Размещение швейного цеха на первом этаже жилого дома

Открытие ателье по пошиву и подгонке одежды

Размещение швейного цеха на первом этаже жилого дома

Анкета проекта:
Цели инвестиционного проекта: открытие ателье и предоставления услуг по пошиву и подгонке одежды, ориентированного на массового клиента со средним уровнем доходов.

Производительность:-Подгонка и ремонт одежды – 600 заказов;-Пошив готовой одежды – 360 заказов;

-Подгонка, пошив штор и др. работы – 180 заказов. Услуги: ателье по ремонту и пошиву одежды и штор.

Общая стоимость проекта: 2 600 000 тенге.

Окупаемость проекта: 1,6 лет.
Концепция проектаДанная концепция описывает процесс открытия ателье по пошиву и ремонту одежды. Настоящий проект создан по структуре бизнес-плана в помощь начинающим предпринимателям на рынке предоставления услуг по ремонту и пошиву одежды. Описанный в данном бизнес-плане сценарий развития носит рекомендательный характер и не может рассматриваться как единственно правильный. В проекте предусмотрены максимальные затраты на приобретение материалов, оборудования, аренду помещения и оплата персонала. В реальных условиях каждый собственник их оптимизирует по своему усмотрению.

Описание оказываемых услуг

Предполагается, что ателье будет производить приём заказов и последующий пошив готовой одежды по заказам клиентов, а также дополнительно осуществлять реставрацию, подгонку и ремонт одежды.

Реализацию готовой продукции и услуг планируется осуществлять через собственный пункт приёма заказов. Также планируется привлечение дополнительных клиентов через размещение пункта приёма заказа (или нескольких таких пунктов) в крупных торговых центрах.

Анализ рынка и маркетинговая стратегия

На сегодняшний день услуги по ремонту и пошиву одежды в Казахстане предлагают ателье, а также многочисленные мастерские.Виды услуг в числе основных предоставляемых услуг ателье и ремонтных мастерских можно назвать:

• Ремонт  одежды  (подгонка  по  фигуре,  замена  молнии,  замена  подкладки,  ремонт воротника, пришивание заплатки, штопка и др.)

• Пошив одежды (пошив верхней одежды, одежды из кожи и др.)
• Меховое    ателье    (перекрой    шуб,    подгонка    по    фигуре,    замена    воротника, восстановление низа шубы, изменение длинны и др.)
• Ремонт кожаных изделий (замена молний, устранение порезов, подгонка по фигуре и др.)Рынок данных видов услуг будет расти и развиваться вместе с ростом числа населения и уровня доходов населения соответственно.Ежегодный рост объема рынка услуг ателье составляет более 10%. Стоит отметить, что рынок этот достаточно сегментирован, так одни ателье специализируются только на пошиве одежды, другие – на ремонте, а многие оказывают полный комплекс услуг, которые пользуются достаточно высоким спросом. Сегодня в условиях кризиса более востребованы всё же услуги именно ремонта. Также весьма востребовано и прибыльно направление по пошиву штор, покрывал и иных текстильных изделий, поэтому предлагается предоставлять полный спектр услуг.Степень успешности проекта оценивается как достаточно высокая, так как практически в любом населённом пункте высок процент людей, готовых стать потенциальными клиентами ателье

Производственный план

Первым шагом в создании ателье станет поиск помещения. Ателье обычно размещают на первых этажах зданий или в торговых центрах. При выборе помещения возможны два варианта: первый – совместить приём заказов и швейный цех; второй вариант – вынести швейный цех за пределы жилой зоны, а пункт приёма заказов организовать непосредственно в месте большого скопления людей.

Идеальный вариант – организовать пункт приёма заказов в крупном и посещаемом торговом центре.В первом случае затраты на аренду будут выше, так как швейный цех, как правило, занимает достаточно большое помещение.

Во втором случае цена аренды будет меньше, плюс ко всему к числу ваших клиентов могут присоединиться те, кому требуется подгонка по фигуре стандартной одежды продаваемой в торговом центре.Следующим шагом станет приобретение швейного оборудования.

Основное оборудование для швейного ателье – это швейные машинки различного назначения: подшивочная, прямострочная, трикотажная, скорняжная, либо многофункциональная швейная машинка и многооперационный швейный станок. Также потребуется: оверлок, парогенератор, стулья, зеркала, осветительные приборы, манекен, мебель для рабочего места администратора.Следующий этап – подбор персонала.

Минимальный штат необходимый для ателье – приёмщик заказов, модельер-дизайнер и мастер по ремонту и пошиву одежды. Мастеров в цех лучше брать с достаточно большим опытом работы, а приёмщик заказов должен уметь правильно снимать мерки. Персонал можно подбирать из числа знакомых, по рекомендациям друзей, на интернет-сайтах или через агентства по трудоустройству.

При заключении договора обязательно оговаривайте материальную ответственности швеи, поскольку клиенты приносят очень дорогие изделия для ремонта или материал для пошива, и, если швея неопытная или, что ещё хуже, недобросовестная, то она должна в полной мере нести ответственность за испорченную вещь.

Реклама ателье, расположенного в спальном районе, может заключаться в установке яркой и заметной вывески и расклеивании объявлений на подъездах домов и остановках.Организационно-правовая форма – индивидуальный предприниматель. Обоснованием выбора такой формы ведения бизнеса является то, что конечными потребителями услуг являются частные лица. Следовательно, это поможет сократить налоги и упростит ведение складского и бухгалтерского учёта.

Инвестиционный план

НаименованиеКол-воЦена, тгИтого, тг
Швейные машинки5150 000750 000
Оборудование, мебель1600 000600 000
Аренда помещения1260 000720 000
Реклама150 00050 000
Расходные материалы175 00075 000
Юридическое оформление115 00015 000
Оборотные средства на месяц390 000390000
ИТОГО2 600 000

Финансовый план
Прогноз отчета о прибылях и убытках в год:

Наименование статьиВ год, тенге
Выручка от услуг6 420 000
Себестоимость услуг (расходы):4 729 944
Расходные материалы, ремонт оборудования240 000
Расходы на оплату труда (наемных работников)3 480 000
Социальные отчисления от оплаты труда (5%)289 944
Аренда помещения720 000
Валовая прибыль1 690 056
Налоговые выплаты192 600
Чистая прибыль (чистый доход)1 497 456

Доходы от реализации продукцииДоход ателье складывается из предоставления следующих услуг: подгонка, ремонт и реставрация одежды, пошив готовой одежды и штор, а также прочие услуги.

Среднее число заказов по подгону и ремонту одежды в день составляет – 10, при средней стоимости 2000 тенге.

Пошив одежды может стоить по-разному, это будет зависеть от мастерства сотрудников и уровня доходов целевой аудитории, в среднем это – 12 000 тенге за один заказ.

НаименованиеСреднее кол-возаказов в месяцСредняястоимостьзаказа, тгДоход в месяц, тгИтого за 1-й год, тг
Подгонка  и  ремонт одежды502 000100 0001 200 000
Пошив готовой одежды3012 000360 0004 320 000
Подгонка, пошив штор и др. работы155 00075 000900 000
ИТОГО (тенге)535 0006 420 000

Аренда торгового помещения
В рамках настоящего инвестиционного проекта планируется арендовать небольшое жилое помещение на первом этаже жилого дома площадью не более 40 кв.м.

ПлощадьЦена, тг./м2Итого в месяцИтого в год
Помещение на первом этаже жилого дома40150060 000720 000

Расходные материалы. Нитки, инструмент, ткань и ремонт оборудования для ателье – 20 тыс. тенге в год. В год : 12 месяцев * 20 000 тенге = 240 000 тенге
Оплата труда
Минимальный  штат  необходимый  для  ателье  –  приёмщик  заказов,  модельер- дизайнер и мастер по ремонту и пошиву одежды.

НаименованиеКол-воОплата в месяц, тгИтого затраты на персонал в месяц, тгИтого в год, тг
Швея250 000100 0001 200 000
Приемщик заказов – замерщик140 00040 000480 000
Модельер-дизайнер1150 000150 0001 800 000
Итого4290 0003 480 000

Социальный налогИнициатор проекта уплачивают социальный налог в размере двух месячных расчетных показателей за себя и одного месячного расчетного показателя за каждого работника (1 852 тенге МРП * 2 * 12 мес.

+ 1 852 тенге МРП * 4 работника 12 мес. = 133 344 тенге).

Социальные отчисления равны 5 % от суммы заработной платы за минусом обязательных пенсионных взносов (3 480 тыс. тенге *(1-10%)*5%=156 600 тенге).

Социальны налог, тенге133 344
Социальные отчисления, тенге156 600

Налоги и платежи в бюджет.
В  рамках  проекта  будет  выплачиваться  корпоративный  подоходный  налог  по упрощенной системе налогообложения, по 3% от выручки –    192 600 тенге (6 420 000 тенге * 3%)

Финансирование и меры государственной поддержки проекта
Кредитование через БВУ.

Финансовые расчеты выявили необходимость займа при процентной ставке 14%, сроком погашения 72 месяцев, с отсрочкой на полгода, а затем регулярными ежемесячными выплатами.

Кредитование в рамках реализации «Программы занятости – 2020». Программой предусмотрено выделение бюджетных средств для организации собственного дела.

Источник: www.kasipker.info 

Источник: https://prz.enbek.gov.kz/ru/node/617

«Гул выедает мозг»: жители челябинской высотки пожаловались на фабрику, лишившую их покоя

Размещение швейного цеха на первом этаже жилого дома

Швейное предприятие разместилось на втором этаже 16-этажного дома

Вадим Архипов

В Челябинске жители многоквартирного дома второй год борются со швейным предприятием Medal, арендовавшим офисные помещения на втором этаже. По словам соседей, гул от машин настолько сильный, что находиться в квартирах вплоть до пятого этажа днём невозможно. И ладно бы в выходные фабрика давала людям передышку, но даже в праздники жильцы вынуждены просыпаться от гула швейных установок.

С виду дом № 84 на улице Дзержинского, в котором завёлся шумный сосед, выглядит вполне благополучно: новая высотка в 16 этажей с огороженной территорией, консьержем, большой детской площадкой и различными полезными сервисами на первых двух этажах. Но в прошлом году один из офисов на втором этаже арендовало предприятие, которое обшивает спортивные команды Челябинска. Шьют всё — от маек до тёплых курток. С того времени спокойной жизни жильцов пришёл конец.

Рядом с цехом находятся «развивашки» для детей, спортивный зал для мам, а сверху — сотни жильцов

Вадим Архипов

— Всё началось в январе прошлого года. 1-го и 2-го числа, в новогодние праздники, у них начался переезд. Рабочие носили машинки, ткани, лекала, не переставая работала дрель.

И это в то время, когда все были дома и отдыхали, — вспоминает жительница квартиры на четвёртом этаже Мария.

— У меня сыну было тогда два годика, муж ходил к ним и просил: «Дайте ребёнку поспать!» Но им было всё равно, потому что надо было открываться.

После переезда спокойнее не стало.

— Когда предприятие начало работать, гул от швейных машинок пошёл по стенам, — поддерживает соседку хозяйка квартиры на третьем этаже Елена. — Муж приходит с ночи, а поспать невозможно, потому что в квартире только и слышно «дрр-дрр-дрр», и вторая машинка ей подпевает «вжиу-вжиу-вжиу». Кашель, смех, сдвинутый стул — всё слышно. И так с восьми утра и до восьми вечера.

Мария показывает ответы надзорных органов, куда обращались жильцы 

Вадим Архипов

— Я домохозяйка с трёхлетним ребенком на руках.

Мало того что круглыми сутками с ребенком слушаем стук швейных машин, но ещё ждем, когда закоротит проводку от чрезмерного напряжения и дом наш загорится! У них же кроме машин — утюги, прессы, раскройные машины, полкомнаты заняты под бумажные лекала, рулоны тканей повсюду лежат, представляете, если это всё вспыхнет! — говорит Мария. — У нас квартира в ипотеке, продать и съехать из этого ада мы не можем, а этот гул каждый день выедает мозг.

После нескольких месяцев мучений жители дома решили жаловаться на предприятие, начали с управляющей компании.

— В УК нам сначала пообещали замерить уровень шума самостоятельно, но потом почему-то передумали и предложили обратиться в Роспотребнадзор. Мы обратились, — говорит Елена.

— Когда пришла комиссия, сотрудникам предприятии сказали включить все машинки, но они начали объяснять, что все машинки одновременно у них якобы работать не могут, в итоге посадили трёх швей в одну комнату и трёх в другую, а машин в помещениях в два раза больше.

Видимо, дали швеям самую тонкую ткань, потому что в момент замера машинки было практически не слышно. В итоге мы получили ответ, что шум от цеха в пределах допустимого.

Жильцы дома написали жалобы во все инстанции, даже в приёмную президента

Вадим Архипов

Летом жителям удалось добиться проверки предприятия прокуратурой и пожарными, казалось, дело сдвинулось с мёртвой точки. На предприятии нашли нарушения пожарной безопасности и обозначили главное: по проекту дома в помещениях, предназначенных для офисов, не может работать производственное предприятие, каким по факту является Medal.

— После этого собственнику помещений, который сдал их в аренду, дали два месяца, чтобы устранить нарушения, но цех как работал, так и работает, — сетуют женщины.

В надзорных органах говорят, что предприятие не может работать в жилом доме, но выселять нарушителей не спешат

Вадим Архипов

На предприятии не считают, что нарушают закон. Корреспонденты 74.ru побывали в швейных цехах и убедились, что в помещениях кипит работа.

Правда, на момент нашего визита работала лишь одна швейная машинка, остальные сотрудницы были заняты другими производственными процессами.

Ещё в одном зале работала закройщица, звук электрического ножа, разрезавшего ткань, напомнил мощный фен. При этом снимать фото или видео в цехе журналистам не разрешили.

— У нас все машины оснащены сервоприводами, которые работают неслышно, более того, мы недавно сделали звукоизоляцию, — рассказала руководитель предприятия Лиля Федотова.

— У нас есть одна глухонемая швея, которая просто сильно давит на педаль, и тогда машина начинает работать громче, она в силу своего заболевания это не может контролировать.

Мы уже объясняли всё прокуратуре, все разбирательство пройдены, все шумы замерены, все нормы у нас допустимые, ничего не нарушаем. Студия красоты с нами рядом, у них фены работают, но на них не жалуются. Да и жалуются на нас всего две соседки.

По словам жителей, даже в праздники стук машинок не замолкает до самого вечера

Вадим Архипов

Даже если допустить, что шум от фабрики мешает только соседям из верхних квартир, то пожарная безопасность ставит под угрозу весь дом. Это недавно подтвердила повторная проверка специалистов пожарного надзора.

— По закону в зданиях жилых домов не допускается размещать производственные объекты, — рассказал 74.ru руководитель отдела надзорной деятельности и профилактической работы № 3 Ленинского и Тракторозаводского районов МЧС по Челябинской области Андрей Смирнов.

— От жителей дома по улице Дзержинского поступало обращение летом 2018 года, и нами было вынесено предостережение об устранении нарушений по факту недопущения объекта производственного назначения в здании жилого типа.

В декабре поступило очередное обращение, была организована проверка со стороны прокуратуры, где наши сотрудники были привлечены в качестве специалистов. В отношении цеха были выявлены девять нарушений, три из которых по пожарной безопасности, что недопустимо.

По результатам данной проверки нами было направлено письмо в прокуратуру о нарушениях и принятии мер прокурорского реагирования в отношении этого швейного цеха.

В прокуратуре Ленинского района подтвердили, что сейчас проводят проверку в отношении компании Medal, но судьба швейного цеха до сих пор не решена.

— Проверка ещё не завершена, мы запросили документы у швейного предприятия, — рассказал помощник прокурора Ленинского района Изгам Касимов. — По её результатам будет принято решение.

Соседям же пока остаётся надеяться, что за это время они не сойдут с ума, а в доме не произойдёт трагедии, в которой могут пострадать ни в чём не повинные жители 16-этажки.

В понедельник, 4 марта, стало известно, что в Копейске приостановили предприятие по производству комбикормов, которое работало в центре жилого микрорайона, рядом с домами.

На шум и грохот с территории предприятия ООО «Макиз» пожаловалась местная жительница, её дом находится через дорогу от промплощадки. Со стороны цеха, по словам заявительницы, постоянно летит пыль, а шум агрегатов мешает жить.

На жалобу отреагировали в региональном Роспотребнадзоре и провели проверку. Судебные приставы на 45 суток опечатали агрегат, дробивший зерно.

Источник: https://74.ru/text/house/66004987/

Использование жилого помещения в предпринимательской деятельности

Размещение швейного цеха на первом этаже жилого дома

Использование жилого помещения в предпринимательской деятельности

Всегда ли при использовании жилого помещения в предпринимательской деятельности требуется его перевод в нежилой фонд? На этот вопрос нет однозначного ответа, все зависит от конкретных условий.

Сегодня поговорим о возможности использования квартиры под склад или швейный цех, о льготах и тарифах на коммунальные платежи при использовании жилого помещения, а также о нюансах перевода жилого помещения в нежилой фонд, если этот перевод необходим.

Анна КАЛИНОВСКАЯ, консультант газеты «Собственное Дело»

Документы статьи

ГКУ — Гражданский кодекс Украины от 16.01.2003 г. № 435-IV.

ЖКУ — Жилищный кодекс Украинской ССР от 30.06.83 г. № 5464-X.

Закон № 686 — Закон Украины «Об ответственности субъектов предпринимательской деятельности за несвоевременное внесение платы за потребленные коммунальные услуги и содержание придомовых территорий» от 20.05.99 г. № 686.

Порядок № 703 — Порядок государственной регистрации прав на недвижимое имущество и их обременений, утвержденный постановлением КМУ от 22.06.2011 г. № 703.

ДБН В.2.2-15-2005 — Государственные строительные нормы Украины «Здания и сооружения. Жилые здания. Основные положения» (ДБН В.2.2-15-2005), утвержденные приказом Госстроя от 18.05.2005 г. № 80.

Как мы указали выше, вопрос о том, переводить или не переводить жилое помещение в нежилое, предприниматель должен решать в каждом конкретном случае.

К примеру, было бы странно переводить квартиру в нежилой фонд в ситуации, если физлицо проживает и одновременно осуществляет в ней предпринимательскую деятельность, не требующую конструктивных изменений такой квартиры, например, создает сайты, занимается дизайном, пишет компьютерные программы или статьи, предоставляет индивидуальные косметические услуги и т. п.

Очевидно, что, осуществляя в квартире хозяйственную деятельность, следует учитывать права и интересы других жильцов, т. е. как минимум не нарушать их (часть 5 статьи 319 и часть 2 статьи 383 ГКУ, определение ВССУ по рассмотрению гражданских и уголовных дел от 28.03.2012 г. по делу № 6-1011св12).

В частности, с этой целью ДБН В.2.

2-15-2005установлены существенные ограничения на осуществление в жилых домах хозяйственной деятельности —даже в тех случаях, когда она не требует конструктивных изменений помещения: например, размещение административных помещений допускается лишь на первом, втором и цокольном этажах жилых домов (кроме того, помещения общественного назначения должны как минимум иметь отдельный выход и эвакуационный выход, изолированные от жилой части здания). Таким образом, даже если деятельность не предусматривает внесения конструктивных изменений в жилое помещение, помещение должно соответствовать определенным условиям, соблюдение которых проверяется, в том числе при переводе объекта в состав нежилого фонда

Квартира как склад или швейный цех: можно/нельзя

Собственник имущества (в нашем случае — жилого помещения) вправе использовать его в предпринимательской деятельности (часть 1 статьи 320 ГКУ).

При этом согласно части 1 статьи 383 ГКУсобственник жилого дома, квартиры должен использовать его (ее) для собственного проживания, проживания членов своей семьи, других лиц и не имеет права использовать такое помещение для промышленного производства.

Аналогичное по своей сути ограничение установлено и статьей 6 ЖКУ, в соответствии с которой предоставление помещений в жилых домах для нужд промышленного характера запрещается.

Как видим, в указанных нормах речь идет о безусловной невозможности использования жилых помещений лишь в промышленном производстве/промышленных целях. При этом законодательство не содержит определения данных понятий.

Однако ни у кого не вызовет сомнений то, что хозяйственная деятельность может иметь как промышленный (к примеру, производство товаров), так и непромышленный характер (торговля, выполнение работ, предоставление услуг, в том числе с использованием жилых помещений в качестве торговых помещений, офисов или складов и т. п.). Причем вопрос отнесения деятельности к тому или иному виду следует разрешать в каждом конкретном случае, с учетом всех обстоятельств. В этой связи, поскольку понятие хоздеятельности не равно промышленному производству, напрашивается вывод: если подобная деятельность не имеет промышленной цели, то для ее осуществления может использоваться и жилая квартира.

Учитывая изложенное выше, суды признают возможность использовать квартиру под склад как непротиворечащую действующему законодательству. В качестве примера приведем аргументацию из решения Апелляционного суда Винницкой области от 24.11.2006 г.:

Истцы объяснили, и это нашло подтверждение в судебном заседании, что ответчик свою квартиру использует в качестве склада, храня в ней масло (в бутылках и бочках). Однако хранение продуктов питания, которым является масло, не является промышленным производством. Поскольку ГКУ, в том числе и статья 383, не запрещает использование помещения для предоставления услуг и выполнения работ, а запрещает его использование только для промышленного производства и фактически ответчик не использовал свою квартиру для промышленного производства, то требования истцов об устранении препятствий в пользовании домом путем запрета ответчику использовать свою часть дома не по назначению — под склад, являются безосновательными и не основываются на требованиях действующего законодательства, а соответственно не подлежат удовлетворению

Далее. Наличие в квартире швейного оборудования, с точки зрения суда, не говорит об использовании квартиры для промышленного производства. Примером может служить решение Печерского районного суда г. Киева от 31.10.2012 г. по делу № 2-1954/12, выдержки из которого приведем ниже:

Истец обратился в суд с иском, в котором просит обязать ответчика использовать по назначению для проживания квартиру.Выслушав объяснения лиц, принимающих участие в деле, исследовав письменные доказательства, суд приходит к выводу, что в удовлетворении иска следует отказать по следующим основаниям.В соответствии со статьями 379 и 382 ГКУ жильем физического лица является жилой дом, квартира, другое помещение, предназначенные и пригодные для постоянного проживания в них. Квартирой является изолированное помещение в жилом доме, предназначенное и пригодное для постоянного в нем проживания. В соответствии со статьей 383 ГКУ собственник жилого дома, квартиры имеет право использовать помещение для собственного проживания, проживания членов его семьи, других лиц и не имеет права использовать его для промышленного производства.В соответствии с актом от 05.10.2011 г., составленным специалистами КП УЖХ «Печерскжитло», квартира используется не по назначению, а под швейную мастерскую, в которой применяются швейные машины фабричного назначения. Разрешительные документы о переводе квартиры в нежилой фонд и разрешение на проведение какого-либо производства комиссии не предоставлены.При рассмотрении дела судом 10.10.2012 г. комиссией, созданной истцом, был проведен осмотр квартиры, во время которого установлено, что в квартире находились две промышленные гладильные доски и одна швейная машинка, часть комнаты занята под складирование вещей.Таким образом, из приведенного акта от 10.10.2012 г. не усматривается то обстоятельство, что квартира используется ответчиком для промышленного производства. Сам факт нахождения в квартире гладильных досок и швейной машинки не свидетельствует об их использовании для промышленного производства.Другие доказательства в подтверждение исковых требований истцом не предоставлены, потому суд приходит к выводу о недоказанности истцом исковых требований и отказывает в удовлетворении иска.

Переводить или не переводить в нежилой фонд: коммунальные платежи

Расходы общесистемщика. Без перевода жилого объекта в состав нежилого фонда рассчитывать на расходы по коммунальным платежам не приходится. В подобном случае, т. е. без перевода в нежилой фонд, расходы получится отразить лишь при условии, что деятельность связана с предоставлением жилых помещений для проживания физлиц.

Льготы и тарифы по коммунальным платежам. В качестве примера возьмем предпринимателя, решившего использовать квартиру в своей хозяйственной деятельности. При этом на него распространяются льготы по оплате жилой площади.

В этой связи, если он будет использовать свою квартиру, например, в качестве офиса, без перевода в нежилой фонд, на него по-прежнему будут распространяться соответствующие льготы (тем более, что собственником квартиры в любом случае будет считаться такое физлицо, без привязки к его предпринимательскому статусу). Это, с одной стороны, противоречит логике.

А с другой — если он не претендует на предпринимательские расходы в виде коммунальных платежей, то не противоречит действующему законодательству.

В то же время надо иметь в виду и такой момент. Коммунальные тарифы для нежилых помещений, используемых в хозяйственной деятельности, определяются по специальным правилам.

Кроме того, при нарушении субъектом хозяйствования обязательств по уплате коммунальных услуг в отношении нежилых объектов недвижимости к нему по идее должна применяться специальная ответственность, установленная Законом № 686.

Однако опять же, пока помещение не переведено в нежилой фонд действие Закона № 686 на предпринимателя не распространяется.

Послесловие: а если все-таки нужен перевод

Вопросы перевода жилого помещения в нежилой фонд мы уже подробно рассматривали на страницах нашего издания (см. «СД», 2012, № 6, с. 34). Здесь лишь кратко напомним основные моменты и изменения.

Статья 8 ЖКУ говорит о том, что перевод пригодных для проживания жилых домов и жилых помещений в домах государственного и общественного жилого фонда в нежилые, как правило, не допускается.

При этом в исключительных случаях такой перевод может осуществляться по решению исполкома областного/городского (в городах республиканского подчинения) совета народных депутатов. К слову, в информационном письме ВХСУ от 07.06.2005 г.

№ 01-8/1051 в отношении данной нормы отмечалось, что указанные правила распространяются в том числе и на жилые дома/квартиры частной собственности.

В большинстве городов (других административных единиц) утверждены свои локальные нормативные акты, которые хоть и имеют отдельные особенности, но в целом предусматривают схожий порядок.

Прежде всего необходимо собрать такие документы:

— нотариально удостоверенную копию документа, подтверждающего право собственности на жилье. Перечень таких документов представлен в пункте 27 Порядка № 703.

При это напоминаем, что по недвижимости, право собственности на которую возникло с 01.01.2013 г.

, таким документом может быть или соответствующее свидетельство, или извлечение из Государственного реестра вещных прав на недвижимое имущество (далее — Госреестр);

— копию технического паспорта на жилье, оформленного субъектом хозяйствования, осуществляющим техническую инвентаризацию;

— справку из ЖЭКа о том, что жилой дом, квартира (или их части) являются свободными фактически и юридически;

— копию договора на сбор и вывоз строительного мусора (в каждом регионе своя форма договора);

— для собственников жилых домов — документ, подтверждающий право собственности или право пользования земельным участком (таковыми могут быть договор аренды, свидетельство или извлечение из Госреестра, а для подтверждения права собственности, возникшего до 01.01.2013 г., — госакт на землю);

— согласие совладельцев домовладения (соседей сверху, снизу, живущих на одной лестничной клетке) на размещение объекта непроизводственной сферы;

— согласие объединения совладельцев многоквартирного дома в случае размещения квартиры в доме, где такое объединение создано (см., например, решение Московского районного суда города Харькова от 23.03.2012 г. по делу № 2-3894/11);

для физлиц — копию паспорта, а для юрлиц — нотариально заверенные копии учредительных документов;

— техническое заключение проектной организации о возможности перевода жилых помещений с целью использования их под нежилые с обоснованием возможности размещения объекта непроизводственной сферы с обязательным устройством отдельного входа, не связанного с подъездом жилого дома;

— предпроектные предложения об архитектурном решении объекта и благоустройства прилегающей территории;

— прочие документы в случае необходимости.

Далее нужно подать соответствующее заявление в гор/облисполком и дождаться его решения о переводе жилых помещений и жилых домов в нежилые для размещения в них объектов непроизводственной сферы. Лишь после этого можно получить исходные данные и технические условия для проведения реконструкции объекта и собственно проводить реконструкцию.

Выводы

1. Вопрос о том, переводить или не переводить жилое помещение в нежилое, предприниматель должен решать в каждом конкретном случае. Если предприниматель проживает в квартире и тут же создает сайты, занимается дизайном или пишет компьютерные программы, то, очевидно, нет смысла тратиться на ее перевод в нежилой фонд.

2. Собственник жилого помещения вправе использовать его в предпринимательской деятельности, если эта деятельность не имеет признаков промышленного производства. Поэтому суды не усматривают нарушений действующего законодательства, если квартира используется как склад продтоваров или в ней находится одна швейная машинка фабричного назначения.

3. Без перевода жилого объекта в состав нежилого фонда общесистемщик не может рассчитывать на расходы по коммунальным платежам.

4. Перевод жилого помещения в нежилой фонд может осуществляться по решению исполкома областного/городского (в городах республиканского подчинения) совета народных депутатов.

Источник: https://i.factor.ua/journals/sb/2013/august/issue-16/article-96399.html

Бизнес в жилых домах: что делать, если кафе и магазины разрушают ваше здание — советы юриста

Размещение швейного цеха на первом этаже жилого дома

Вначале следует отметить, что владельцы квартир многоквартирного дома или общежития являются совладельцами всех подвалов, чердаков, лестничных клеток и лифтов, независимо от того, приватизировали они свои квартиры или нет (Закон Украины “О приватизации государственного жилищного фонда”).

Что касается придомовой территории, то она может быть выделена на основании соответствующей градостроительной и землеустроительной документации и передана в собственность жильцам, ОСМД или управителю. Но на практике в старой жилой застройке этими вопросами никто не занимается. Земельный участок под домом и для его обслуживания является неоформленным и остается на балансе города или района.

Как пользоваться общей территорией

Органы местного самоуправления не имеют права без согласия владельцев приватизированных квартир продавать, сдавать в аренду или решать вопросы перестройки, надстройки, пристройки к нему сооружений, застройки лестничных клеток и въездных-выездных ворот, обустройства на фасадах домов специального технического оборудования промышленного назначения и т.п., за исключением проведения ремонтных работ в соответствии с законодательством. Если приватизация подвала здания, крыши или придомовой территории прошла без общественных слушаний и согласия жильцов дома, то она незаконна, и жильцам нужно обратиться в прокуратуру. Если подвал или придомовая территория были “приватизированы” на протяжении последних трех лет, есть шанс опротестовать действия в суде, а если три года прошли, то даже обращением в прокуратуру дело не решить.

Подпишитесь на канал DELO.UA

Перевод квартир в нежилой фонд

Для того, чтобы открыть на первом этаже здания кафе, ресторан или магазин (в жилых домах запрещена лишь производственная деятельность), нужно перевести недвижимость из жилого фонда в нежилой, но это можно сделать лишь при согласии жильцов дома. Следует отметить, что конкретного порядка, регулирующего процедуру перевода недвижимости из жилого фонда в нежилой, нет. И перевод из жилого в нежилой можно назвать условно законным. Скорее по принципу разрешено то, что не запрещено.

Что касается каких-либо ограничений для домов-памятников архитектуры, то их нет. Главное, чтобы действия собственников не несли угрозы для самого памятника архитектуры.

После получения согласия владелец помещения обращается в КГГА (Департамент жилищно-коммунальной инфраструктуры и Департамент экономики и инвестиций), где заключается договор на оплату паевого взноса, после чего рассматривается заявление собственника на перевод жилого помещения в нежилое. В случае позитивного решения владелец оплачивает паевой взнос, получает распоряжение о переводе помещения и регистрирует право собственности на новый объект.

Перепланировка помещений

Владельцы и арендаторы помещений могут проводить переоборудование и перепланировку жилых и подсобных помещений, балконов и лоджий по соответствующим проектам, но также с разрешения жильцов и органа местного самоуправления. Для получения разрешения на проведение строительных работ нужно обращаться в архитектурно-строительную инспекцию (ГАСИ).

Но если недвижимость была переведена из жилого фонда в нежилой без ведома жильцов более трех лет назад и жильцы решили пожаловаться на это только сейчас, то в суде невозможно будет что-либо доказать, так как суд формально закроет дело на основании сроков исковой давности.

Без разрешения ГАСИ возможна перепланировка, но только с сохранением несущих конструкций, без превышения допустимых нагрузок на перекрытия, стены и фундамент и при условии соблюдения архитектурно-планировочных требований, государственных строительных норм и местных правил застройки.

Контроль за выполнением строительных работ осуществляет ГАСИ и Бюро технической инвентаризации (БТИ), которое проводит после завершения законных работ техническую инвентаризацию.

Если ситуация касается домов, признанных памятниками архитектуры, то для проведения каких-либо строительных работ капитального характера, в том числе реконструкции и реставрации, необходимо получить разрешение ГАСИ.

Куда жаловаться на нарушения предпринимателей

Если жильцы подозревают, что перепланировка проводится незаконно, сносятся несущие конструкции, у жильцов в связи с этим начали трескаться стены, то первым делом нужно обратиться в районную администрацию и ЖЭК (управляющую компанию). С участием специалистов этих организаций составляется акт и фиксируются факты повреждений (например, трещин на стенах), если таковые есть.

За самовольную перепланировку предусмотрен штраф в размере от одного до трех необлагаемых минимумов доходов (17-51 грн!!!) и предупреждение (на должностных лиц — от трех до семи необлагаемых минимумов доходов граждан.

Чтобы потребовать компенсацию за нанесенный ущерб, нужно провести техническую (строительную) экспертизу, на основе которой и будет проведена оценка.

Такая экспертиза проводится во время судебного разбирательства. Все экспертизы, которые будут проведены до суда, будут расцениваться как заключение специалиста.

После проведения этих процедур и на основании их результатов жилец сможет обратиться в суд.

Кроме того, если будет установлено, что работы по перепланировке проводились без строительного разрешения, то жильцы могут обратиться в суд с иском о приведении помещения в первичное состояние. В таких случаях судебная практика будет исходить из того, каким образом нарушено право жильца, и из принципа частной собственности ресторана или кафе.

Шансов выиграть дело, скорее всего, будет мало. В моей практике было дело с положительным судебным решением. Суд обязал за свой счет привести подвальное помещение в первичное состояние. Но решение суда до сих пор не выполнено. Опять же, по причине бездействия сотрудников исполнительной службы и коррупционных действий со стороны владельцев ресторана.

Иногда ресторан (кафе) захватывает часть помещений общего пользования, например, незаконно переносит оборудование теплопункта в другое помещение, а сам теплопункт занимает. Тогда есть большие шансы выиграть дело и за счет ресторана все восстанавливается.

Когда мешает шум

В случае, если жильцам дома мешает шум от заведений (или их оборудования — Ред.), размещенных в жилом доме, а также испарений (если в доме размещена химчистка), нужно решать вопрос через санэпидслужбу.

Для этого жилец должен предоставить доступ к своему жилью, вызвать полицию и сотрудников СЭС и зафиксировать уровень шума или испарений. Полиция составит протокол об административном правонарушении. При этом жилец должен добиться, чтобы контролирующий орган через суд получил доступ к заведению, которое проверяют.

После этого жилец должен добиваться устранения нарушений, с учетом регламента уровня шума в жилом доме.

В случае, если владелец заведения решит схитрить и, например, сделать музыку тише на момент приезда полиции, патрульные должны опросить соседей, которые подтвердят факт нарушения.

Источник: https://delo.ua/econonomyandpoliticsinukraine/biznes-v-zhilyh-domah-chto-delat-esli-kafe-i-magaziny-razrushaju-308403/

Всё о кредитах
Добавить комментарий