, потому что им предоставили жилье в сельском поселении.

Администрация исходила из того, что сельское поселение входит в границы городского округа.

Но суд напомнил, что предоставляемое вместо дома под снос жилое помещение должно быть не только «благоустроенным в соответствии с условиями населенного пункта, равнозначным по общей площади ранее занимаемому жилому помещению, отвечать установленным требованиям», но и «находиться в границах данного населенного пункта».

У органов власти нет обязанности предлагать жильцам аварийного дома жилплощадь в том же районе, но они должны выдать квартиру в том же населенном пункте. «При этом под “населенным пунктом” нельзя понимать “муниципальное образование”, “городской округ” или “муниципальный район”», – говорится в определении ВС РФ № 59-В10-14 от 09.11.2010.

Суд, в частности, учел, что предоставляемое жилое помещение находится на территории, прилегающей к городскому поселению, сельский населенный пункт находится на значительном расстоянии от городской черты – 52 км, автобусное сообщение между этими населенными пунктами осуществляется по расписанию. В таком случае можно ли считать поселок Баланово (Дему в целом, а также Шакшу) входящими в границы населенного пункта Уфа?

Опять в коммуналку?

Люди, прожившие десятилетия в ветхих домах, ожидают, что в новых квартирах им дадут больше площади, в отдельных квартирах. За прошедшее время большинство успело обзавестись детьми и внуками. Во времена советского союза жителей сносимых авариек обеспечивали метрами по социальным нормам.

Многие, прописывая в ожидании сноса детей, внуков и близких и дальних родственников, даже не пытались покупать другое жилье. Но советские нормы давно не действуют.

Справедливо ли сегодня, за счет налогоплательщиков, обеспечивать многочисленных квартиросъемщиков просторным жильем? Во всяком случае, законодательство не позволяет этого делать.

Баланс интересов застройщика, администрации и граждан, кажется, удалось бы найти, если бы первый самостоятельно расселял дома под снос. Ведь застройщик, на первый взгляд, обладает большей свободой: его расходы не контролирует федеральный фонд, а участок в центре – это «золотая» земля, доходы от продажи будущих квартир, казалось бы, должны покрыть все инвестиции.

В компаниях, которые занимаются застройкой центра, от официальных комментариев отказываются. Но «не для записи» – жалуются на сложности бизнеса: получив даже сравнительно дешево по результатам торгов участок, компания сразу же должна в него инвестировать.

Даже дома, которые попали в федеральную программу и должны быть расселены муниципалитетом, застройщику приходится расселять за свой счет уже сейчас, иначе истечет срок действия договора. Таковы условия соглашения с администрацией, объяснил на условиях анонимности представитель одной из компаний-застройщиков.

Чтобы продолжать строительство, квартиры в новостройке нужно продавать уже на начальном этапе работ, и в этот период они реализуются по ценам ниже себестоимости.

Расселяет город – получает застройщик

Пожалуй, наиболее уязвимая категория – жители квартала, который администрация отдала застройщику по договору развития территории. В этой ситуации компания-застройщик должна в ограниченные сроки снести на участке все аварийные и ветхие дома и постройки, купив для жильцов благоустроенные квартиры. И лишь затем может начать строить новые здания и многоэтажки.

С момента подписания договора у застройщика на все работы – сжатые сроки. Не расчистит вовремя участок – администрация расторгнет договор. Нужно расселить квартал быстро и желательно дешево, ведь в стройплощадку еще предстоит вкладываться.

Ранее на тему:

Городским властям, в свою очередь, также интересно, чтобы квартал был расселен: обязательства по ликвидации аварийного фонда нужно выполнять, за плохие показатели строго спросят на федеральном уровне. У жильцов – своя правда, они пытаются выторговать условия получше, отказываются выезжать, саботируют снос.

Далее в частично расселенных домах происходят поджоги «неустановленными лицами», иногда дом начинают сносить вместе с жильцами. Злоумышленников обычно найти не удается, так что мы не можем утверждать, что поджоги – спланированные действия в чьих-то интересах. Но, когда нет дома, жильцы становятся сговорчивыми и соглашаются переехать туда, куда им предлагают.

«Если свободный участок продается на торгах, то застройщики готовы заплатить за него много денег, муниципалитет получает много денег в бюджет, что позволяет ему в дальнейшем расселять, решать проблемы муниципалитета. Это выгодно муниципалитету, но участок должен быть свободен.

Другая ситуация, когда заключается договор развития территории, и застройщику передается участок, на котором находятся дома, подлежащие расселению. В этой ситуации расселение – это вопрос застройщика.

К сожалению, в городе есть случаи, когда был заключен договор развития территории, но внутри участка находятся дома, которые попали под программу расселения за счет федеральных, республиканских и муниципальных средств», – объясняет депутат Госсобрания РБ Александр Дегтев. Застройщик ждет, пока людей расселит муниципалитет.

Чиновник считает, что сделать это должен застройщик по договору развития застроенной территории. «А люди, которые живут в этом доме, оказываются заложниками ситуации.

Заложниками ошибки, допущенной чиновником, который готовил документацию для договора развития территории и не учитывал, что на участке находятся попавшие в программу дома», – продолжает Алексаендр Дегтев. Была ли эта ошибка случайной, необходимо проверять, уверен он. «И это уже вопрос правоохранительных органов.

Должна быть неотвратимость наказания чиновников, которые допускают такие ошибки, случайные или намеренные. Если это сделано случайно, должны быть кадровые последствия. Если специально и умышленно, в определенных целях, – мне кажется, одних кадровых последствий недостаточно. Здесь необходимо вести речь о более строгой ответственности и экономических последствиях. Город – заложник некорректных действий этих чиновников. Необходимо взыскивать с них убытки, которые будут у муниципалитета», – считает он.

Уфимец Рустам Сатаев и его родственники владеют участком в центре Уфы и домом постройки 1930-х годов. Площадь земли – 4,5 сотки. Площадь дома – 45,5 метра. Дом не признан аварийным. Несколько лет назад семья получила уведомление Администрации о том, что их земля будет изъята под муниципальные нужды.

Изучив документы, родственники не согласились, что у муниципалитет, действительно, нуждается в их участке: никакого строительства на его земле не планируется, утверждают Сатаевы. Администрация подала в суд, и с тех пор длится разбирательство. Представитель Сатаевых рассказала: в квартале, где находится дом, появился застройщик.

Он и предложил семье выкупную цену 1410 тысяч рублей за землю и дом. Даже кадастровая стоимость собственности значительно выше, а рыночная превышает эту цену в разы. Более того, Сатаевы вовсе не хотят продавать землю: они намерены жить в центре города и в будущем.

Многоэтажное строительство на участке невозможно из-за проходящего под землей силового кабеля, планов по его эксплуатации нет, Сатаевым объяснили, что их дом «не соответствует градостроительному плану Уфы», рассказала юрист семьи. Но, пока не разрушен фундамент 30-х годов, дом можно отремонтировать и поддерживать в нормальном состоянии.

Однако город продолжает настаивать на изъятии, в суды по доверенности от администрации приходит представитель застройщика, а чтобы найти нужные документы, уфимцам приходится проявлять чудеса изобретательности, рассказывает юрист. Многие важные документы, с которыми Сатаевых вообще-то положено ознакомить, появляются «из никуда».

Смотрите видесюжет о проблемах расселения аварийного жилья.

Источник: https://ufa1.ru/text/gorod/55188691/

Всё о кредитах
Добавить комментарий