Возможна ли законная переделка под офис?

Содержание
  1. Легализуем «колхозный» ксенон. Проверено ЗР и Грантой
  2. В теории
  3. Первое практическое занятие
  4. Вмешались в конструкцию
  5. Верховный суд разъяснил, когда квартиру можно сделать магазином
  6. DOM.RIA – Как переоформить квартиру под магазин или офис
  7. Переоформление квартиры под магазин: законодательство
  8. Порядок переоформления квартиры под магазин
  9. Подача заявления в ЦПАУ
  10. Подготовка к реконструкции
  11. Реконструкция помещения и ввод в эксплуатацию
  12. Требования к магазину или офису в жилом доме
  13. Квартира расположена не над жилым помещением
  14. Наличие отдельного входа
  15. Отсутствие зарегистрированных лиц
  16. Когда нельзя переоформить квартиру под магазин
  17. Преимущества магазина в жилом доме
  18. Оптимальный путь развития бизнеса
  19. Удобное расположение
  20. Недостатки открытия магазина в жилом доме
  21. Дополнительные проблемы
  22. Ограниченные возможности
  23. Высокие коммунальные платежи
  24. Офисы превращаются… в жилье и гостиницы
  25. Перепланировка в квартире: нюансы, стоимость, оформление
  26. Перепланировку лучше согласовать заранее
  27. Оформление перепланировки в Казахстане: алгоритм действий
  28. 1. Написать заявление на оформление перепланировки в ЦОНе или акимате
  29. 2. Получите архитектурно-планировочное задание (разрешение на проектирование)
  30. 3. Сделайте новый техпаспорт на квартиру или дом
  31. 4. Получите акт ввода в эксплуатацию
  32. 5. Зарегистрируйте акт ввода в ЦОНе
  33. Когда могут отказать в перепланировке
  34. Как узаконить самовольную перепланировку
  35. Какой штраф нужно заплатить за самовольную перепланировку
  36. 1. Большая трата финансов и времени
  37. 2. Дискомфорт для большой семьи
  38. 3. Члены семьи лишены личного пространства
  39. Как продать квартиру с перепланировкой

Легализуем «колхозный» ксенон. Проверено ЗР и Грантой

Возможна ли законная переделка под офис?

22 декабря 2016 годаНа серийной Гранте, вне зависимости от комплектации, нет ни омывателя фар, ни тем более ксенона.На серийной Гранте, вне зависимости от комплектации, нет ни омывателя фар, ни тем более ксенона.

Летом Госавтоинспекция обрушилась с облавами на незаконно переоборудованные автомобили.

Вылавливали всё подряд — вседорожники с кенгурятниками, легковушки с «колхозным» ксеноном и антикрыльями, ГАЗели с газовыми баллонами и изотермическими будками.

Выписывали протоколы на 500–1000 рублей и обязывали владельцев либо в течение десяти дней привести машину в «заводское» состояние, либо зарегистрировать переделки официальным путем — в противном случае снимали ее с регистрации.

Раньше выявлять нелегально переоборудованный транспорт могли только инспекторы на пунктах технического контроля. Но приказ № 1240 МВД наделил такими правами и рядовых сотрудников ГИБДД, причем им разрешили устраивать облавы прямо на дорогах.

Инспекторы признавались, что это временная шумиха, которую подняли из-за нескольких скандалов со стритрейсерами-беспредельщиками. Однако завинчивание гаек коснулось не столько дорожных хулиганов, сколько безобидных автовладельцев — тех же оффроудеров и джиперов.

Они не летают по дорогам, останавливаются на красный, помогают вытаскивать машины из кюветов, даже участвуют в поисковых операциях МЧС. Но формально закон всё же нарушают, не оформляя переделки в надлежащем порядке.

Шмон закончился, но проблемы остались. Автомобилисты не оформляют переделки, потому что процедура регистрации — это семь кругов ада. Мы рискнули пройти их сами, предварительно внедрив самопальный ксенон в фары редакционной Гранты.

Чтобы обеспечить правильное светорас­пределение, решили помимо биксеноновых ламп и блоков розжига «балласта» имплантировать в штатные фары линзы. По закону требуются омыватели высокого давления.

Раньше, в соответствии с ГОСТ Р 51709–2001, было обязательным наличие автоматического корректора фар, чтобы не слепить «встречку», - теперь его устанавливают по желанию.

Мы хотим всё сделать по-людски и поэтому автокорректор в Гранте признаём необходимым.

Предварительный набор документов, необходимых для легализации ксенона, - еще без копий сертификатов на комплектующие и заявления-декларации на работу.Предварительный набор документов, необходимых для легализации ксенона, - еще без копий сертификатов на комплектующие и заявления-декларации на работу. Запись «Возможно» в заявлении о регистрации переоборудования, сделанная рукой сотрудника ГИБДД, дает право на переоснащение машины.Запись «Возможно» в заявлении о регистрации переоборудования, сделанная рукой сотрудника ГИБДД, дает право на переоснащение машины. Значков соответствия техническому регламенту на коробках с блоками розжига недостаточно — нужно иметь заверенную копию сертификата.Значков соответствия техническому регламенту на коробках с блоками розжига недостаточно — нужно иметь заверенную копию сертификата.

В теории

Порядок оформления такой.

Сначала направляетесь в специализированную экспертную организацию (список есть на официальном сайте Евразийской экономической комиссии, на странице департамента технического регулирования) и получаете заключение о том, разрешена ли такая переделка в принципе.

Затем обращаетесь в отделение ГИБДД, где работает технадзор (такие есть в каждом крупном городе), пишете соответствующее заявление и прилагаете предварительное заключение экспертов. Инспекторы осматривают машину и ставят свою резолюцию — дозволяют или нет.

При положительном заключении дальнейший путь лежит в лицензированный сервисный центр, где произведут задуманную переделку.

Можно пошаманить с железом и самому, но в этом случае необходимо заполнить заявление-декларацию о проведенных работах, в которой нужно подробно описать объем и характер переделки.

Образец заявления, равно как и прочих документов, необходимых для оформления переделок, выложен на сайтах экспертных организаций и ГИБДД. Кроме того, нужно копировать, заверять у нотариуса и подшивать все сертификаты на купленные детали.

Ну как, еще не отпала охота? Тогда берете всю кипу бумаг и пригоняете «лайбу» в аккредитованную испытательную лабораторию — и снова проходите экспертизу. Затем получаете новую диагностическую карту техосмотра. Теперь дело за малым: еще раз сгонять в ГИБДД за окончательным приговором и отметкой в документах.

Всё ясно? Действуем!

Устройство автоматического корректора Hella, обеспечивающего правильное действие ксеноновых фар: 1 — блок управления; 2, 3 — соединительные кабели; 4 — коннектор; 5 — актуаторы фар; 6 — ультразвуковой датчик; 7 — крепеж.

Устройство автоматического корректора Hella, обеспечивающего правильное действие ксеноновых фар: 1 — блок управления; 2, 3 — соединительные кабели; 4 — коннектор; 5 — актуаторы фар; 6 — ультразвуковой датчик; 7 — крепеж.

Первое практическое занятие

В столичной экспертной организации НАМИ ПТИА-Фонд нас встретили чуть ли не с распростертыми объятиями. Специалисты осмотрели машину, проверили документы и выписали квитанцию на 4000 рублей за предварительную экспертизу.

После оплаты в соседнем Сбербанке мгновенно подписали протокол и поставили печать. Всё быстро, четко, хотя посетителей много.

По словам руководителя организации Кирилла Кириллова, после полицейских рейдов число желающих узаконить переделки резко выросло.

Спешим в ГИБДД. Видимо, правила внесения изменений в конструкцию транспортных средств написаны кровью посетителей технадзора. Если в прочих подразделениях Госавтоинспекции очередь электронная, то тут — живая.

Редко кому удается сдать документы с первого раза. Нам тоже пришлось переделывать заявление, хотя все рекомендации по заполнению тщательно копировали с сайта ГИБДД. Инспекторам не понравилось и заключение, выданное экспертной организацией. Они потребовали внести фразу о том, что переоборудование будет проведено в соответствии с техрегламентом. Хотя как может быть иначе?

Пришлось вновь ехать в НАМИ ПТИА-Фонд, затем обратно в ГИБДД — а эти организации находятся в разных концах пробочной Москвы. И снова стоять в очереди… Но наконец-то заветное одобрение получено — приступаем к переоборудованию!

Даже при наличии очень богатого набора инструментов, такого как в техцентре журнала «За рулем», вскрыть штатные фары Гранты — задача для рукастых умельцев, поскольку фары в принципе неразъемные.Даже при наличии очень богатого набора инструментов, такого как в техцентре журнала «За рулем», вскрыть штатные фары Гранты — задача для рукастых умельцев, поскольку фары в принципе неразъемные. После разделки фар нет ничего проще, чем поставить ксеноновые модули (линзы). Главное, чтобы они соответствовали гнездам штатных ламп.После разделки фар нет ничего проще, чем поставить ксеноновые модули (линзы). Главное, чтобы они соответствовали гнездам штатных ламп. В бачке омывателя уже есть гнездо под второй насос, нужно лишь аккуратно просверлить отверстие.В бачке омывателя уже есть гнездо под второй насос, нужно лишь аккуратно просверлить отверстие.

Вмешались в конструкцию

Плевое дело — купить комплектующие для установки ксенона. Были бы деньги. Но приобретение каждого элемента давалось с боем. Например, найти автоматические корректоры в розничной продаже практически невозможно. Только под заказ — из Китая или из Свердловской области.

Заказываешь по интернету и ждешь посылку. В результате с трудом нашли прибор марки Hella, однако он оказался без ультразвукового датчика. Две недели продавцы искали недостающий элемент — тщетно. Спасибо российскому представительству Хеллы: нашли автокорректор у них на складе.

Отверстия пришлось сверлить и в переднем бампере — под сдвоенные форсунки.Эту работу также выполняли коническим сверлом.Отверстия пришлось сверлить и в переднем бампере — под сдвоенные форсунки.Эту работу также выполняли коническим сверлом. Кнопку омывателя фар поставили так, чтобы она была под рукой — близко к выключателю света, но подальше от кнопки замка багажника.Кнопку омывателя фар поставили так, чтобы она была под рукой — близко к выключателю света, но подальше от кнопки замка багажника. На рассеиватели нагретым металлическим маркером нанесли маркировку, означающую, что в фарах установлены двухрежимные ксеноновые лампы, сертифицированные в России.На рассеиватели нагретым металлическим маркером нанесли маркировку, означающую, что в фарах установлены двухрежимные ксеноновые лампы, сертифицированные в России.

Из-за отсутствия сертификатов дважды сдавали продавцам купленные комплекты линз: оба раза нам обещали подвезти сертификаты, но до дела так и не дошло. Посему совет: сначала берете в руки сертификат, а уж потом оплачиваете покупку. В результате приобрели линзы, лампы и блоки розжига одной марки, обратившись к дистрибьютору с настойчивой просьбой обеспечить нас нормальным пакетом документов.

Блок управления автоматического корректора разместили под передней панелью, рядом с блоком реле и предохранителей.Блок управления автоматического корректора разместили под передней панелью, рядом с блоком реле и предохранителей. Ультразвуковой датчик автокорректора установили на металлическом усилителе заднего бампера. Интересно — как он переживет зиму?Ультразвуковой датчик автокорректора установили на металлическом усилителе заднего бампера. Интересно — как он переживет зиму? Чтобы настроить автоматический корректор, пришлось использовать водоналивные манекены. Не будь у нас таких, пришлось бы звать на помощь коллег.Чтобы настроить автоматический корректор, пришлось использовать водоналивные манекены. Не будь у нас таких, пришлось бы звать на помощь коллег.

А сколько времени, сил и нервов ушло на имплантацию ксенона в Гранту! На фотографиях всё выглядит легко и просто, но работа растянулась на несколько дней. Одни только водоналивные манекены мы пересаживали с места на место не один десяток раз, чтобы правильно настроить работу автокорректора.

Страницы

← предыдущаяследующая →

12

Ошибка в тексте? Выделите её мышкой! И нажмите: Ctrl + Enter Безымянный

Достоинства:

Недорогой, надежный экономичный неприхотливый автомобиль

Недостатки:

Шумность, “парусность”, качество отдельных комплектующих, демонстративное неуважение на дороге

Источник: https://www.zr.ru/content/articles/904800-samostroj-v-zakone/

Верховный суд разъяснил, когда квартиру можно сделать магазином

Возможна ли законная переделка под офис?

Очень интересное дело на днях пересмотрела Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда РФ. Она изучила спор чиновников Краснодара и некого гражданина, который купил квартиру на первом этаже многоквартирного дома и перестроил ее.

Гражданин сделал из квартиры магазин с отдельным входом, прихватив часть двора. Правда, сначала он попросил разрешение на перестройку у местной власти, но получил отказ. Потом все перестроил и пошел в суд с требованием к той же городской власти – узаконить перепланировку и дать ему согласие на перевод жилого помещения в нежилое.

Верховный суд объяснил, как снизить квартплату

В деле есть выписка из протокола общего собрания собственников помещений в этом доме. Судя по ней, большинство согласилось и на переоборудование квартиры.

Истец оказался весьма упорным человеком и добился победы в местных краснодарских судах. Администрация города вынуждена была обратиться в Верховный суд, опасаясь, что такое “творчество” найдет немало поклонников перестраивать квартиры на первых этажах под нужные их хозяевам магазины, фитнесы, мастерские и прочее.

Верховный суд, изучив дело, с чиновниками согласился, а пересматривая спор, разъяснил, что в принципе перевод квартиры под магазин возможен, но надо знать, по каким законам это делается.

Районный суд исходил из того, что перестроенная квартира располагается на первом этаже и у нее отдельный вход. Суд принял бумаги с заключением фирм, что перепланировки безопасны. Апелляция возражать не стала.

Ошарашенные городские чиновники дошли до Верховного суда. Там дело перечитали и заявили, что местные суды допустили ошибки. Вот аргументы Верховного суда. В Жилищном кодексе есть статья 22. В ней говорится о том, что перевод жилого помещение в нежилое и обратно возможен. Но – с учетом градостроительного законодательства.

Верховный суд разъяснил, как получить компенсацию за бесконтактную аварию

В следующей статье Жилищного кодекса – 23-й – сказано, что переводят жилое помещение в нежилое и обратно органы местного самоуправления. Отказать чиновники могут, но лишь в случае, если условия перевода не соблюдены.

В этой же статье дан перечень документов, необходимых для такого перевода квартиры в нежилое помещение.

И список документов – исчерпывающий, потому как та же статья запретила чиновникам требовать какие-либо дополнительные документы.

Вот еще момент, на который указывает Жилищный кодекс, – для проведения реконструкции многоквартирного дома требуется решение общего собрания собственников, а в отдельных случаях и согласия всех собственников помещений в доме.

В статье 36 Жилищного кодекса перечислено, какое имущество в многоквартирном доме принадлежит собственникам. Это в первую очередь участок, на котором стоит дом. В нашем случае собственник квартиры на первом этаже пробил стену и построил “крыльцо в виде пристройки” на придомовой территории, которая считается общим имуществом собственников.

Так что реконструкция одного человека уменьшила размеры общего имущества жильцов дома. Верховный суд напомнил – уменьшение размера имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений (статья 36 Жилищного кодекса).

ВС РФ разъяснил порядок решения споров из-за затопленных квартир

Есть еще одна статья того же кодекса – 40-я.

Там сказано, если реконструкция, переустройство или перепланировка невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, то на такие переустройства помещений нужно согласие всех собственников. И такое согласие, подчеркивает Верховный суд, является обязательным условием для проведения перепланировки любого помещения в доме.

Местный же суд в своем решении сказал, что большинство жителей согласно, но почему-то не учел, что здесь требуется согласие не большинства, а всех жителей. Спор Верховный суд велел пересмотреть с учетом своих разъяснений.

Мнение эксперта

Владимир Груздев, председатель правления Ассоциации юристов России:

– Сейчас трудно предсказать исход конкретного дела, окончательное решение еще не вынесено. Согласно Жилищному кодексу собственник должен содержать свою квартиру в надлежащем состоянии, не нарушая при этом прав и законных интересов соседей. При этом он обязан соблюдать противопожарные, санитарно-гигиеническиеи иные предусмотренные законом требования.

В судебной практике уже есть случаи, когда суды принимали решение о выселении граждан за самовольную перепланировку, нарушающую требования безопасности. Каждый раз подобные решения – крайняя и исключительная мера. Только если человек проигнорировал требования и в срок не предпринял никаких мер к устранению последствий опасного ремонта, суд может принять решение о выселении.

Считаю подобные нормы вполне разумными, ведь право собственности предполагает и ответственность. Кстати, в данном конкретном деле речи о выселении не идет, так как человек не проживает в помещении, и сам требует перевести его из жилого в нежилое.

Спор идет по сути только о том, насколько серьезные нарушения допущены собственником и какие последствия должны повлечь для него самовольная перепланировка и отказ вернуть все в первоначальное состояние.

Источник: https://rg.ru/2017/07/17/verhovnyj-sud-raziasnil-kogda-kvartiru-mozhno-sdelat-magazinom.html

DOM.RIA – Как переоформить квартиру под магазин или офис

Возможна ли законная переделка под офис?

Первые этажи многоквартирных домов пользуются особым спросом с точки зрения коммерции. В новостройках эти площади в основном изначально делают нежилыми – приспособленными под магазины или офисы.

В домах старого жилого фонда на первых этажах практически всегда строили квартиры, поэтому, чтобы использовать это помещение для коммерческих целей, его еще нужно переоформить.

Рассмотрим, как из жилой недвижимости сделать магазин.

Переоформление квартиры под магазин: законодательство

Отдельного закона, регламентирующего переоформление жилой недвижимости в нежилую, пока нет, поэтому при проведении процедуры руководствуются статьями нескольких законодательных документов, в том числе Жилищным и Гражданским кодексами.

Согласно статьям 319 и 320 Гражданского кодекса, вы можете распоряжаться своим имуществом по личному усмотрению, в том числе использовать его для предпринимательской деятельности. Пункт 1 ст.320 ГК:

«Власник має право використовувати своє майно для здійснення підприємницької діяльності, крім випадків, встановлених законом».

Но так как в соответствии со статьей 150 Кодекса об Административных правонарушениях квартира может использоваться только для проживания, предварительно ее нужно переоформить в нежилое помещение.

Поэтому для ведения предпринимательской деятельности, ее нужно перевести в нежилой фонд. Далее помещение нужно переобустроить в соответствии с требованиями к магазинам.

В таком случае коммерческий объект будет законным.

Порядок переоформления квартиры под магазин

Поэтому, чтобы использовать квартиру в коммерческих целях, ее нужно переоборудовать и переоформить соответствующим образом – перевести в нежилой фонд. Общепринятый порядок переоформления жилья под торговое помещение выглядит следующим образом:

Подача заявления в ЦПАУ

Обратитесь к органам местного самоуправления с заявлением о намерениях изменить функциональное назначение помещения. К пакету документов приложите:

  • копии бумаг, подтверждающих право собственности на квартиру;
  • материалы технического обследования недвижимости;
  • технический паспорт помещения.

Дополнительно сотрудники ЦПАУ могут попросить предоставить справку об отсутствии зарегистрированных лиц и письменное согласие ОСМД или ЖЭКа. Решение вынесут за 7 рабочих дней.

Подготовка к реконструкции

Определившись с функциональным назначением объекта, вам предстоит так или иначе изменить конфигурацию помещения. Для этого сделайте следующее:

  • получите технические условия и ограничения на изменение помещения;
  • соберите разрешения соседей и ОСМД на обустройство отдельного входа и отвод земельного участка;
  • закажите и утвердите проектную документацию.

Реконструкция помещения и ввод в эксплуатацию

Обратитесь с подготовленными документами и декларацией о начале работ в ДАБК. После того, как они выдадут разрешение на реконструкцию, можете приступать к работам. Изменив конфигурацию помещения, введите объект в эксплуатацию и получите на него новый техпаспорт. Оформите право собственности на магазин.

Как объединить две квартиры в одну

Органы местной власти могут устанавливать индивидуальные порядки и требования в отношении переоформления жилой недвижимости под магазин или офис.

Требования к магазину или офису в жилом доме

Использование помещения под магазин подразумевает, чтобы оно соответствовало ряду требований, характерных для коммерческого объекта. Чтобы изменить конфигурацию нужным образом, квартиру переводят в нежилой фонд.

При этом помещение должно отвечать таким параметрам:

Квартира расположена не над жилым помещением

Открывать магазин или офис можно на первом, втором и цокольном этаже. Главное, чтобы под объектом было расположено нежилое помещение. Третий этаж жилого дома в рамках коммерции можно использовать под мастерские и студии.

Наличие отдельного входа

У магазина должна быть отдельная входная группа и эвакуационный выход. Также обязательно наличие пандуса. Вход должен быть изолирован от жилой части дома.

Как сделать отдельный вход в квартиру

При обустройстве торговых площадей на втором и третьем этажах жилых домов могут возникнуть трудности. Так как посетители и персонал не должны пользоваться подъездом, предназначенным для жильцов.

Отсутствие зарегистрированных лиц

В этом помещении не должен быть никто зарегистрирован. Мало того, владелец может перевести квартиру в нежилой фонд, только если у него есть еще и другая жилплощадь.

Когда нельзя переоформить квартиру под магазин

В отдельных случаях даже при соблюдении всех требований к коммерческим объектам недвижимости открыть в помещении магазин не получится. Под запрет попадают такие объекты:

  • ветхие и аварийные дома;
  • здания в период реконструкции или те, что подлежат сносу;
  • недвижимость заложена или находится под арестом;
  • памятники архитектуры.

Это общепринятый перечень зданий и помещений, которые не получится переоформить под торговые площадки. Органы местного самоуправления каждого населенного пункта могут дополнить список.

Если в магазине планируется еще и обустройство производственного отдела, например, пекарни, открыть его не получится по закону. В статье 6 Жилищного кодекса сказано:

«Жилі будинки і жилі приміщення призначаються для постійного або тимчасового проживання громадян, а також для використання у встановленому порядку як службових жилих приміщень і гуртожитків. Надання приміщень у жилих будинках для потреб промислового характеру забороняється».

Преимущества магазина в жилом доме

Переоформление жилых помещений под магазины, офисы, аптеки продолжает пользоваться спросом из-за следующих преимуществ:

Оптимальный путь развития бизнеса

Чтобы открыть торговую точку, уже не нужно ничего строить, искать участок земли под объект, проводить коммуникации и получать на это разрешение. Достаточно переоборудовать готовое помещение под потребности бизнеса и требования законодательства.

Удобное расположение

Как правило, открывая магазин или офис в многоквартирном доме, вход в него делают со стороны улицы с большим потоком людей. Кроме того, объект будет пользоваться спросом среди жителей дома и соседних многоэтажек.

Недостатки открытия магазина в жилом доме

Перед открытием магазина в жилом доме нужно проанализировать ситуацию индивидуально, так как здесь можно столкнуться со следующими трудностями:

Дополнительные проблемы

В ходе переоформления помещения придется получить согласие соседей и членов ОСМД. Они могут не захотеть подписывать бумаги, если посчитают, что магазин создаст для них дополнительные неудобства.

Как перевести нежилое помещение в жилое

Ограниченные возможности

В рамках реконструкции объекта также могут возникать трудности, например, по переносу коммуникаций, изменению планировки помещения. В отдельных случаях расположение стояков в квартире и несущих конструкций не дают возможность в полной мере реализовать задуманную конфигурацию магазина.

Высокие коммунальные платежи

Стоимость коммунальных услуг в магазине, открытом в жилом доме, будет гораздо выше, чем для квартиры, переоформленной под него. Особенно, если в помещении нет возможности установить индивидуальные счетчики.

Рассмотрев нюансы законодательства, оказывается, что без переоформления полноценно использовать жилую площадь под торговую площадку или офис не получится. Поэтому, сначала лучше предварительно узнать, можно ли в том или ином помещении открыть магазин, будут ли с этим согласны соседи и обслуживающая компания, взвесить все положительные и отрицательные моменты.

Источник: https://dom.ria.com/articles/kak-pereoformit-kvartiru-pod-magazin-ili-ofis-173169.html

Офисы превращаются… в жилье и гостиницы

Возможна ли законная переделка под офис?

Концепция любого объекта коммерческой недвижимости, в том числе офисного, со временем устаревает. К сокращению срока жизни проекта может привести резкое изменение экономической ситуации и конъюнктуры рынка. Но реконцепция способна повысить доходность объекта.

До последнего времени спрос на рынке офисной недвижимости был высок, и реконцепцию проектов проводили довольно редко. Гораздо чаще перепрофилировали промышленные здания в бизнес-центры (БЦ «Лефортово», «Красная Роза» и др.).

Но в кризис спрос на помещения со стороны арендаторов резко сократился, ставки (а с ними и прогнозируемая доходность) снизились. Как следствие, на рынке появились примеры реконцепции офисных проектов на разных стадиях реализации.

По словам Елены Додулад, старшего консультанта отдела стратегического консалтинга Knight Frank, этот шаг часто предпринимают при смене собственника, обновлении структуры финансирования проекта и т. д.

Иногда девелопер хочет реализовать тот или иной вид недвижимости в определенной локации, но не может найти площадку. В этом случае имеет смысл приобрести действующий объект или проект на стадии реализации и в дальнейшем сменить концепцию.

Другими причинами реконцепции офисной недвижимости Татьяна Калюжнова, директор департамента аналитики Colliers International, называет внутренние факторы: просчеты, допущенные на стадии проектирования и строительства, моральное или физическое устаревание офисного здания, неэффективное управление.

В любом случае в ходе реконцепции объект приводится в соответствие с требованиями рынка и становится конкурентоспособнее.

Это позволяет увеличить ставки аренды или цены продаж, обеспечить высокий уровень заполнения, снизить сроки экспозиции, заключить договоры на более выгодных для собственника условиях.

Смена функции

БЦ «Красная Роза»Наибольшее изменение, которое может претерпеть объект, — смена назначения. Проще всего осуществить перепрофилирование на этапе проектирования, хотя и тогда это сильно затянет сроки реализации. Данная процедура, по словам Максима Жуликова, ведущего специалиста отдела офисной недвижимости Penny Lane Realty, означает изменение вида разрешенного использования участка, переделку всей проектной документации, а также повторное прохождение всех согласований. На все мероприятия потребуется не менее полутора лет. Еще одна сложность состоит в том, что в соответствии с генпланом города утверждается зонирование территории, обозначаются районы, предназначенные под объекты коммерческой недвижимости. Поэтому для изменения офисного проекта на жилой девелоперу необходимо доказать, что на данной площадке можно строить жилые дома.

Сроки могут увеличиться, а себестоимость проекта — возрасти, если к перепрофилированию пришлось прибегнуть уже после привлечения кредитных и инвестиционных средств. Кредиторы могут принять решение о выходе из игры. Не исключено, что банк располагает лимитами на финансирование строительства коммерческой недвижимости, которые нельзя тратить на жилье.

Если перепрофилирование нужно провести позже, когда проект уже миновал бумажную фазу, то ситуация осложняется еще больше.

Прежде всего это связано с разницей в требованиях, предъявляемых к техническим параметрам здания, планировочным и инженерным решениям в разных сегментах недвижимости.

Так как перед девелопером стоит задача создать конкурентоспособный объект, соответствующий рыночным условиям, новая концепция должна быть максимально эффективной.

Под отели и жилье

БЦ «Красная Роза»

Чаще всего офисные здания перепрофилируют под гостиницы или жилье. Однако это возможно далеко не во всех случаях. По мнению Е. Додулад, наибольшую проблему представляют вертикальные коммуникации, инженерные системы, шаг колонн.

Для гостиничного объекта необходимо большее количество стояков, поскольку санузел должен быть оборудован в каждом номере. Кроме того, проектирование отеля приводит к потере полезной площади, а также предполагает иную локацию.

Однако проект создания гостиницы может поддержать правительство Москвы.

Реконцепция объекта под жилье позволяет приступить к продаже квадратных метров на ранних стадиях строительства, реинвестировать средства, а кроме того, снижает потребность в заемном финансировании. Однако, по словам Т.

 Калюжновой, перепрофилировать здание, изначально спроектированное как офисное, в жилой дом крайне сложно, так как нужно менять функциональное назначение объекта.

Гораздо чаще встречаются варианты, когда первые этажи жилого дома переводят в помещения свободного назначения — их можно использовать в том числе и как офисы, а при необходимости снова перепрофилировать под жилье.

Переделать бизнес-центр в торговый почти нереально. Основную проблему представляет парковка — ее расположение и количество машино-мест. Но даже при наличии таковой, а также при возможности обеспечить логистику и пересмотреть планировочные решения встает вопрос об этажности здания — посещаемость верхних этажей в торговых объектах весьма низкая.

По мнению Е. Додулад, торговые площади возможны исключительно в составе многофункционального комплекса. Алексей Рябичев, руководитель отдела по работе с офисными помещениями ASTERA, называет перепрофилирование офисного здания в многофункциональный объект частым вариантом реконцепции. Такой прием девелоперы применяют для диверсификации рисков.

Облегченные варианты

БЦ «Красная Роза»

При сохранении офисной функции под реконцепцией может пониматься различный комплекс мероприятий. Наиболее дорогостоящий и сложный из них — редевелопмент (перестройка или снос здания целиком и возведение нового). Но иногда достаточно сменить управляющую компанию (осуществить ременеджмент) или пул арендаторов (реброкеридж).

По мнению М. Жуликова, проект, где уже произведена основная часть затрат, не имеет смысла подвергать существенной реконцепции — проще его достроить. Скорректировать здесь можно позиционирование объекта, например запланировать более скромную отделку.

Там, где готово менее 50% здания, провести реконцепцию, в частности изменить классность, уменьшить количество этажей, перераспределить доли тех или иных функциональных компонентов, пересмотреть фазы строительства, во многих случаях еще не поздно.

Реконцепция действующего офисного здания обычно связана с повышением его привлекательности для арендаторов: выделением помещений под инфраструктуру, расширением линейки услуг, увеличением парковочных мест и т. д.

Константин Ковалев, управляющий партнер компании Blackwood, считает, что в Московском регионе реконцепция бизнес-центров в большинстве случаев заключается в изменении планировочных решений, сокращении площади минимального блока, выполнении ремонта силами собственника и выборе более гибкой ценовой политики. К этим средствам в кризисный период прибегли многие владельцы готовых или строящихся зданий.

Примеры из жизни

БЦ Victory Plaza

Во время кризиса многие девелоперы, пересмотрев концепции своих участков, отказались от реализации проектов бизнес-центров в пользу жилья или значительно сократили долю офисной недвижимости и заменили ее апартаментами.

В числе крупных игроков, выполнивших подобное перепрофилирование, Ольга Новикова, руководитель департамента аналитики и консалтинга компании «НДВ-Недвижимость», называет AFI Development, Coalco, MR Group, «ДОН-Строй». Общая площадь проектов, которые в результате редевелопмента станут жилой недвижимостью, составляет, по ее оценке, около 1 млн кв. м.

В качестве примеров эксперты приводят многофункциональный комплекс MR Group (ул. Береговая, Фили), который был перепрофилирован в жилой. Еще один объект — «Водный», также MR Group. Он был полностью пересмотрен и из офисного центра превратился в многофункциональный.

Мосстройреконструкция изменила назначение объекта на Ленинградском шоссе. Там был запланирован многофункциональный деловой центр с торгово-офисными помещениями и апартаментами.

Параметры участка (близость к метро, хорошая транспортная доступность, живописные виды на Химкинское водохранилище) позволяли возводить там жилье. Поэтому в результате было принято решение о перепрофилировании объекта в жилой комплекс с минимальной долей торгово-офисных площадей.

Изменению подверглись архитектурно-планировочные решения — снизилась этажность комплекса, уменьшился метраж реализуемых площадей.

В МФК «Маршал» (улица Маршала Рыбалко) изначально был запланирован небольшой бизнес-парк в составе масштабного жилого комплекса, который уже после завершения строительства частично перепрофилировали в апартаменты. Объект успешно продается.

В качестве примера переделки административного здания в гостиничное эксперты привели бывший офис на территории Даниловской мануфактуры, который стал одним из отелей сети «Азимут». Еще один подобный объект — Maxima на Автозаводской. Здесь часть бизнес-центра была перепрофилирована в гостиницу.

Здание SK-Royal, расположенное на пересечении МКАД и Дмитровского шоссе, также строили как офисно-гостиничный комплекс, оно было введено в эксплуатацию весной 2010 г. Уже через несколько месяцев собственники заключили договор с гостиничным оператором, который взял в управление весь объект. В итоге офисная часть стала гостиницей.

МНЕНИЕ

Константин Ковалев, управляющий партнер компании Blackwood:

«В Московском регионе реконцепция бизнес-центров в большинстве случаев заключается в изменении планировочных решений, сокращении площади минимального блока, выполнении ремонта силами собственника и выборе более гибкой ценовой политики».

Источник: https://www.cian.ru/stati-ofisy-prevraschajutsja-v-zhile-i-gostinitsy-216676/

Перепланировка в квартире: нюансы, стоимость, оформление

Возможна ли законная переделка под офис?

В последние годы казахстанцы планируя ремонт в квартире, купленной на вторичном рынке, считают своим долгом объединить коридор с залом, ванную с туалетом либо кухню с гостиной. Их стремления понятны — расширить пространство и хоть немного приблизить интерьер своей квартиры к дизайну апартаментов в элитных новостройках.

Однако эстетическое удовлетворение со временем сменяется очевидными неудобствами: очередь по утрам у дверей в ванную-туалет, особенно в большой семье, шумы из кухонной зоны, раздающиеся на всю гостиную-студию. И хозяева начинают задумываться, а стоила ли игра свеч, и что оказалось важнее: впечатляющий эффект от полученного пространства или комфорт домочадцев. 

Как узаконить перепланировку, в каких домах запрещено убирать стены, как продать квартиру с перепланировкой и другие вопросы рассмотрим подробнее. 

Мошенничество на рынке недвижимости Казахстана: как не потерять квартиру в 2017 году >>>

Перепланировку лучше согласовать заранее

Согласно Закону «Об индивидуальном жилищном строительстве», перепланировка — это изменение планировки помещения, сопряженное с изменением границ этого помещения.

 Задумав рушить стены в квартире, соорудить арку в стене или сделать какое-либо другое изменение в помещении подготовьтесь к тому, что вам придется потратить личное время на оформление вашей перепланировки в госорганах.

Без ее документальной регистрации будет проблематично совершать какие-либо юридические действия с вашей недвижимостью в дальнейшем.

Незначительные, на первый взгляд, изменения, как, к примеру, перенос проема двери, также считается перепланировкой и требует разрешения местного исполнительного органа и последующей регистрации. Лучше дополнительно уточнить необходимость регистрации любых изменений.

Оформление перепланировки в Казахстане: алгоритм действий

Порядок оформления будет примерно такой, но могут быть нюансы в зависимости от каждого конкретного случая.

1. Написать заявление на оформление перепланировки в ЦОНе или акимате

Исходным документом для проектирования перепланировки является решение акимата о перепланировкепомещений существующих зданий. Для его получения нужно написать заявление на имя акима и сдать его в канцелярию акимата либо в НАО «Государственная корпорация «Правительство для граждан». В заявлении указываются:

  1. Фамилия, имя, отчество, ИИН, почтовый адрес и телефон.
  2. Адрес объекта, подлежащего изменению.
  3. Цель изменения помещения или иных частей здания.

К заявлению прикладываются:

  • копии документов, удостоверяющих право собственности на изменяемый объект, с представлением подлинников для установления подлинности документов либо нотариально засвидетельствованное письменное согласие собственника объекта;
  • технический паспорт (без изменения функционального назначения объекта).

К заявлению о перепланировке нужно будет приложить и согласие соседей, если их интересы затрагивает ваш будущий ремонт. Соседи, как известно, бывают разными: кто с пониманием отнесется к вашему стремлению жить красиво, а кто и поспешит вставить палки в колеса.

Разрешение вам выдадут в течение 30 календарных дней абсолютно бесплатно. В результате вы получите разрешение акимата на реконструкцию/перепланировку/переоборудование помещений существующих зданий, не связанных с изменением несущих и ограждающих конструкций, инженерных систем и оборудования.

Страхование недвижимости в 2017 году: условия и цены в РК >>>

2. Получите архитектурно-планировочное задание (разрешение на проектирование)

После того, как будет получено решение о перепланировке, вам должны будут выдать архитектурно-планировочное задание в том же органе архитектуры. Оно означает разрешение на проектирование.

Проект перепланировки можно заказать у архитектора, или организации, которая имеет право на осуществление таких работ. Разработанный ими проект вновь надо согласовать в органе архитектуры и градостроительства.

Специалисты проверяют его на соответствие исходным данным, АПЗ и техническим требованиям. Строительные работы должны соответствовать проекту. Ответственность за это несет собственник помещения, согласно закону.

3. Сделайте новый техпаспорт на квартиру или дом

Любые изменения в квартире должны быть отражены в техническом паспорте квартиры. Поэтому надо будет сходить в ЦОН или РГКП «Центр по недвижимости» и заказать новый документ.

4. Получите акт ввода в эксплуатацию

Но и это еще не все. Необходимо будет снова обратиться в орган архитектуры и градостроительства с целью получения акта ввода в эксплуатацию видоизмененного объекта. Его должны подписать все соответствующие госорганы, а также проектировщик и подрядная строительная организация.

5. Зарегистрируйте акт ввода в ЦОНе

Ну и заключительный пункт бюрократической процедуры — ЦОН. Здесь акт ввода в эксплуатацию регистрируется для обновления идентификационных характеристик объекта.

Квартиры для социально незащищенных по госпрограмме «Нурлы жер»: условия участия и цены >>>

Когда могут отказать в перепланировке

  1. Как рассказали порталу kn.kz в ГУ «Управление государственного архитектурно-строительного контроля Карагандинской области», согласно п. 4.5.6 СП РК 3.02-101-2012 «Здания жилые многоквартирные» в крупнопанельных домах перепланировка квартир с устройством проемов в несущих стенах не допускается.

    Перепланировка в крупнопанельных многоэтажных домах возможна лишь за счет сноса не несущих конструкций. К ним относятся деревянные шкафы и перегородки. 

  2. Запрещается не только демонтировать несущие стены крупнопанельных домах, но и делать в них проемы (например, между кухней и комнатой).

  3. Нельзя вносить изменения, если они отрицательно сказываютсяна функционировании инженерных сетей, нарушают сейсмостойкость и прочие характеристики.
  4. Когда перепланировка в панельном доме ранее была зарегистрирована по закону, на нее запрет не распространяется.

    Если снос стены был произведен до запрета, но не узаконен — придется все возвращать обратно.

  5. Помимо уплаты штрафа, хозяину квартиры придется восстанавливать стену, и не просто заложить проем цементом или кирпичами, а заказать разработку полноценного проекта.

Как получить квартиру от Фонда недвижимости «Самрук-Казына» в 2017 году >>>

Как узаконить самовольную перепланировку

Перепланировка называется самовольной, если она не была согласована с управлением или отделом архитектуры и градостроительства. Узаконение самовольной перепланировки — это длительная и недешевая процедура.

Но если работы все же произведены, то необходимо обратиться в НАО «Государственной корпорации «Правительства для граждан» для того чтобы получить справку о реальной технической характеристике помещения.

После этого на место выезжает техник НАО «Государственной корпорации «Правительства для граждан» и регистрирует произведенные изменения. На основании заключения техника необходимо получить новый технический паспорт на недвижимость.

Затем нужно собрать и сдать в управление или отдел архитектуры и градостроительства следующие документы:

  • технический паспорт;
  • топографическая съемка;
  • расположение относительно красных линий;
  • адресная справка;
  • нотариально заверенное согласие соседей, чьи интересы затронуты;
  • прочее (сюда в зависимости от особенностей региона и внесенных изменений, относятся  справки городских служб — тепловые сети, электрической, газовой и др. инженерных характеристик, сейсмической службы в горных регионах и др.)

После того, как управление или отдел архитектуры и градостроительства оформляет иск об административном правонарушении и определяет размер штрафа, его необходимо оплатить и повторно сдать указанные выше документы в НАО «Государственной корпорации «Правительства для граждан».

После прохождения ряда согласований (городские, инженерные, сейсмические службы) необходимо получить архитектурно-планировочное задание и создать проект по уже имеющимся изменениям (по факту).

В управлении или отделе архитектуры и градостроительства надо получить заключение по проекту, ввести объект в эксплуатацию, а также согласовать его с коммунальными службами города.

На узаконивание перепланировки уходит месяц-два, в зависимости от ее сложности.

10 советов, как накопить деньги на покупку жилья >>>

Какой штраф нужно заплатить за самовольную перепланировку

Согласно статье 322 Кодекса «Об административных правонарушениях» незаконная перепланировка жилых и нежилых помещений в жилом доме влечет штраф:

  • на физических лиц — в размере 30МРП,
  • на должностных лиц, субъектов малого предпринимательства или некоммерческие организации —в размере 90 МРП,
  • на субъектов среднего предпринимательства — в размере 150 МРП,
  • на субъектов крупного предпринимательства — в размере 300 МРП.

Если переоборудование/перепланировка/реконструкция повлекли или могли повлечь полную потерю прочности и устойчивости (разрушение) здания, то в этом случае налагается штраф:

  • на физических лиц — в размере 80 МРП,
  • на должностных лиц, субъектов малого предпринимательства или некоммерческие организации — в размере 180 МРП,
  • на субъектов среднего предпринимательства — в размере 250 МРП,
  • на субъектов крупного предпринимательства — в размере 500 МРП.

Как купить жилье от Жилстройсбербанка: ипотека для всех, «Нурлы жер», «Свой дом» >>>

1. Большая трата финансов и времени

Ремонт, в котором предусмотрена перепланировка, забирает гораздо больше средств и времени, чем типовой проект. По мнению строителей, часть расходов просто невозможно предусмотреть до того, как начнутся работы. 

— От перепланировки следует отказываться в тех случаях, когда ограничен бюджет и время, — предупреждает руководитель дизайн-студии Creativ.kz Елизавета Яковлева.

 — Демонтаж стен, вывоз мусора, а его, как правило, бывает предостаточно, монтаж новых стен — все это приводит к тому, что конечная стоимость ремонта будет выше относительно тех же квадратных метров при обычном ремонте помещения.

И время… Если вы хотите за короткие сроки сделать ремонт, то лучше отказаться от перепланировки.

2. Дискомфорт для большой семьи

— Если в семье проживает более трех человек, при объединении ванной комнаты и санузла может возникнуть единственная трудность, — это «борьба» за первенство пребывания в ванной, — говорит дизайнер Елизавета Яковлева. — А для небольших квартир объединение двух комнат в одну это хорошее решение! Так как там, при грамотном размещении может поместиться все необходимое.

3. Члены семьи лишены личного пространства

Весьма популярными в последнее время становится объединение кухни с гостиной или гостиной с коридором. Интерьер в такой квартире, действительно, впечатляет, но для жизни такие проекты не совсем удобны.

Астанчанка Жанерке Исмаилова, которая объединила в своей квартире коридор с залом, жалуется:

— У нас традиционная казахская семья, у которой много родственников. Они часто останавливаются у нас, когда приезжают в столицу. Но в какой-то момент родные люди перестали бывать у нас с ночевкой. «Да ну вас, стелите нам в коридоре!», услышала я. То есть нашу новую гостиную, которую мы считаем самым почетным местом в квартире, они обозвали коридором! 

Действительно, в таких проектах, зал становится проходным местом: чтобы из спальни хозяев или детской попасть в ванную или на кухню нужно пересечь гостиную, которую объединили с коридором. Естественно, когда гости хотят отойти ко сну, передвижения по комнате людей, будет раздражать.   

— Для гостиной и кухни, объединенных в одно помещение, минусов тоже хватает, — говорит Елизавета Яковлева. — Это и запахи при приготовлении еды и шум воды, посуды, который может отвлекать домочадцев при просмотре телевизора и отдыха. И, конечно, рабочая зона кухни становится хорошо просматриваемой, соответственно, уборка здесь становится чаще. Также необходимо продумать систему вентиляции.

Стоит отметить, что организация хорошей системы вентиляции и покупка вытяжки влетит вам в копеечку. А от вытяжки, как правило, создается дополнительный шум.

Зачастую молодожены объединяют комнаты в стандартной «двушке» и создают одно просторное помещение. Конечно, это современный и функциональный вариант для молодой пары. Но есть смысл подумать о будущем, ведь какая семья не планирует иметь детей.

В этом случае без отдельной детской комнаты невозможно обойтись, так как при появлении малыша весь режим надо будет подстраивать под него. Отсутствие отдельной комнаты станет настоящей проблемой для молодых родителей, если, например, надо будет поработать за компьютером или посмотреть фильм поздним вечером. А со временем собственная комната подрастающему чаду будет особенно нужна. 

Как продать квартиру с перепланировкой

Продать квартиру с перепланировкой труднее по ряду причин. 

— Квартиры, в которых была перепланировка продаются чуть сложнее, так как не все покупающие будут жить в квартире, в которой уже установлен пространственный порядок прошлой семьи, — считает дизайнер Елизавета Яковлева. — Кому-то подойдет кухня-гостиная, а кому-то нет. У каждой семьи свои потребности.

Риэлтор «Центрального Агентства Недвижимости» Татьяна Свиденко говорит, что перепланировки в квартирах встречаются часто.

— Чаще всего в «хрущевках» люди всегда стараются выгадать какое-то полезное пространство, — говорит риелтор. — В основном у всех перепланировки узаконены.

Если же продавец не узаконит перепланировку, то тех клиентов, которые готовы купить квартиру в ипотеку, он сразу же теряет. Такие квартиры в ипотеку невозможно купить, потому что банк не примет в залог квартиру, у которой документы не в порядке.

Поэтому те продавцы, у которых перепланировка не узаконена, вынуждены снижать цену и ждать лояльного покупателя с наличкой.

Итак, прежде чем затеять грандиозные перемены в своей квартире, стоит хорошенько подумать и взвесить все «за» и «против», чтобы потом не жалеть о потерянных средствах, сил и времени.

Карима Апенова, информационная служба kn.kz

Источник: https://www.kn.kz/article/8365/

Всё о кредитах
Добавить комментарий