Спор с управляющей компанией

Споры по выборам управляющих компаний

Спор с управляющей компанией

Галина Доля, юрист ООО «Платежка»

В связи с обязательным введением процедуры лицензирования для многих собственников вновь обрёл актуальность вопрос о смене управляющей компании.

Сам процесс смены управляющих компаний урегулирован Жилищным кодексом Российской Федерации и предполагает следующее.

В соответствии с частью 2 статьи 161 Жилищного кодекса РФ, собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из предусмотренных в данной норме способов управления многоквартирным домом.

Способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменён в любое время на основании его решения.

Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме (часть 3 статьи 161 Жилищного кодекса РФ).

При проведении общего собрания необходимо учитывать требования ст. 45 Жилищного кодекса, в частности, необходимо заранее (за 10 дней до даты проведения собрания) известить собственников о проведении собрания, соблюсти порядок проведения общего собрания, собрать необходимый кворум собственников, соблюсти порядок подсчёта , указать необходимые реквизиты протокола собрания и т. д.

В случае нарушения указанных норм, по иску собственников, решение собрания могут признать недействительным, а результаты выборов управляющей компании отменить.

В качестве примера можно привести решение Минусинского городского суда Красноярского края от 22.10.2014 по делу № 33-1236/2015, А-57.

В указанном деле собственниками помещений в многоквартирном доме (далее — МКД) были заявлены требования к иным собственникам помещений МКД (Ответчикам) о признании недействительными решения общего собрания собственников жилого многоквартирного дома, в том числе в части выбора способа управления домом другой управляющей организацией ООО УК «Комфорт» и расторжении договора управления с ООО УК «Старт».

Разрешая спор, суд первой инстанции пришёл к обоснованному выводу о наличии правовых оснований для удовлетворения заявленных исковых требований.

Мотивируя данный вывод, суд исходил из того, что собственники помещений в указанном доме о проведении собрания в заочной форме в установленном законом порядке извещены не были, поскольку уведомления о проведении собрания каждому собственнику помещения заказными письмами не направлялись, под роспись в установленный законом срок не вручались, бланки решений, о которых говорится в уведомлении, собственникам не направлялись, вручались лично и не всем, что является существенным нарушением порядка проведения общего собрания собственников жилых помещений многоквартирного жилого дома, предусмотренного ЖК РФ. Кроме того, из реестров вручения следует, что уведомления о проведении собрания вручались сразу с бланками решений в ходе проведения собрания. Доказательств тому, что способ оповещения о проведении общего собрания может быть иной, чем вышеназванный, ответчиками не представлено, более того, ими не оспаривалось, что решения о возможности иного способа оповещения ранее собственниками жилого дома не принималось, что свидетельствует о том, что извещение о проведении общего собрания должно было быть произведено согласно ст. 45 ЖК РФ.

В апелляционной инстанции указанное решение устояло, Красноярский краевой суд оставил апелляционную жалобу ответчиков без удовлетворения, указав на то, что при существенных нарушениях проведения общего собрания решения такого собрания являются незаконными (апелляционное определение от 11 февраля 2015 г. по делу № 33-1236/2015, А-57). Таким образом, в случае если собственники примут решение сменить управляющую компанию, то соблюдение требований жилищного законодательства является гарантией того, что в дальнейшем иные лица оспорить принятое решение не смогут.

Судебная практика по данной категории дел уже сложилась, решения по таким делам выносятся судами единообразно (дело № 2-1645/2013 от 9 октября 2013 г., дело № 2–76/2015 от 04 февраля 2015 года).

Однако не стоит забывать о том, что даже при соблюдении требований законодательства по смене управляющей компании могут возникнуть сложности фактического характера, когда предыдущие управляющие компании не хотят уступать своё место и не дают возможности вновь избранным «управляйкам» осуществлять деятельность по управлению МКД. Так, предыдущие управляющие компании, преследуя свои цели, не всегда передают необходимую документацию своему преемнику, не освобождают занимаемые ими помещения, чинят препятствия в управлении многоквартирным домом, иным образом препятствуют осуществлению деятельности и т. д.

В таких случаях вновь избранным управляющим компаниям не остаётся иного пути, как защищать свои законные права и интересы в судебном порядке.

В арбитражных судах иски управляющих компаний с требованием об устранении препятствий в осуществлении права управления жилым домом нередки и, как правило, удовлетворяются судом в полном объёме (дело № А28-3493/2013, дело № А45-25632/2014, дело № А73-6106/2013, дело № А43-18961/2014, дело № А73-2933/2014, дело № А66-8445/2014, дело № А09-9149/2014).

Арбитражные суды, вынося решения в пользу управляющих компаний-преемников, ссылаются на следующие значимые обстоятельства:

  • наличие воли собственников на управление домом именно выбранной управляющей компанией (преемником) и непризнание в качестве управляющей компании предшественника (в виде протокола общего собрания);
  • документы о взаимоотношениях с ресурсоснабжающими организациями;
  • показания свидетелей – собственников квартир, подтверждающих факт избрания управляющей компании – преемника и управление ею по настоящее время МКД;
  • отсутствие других собраний о смене управляющей компании;
  • отсутствие доказательств со стороны управляющей компании -предшественника о заключении с собственниками нового договора управления.

Как правило, судами в первую очередь рассматриваются протоколы общего собрания, т. к. именно эти документы являются легитимными и выражают волю собственников на выбор управляющей компании. Остальные доказательства, как правило, не влияют на существо правоотношений и принимаются судом в совокупности (дело № А28-3493/2013).

Доводы ответчиков (управляющих компаний – предшественников) о возможности отказа от исполнения (расторжении) договоров управления общим имуществом лишь при условии ненадлежащего исполнения обязанностей управляющей организацией суды признают ошибочным (дело № А45-25632/2014). В обоснование судом указано на следующее.

Пунктом 8 статьи 162 ЖК РФ предусмотрена возможность изменения или расторжения договора управления многоквартирным домом в порядке, установленном гражданским законодательством.

Гражданское законодательство допускает одностороннее изменение и расторжение договора, если это предусмотрено Гражданским кодексом Российской Федерации (далее — ГК РФ), иными законами или договором (статья 450 ГК РФ).

Договор управления представляет собой разновидность договора на оказание услуг, включающего заказ или самостоятельное выполнение управляющим лицом подрядных работ в отношении многоквартирного дома. Согласно статье 782 ГК РФ, заказчик вправе отказаться от исполнения договора возмездного оказания услуг при условии оплаты исполнителю фактически понесённых им расходов.

Односторонний отказ домовладельцев от исполнения договора с управляющей организацией (расторжение договора) не противоречит Гражданскому и Жилищному кодексам Российской Федерации. Правильность этого вывода подтверждена позицией Президиума Высшего арбитражного суда Российской Федерации, изложенной в Постановлении от 22.11.2011 № 7677/11.

Кроме того, в рассматриваемом случае домовладельцы не просто отказались от исполнения договора управления общим имуществом, а избрали иной способ управления, что прямо предусмотрено частью 3 статьи 161 ЖК РФ, согласно которой способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменён в любое время на основании его решения. По смыслу приведённых положений жилищного законодательства, изменение способа управления многоквартирным домом является основанием для прекращения ранее заключённого договора управления таким домом со специализированной управляющей организацией. Данный вывод согласуется с правовой позицией, изложенной в Постановлении Президиума Высшего арбитражного суда Российской Федерации от 15.07.2010 № 1093/10, согласно которой недопустимо одновременное существование двух способов управления одним и тем же многоквартирным жилым домом. Из изложенного следует, что заключённый с ответчиком договор управления многоквартирным домом прекратил своё действие в связи с односторонним отказом собственников помещений от его исполнения.

Пунктом 10 статьи 162 ЖК РФ установлена обязанность управляющей организации передать техническую документацию вновь выбранной управляющей организации. Такая передача должна состояться за 30 дней до прекращения договора управления многоквартирным домом.

Указанная обязанность возникает независимо от наличия или отсутствия письменного договора, содержащего условия об управлении, содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме, и вызвана необходимостью осуществления деятельности по обслуживанию многоквартирного дома.

При таких обстоятельствах у прежней управляющей организации при прекращении договора управления возникает обязанность перед вновь выбранной передать техническую документацию и иные связанные с управлением таким домом документы.

Кроме того, нередко можно встретить требования вновь избранных управляющих компаний о взыскании неосновательного обогащения с управляющих компаний – предшественников.

Так, Арбитражным судом Нижегородской области рассматривалось дело № А43-18961/2014, в котором вновь избранная управляющая компания заявила требования к предыдущей управляющей компании о понуждении передать техническую документацию на жилой многоквартирный дом и взыскании денежных средств, перечисленных жильцами дома на счёт ответчика в качестве платы за «капитальный ремонт». Судом было установлено, что собственниками помещений многоквартирного дома на общем собрании 11.04.2014 было реализовано предоставленное им законом право по выбору способа управления многоквартирным домом, в связи с чем ответчик в настоящее время не имеет законных основании удерживать техническую документацию и обязан передать её вновь избранной управляющей компании.

Что касается взыскания неосновательного обогащения, то судом было установлено следующее: жильцы МКД в счёт выполнения управляющей организацией работ по капитальному ремонту внесли предварительную оплату.

Работы по капитальному ремонту управляющей компанией-предшественником выполнены не были, а при изменении способа управления домом получение прежней управляющей компанией денежных средств неправомерно, так как обязательство по проведению капитального ремонта дома с момента передачи функций управления переходит к новой управляющей компании.

Данные денежные средства переданы для исполнения прекратившегося обязательства и являются неосновательным обогащением.

В соответствии со статьей 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации, лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счёт другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобрётенное или сбережённое имущество (неосновательное обогащение). Эти правила применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли (пункт 2 статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации). С учётом изложенного, требование истца о взыскании неосновательного обогащения является обоснованным и подлежат удовлетворению.

Таким образом, при смене управляющей компании собственники должны понимать, что от злоупотребления правом предыдущей управляющей компании они не застрахованы и передача дома в управление вновь избранной управляющей компании может быть сопряжена с определённого рода рисками. В этом случае вновь избранной управляющей компании следует защищать свои права и права собственников в судебном порядке, так как практика показала, что это является наиболее эффективным способом восстановления нарушенных прав и интересов.

Источник: https://www.top-personal.ru/estatelawissue.html?691

О чем спорят управляющие компании и жильцы?

Спор с управляющей компанией

Собственники вправе отстаивать свои интересы: УК плохо исполняет свои обязанности – добивайтесь снижения размера платы за жилищно-коммунальные услуги; сомневаетесь в эффективности использования взносов на ремонт дома – позаботьтесь о выборе подходящего способа формирования фонда капремонта; общее собрание собственников допустило нарушения при принятии решения, касающегося содержания дома, – оспорьте его в суде

Жилищно-коммунальное хозяйство – сфера, затрагивающая почти все городское население. За последние два десятилетия ее правовое регулирование изменилось кардинально. Появилось понятие «управление многоквартирным домом».

Теперь дома нужно не только эксплуатировать – на основании новых законов нужно еще и управлять ими. Причем бремя принятия важнейших решений легло на плечи собственников квартир и прочих помещений. Но их интересы и желания бывают крайне противоречивы.

Потому ничего удивительного в том, что в этой сфере сейчас возникает множество споров, которые приходится решать в судах.

«Раз услугу не оказали, то и платить не надо», – многие владельцы квартир, руководствуясь подобным обыденным пониманием, считают себя свободными от обязательств перед управляющими компаниями (УК) и не вносят платежи за жилье и коммунальные услуги. Но в суде они с удивлением обнаружат, что такая позиция небезупречна и ее почти невозможно отстоять.

Управляющая компания призвана выполнять работы по содержанию дома, установленные договором управления. Условия этого договора должны быть определены решением общего собрания собственников помещений дома. То есть общее собрание определяет, что нужно делать управляющей компании. Минимальный перечень таких работ указан в Постановлении Правительства РФ от 3 апреля 2013 г. № 290.

Плата, которую должна получить УК, устанавливается в фиксированном размере для дома в целом. Доля платежа каждого собственника определяется исходя из размера платы от всего дома за содержание общего имущества и соотношения площадей всех собственников к площади помещения конкретного владельца. Проще говоря, собственник платит по тарифу, утвержденному решением общего собрания.

Следует учесть, что чрезвычайно редки ситуации, когда управляющая компания совсем не занимается содержанием дома и не затрачивает на него ни копейки из полученных денег. Многие ее действия видны жильцам – например, легко наблюдать ремонт и уборку мест общего пользования, расчистку снега, замену лампочек. И невыполнение этих работ всегда заметно.

Но управляющая компания берет на себя и множество иных функций: обеспечивает обслуживание лифтов, систем дымоудаления и противопожарной автоматики, содержит диспетчерскую службу – перечислять можно долго.

Результат проведения таких работ не всегда виден жильцам, а потому делать однозначные и неоспоримые выводы о полном бездействии УК они обычно не могут.

Вместе с тем свои обязанности управляющая компания может исполнять плохо, но при этом располагать документальными подтверждениями осуществления ею должной деятельности.

Это не означает невозможности снижения платы за услуги.

Не стоит лишь питать иллюзии, что для установления фактов ненадлежащего исполнения управляющей компанией своих обязанностей нужно лишь дождаться предъявления ею иска в суд в связи с неуплатой.

Реакция на каждое нарушение УК должна быть оперативной.

Как действовать собственникам и нанимателям в таких случаях, указано в «Правилах изменения размера платы за содержание жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность», которые утверждены Постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 г. № 491. Согласно этим правилам собственники могут обратиться к управляющей компании с письменным или даже устным заявлением (последнее не рекомендуется, так как потом будет крайне трудно доказать факт обращения). УК, если сочтет достоверными указанные в заявлении обстоятельства, должна произвести перерасчет. Нужно понимать: почти всегда речь может идти лишь о снижении размера платы по отдельным пунктам сметы на содержание дома и почти никогда – о полном избавлении от нее.

Естественно, в интересах управляющей компании не согласиться с указанными заявителем нарушениями, настаивать на его заблуждении и своей добросовестности. Ведь несмотря на то, что упомянутые выше правила дают собственникам шестимесячный срок на подачу заявления о снижении платы, множество нарушений нельзя выявить по прошествии незначительного времени.

Есть два способа противодействия этому: письменно реагировать на каждое нарушение и при первых признаках бездействия управляющей компании направлять обращения в органы государственного жилищного надзора (жилищную инспекцию).

Но в полной мере наладить содержание дома получится после выбора того способа управления и той УК, которые обеспечат комфортное проживание без задействования санкций.

Даже по прошествии многих лет с момента установления взносов на капремонт в качестве обязательных тенденция к их игнорированию все же остается. Кто-то сомневается в эффективности использования собранных средств.

Другие считают взимание таких взносов незаконным. А между тем они установлены именно законом – ч. 1 ст. 169 Жилищного кодекса РФ.

Более того, конституционность этого закона уже была проверена и подтверждена Конституционным Судом РФ.

Итак, взносы на капремонт обязательны. Исключение сделано для владельцев квартир и нежилых помещений в домах, признанных аварийными (именно признанных таковыми органами власти с вынесением соответствующего акта, и никак иначе) и подлежащих сносу.

Для отдельных категорий граждан региональными властями могут устанавливаться льготы (подробнее о том, в каких случаях разрешено не платить за капремонт и кому дано право на льготы, читайте в публикации «Жильцы вправе влиять на решения о проведении и об оплате капремонта»).

Минимальный размер взносов на капитальный ремонт устанавливается региональными властями. Собственники помещений вправе лишь увеличить его.

В отличие от платы за содержание и ремонт общего имущества и платы за коммунальные услуги эти взносы не подлежат уменьшению.

Например, даже если нужный и запланированный капремонт длительное время не проводится, обязанность платить все же не прекращается.

Раз вопрос об оплате капремонта не стоит, можно сформулировать иной: как эффективно использовать собранные средства? Для этого нужно знать о двух способах формирования фонда капитального ремонта: деньги могут храниться на специальном счете или на счете регионального оператора.

В первом случае собранные с дома средства не смешаются с деньгами, выплаченными жильцами других домов, и точно не будут потрачены на ремонт соседних строений. Собственники по мере накопления средств на счете могут на общем собрании принимать решения о проведении работ по капитальному ремонту своего дома.

Но нужно учитывать, что людям, не имеющим опыта проведения общих собраний и организационной поддержки, трудно будет надлежаще уведомить всех собственников, собрать кворум и оформить итоги ания. Даже привлечение внешних опытных консультантов снимает лишь часть проблем. Способ формирования фонда не удастся сменить без решения, принятого на общем собрании собственников.

Причем проведено оно должно быть по всем правилам. Кроме того, можно столкнуться с непрофессионализмом и злоупотреблениями лиц, которые будут заключать договор со строительной организацией, подписывать акты выполнения работ и платежные документы.

При наличии проверенной управляющей организации с отлаженной работой эти риски минимальны, при стихийной организации жильцов – крайне высоки.

Предпочтительным решением для домов со слабо организованным самоуправлением будет формирование фонда капитального ремонта на счете регионального оператора. В этом случае собственники будут существенно отстранены от принятия решений по расходованию денежных средств фонда, но одновременно и от связанных с этим проблем и опасностей.

Важнейшие решения, связанные не только с содержанием дома, его эксплуатацией, но и с его судьбой, сейчас отнесены к компетенции общего собрания собственников помещений (иногда – общего собрания членов товарищества собственников жилья, жилищного кооператива).

Такие решения могут касаться вопросов установления размера платежей и взносов, определения направлений расходования средств, формирования персонального состава органов управления, использования объектов общего имущества, проведения капитального ремонта, реконструкции дома и даже его сноса.

Существенность этих вопросов обусловливает частое возникновение судебных споров. Кто-то полагает, что решением общего собрания неправомерно определен размер обязательных взносов, другой недоволен результатами ания по кандидатурам в органы управления, третий – выбором способа управления и т.д.

«Ликвидировать» непонравившееся решение общего собрания можно путем его судебного обжалования. Для трезвой оценки перспектив обжалования нужно уяснить его пределы и порядок. Сначала о пределах: суд проверяет лишь законность, можно даже сказать – «формальную» законность, но не целесообразность решения.

То есть для суда не будет являться веским аргументом довод о том, что другое решение поставленных на ание вопросов оказалось бы более выгодным и удобным.

По закону суд должно интересовать только то, обладали ли должной компетенцией лица, принимавшие обжалуемые решения, и соблюден ли порядок проведения собрания.

Случаи выхода общего собрания за пределы собственной компетенции редки, но все же встречаются. В основном это связано с нарушением установленных законом правил.

Например, платежи и взносы на содержание общего имущества должны взиматься пропорционально площади помещений, и даже собрание не может принять решение об исчислении их поквартирно.

Или собрание решило вопреки градостроительным регламентам закрыть свободный проход на придомовую территорию (иногда и при отсутствии у собственников оформленных прав на ограждаемый земельный участок). В таких случаях достаточно доказать, что закон не допускает принятия такого решения волей собственников.

Более распространены ошибки при определении кворума и подсчете . Среди процедурных нарушений часто встречается отсутствие уведомления о проведении общего собрания.

По закону инициатор собрания должен уведомить собственников (членов товарищества или кооператива) не менее чем за десять дней до его проведения под роспись, письмом или путем размещения в месте, ранее определенном решением общего собрания.

Нарушениями по существу будут являться искажение волеизъявления авших (когда в итоговом протоколе неправильно подсчитаны голоса), фальсификация результатов (составление протокола без проведения собрания или подделка бюллетеней, листов регистрации и т.п.

), принятие решения в отсутствие требуемого по закону кворума (по общему правилу – не менее 50% от общего количества имеющих право на ание, но по многим вопросам установлены повышенные требования к кворуму).

Перечисленные нарушения встречаются нередко, в том числе неприкрытая фальсификация итогов ания, и это при том, что за такие действия предусмотрена уголовная ответственность.

При оценке масштаба нарушений следует учесть, что совсем формальные или те, что не могли повлиять на итоги ания, – не повод для оспаривания решения собрания.

Например, если голоса подсчитаны неверно, но результат был бы тем же и в случае надлежащего подсчета.

Если же были допущены серьезные нарушения и очевидна возможность их доказать, можно готовить иск и обращаться в суд по месту нахождения ответчика. Им будет инициатор собрания, а зачастую и управляющая домом организация. Важно не пропустить шестимесячный срок, отводимый на оспаривание решений собраний.

Кроме того, нужно учитывать, что недавно закон дополнился формальным требованием к подобным искам: до их предъявления следует известить всех собственников о таком намерении.

Как правило, суды не настаивают на персональном извещении, довольствуясь размещением объявления на информационных досках дома, иногда вкупе с публикацией в местном средстве массовой информации.

Когда иск предъявлен и принят судом к производству, остается доказать факт наличия нарушений и их существенность.

В заключение напомним, что право собственников сообща управлять домом – явление недавнее и еще не устоявшееся. Потому и возникает так много конфликтов в этой сфере. Суд не призван комплексно решать проблемы. Его задача – точечное устранение конкретных нарушений.

Если споры собственников между собой или с управляющей компанией не являются небольшими кулуарными конфликтами, значит, проблема состоит в отсутствии нормального способа управления домом. Она не решается в судах, и юристы тут смогут помочь лишь отдельными советами.

Источник: https://www.advgazeta.ru/ag-expert/advices/o-chem-sporyat-upravlyayushchie-kompanii-i-zhiltsy/

Споры между управляющими компаниями за право управления многоквартирным домом: правовые нюансы

Спор с управляющей компанией

Роман Кузьмак, юрист ЗАО «ЛексКледере консалтинг», город Санкт-Петербург

kyzmak-roman@mail.ru

Как правило, в таких спорных ситуациях начинаются многочисленные судебные разбирательства по оспариванию протоколов общих собраний в судах общей юрисдикции, а также разбирательства управляющих компаний между собой в арбитражных судах о передаче документов, необходимых для осуществления надлежащего управления жилым домом.

В соответствии с частью 2 статьи 161 Жилищного кодекса РФ собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом. Наиболее часто встречаемым является способ управления посредством управляющей организации.

Как следует из Жилищного кодекса РФ, именно собственники (за исключением проведения органом местного самоуправления открытого конкурса) должны избрать конкретную управляющую компанию.

Согласно части 3 статьи 161 Жилищного кодекса РФ способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения.

Часть 9 статьи 161 Жилищного кодекса РФимперативно устанавливает, что многоквартирный дом может управляться только одной управляющей организацией.

Как говорилось выше, часто встречаются случаи, когда между управляющими организациями идет правовая борьба за право управления многоквартирным домом. Наиболее распространенным случаем является ситуация, когда изначально собственниками многоквартирного дома избрана управляющая компания, которая и осуществляет фактическое управление домом.

Далее появляется другая управляющая компания, которая пытается сместить текущую управляющую организацию. Согласно Жилищному кодексу РФ инициатором общего собрания собственников жилых помещений может являться только собственник жилого помещения.

Через одного из собственников инициируется проведение общего собрания собственников, на котором принимается решение об избрании управляющей компании (новой, второй).

Первая управляющая компания, несогласная с проведенным собранием, лишена возможности его судебного оспаривания даже при серьезных нарушениях при его проведении, поскольку, как установлено частью 6 статьи 46 Жилищного кодекса РФ, только собственник помещения в многоквартирном доме вправе обжаловать в суд решение, принятое общим собранием собственников помещений в данном доме с нарушением требований, установленных Жилищным кодексом РФ. Вследствие этого, так же как и при избрании управляющей организации, первая управляющая компания через одного из собственников может начать процесс оспаривания решения, принятого собственниками на общем собрании.

Согласно положениям статьи 45 Жилищного кодекса РФ внеочередное общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме может быть созвано по инициативе любого из данных собственников.

В соответствии с пунктом 4 статьи 45 Жилищного кодекса РФ уведомление о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должно быть направлено каждому собственнику помещения в данном доме заказным письмом, если решением общего собрания собственников помещений в данном доме не предусмотрен иной способ направления этого сообщения в письменной форме, или вручено каждому собственнику помещения в данном доме под роспись, либо размещено в помещении данного дома, определенном таким решением и доступном для всех собственников помещений в данном доме. Касаемо приведенной нормы важным моментом является то, что уведомлять собственников о проведении собрания путем размещения в помещении данного дома (как это часто бывает, сообщение о проведении общего собрания размещается в подъезде дома) возможно только в случае, если до этого собственники на общем собрании примут решение, что уведомляться о проведении собрания могут таким способом.

В силу части 6 статьи 46 Жилищного кодекса РФ собственник помещения в многоквартирном доме вправе обжаловать в суд решение, принятое общим собранием собственников помещений в данном доме с нарушением требований Жилищного кодекса, в случае, если он не принимал участие в этом собрании или ал против принятия такого решения, и если таким решением нарушены его права и законные интересы. Заявление о таком обжаловании может быть подано в суд в течение шести месяцев со дня, когда указанный собственник узнал или должен был узнать о принятом решении. Суд с учетом всех обстоятельств дела вправе оставить в силе обжалуемое решение, если ание указанного собственника не могло повлиять на результаты ания, допущенные нарушения не являются существенными, и принятое решение не повлекло за собой причинение убытков указанному собственнику.

Приведенная норма устанавливает основополагающие условия, при которых проведенное общее собрание может быть признано недействительным по решению суда, а именно, если:

– собственник не принимал участие в собрании или ал против принятия принятого решения

– таким решением нарушены его права и законные интересы.

Определение Санкт-Петербургского городского суда от 08.04.2014 № 33-5712/2014:

«Одновременно, оспаривая решение общего собрания по вопросам повестки, поставленным на ание, процедурных нарушений, истцом, в нарушение требований ст. 56 ГПК РФ, не представлено каких-либо доказательств, свидетельствующих о причинении ему убытков или нарушении его прав.

Согласно ст. ст. 55, 56, 67 ГПК РФ доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном законом порядке сведения о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения дела.

Каждая сторона должна доказывать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений. Одновременно, оспаривая решение общего собрания по вопросам повестки, поставленным на ание, процедурных нарушений, истцом, в нарушение требований ст.

56 ГПК РФ, не представлено каких-либо доказательств, свидетельствующих о причинении ему убытков или нарушении его прав.»

Таким образом, суд указал, что обязательным условием признания общего собрания недействительным является доказательство истцом нарушении его прав.

Примером обязательного условия в виде нарушения прав собственника может служить следующее определение.

Определение Ленинградского областного суда от 07.11.2013 № 33-5161/2013.

В нижеприведенном судебном акте оспариваемым решением было принято решение реорганизовать ТСЖ.

«Также судебная коллегия не может принять довод о том, что принятое решение о реорганизации ТСЖ “Ижора” не затрагивает права и законные интересы истца.

В соответствии с ч. 6 ст. 46 ЖК РФ собственник помещения в многоквартирном доме вправе обжаловать в суд решение, принятое общим собранием собственников помещений в данном доме с нарушением требований настоящего Кодекса, в случае, если он не принимал участия в этом собрании или ал против принятия такого решения и если таким решением нарушены его права и законные интересы.

Таким образом, в Жилищном кодексе содержатся условия, на основании которых сособственник вправе обжаловать в суд решение общего собрания собственников.

Необходимо, во-первых, чтобы такое решение было принято с нарушением требований ЖК РФ, а именно с нарушением правил о компетенции общего собрания; при отсутствии кворума; в случае выхода за пределы повестки дня собрания; при принятии решения простым большинством , хотя требовалось принятие квалифицированным большинством; во-вторых, чтобы собственник не принимал участия в соответствующем общем собрании или ал против принятого решения; в-третьих, чтобы решением были нарушены его права и законные интересы.

Отсутствие хотя бы одного из перечисленных условий исключает признание судом решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме недействительным.

Принятое решение затрагивает права истца как собственника жилого помещения, поскольку лишило его права ать, быть избранным в органы управления.»

Важным правовым обстоятельством при принятии собственниками решения о смене управляющей компании является принятие собственниками решения по вопросу о расторжении договора управления с текущей управляющей компанией.

В соответствии с частью 8.

2 статьи 162 Жилищного кодекса РФ собственники помещений в многоквартирном доме наосновании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, если управляющая организация не выполняет условий такого договора, и принять решение о выборе иной управляющей организации или об изменении способа управления данным домом.

Как напрямую следует из указанной нормы права, для того, чтобы расторгнуть договор управления многоквартирным домом путем одностороннего отказа от его исполнения, необходимо соответствующее решение собственников.

Сам по себе факт выбора иной управляющей организации автоматически не влечет за собой прекращение договора с выбранной ранее. Аналогичные правовые позиции изложены в Постановлении Высшего арбитражного суда РФ от 15.07.

2010 № 1027/10 .

Источник: https://www.top-personal.ru/estatelawissue.html?591

Жилищные Споры с Управляющими компаниями

Спор с управляющей компанией

Споры с управляющими компаниями по вопросам ЖКУ,ЖКХ, содержания и ремонта общего имущества дома, начисления коммунальных платежей, Юридические консультации по ЖКХ, ЖКУ, споры с управляющими компаниями в судах г.Москвы по ЖКХ  ведет Жилищный Адвокат Александр Соколов. Судебные споры с Управляющими компаниями.

Соколов Александр Ильич – Адвокат по Гражданским делам

Специализация: Гражданские дела

Специализация (основная): Жилищные споры, связанные с наследством, разделом имущества супругов, возмещение ущерба после залива,пожара, взыскание долгов, споры по ЖКХ и с управляющими компаниями и др.)

Опыт работы более 15 лет.

Эл. почта:   sokolov@moskow-advokat.ru

 ПЕРВИЧНАЯ ЮРИДИЧЕСКАЯ КОНСУЛЬТАЦИЯ – БЕСПЛАТНО.
Консультации производятся только по предварительной записи
8(495) 505-34-37

СТОИМОСТЬ ЮРИДИЧЕСКОЙ ПОМОЩИ ФИКСИРОВАННАЯ

Стоимость юридической помощи не зависит от количества судебных заседаний, времени слушания дела или других факторов.

Оказываемые юридические услуги можно посмотреть в боковом меню
  слева или справа      или в разделе   Услуги

   Вернуться на главную

Споры с управляющими компаниями – один из актуальных видов споров в настоящее время.

В соответствии со ст.

161 Жилищного кодекса РФ, Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом:1) непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме, количество квартир в котором составляет не более чем шестнадцать;2) управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;3) управление управляющей организацией.

Наиболее распространенное управление многоквартирными домами – привлечение управляющей компании.

Основание для принятия в управление многоквартирного дома управляющей компанией – это выбор управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме.

При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания.

Обращаю Ваше внимание и подчеркиваю – договор управления!!!

Зачастую на практике, встречаются случаи, когда вместо договора управления, компании заключают с собственниками договор на предоставление коммунальных услуг и договор на оказание бытовых услуг.

Эти договоры по своей правовой природе являются разными договорами регламентируются совсем другими нормами права, поэтому собственники многоквартирного дома, должны заключать с управляющей компанией только лишь договор управления и никакой другой.

При заключении самого договора управления, собственники ДОЛЖНЫ внимательно читать текст самого договора. Договор не является типовой формой как зачастую говорят представители Управляющих компаний – вносите в договор управления все условия, изменения и дополнения  важные для Вас, так как за все это вы будете платить со своего кармана.

После заключения договора управления между собственником помещения и Управляющей компанией наступают рабочие будни. Управляющая компания в соответствии с условиями договора управления должна выполнить ряд работ про предоставлению собственникам коммунальных услуг, бытовых услуг а также работ по функционированию, содержанию и ремонту общего имущества дома.

С этого момента начинают возникать споры. С одной стороны собственники жилых помещений не оплачивают услуги Управляющей компании, с другой стороны управляющая компания ненадлежащим обраом выполняет свои обязанности по договору.

Так например в соответствии с Законом, при неоплате коммунальных услуг, предоставление коммунальных услуг собственникам помещения может быть приостановлено. При ненадлежащем исполнении обязанностей управляющей компанией, невывоз мусора, непроведение уборки в подъездах, непроведение ремонта общего имущества, граждане вправе производить перерасчет на непредоставленные услуги.

Зачастую упраляющие компании вводят в платежные поручения дополнительные графы расходов, завышают тарифы, или просто произвонят неправильные расчеты тарифов за коммунальные услуги.

Во всех этих вопросах, я с удовольствием помогу Вам разобраться и защитить и восстановить Ваши нарушенные права как в порядке досудебного урегулирования спора, так и при рассмотрении дела в суде.

Стоимость юридической помощи по спорам с Управляющей компанией составляет 40 000 рублей. Стоимость фиксированная и не зависит от количества судебных заседаний или других факторов.

В рамках ведения Вашего дела в суде, Адвокат:

  • составляет исковое заявление и подает его в суд
  • собирает доказательства
  • участвует во всех судебных заседаниях до вынесения судем решения
  • получает на руки и передает Вам вступившее в законную силу решение суда

Жилищные споры – это моя специализация

Еще дополню свою статью Предписаниями управляющей компании – помните – управляющая компания это нанятая вами организация, которая должна организовать и выполнять функции по поддержанию жизнедеятельности многоквартирного дома. Она не в праве выдавать Вам какие – либо предписания. Это право – прерогатива только лишь Жилищной инспекции.

По аналогии с многоквартирными домами происходит управление коммерческой недвижимостью, например Торговый центр, где наряду с собственностью нежилых помещений собственники имеют в собственности долю общего имущества – лестниц, холлов, санузлов и т.д., то есть помещений, необходимых для обслуживания основных торговых площадей.

Почему клиенты доверяют дела адвокатам и юристам КА”Московский Адвокат”?

ОПЫТ И КВАЛИФИКАЦИЯ
Нами накоплен большой опыт в работе по досудебному урегулированию споров, а также ведению дел в судах. Дела ведут профессиональные юристы и адвокаты.

Наша организация – Коллегия Адвокатов, и наша деятельность соответствует ФЗ “Об адвокатуре и адвокатской деятельности в России” в отличие от обычных ООО и юридических центров, которые никому не подконтрольны.

СТРАТЕГИЧЕСКИЙ ПОДХОД
Адвокаты и Юристы анализируют каждое дело, изучают судебную практику. Подобный подход позволяет выработать индивидуальную стратегию защиты по конкретному делу. Высокая квалификация и профессионализм позволяют Вам получать услугу надлежащего качества.

УДОБСТВО В РАБОТЕ
Наш Офис находится в самом центре г. Москвы на ул.Тверская в шаговой доступности от метро, что позволяет быстро реагировать и решать внезапно возникающие вопросы.

ЧЕСТНОСТЬ И ОТКРЫТОСТЬ

Вы видите реальные контакты юристов и адвокатов и можете непосредственно с ними связаться, в отличии от других предложений типа: Получить бесплатную консультацию или заказать обратный звонок.

Если, оценив ситуацию мы понимаем, что дело заведомо проигрышное, мы сразу открыто говорим об этом. Мы не навязываем услугу если в ней не нуждаются.

С НАМИ КОМФОРТНО
Доверив нам ведение дела в суде, Вы по желанию можете не участвовать в судебных заседаниях, Вы экономите свое время и деньги и получаете в конечном итоге готовый результат.

Как мы работаем?

Вы записываетесь к нам на консультацию.
Приехав в офис в назначенное время, Вы получаете консультацию, а также чёткие и понятные ПОШАГОВЫЕ ИНСТРУКЦИИ о том, что следует сделать для решения Вашей проблемы.
Вы получаете чёткую и ПОЛНУЮ ИНФОРМАЦИЮ О СТОИМОСТИ наших услуг на тот случай, если Вы пожелаете заказать их нашим специалистам.

Наши расценки приятно удивят Вас )

Вы заключаете договор на оказание юридической помощи с необходимым перечнем услуг и получаете комплексное выполнение услуг «ПОД КЛЮЧ».

Консультации производятся по предварительной записи

Наш офис находится в центре Москвы по адресу: г.Москва, ул.Тверская д.20, стр.1, офис 317. Нас легко найти, добираясь на общественном или личном транспорте. Рядом с нами находятся станции метро:
Тверская Пушкинская Чеховская.

  Схема на Яндекс карте.

Наш офис расположен в 50-ти метрах от метро и оборудован всеми необходимыми для работы техническими средствами.

тел./факс: +7 (495) 505-34-37 Время работы: с 10:00 – до 20:00
125009, г.Москва, ул. Тверская, д.20, стр.1, 3-й этаж, офис 317.

Источник: http://moskow-advokat.ru/disputes-between-landlords.html

Всё о кредитах
Добавить комментарий