Расторжение договора купли продажи на частный дом и участок

Содержание
  1. Верховный суд: Договор купли-продажи жилья можно отменить
  2. Возможно ли расторгнуть договор купли-продажи недвижимости одному из двух продавцов, не получившему деньги?
  3. Все, что нужно знать при заключении договора купли-продажи недвижимости. Возможные риски. Расторжение договора купли-продажи недвижимости
  4. Договор купли-продажи (ДКП) дома с участком. Образец. Правила составления, оформления и расторжения на сайте Недвио
  5. Правильное составление и оформление договора купли-продажи дома с участком
  6. Список документов для оформления договора
  7. Особенности оформления. Скачать бланк договора купли-продажи 2019
  8. Существенные условия договора
  9. Дополнительные условия
  10. Нюансы налогообложения сделок купли-продажи домов с участками
  11. Расторжение договора купли-продажи
  12. Расторжение ДКП до регистрации в Росреестре
  13. Расторжение ДКП после регистрации в Росреестре
  14. Как расторгнуть договор купли-продажи недвижимости

Верховный суд: Договор купли-продажи жилья можно отменить

Расторжение договора купли продажи на частный дом и участок

Договор купли-продажи квартиры – не приговор, от него всегда можно отказаться. Такое неожиданное решение принял Верховный суд, когда пересмотрел результаты спора продавца и покупателя квартиры.

Потребовать вернуть деньги, уплаченные за негодный товар, пусть даже такой крупный, как жилье, вполне реально, если квартира оказалась совсем не такой, как обещал продавец. Таков вывод Верховного суда.

Покупка квартиры обернулась для жителя Сочи сплошными проблемами – жилье, которое внешне было вполне достойным, на деле оказалось просто непригодным для нормального житья. Но попытки через местный суд вернуть деньги и расторгнуть договор купли-продажи ни к чему не привели. Точку в споре поставил Верховный суд, когда пересмотрел дело о негодной квартире.

В жизни большинства граждан крупные покупки случаются нечасто. К таковым относятся приобретение жилья, дачного участка, дома в деревне, автомобиля. Все эти приобретения делаются через договоры купли-продажи.

И если спустя некоторое время оказывается, что куплено совсем не то, о чем мечталось, то вернуть потраченное зачастую бывает сложно. И в этой ситуации единственный выход – судебный иск к продавцу.

Какие правила и законы должен знать гражданин, чтобы пройти этот путь с минимальными потерями для нервов и кошелька? Как показал пример этого судебного спора, часто при разрешении подобных дел могут ошибаться не только граждане, но и судьи.

Вернуть деньги, уплаченные за негодный товар, пусть даже такой крупный и дорогой, как жилье, вполне реально. Верховный суд разъяснил, как это сделать

Итак, в Сочи один гражданин купил у другого гражданина квартиру, как выражаются риелторы – вторичку. То есть не новую квартиру – уже “бывшую в употреблении”.

Но очень скоро новосел в покупке сильно разочаровался. Как написал он в иске в суд – “В процессе пользования квартирой стали выявляться скрытые недостатки, не позволяющие использовать квартиру по ее прямому назначению”. Гражданин даже обратился в экспертную организацию, которая подтвердила наличие “существенных недостатков”.

Если верить выводам экспертов, то купленная квартира не соответствовала требованиям пожарной безопасности, санитарно-гигиеническим, экологическим и всем прочим требованиям, которые предъявляются к жилым помещениям. И вывод: то, что в договоре купли-продажи названо квартирой, в действительности “не может быть признано жилым помещением”.

Деятельность секты “Свидетелей Иеговы” приостановили за экстремизм

Покупатель жилья попросил Адлерский районный суд города Сочи взыскать с продавца уплаченные ему деньги за жилье, убытки, которые покупатель понес в попытках восстановить и отремонтировать квартиру.

После жалобы покупателя жилья дело попало в Верховный суд РФ.

Там его изучили и решили, что отказ краевого суда был незаконным. Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда РФ детально и постатейно разобрала спор. И вот как объяснила свое решение.

Районный суд пришел к выводу, что доказательства покупателя квартиры заслуживают доверия, в том числе и заключение экспертизы.

Краевой суд, отказывая покупателю жилья, сказал, что заключение экспертизы он принять никак не может, потому что эксперта перед началом суда никто не предупреждал в письменном виде об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

И вот что еще нашел краевой суд – он вспомнил, что когда-то ответчик – этот же продавец судился по поводу отказа ему в государственной регистрации той самой плохой квартиры.

В том иске была назначена и проведена судебно-строительная экспертиза. Тогда эксперт подписался, что предупрежден не врать.

Эта экспертиза подтвердила, что дом, в котором находится в том числе и спорная квартира, отвечает требованиям CНиП.

Верховный суд РФ заявил, что с такими аргументами апелляции он согласиться никак не может. И объяснил почему.

В 469-й статье Гражданского кодекса сказано следующее. Если в договоре купли-продажи не прописаны условия о качестве товара, то продавец просто обязан передать покупателю товар, пригодный “для целей, для которых товар такого рода используется”.

Споры между гражданами рассмотрят в упрощенном порядке

В другой статье того же кодекса – 475-й – говорится, что если в товаре находятся “неустранимые недостатки”, то покупатель по своему выбору может отказаться выполнять договор купли-продажи, потребовать замену товара на такой же, но качественный. В нашем случае, сказал Верховный суд, покупатель может отказаться от исполнения договора и потребовать вернуть деньги, что он, собственно, и сделал.

Покупатель квартиры сказал, что после покупки увидел скрытые и существенные недостатки, которые подтверждаются заключением экспертизы. Апелляция назвала это заключение недопустимым, так как эксперт не подписывался под словами, что предупрежден об ответственности.

На что Верховный суд заметил: коллеги из краевого суда не учли главного – что заключение эксперта о негодности квартиры было составлено не на основании определения суда, то есть не по его просьбе, а по заказу истца. Поэтому такое доказательство надо квалифицировать не как заключение эксперта, а как письменное доказательство, к которому закон предъявляет другие требования.

По этому поводу был даже специальный пленум Верховного суда (от 19 декабря 2003 года N 23). Там судам разъяснялось, что заключение эксперта, как и другие доказательства по делу, оцениваются в совокупности с другими доказательствами и не являются исключительными средствами доказывания.

По закону (статья 87 Гражданского процессуального кодекса) если суду что-то непонятно, то суд вполне может назначить дополнительную экспертизу или обратиться к другому эксперту.

Вместо этого в нашем случае краевой суд почему-то положил в основу своего решения доказательство, добытое в рамках совсем другого гражданского дела, в котором вопрос о том, что не соответствует в конкретной квартире, даже не рассматривался.

Цена покупки не делает спор в суде сложнее. Владимир Аносов

То, другое заключение экспертизы касалось многоквартирного дома, а не конкретного жилья, о котором идет спор.

Большинство граждан в подобных случаях, когда покупка действительно дорогая, судиться не идут. Граждане считают, что “смотреть надо было раньше” и теперь ничего вернуть не получится.

Придется вкладывать в негодную покупку очень большие деньги, чуть ли не сопоставимые с ценой самого товара, чтобы ей пользоваться. Такая ситуация бывает, когда граждане приобретают любую недвижимость – дом, дачу, квартиру.

На самом деле, как показало решение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда, в аналогичных случаях спорить с продавцом не намного сложнее, чем при покупке, к примеру, некачественной бытовой техники для дома.

Такие нужные гражданам разъяснения Верховный суд дает, конечно, не для рядовых граждан-обывателей, а для своих коллег – судей региональных судов. Ведь, пересматривая их вердикт, если с ним по каким-то соображениям нельзя согласиться, высокая судебная инстанция обязательно разбирает ситуацию с точки зрения закона и говорит, в чем была сделана ошибка и как ее можно исправить.

Дело в том, что Верховный суд в случае отмены решения, принятого на месте, возвращает дело назад в регион.

Там его обязаны не просто пересмотреть по новой, но и принять другое решение.

Даже если договор о продаже квартиры был подписан и проплачен, от него можно отказаться и ничего не потерять

Это самое другое решение необходимо принимать в соответствии с разъяснениями, данными Верховным судом.

Подобная практика пересмотра дел всегда бывает интересна не только профессионалам, но и рядовым гражданам.

Это важно для них потому, что в похожем случае они будут знать, как расставлял акценты в аналогичной ситуации Верховный суд, какие нормы закона использовал и как рассуждал.

Теперь дело о нехорошей сочинской квартире Верховный суд велел краевому пересмотреть с учетом своих замечаний.

Источник: https://rg.ru/2017/03/27/verhovnyj-sud-dogovor-kupli-prodazhi-zhilia-mozhno-otmenit.html

Возможно ли расторгнуть договор купли-продажи недвижимости одному из двух продавцов, не получившему деньги?

Расторжение договора купли продажи на частный дом и участок

Вопрос:

  1. Возможно ли расторгнуть договор купли-продажи недвижимости продавцом, не получившим деньги?
  2. От него одного надо подавать подобный иск или от двоих продавцов одновременно?

2 физ.лица (продавца), имея в общей долевой собственности жилой дом и зем. участок, заключили дог-р купли-продажи жилого дома с зем. уч. По договору оплата должна была быть произведена до подписания д-ра купли-продажи. Договор не содержал пункта о возможности его расторжения, в случае неуплаты.  Право собственности на жилой дом и зем.

участок уже зарегистрировано в органах юстиции за покупателем. Однако денежные средства одному из продавцов не были переданы. Покупатель утверждает, что деньги передал одному из продавцов, который, в свою очередь, не собирается отдавать их второму продавцу.

Никаких доказательств передачи и получения денежных средств у второго продавца нет, кроме слов, покупателя.

В договоре купли-продажи стоит следующее условие по оплате:12.Расчет между сторонами производится в следующем порядке: за жилой дом выплачивается сумма в размере 800 000 руб., за земельный участок –            400 000 руб., данные денежные средства выплачиваются за счет собственных средств до подписания настоящего договора.

Сумма в размере 300 000 руб. в счет оплаты жилого дома выплачивается Покупателями 13. Продавцам в течение 5 дней после получения свидетельства о государственной регистрации права собственности по настоящему договору засчет заемных средств по договору займа.

Подтверждением оплаты денежных средств будет являться предоставление расписки Продавцами о получении соответствующей суммы.

В передаточном акте недвижимости ничего про получение денежных сумм не стоит.

Ответ:

  1. Постановлением Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»,  в пункте 65 данного постановления, даны следующие разъяснения.

Если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, однако не произвел оплаты имущества, продавец на основании пункта 3 статьи 486 ГК РФ вправе требовать оплаты по договору и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 ГК РФ.

Регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 ГК РФ.

В силу пункта 4 статьи 453 ГК РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон.

Вместе с тем согласно статье 1103 ГК РФ положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством.

Поэтому в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 ГК РФ.

Судебный акт о возврате недвижимого имущества продавцу является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя и государственной регистрации права собственности на этот объект недвижимости продавца.

При этом данное постановление не содержит оговорки о том, что для возврата имущества на основании статей 1102, 1104 ГК РФ необходимо наличие в договоре купли-продажи условия о возможности его расторжения в силу неисполнения покупателем условия об оплате недвижимости.

Следовательно, расторгнуть договор купли-продажи недвижимости ввиду его неоплаты покупателем возможно в судебном порядке при отсутствии в этом договоре такого условия.

Однако вопрос об удовлетворении требования продавца о расторжении договора на основании статей 1102, 1104 ГК РФ при том, что им не было использовано право требовать оплаты по договору в порядке пункта 3 статьи 486 ГК РФ и уплаты процентов по статье 450 ГК РФ, находится на усмотрении суда.

При этом судом может быть принят во внимание тот факт, что  недвижимое имущество принадлежало продавцам на праве общей долевой собственности.

В соответствии с пунктом 1 статьи 1104 ГК РФ имущество, составляющее неосновательное обогащение приобретателя, должно быть возвращено потерпевшему в натуре.

Следовательно, в ходе судебного разбирательства судом будет исследована возможность истребования у покупателя доля в праве на дом и доля в праве земельный участок в натуре.

Как следует из договора купли-продажи недвижимости, подтверждением оплаты денежных средств является предоставление расписки продавцами о получении соответствующей суммы. Передаточный акт, как следует из ст. 556 ГК РФ и условий вышеназванного договора, является подтверждением исполнения продавцом  передать имущество, а покупателя — обязанности принять имущество.

Таким образом, продавец (собственник недвижимого имущества), не получивший оплату по договору купли-продажи недвижимости  и не выдавший покупателю расписки о получении соответствующей суммы, на основании пункта 3 статьи 486 ГК РФ вправе требовать оплаты по договору и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 ГК РФ, либо вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 ГК РФ.

2. Согласно пункта 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Как было указано ранее, продавцам недвижимое имущество принадлежало на праве обще долевой собственности.

Пунктом 2 статьи 246 ГК РФ участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 настоящего Кодекса.

В соответствии с пунктом 1 статьи 250 ГК РФ, при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов

Следовательно, подписание договора купли-продажи объекта недвижимости со стороны продавца одновременно всеми собственниками долей в праве общей долевой собственности на этот объект подтверждает исполнение ими только правил статьи 250 ГК РФ в силу пункта 2 статьи 236 ГК РФ.

Таким образом, за судебной защитой своих нарушенных прав может обратиться любой из двух продавцов объекта недвижимости, именно тот, чьи права по оплате его доли в праве на недвижимое имущество были нарушены покупателем.

Партнер                                                                                                              М.С.Крысова

Прим. При подготовке ответа на вопрос консультанты руководствовались тем, что стороной продавца, являющейся автором вопроса, по договору купли-продажи деньги в счет оплаты стоимости доли в праве общей долевой собственности на дом и доли в праве общей долевой собственности на земельный участок  не были получены вообще (ни до подписания договора, ни после). 

Источник: http://www.mi-p.ru/vozmozhno-li-rastorgnut-dogovor-kupli-prodazhi-nedvizhimosti-prodavcom-ne-poluchivshim-dengi.html

Все, что нужно знать при заключении договора купли-продажи недвижимости. Возможные риски. Расторжение договора купли-продажи недвижимости

Расторжение договора купли продажи на частный дом и участок

На рынке недвижимости вращаются очень крупные суммы денег, a, следовательно, большое количество мошенников хотят в связи c этим обогатиться за чужой счет.

Всегда особенно сильно рискует покупатель, поскольку он не знает всей информации и возможных последствий заключения сделки по конкретному объекту.

Согласитесь, очень обидно будет, мягко выражаясь, если Вы к этой сделки шли годами, копили по крупицам, одалживали, что-то даже пришлось продать, и в итоге приобрели «кота в мешке».

К сожалению, на сегодняшний день, рынок недвижимости переполнен разнообразными аферами, кроме этого есть и другие риски, которые, подготовленным покупателям, возможно избежать.

Специалисты Юридической компании-Легал призывают потенциальных покупателей недвижимости, быть внимательными при оформлении документов и обратить внимание на те моменты, которые стоит проверить перед таким серьезным шагом, как приобретение квартиры или дома.

Самый распространенный вид приобретения жилья на сегодня – это, так называемый,  вторичный рынок, квартиры уже побывавшие у кого-то в собственности. Именно здесь и происходят самые интересные случаи.

Прежде всего, при покупке такого жилья следует обратить внимание на то, какая у выбранной квартиры или дома история предыдущих сделок.

Квартира могла много раз переходить от одного владельца к другому – дариться и наследоваться, продаваться, находиться в залоге – все это следует проверить.

Продавец может быть не собственником жилья, или недееспособным лицом.

Жилье может быть продано по фальшивой доверенности.

Недвижимость могли обманным путем отобрать у предыдущего собственника (например, сироты, пенсионера или инвалида). И эти люди или их наследники могут в любой момент объявиться и заявить о своих правах.

В договоре купли-продажи по недосмотру нотариуса может не оказаться сведений о передаче вами денег продавцу, хотя вы их передали непосредственно при заключении договора. В самом тексте договора могут закрасться ошибки в написании ФИО сторон или адреса объекта недвижимости.

В конце концов, документы о праве собственности на квартиру или дом аферисты могут просто искусно подделать, и продать вам чужое имущество.

Особенно внимательным следует быть при покупке недвижимости у престарелых граждан и инвалидов. Важно иметь доказательства, что продавец продал жилье добровольно, осознавая значение своих действий.

В спорных случаях нотариус должен сделать запрос в орган опеки на предмет того, не назначен ли пожилому человеку опекун, и не признан ли владелец жилья недееспособным.

Но даже это не является гарантией того, что впоследствии наследники продавца не оспорят сделку.

Также с особой тщательностью нужно соблюдать все требования закона при покупке жилья, совладельцем которого являются несовершеннолетние. Или даже если они не совладельцы, но просто там зарегистрированы. Такое жилье можно продать только с согласия органа опеки и попечительства.

Но были случаи, когда даже совершенная с разрешения органа опеки сделка купли-продажи жилья, принадлежащего несовершеннолетним или в котором проживали несовершеннолетние, расторгалась судом по иску того же органа опеки на основании того, что родители после продажи жилья не обеспечивали несовершеннолетних равноценным жильем взамен проданного.

Опасно покупать жилье, которое было несколько раз перепродано в течение короткого промежутка времени. Так часто поступают мошенники, чтобы «замести следы» после того, как незаконно завладели недвижимостью.

Не стоит рисковать, покупая жилье у представителя продавца по доверенности.

Обязательно требуйте, чтобы при подписании договоров задатка (аванса, предварительного договора) и купли-продажи присутствовал лично продавец и поставил свою подпись.

Не всегда по доверенности жилье продают мошенники, иногда добросовестный продавец не может лично присутствовать по уважительным причинам, но в каждом случае нужно разбираться отдельно.

 Бывает, что проблемы появляются даже тогда, когда, казалось бы, все меры приняты и документы проверены.

Через много лет после продажи унаследованного жилья может появиться новый наследник, который не знал о наследстве.

При приватизации квартиры могли кого-то «обойти», и он  может обратиться в суд с иском о признании недействительной приватизации. А значит, и все последующие договора купли-продажи жилья тоже могут быть признаны недействительными.

Дом или квартира может оказаться объектом совместной собственности супругов, и продаваться одним супругом без согласия второго. Далеко не всегда штамп о браке стоит в паспорте!

Может появиться бывший гражданский супруг продавца жилья, и заявить свои права на половину его имущества.

Также разумным будет проверить наличие долгов за оплату коммунальных услуг, чтобы после проведения купли-продажи не вступать в судебные тяжбы с коммунальными службами. Для этого стоит всего лишь попросить соответствующие справки об отсутствии задолженностей перед сделкой.

Еще одним возможным неприятным сюрпризом зачастую может оказаться незаконная перепланировка в квартире, что грозит новому владельцу долгими хождениями по различным инстанциям, чтобы узаконить чужую перепланировку. При этом риска потерять квартиру, конечно же, нет, но вы потеряете свое время и деньги. Чтобы не попасть в подобную ситуацию, обязательно сверяйте технический паспорт c существующей планировкой в квартире.

И это только малая часть возможных рисков.

Как защититься от обмана при покупке квартиры в строящемся доме?

Приобретение квартиры в строящемся доме имеет свои преимущества и недостатки. Безусловно, покупка жилья в домах, которые только строятся, является более юридически безопасной. Ведь исключено, что впоследствии за квартирой потянется шлейф неприятностей, связанных с предыдущими владельцами. И что немаловажно: цена квартиры в строящемся доме гораздо ниже стоимости жилья в готовой новостройке.

Как, казалось бы, все замечательно! Но, и здесь есть но…. Все не только хорошо помнят ряд громких скандалов, связанных с инвестированием в недвижимость, но и часто наблюдают новые аферы некоторых застройщиков.

Компании-застройщики в основном продают жилье по облигациям, залоговым договорам, договорам комиссии или через фонд финансирования строительства.

В процессе оценки факторов риска особенности этих схем взаимоотношений, несомненно, следует учитывать, но не только они могут скрывать опасности при покупке квартиры.

Необходимо брать во внимание также финансовую стабильность застройщика, правильность оформленных документов на строительство, способ приобретения права на застройку земельного участка, степень готовности объекта на момент составления договора. Но и это не дает стопроцентной гарантии честной сделки.

Как же сделать так, чтобы обман при покупке квартиры вам не грозил?

Необходимо изучить репутацию застройщика, узнать, сколько времени компания работает на рынке жилищного строительства, сколько объектов было сдано в эксплуатацию и сколько строится в данный момент, своевременно ли сдаются дома, какова стоимость жилья в них.

Следует учесть важный момент: если стоимость квартиры ниже рыночной, это должно насторожить покупателя, лучше сразу отказаться от этого варианта. Можно изучить информацию в интернете, почитать отзывы, посмотреть фотографии объектов, которые компания-застройщик уже сдала в эксплуатацию.

А лучше всего съездить на строящийся объект, посмотреть, насколько интенсивно идет строительство.

Чтобы избежать всех трудностей при проверке и оформлении документов, не попасть на мошенников и быть уверенным в законности сделки купли-продажи, не стоит проводить подобные операции без сопровождения специалиста.

Очень важно проверить юридическую историю объекта недвижимости, удостовериться в подлинности документов, предоставленных продавцом, и быть очень внимательным при заключении любого договора.

Здесь большую роль играет профессионализм риелтора или юриста, которому вы доверили сопровождать вашу сделку, а также нотариуса, который эту сделку удостоверит.

Нужно тщательно проследить юридическую историю квартиры с момента первого заселения, а частного дома – с момента выделения участка под застройку. Конечно, это не всегда возможно, т.к. многие старые документы могли не сохраниться или доступа к ним нет.

Если вдруг выяснится, что недвижимость проблемная, но можно решить проблему в судебном порядке (например, признать право собственности на дом, зарегистрированный на давно умерших родственников продавца, выделить в натуре часть дома или квартиры, разделить лицевые счета, помочь оформить просроченное наследство, определить порядок пользования земельным участком, и т.д.), мы готовы помочь. Наши юристы имеют достаточный опыт успешного ведения в суде подобных дел.

Как расторгнуть договор купли-продажи недвижимости?

Расторжение договора – это прекращение его действия, то есть возвращение денег покупателю, а товара – продавцу и завершение торговых отношений между ними.

Заключение договоров, касающихся недвижимости, осложнено обязательной госрегистрацией перехода права собственности.

Договор купли-продажи недвижимости считается действительным и вступившим в силу, если он зарегистрирован в государственных органах. В некоторых случаях находятся серьезные причины для расторжения такого договора. Расторгнуть его можно либо добровольно по обоюдному согласию обеих сторон, либо в судебных инстанциях по иску какой-либо стороны.

Так, для признания сделки недействительной должны быть веские основания. Например, использование при сделке второй стороной фальшивых документов (паспорта либо «липовой» доверенности), ущемление прав несовершеннолетних, недееспособных или же дееспособных ограниченно.

Если во время сделки одна из сторон была в состоянии алкогольного (наркотического) опьянения или же в состоянии психического расстройства, сделка также будет считаться недействительной.

Сделку признают недействительной, если ее посчитают кабальной, то есть если договор был подписан обманным путем или по принуждению.

Если вы расторгаете договор купли-продажи квартиры добровольно по согласию обеих сторон, обратитесь к нотариусу, который данный договор удостоверял. Нотариус составит отдельный договор о расторжении договора купли-продажи и приложит его к основному договору, который находится у него в архиве.

Если вы требуете расторжения договора купли-продажи квартиры в одностороннем порядке, необходимо обратиться с иском в суд, который вынесет решение о признании договора купли-продажи квартиры недействительным и о его расторжении.

В случае удовлетворения иска о признании договора купли-продажи квартиры недействительным, на основании части 1 ст.

216 ГК Украины, каждая из сторон обязана вернуть второй стороне в натуре все, что она получила во исполнение этой сделки.

Односторонний     отказ     от     исполнения     обязательств     (расторжение     договора), одностороннее изменение условий договора действующим законодательством не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом или договором.

 Порядок расторжения и изменения договора установлен ГК, в соответствии с которой соглашение об изменении и расторжении договора заключается в той же форме, что и договор.

Для объектов недвижимости предусмотрено заключение договора в письменной форме путем составления одного документа, выражающего его содержание и подписанного сторонами.

Этим же требованиям должно соответствовать и соглашение о расторжении или изменении договора.

Для решения спора о расторжении и изменении договора в суде установлено обязательное досудебное урегулирование спора. В случае, если договор расторгается или изменяется по соглашению сторон, обязательства считаются прекращенными или измененными с момента заключения соглашения сторон.

Момент заключения соглашения сторон определяется по правилам, установленным для заключения договора. Любое дополнительное соглашение к договору, подлежащему государственной регистрации, также подлежит государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

При решении вопроса о расторжении договора необходимо помнить о том, что в соответствии ГК в случае расторжения договора стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон.

Таким образом, если в период действия договора стороны приходят к соглашению о его досрочном расторжении, а имущество, например квартира, по договору купли-продажи уже передано покупателю и зарегистрирован переход права собственности к покупателю, решить в соглашении о расторжении договора вопрос о возврате квартиры продавцу возможно лишь в случаях, прямо предусмотренных законом или договором.

Если Вы обратитесь за помощью к юристам Юридической компании -Легал, то наши специалисты несут полную ответственность за свою работу в рамках составленного соглашения, a оплата за услуги будет четко зафиксирована в договоре и не привязана к цене выбранного Вами объекта недвижимости. Вы можете быть уверенны в качестве выполнения услуг и их стоимости.

Источник: http://www.uk-legal.od.ua/vse-chto-nuzhno-znat-pri-zaklyuchenii-dog/

Договор купли-продажи (ДКП) дома с участком. Образец. Правила составления, оформления и расторжения на сайте Недвио

Расторжение договора купли продажи на частный дом и участок

Договора купли-продажи (ДКП) на дома с земельными участками оформляются по тем же принципам, что и другие договора при продаже имущества. Разница лишь в том, что объект, передаваемый по такому договору, в данном случае не один (как, к примеру, в ДКП квартиры, где объектом является только квартира), а два (дом и находящийся под ним участок).

С правовой точки зрения, дом и участок неразрывно связаны между собой. Все операции, совершаемые с участком, действуют в равной степени и для дома, стоящем на нем.

Об этом свидетельствуют соответствующие положения из ГК РФ:

  • При передаче права собственности на дом, обязательна передача прав и на земельный участок;
  • Передача прав на землю предполагает и передачу прав на дом и все постройки, находящиеся на территории (за исключением случаев, когда земля и строения принадлежат разным субъектам);
  • Все операции купли-продажи земельных участков и недвижимости подлежат обязательной государственной регистрации и внесению в Росреестр.

Поэтому для покупки или продажи дома и участка достаточно оформить один ДКП.

Тем не менее, у каждого из этих объектов недвижимости существуют множественные различия, как в подтверждении прав собственности, так и прилагающейся обязательной документации. Это ведет к определенным сложностям для сторон сделки при составлении договоров купли-продажи.

Как составить договор правильно? Как учесть все моменты и правильно оформить ДКП? Об этом мы и поговорим в данной статье.

Правильное составление и оформление договора купли-продажи дома с участком

Оформить сделку продажи дома, дачи, коттеджа, земельного участка невозможно без правильно составленного договора. Он является подтверждением намерений сторон: с одной стороны — купить объект недвижимости, с другой — его продать.

Многие продавцы (логично полагая, что в сделке участвуют лишь 2 стороны) допускают ошибку и оформляют ДКП на недвижимость лишь в 2-х экземплярах: для себя и Покупателя. Однако они не учитывают тот момент, что еще один договор необходимо подать в Росреестр.

Поэтому, при подготовке договора купли-продажи недвижимости, правильно распечатать 3 экземпляра: один остается у Покупателя, второй — у Продавца, а третий — подписывается сторонами для передачи в Росресстр.

Список документов для оформления договора

В разных ситуациях перечень документов может отличаться, но, в основном, он выглядит так:

  1. Паспорта участников сделки, и несколько сделанных их копий;
  2. Нотариально заверенная доверенность подписанта (в случае, если договор подписывает не сам собственник недвижимости);
  3. Нотариально заверенное согласие на продажу от супруга (в случае, если имущество было приобретено в период действия брака между супругами);
  4. Разрешение (согласие) от органов опеки (если есть несовершеннолетнее лицо, проживающее в доме по праву долевого владения собственностью, либо прописки в нем);
  5. Подтверждение права собственности нынешнего владельца (выписка ЕГРН);
  6. Кадастровый и технический паспорт на дом и участок;
  7. Поэтажный план дома;
  8. Межевой план территории участка;
  9. Свидетельство о праве собственности (если есть);
  10. Справка об уплате налогов и отсутствии задолженностей (выписка из налоговой);
  11. Выписка из домовой книги;
  12. Справка об отсутствии долгов по оплате коммунальных услуг (если недвижимость расположена в СНТ — справка об отсутствии долгов по членским взносам);
  13. Справка из психоневрологического диспансера (ПНД), подтверждающая дееспособность собственника;
  14. Справка об отсутствии обременений на земельный участок.

Важно: Если дом или участок не числятся на кадастровом учете Росреестра — согласно последним правилам, с 2019 года купить и продать их нельзя. Для начала их нужно оформить (узаконить) согласно требованиям закона 217-ФЗ. Это должен сделать собственник до оформления договора купли-продажи.

Особенности оформления. Скачать бланк договора купли-продажи 2019

Какие пункты должен включать в себя ДКП дома с участком:

  1. Название документа;
  2. Число и место, где был заключен договор;
  3. Перечисление всех объектов недвижимости;
  4. Сумма сделки (цена дома и участка);
  5. Все прочие и дополнительные условия;

Бланк договора можно скачать по ссылке ниже:
Образец договора купли-продажи дома с участком

Существенные условия договора

Любой договор купли-продажи всегда начинается с существенных условий, без которых он не может вступить в силу. Обязательны предмет и цена договора, остальные условия могут дополняться по совместному желанию сторон.

Так как, при заключении ДКП, осуществляется одновременная продажа и участка, и дома, предметов сделки будет два: для участка и строения они определяются раздельно.

В отношении дома в ДКП указываются:

  1. Адрес и кадастровый номер дома;
  2. Все его технические характеристики: площадь, этажность, количество комнат и др.;
  3. Форма собственности (может быть индивидуальной, совместной или долевой);
  4. Дата и основания для осуществления продажи и передачи права собственности.

В отношении земельного участка в ДКП должны быть отражены:

  1. Местонахождение и кадастровый номер ЗУ, либо условный номер (если участок не стоит на кадастровом учете);
  2. Технические характеристики: площадь ЗУ, категория земли, а также вид разрешенного использования (ВРИ);
  3. Дата и основания для появления права собственности.

В договоре может быть указана как общая стоимость всей недвижимости, так и раздельная цена на дом и участок. Форма оплаты оговаривается сторонами заранее: сделка может быть осуществлена либо за наличный, либо за безналичный расчет.

Дополнительные условия

В этих пунктах договора обычно оговариваются различные дополнительные моменты, связанные с передачей прав на недвижимость.

Чаще всего в ДКП фигурируют следующие дополнительные условия:

  1. Дата и порядок передачи покупателю недвижимости;
  2. Как будут распределены расходы, связанные с оформлением и подготовкой сделки;
  3. Список лиц, которые могут пользоваться и/или проживать в жилом доме после окончания регистрации;
  4. Установка каких-либо ограничений, направленных на использование земли.

Наличие допусловий в договоре не влияет на результат его регистрации в Росреестре, равно как и на порядок ее прохождения.

Нюансы налогообложения сделок купли-продажи домов с участками

Как только произошла смена собственника недвижимости, у покупателя и продавца возникают новые обязанности в отношении уплаты налогов.

Так, покупатель, начиная со следующего календарного периода, будет обязан платить два новых налога:

  1. На имущество (за дом и капитальные постройки рядом с ним);
  2. На земельный участок.

Размер налогов зависит от кадастровой стоимости этих двух объектов. То есть, чем дороже стоимость в кадастровом паспорте — тем будет выше налог.

Прим.: На нашем портале мы уже неоднократно писали про то, как изменился размер имущественных налогов в 2019 году, а также порядке оспаривания кадастровой стоимости (если собственник считает, что она завышена).

С другой стороны, Продавец сделки тоже не освобожден от налогов. Но только в случае, если:

  1. Он владел своей недвижимостью меньше, чем 5 лет (или 3 года, если получил ее в наследство или в результате дарения);
  2. Полученная им сумма по договору продажи выше, чем сумма, потраченная на ее приобретение (то есть Продавец получил доход от данной операции).

Расторжение договора купли-продажи

Законом предусмотрено два основания для прекращения действия ДКП недвижимости:

  • По согласию обеих сторон;
  • В одностороннем порядке.

Расторгнуть договор по двухстороннему согласию проще всего. Для этого потребуется лишь составить дополнительное соглашение к ДКП, где будут прописаны дата и время прекращения действия ДКП и, при необходимости, согласно каким пунктам он был расторгнут.

Расторгнуть ДКП в одностороннем порядке можно только через суд (если иное не прописано в договоре).

Прим.: Довольно часто, опытные юристы включают в договор дополнительные пункты, которые являются своего рода «лазейками», позволяющими расторнуть ДКП в одностороннем порядке, без суда. Будьте внимательны! 

Расторжение ДКП до регистрации в Росреестре

Не зарегистрированный в Росреестре договор-купли продажи называется незавершенным.

Чтобы правильно расторгнуть незавершенную сделку, Покупатель и Продавец должны составить так называемое Соглашение по отказу от обязательств и передать его в местное отделение Росреестра.

Важно! Это нужно сделать до того, как произойдет смена собственника недвижимости.

Если сделка оформлялась через нотариуса или в агентстве недвижимости, то и расторжение договора следует оформлять там же, через них. При отсутствии согласия одной из сторон следует идти в суд.

Расторжение ДКП после регистрации в Росреестре

Расторгнуть договор купли-продажи, после того как он уже зарегистрирован в Росреестре, тоже можно. Однако этот процесс гораздо более сложный и займет больше времени. Это можно сделать как по желанию одной стороны, так и по соглашению Продавца и Покупателя.

В случае, если зарегистрированная в Росреестре сделка расторгается по согласию сторон, в этой ситуации самым оптимальным вариантом будет оформление так называемого «Обратного» договора, при котором Покупатель теперь уже выступает в роли Продавца, а Продавец становится Покупателем. После его подписания, создается новая запись в Росреестре, и старый собственник возвращает все права на принадлежащую ему недвижимость.

В случае, если договор расторгается в одностороннем порядке, уже после регистрации в Росреестре, сторонам следует быть готовыми к тому, что процесс расторжения будет длительным, и может затянуться на несколько недель, и даже месяцев.

Поэтому сторонам выгоднее всего уладить все разногласия без суда. Для этого потерпевшей стороной составляется досудебное (мировое) соглашение и отправляется заказным письмом другой стороне сделки. Если документ не подписан другой стороной в течение месяца, или от нее отсутствует ответ в течении 30-ти дней, можно обращаться в суд.

Вам понравилась статья? Пожалуйста, поделитесь ею в соцсетях:

Источник: https://nedvio.com/dogovor-kupli-prodazhi-doma-s-uchastkom/

Как расторгнуть договор купли-продажи недвижимости

Расторжение договора купли продажи на частный дом и участок

Расторжение договора — это частный случай прекращения договора. При этом следует иметь в виду, что в ГК прекращение действия договора может быть выражено двумя понятиями: «расторжение договора» и «отказ от исполнения договора», или «отказ от договора».

В подавляющем большинстве случаев эти термины рассматриваются как синонимы. Вместе с тем, между ними есть некоторые различия.
При расторжении договора договорные обязательства сторон прекращаются на будущее время. Следовательно, прекратиться может только действующий договор.

Этот признак позволяет отличить расторжение договора от признания его недействительным или незаключенным.

Расторжение договора — это частный случай прекращения договора. При этом следует иметь в виду, что в ГК прекращение действия договора может быть выражено двумя понятиями: «расторжение договора» и «отказ от исполнения договора», или «отказ от договора». В подавляющем большинстве случаев эти термины рассматриваются как синонимы. Вместе с тем, между ними есть некоторые различия.

При расторжении договора договорные обязательства сторон прекращаются на будущее время. Следовательно, прекратиться может только действующий договор.

Этот признак позволяет отличить расторжение договора от признания его недействительным или незаключенным.

В то же время согласно ГК договор (который является основной разновидностью сделок), подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента государственной регистрации.

Другими словами, незарегистрированный договор считается незаключенным,

Расторжение договора может происходить, когда: а) договор был заключен и продолжает действовать; б) договор является действительным. Оно может осуществляться по воле двух сторон или по требованию одной из сторон.

Расторжение договора по соглашению сторон по своей правовой природе является двухсторонней сделкой, т.е. действием, направленным на прекращение возникших из договора прав и обязанностей. По соглашению сторон расторжение договора происходит по общему правилу в том же порядке и в той же форме, что и заключение договора.

По требованию одной из сторон расторжение договора происходит по решению суда после процедуры досудебного урегулирования. Процедура досудебного урегулирования состоит в том, что одна сторона до обращения в суд должна направить другой стороне свое предложение расторгнуть договор.

И только после получения отказа другой стороны на предложение о расторжении договора либо неполучения ответа в определенный срок (срок для ответа может быть указан в самом предложении, установлен законом или предусмотрен договором, а при его отсутствии — в 30-дневный срок) заинтересованная сторона вправе обратиться с требованием о расторжении договора в суд.

Как уже было отмечено, расторгнуть можно только уже заключенный, действительный договор, который еще не был исполнен и, следовательно, еще действует. Однако в отношении процедуры расторжения договора купли-продажи недвижимости действуют особые правила, обусловленные тем, что и сама процедура заключения таких договоров имеет определенную специфику.

Эта специфика заключается в том, что при заключении любых договоров купли-продажи недвижимости государственной регистрации подлежит переход права собственности, а для отдельных договоров необходима также государственная регистрация самого договора.

При этом государственная регистрация самих договоров признается обязательной лишь для тех сделок, в отношении которых требование о государственной регистрации прямо установлено законодательством.

При этом следует иметь в виду, что после того, как, например, покупатель оплатит покупную цену за недвижимое имущество, передаст его покупателю и зарегистрирует переход права собственности на него, договор считается исполненным и соответственно он прекращает свое действие.

При решении вопроса о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества следует учитывать, что стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон.

Другими словами, расторгнуть зарегистрированный договор купли-продажи как жилого помещения, так и нежилого помещения, когда был зарегистрирован и переход права собственности, практически невозможно.

Расторжение договора, государственная регистрация соглашения о расторжении договора и внесение записей в Единый государственный реестр возможно лишь в случае, когда соглашение о расторжении договора подписано сторонами, в период действия договора, а не после того, как стороны надлежащим образом выполнили свои обязательства по договору, и договор прекратил свое действие. Если на основании совершенной сторонами сделки не была произведена государственная регистрация перехода права на объект недвижимости, являющийся предметом сделки, стороны вправе подписать соглашение о расторжении договора купли-продажи недвижимости. В таком случае на основании заявления сторон договора соглашение о расторжении договора подлежит регистрации территориальным подразделением Госрегистра. Зарегистрированное соглашение служит основанием для внесения записи о прекращении сделки в Единый государственный реестр прав.

Таким образом, расторгнуть можно только действующий договор купли-продажи недвижимости. Следовательно, если продавец и покупатель недвижимого имущества согласны вернуться в первоначальное положение (покупатель получит назад деньги, а продавец проданную недвижимость) после государственной регистрации перехода прав на недвижимое имущество, то они должны заключить новый договор купли-продажи, в котором продавец становится покупателем, а покупатель продавцом.

Источник: https://rss.kg/post/11/

Всё о кредитах
Добавить комментарий